碧桂園服務控股(6098)專區
1 :
GS(14)@2018-03-25 07:02:46http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20180319302_C.pdf
建議分拆
本公司建議分拆本集團物業管理業務及以介紹方式於聯交所主板獨立上市，其將通過本公司以實物方式向股東分派其於碧桂園服務全部股份之形式進行。碧桂園服務股份於聯交所主板獨立上市構成本公司根據第15項應用指引分拆碧桂園服務。聯交所已確認本公司可進行建議分拆。碧桂園服務上市申請於2018年3月19日，碧桂園服務就申請碧桂園服務股份於聯交所主板上市及獲准買賣，向聯交所遞交上市申請表格（A1表格）。碧桂園服務之上市文件之編纂模式申請版本預計自2018年3月20日起可於聯交所網站查閱及下載。
2 :
GS(14)@2018-03-25 07:05:41http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20160316188_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20160907661_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20171211769_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20171214760_C.pdf
之前故事
3 :
GS(14)@2018-03-25 07:05:51http://www.csrc.gov.cn/zjhpublic ... 205630425793187.pdf
A股招股書
4 :
GS(14)@2018-05-30 08:49:518.7股派1
5 :
GS(14)@2018-06-10 23:44:041. 我們是中國領先的住宅物業管理服務商，根據中國指數研究院的資料，在2018年中國物
業服務百強企業中的綜合實力排名第三(1)
。我們於中國提供物業管理服務超過25年，及我們
的物業管理組合龐大，遍佈全國28個省、市及自治區的240多個城市，截至2017年12月31日
合同管理總面積約達329.5百萬平方米。截至2017年12月31日，我們於中國管理440個物業項
目及向約100萬戶業主提供物業管理服務，收費管理總面積約為122.8百萬平方米。根據中國
指數研究院的資料，截至2016年12月31日，我們「碧桂園物業管理」品牌的價值為人民幣38.5
億元。除物業管理服務外，我們亦向業主及住戶提供各種社區增值服務以及向非業主提供
增值服務，如向物業開發商及其他物業管理公司提供諮詢服務。
我們的總部位於廣東省順德。我們通過我們的「總部 — 區域 — 項目」三層架構開展我
們的業務及管理我們的內部資源。截至最後實際可行日期，我們在中國29個省、市及自治
區擁有50個區域辦事處及超過650間項目公司（包括附屬公司及分公司）。
我們的上市將構成碧桂園集團的分拆，而碧桂園為我們的最終控股股東楊惠妍女士的
緊密聯繫人。
2. 我們有三條主要業務線，即(i)物業管理服務，(ii)社區增值服務，及(iii)非業主增值服務，
構成我們向客戶提供的綜合服務並覆蓋整個物業管理價值鏈。
• 物業管理服務。我們為業主、住戶以及物業開發商提供一系列物業管理服務，包
括保安、開荒清潔、綠化、園藝及維修保養服務，重點服務於住宅社區。我們的
物業管理組合亦涵蓋商業物業、寫字樓、多功能綜合樓、政府及其他公共設施、
產業園、高速公路服務站、公園及學校等非住宅物業。我們通常基於物業的類別
及位置、所提供服務的範圍及數量等因素定價我們的物業管理服務。我們主要按
照包乾制收取物業管理服務的物業管理費用，小部分按照酬金制收取物業管理費
用。根據包乾制，我們通常按預先釐定的每平方收費管理面積的單價，按月收取
物業管理費，該管理費指我們所提供全部物業管理服務的「全包」費用。我們承擔
管理物業的成本，並確認該成本為我們的服務成本。倘我們在合同期間收取的物
業管理費金額不足以涵蓋產生的所有開支，我們無權要求業主及住戶或物業開發
商向我們支付差額。
• 社區增值服務。我們向我們在管物業的業主及住戶提供廣泛的社區增值服務，主
要包括：(i)家居生活服務，例如購物協助、家政、綠化、園藝、拎包入住及其他定
制服務，(ii)房地產經紀服務，及(iii)公共區域增值服務。
• 非業主增值服務。我們(i)向物業開發商提供售前業務管理方面的諮詢服務，及為
其他物業管理公司管理的物業提供諮詢服務，及(ii)在交付前階段向物業開發商提
供開荒清潔、綠化及維修保養服務。
3. 下表載列於所示年度我們按業務線劃分的收入明細：
截至12月31日止年度
2015年 2016年 2017年
人民幣千元 % 人民幣千元 % 人民幣千元 %
物業管理服務. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1,433,525 85.7 1,956,706 83.0 2,544,665 81.5
社區增值服務. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 122,322 7.3 194,312 8.2 241,818 7.7
非業主增值服務 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 109,517 6.5 199,708 8.5 328,016 10.5
其他服務(1)
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7,100 0.5 7,723 0.3 7,353 0.3
總收入 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1,672,464 100.0 2,358,449 100.0 3,121,852 100.0
4. 截至12月31日止年度
2015年 2016年 2017年
人民幣千元 % 人民幣千元 % 人民幣千元 %
物業管理服務. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1,041,560 89.7 1,363,047 87.5 1,796,762 86.1
社區增值服務. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54,947 4.7 85,979 5.5 102,197 4.9
非業主增值服務 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62,878 5.4 108,124 6.9 186,161 8.9
其他服務. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1,842 0.2 1,085 0.1 1,146 0.1
總服務成本. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1,161,227 100.0 1,558,235 100.0 2,086,266 100.0
截至12月31日止年度
2015年 2016年 2017年
人民幣千元
佔總服務
成本的% 人民幣千元
佔總服務
成本的% 人民幣千元
佔總服務
成本的%
員工成本. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 719,474 62.0 1,007,159 64.6 1,382,855 66.3
開荒清潔成本(1)
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 78,638 6.8 173,339 11.1 266,476 12.8
保養成本(1)
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 76,200 6.6 91,043 5.8 132,921 6.4
水電暖 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 79,284 6.8 108,640 7.0 111,539 5.3
綠化及園藝成本(1)
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12,852 1.1 22,927 1.5 49,627 2.4
運輸成本(1)
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39,137 3.4 36,240 2.3 37,185 1.8
辦公及通信成本 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22,777 2.0 21,047 1.4 27,899 1.3
稅項及附加費. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 94,441 8.1 63,173 4.1 19,801 0.9
僱員制服成本. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5,711 0.5 7,945 0.5 16,498 0.8
折舊及攤銷費用 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10,037 0.9 10,129 0.7 14,694 0.7
社區活動成本. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7,126 0.6 7,815 0.5 9,302 0.4
差旅及招待成本 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2,326 0.2 1,734 0.1 6,146 0.3
其他. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13,224 1.0 7,044 0.4 11,323 0.6
總服務成本 1,161,227 100.0 1,558,235 100.0 2,086,266 100.0
5. 下表載列於所示年度內我們按業務線劃分的毛利及毛利率。
截至12月31日止年度
2015年 2016年 2017年
毛利 毛利率 毛利 毛利率 毛利 毛利率
人民幣千元 % 人民幣千元 % 人民幣千元 %
物業管理服務. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 391,965 27.3 593,659 30.3 747,903 29.4
社區增值服務. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67,375 55.1 108,333 55.8 139,621 57.7
非業主增值服務 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46,639 42.6 91,584 45.9 141,855 43.2
其他服務. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5,258 74.1 6,638 86.0 6,207 84.4
總計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 511,237 30.6 800,214 33.9 1,035,586 33.2
6. 於業績記錄期，我們的在管物業主要由碧桂園集團開發，其餘則由獨立第三方物業開
發商開發。下表載列於所示日期或年度(i)我們收費管理面積，及(ii)我們管理分別由碧桂園
集團及獨立第三方物業開發商開發的物業所得收入明細：
截至12月31日止年度╱截至12月31日
2015年 2016年 2017年
收費管理面積 收入 收費管理面積 收入 收費管理面積 收入
（千平方米） （%）
（人民幣
千元） （%）（千平方米） （%）
（人民幣
千元） （%）（千平方米） （%）
（人民幣
千元） （%）
由碧桂園集團開發的物業(1)
. . . . . . . . . 67,652 96.9 1,383,082 96.5 87,344 95.9 1,874,617 95.8 109,427 89.1 2,348,756 92.3
由獨立第三方物業開發商
開發的物業. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2,147 3.1 50,443 3.5 3,720 4.1 82,089 4.2 13,331 10.9 195,909 7.7
總計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 69,799 100.0 1,433,525 100.0 91,064 100.0 1,956,706 100.0 122,758 100.0 2,544,665 100.0
7. 我們於2015年、2016年及2017年就管理由碧桂園集團開發的物業而進行投標的中標率分
別約為100%、100%及99.7%。我們於2015年、2016年及2017年就管理由獨立第三方物業開發
商開發的物業而進行投標的中標率分別約為90.9%、88.2%及55.8%，業績記錄期內中標率下
降乃主要由於我們參與更多的招投標程序，以期獲得更多的合同管理由獨立第三方物業開
發商開發的物業。
8. 我們就由碧桂園集團開發的物業收取的平均物業管理費（即有關年度來自管理該等物
業的含稅收入總額除以每月該等物業的收費管理總面積）於2015年、2016年及2017年各年分
別約為每月每平方米人民幣2.05元。我們就由獨立第三方物業開發商開發的物業收取的平
均物業管理費（即有關年度來自管理該等物業的含稅收入總額除以每月該等物業的收費管
理總面積）於2015年、2016年及2017年分別約為每月每平方米人民幣1.94元、人民幣1.68元及
人民幣1.79元。就由獨立第三方物業開發商開發的物業而言，我們的平均物業管理費自2015
年至2016年有所下降，主要是由於我們在中國西南部及東北地區等區域的覆蓋範圍擴大，
而相較於位於華南地區的管理物業，我們在中國西南部及東北地區收取的物業管理費通常
較低。我們就該等物業的平均物業管理費自2016年至2017年有所增加，主要是由於我們通
常較小盤物業收取更高物業管理費的大盤物業數目增加。於業績記錄期，我們就碧桂園集
團開發的物業收取的平均物業管理費高於就獨立第三方開發商開發的物業收取的平均物業
管理費，此乃主要由於：(i)為了在協調我們於區域內的物業管理工作方面實現協同效應，
我們在現有在管物業附近自中小型獨立第三方物業開發商獲得許多服務合約，據此，考慮
到有關物業的狀況、規模及位置，我們收取相對較低的物業管理費，及(ii)獨立第三方開發
商開發的物業管理組合包括公共及政府設施，由於提供的物業管理服務範圍較小（例如，我
們可能只需要就管理高速公路服務站等物業提供清潔服務），我們一般收取的物業管理費比
住宅物業低。
9. 我們擁有龐大、不斷增長且忠誠的客戶群，主要包括(i)需要我們物業管理和社區增值服
務的業主及住戶及(ii)需要我們物業管理服務及非業主增值服務的房地產開發商。於業績記
錄期，我們的單一最大客戶為碧桂園集團，我們(i)就未售出的物業單位及已售出但尚未到
相關物業買賣協議約定的交付日期的物業單位向其提供物業管理服務，及(ii)向其提供非業
主增值服務（如諮詢服務及交付前開荒清潔服務）。截至2015年、2016年及2017年12月31日止
年度，來自碧桂園集團的收入分別為人民幣195.8百萬元、人民幣363.3百萬元及人民幣439.6
百萬元，分別佔我們總收入的11.7%、15.4%及14.1%。截至2015年、2016年及2017年12月31日
止年度，我們向碧桂園集團提供非業主增值服務所得收入分別為人民幣104.5百萬元、人民
幣162.0百萬元及人民幣228.1百萬元，於各年度提供有關服務所得毛利分別為人民幣44.1百
萬元、人民幣74.7百萬元及人民幣95.6百萬元。截至2015年、2016年及2017年12月31日止年
度，來自我們五大客戶（物業開發商為主）的收入分別為人民幣198.2百萬元、人民幣375.2百
萬元及人民幣490.7百萬元，分別佔我們總收入的11.9%、15.9%及15.7%。
10. 我們有眾多供應商，主要包括(i)提供開荒清潔、維修保養、綠化及園藝服務的外包商，
(ii)我們日常營運所需材料的提供商，及(iii)水電暖供應商。於業績記錄期，我們的前五大
供應商多數為我們物業管理服務業務的外包商，截至2015年、2016年及2017年12月31日止年
度，我們向單一最大供應商的採購額分別佔我們總服務成本的2.5%、1.9%及1.6%，及我們
於業績記錄期向五大供應商的採購額佔相應年度我們總服務成本的4.9%、5.0%及5.0%。
11. 於2018年5月29日，碧桂園董事會已向合資格碧桂園股東（即於記錄日期名列碧桂園股
東名冊內碧桂園股份之登記持有人）宣派碧桂園分派。
碧桂園分派將按照合資格碧桂園股東各自在記錄日期於碧桂園的持股比例，完全以實
物分派方式向彼等分派合共2,500,000,000股股份（相當於本公司的全部已發行股本）予以滿
足。根據碧桂園分派，合資格碧桂園股東將有權就於記錄日期每持有8.7股碧桂園股份獲發
1股股份。合資格碧桂園股東根據碧桂園分派可獲派的股份之零碎配額將不予分派，而是將
由碧桂園在市場上合併出售，及該等出售的所得款項總額（扣除開支及稅項）將為碧桂園之
利益予以保留。
12. 於緊隨碧桂園分派後，本公司將不再為碧桂園的附屬公司，而楊惠妍女士、必勝、
Genesis Capital及Golden Value將為本公司之控股股東。我們將獨立於控股股東及彼等緊密聯
繫人經營，且我們的控股股東與本集團經營獨立業務，並無互相重疊。
由於本集團的主營業務與餘下碧桂園集團不同，我們的董事認為餘下碧桂園集團的業
務與我們業務之間劃分清晰，除本上市文件另有披露者外，餘下碧桂園集團的業務並不會
或預期不會與本集團的業務直接或間接構成競爭。為確保日後不會出現競爭，楊惠妍女士
已訂立以本公司為受益人的不競爭契據，據此，彼將不會並將促使其各自緊密聯繫人（餘下
碧桂園集團除外）不會直接或間接參與可能與我們的業務構成競爭的任何業務或於其中持有
任何權利或利益或以其他方式參與有關業務。截至最後實際可行日期，我們的控股股東、
董事及彼等各自的緊密聯繫人概無於任何直接或間接與本公司的業務構成或可能構成競爭
的業務中擁有須根據上市規則第8.10條作出披露的任何權益。
本集團主要透過由中國適用法律法規監管的標準招標流程獲得大部分前期物業管理服
務合約。碧桂園集團對個別業主選擇（或替換）物業管理服務商並無任何決定性影響力。我
們認為，鑒於我們管理、營運及財務的獨立性，我們於上市後能夠獨立於我們的控股股東
及彼等各自的聯繫人（本集團除外）開展業務。詳情請參閱「與控股股東的關係」。
13. 自2017年12月31日（即本上市文件附錄一會計師報告所載最近期經審計匯總資產負債表
的日期）後，我們已擴大物業管理組合，覆蓋超過中國28個省、市及自治區的260多個城市，
合同管理總面積截至2018年4月30日約為365.4百萬平方米。特別是，截至2018年4月30日，我
們總共管理中國26個省、市及自治區190多個城市的510個物業，收費管理總面積約為131.0
百萬平方米。
於2018年5月，我們的中國附屬公司碧桂園物業服務榮獲「高新技術企業」證書，據此，
碧桂園物業服務有權於2017年、2018年及2019年各年享有中國15%的優惠所得稅率，且有關
認證可每三年申請重續。報告期後獲得的該所得稅優惠政策屬非調整性事件，因此並未影
響截至2015年、2016年及2017年12月31日止年度計提的所得稅撥備。
我們董事已確認，自2017年12月31日起及直至本上市文件日期，我們的財務或經營狀況
或前景概無任何重大不利變動，亦無發生任何事件對本上市文件附錄一會計師報告所載的
匯總財務報表所載資料造成重大不利影響。
14. 在組織章程細則及開曼公司法條文的規限下，我們目前有意向我們股東分派截至2018
年12月31日止年度起本公司擁有人應佔年度溢利的約25%。然而，任何宣派股息視乎我們的
經營業績、營運資金及現金狀況、未來業務及盈利、資金需求、合同限制（如有）及我們董
事可能認為相關的任何其他因素而定。日後任何股息宣派及派付將由我們董事酌情決定並
可能須取得我們股東的批准。我們無法向閣下保證將能夠於任何年度按該金額或任何其他
金額宣派股息，也可能根本無法宣派股息。
於業績記錄期，我們並無宣派任何股息。本公司於2018年5月5日已宣派股息人民幣93.9
百萬元，該筆股息已於2018年5月16日獲全數結算。我們過往的股息分派記錄未必可作為釐
定本公司日後可能宣派或派付股息水平的參考或基準。有關更多詳情，請參閱「財務資料 —
股息及股息政策」。
15. 於業績記錄期，我們並未就上市產生任何上市開支。於分拆及上市完成前，我們預期
產生上市開支約人民幣47.1百萬元，其中估計金額約人民幣32.2百萬元將由碧桂園承擔，人
民幣14.9百萬元將在我們截至2018年12月31日止年度的匯總綜合收益表扣除。
6 :
GS(14)@2018-06-11 00:10:2316. 風險: 可以按計劃增長、成本控制、按計劃取得合同、包乾制度、AR、管理合同終止、外包、政府、增值服務、競爭、第三方支付、系統、天災、公共設施、收購、稅務、人、保險、擴張、線上服務平台、經濟情況、匯率、資金、
7 :
GS(14)@2018-06-11 00:13:2717. 1992年有碧桂園已搞管理，2004年開始搞附屬管理業務，2006年併入業務，重組歸入外國業務，剝離便利店業務，把線上業務納入，打算在A上市，後來取消改在港股上市
8 :
GS(14)@2018-06-11 07:08:3718. 我們的歷史可追溯至1992年，當時碧桂園集團的前身公司開始在中國提供物業管理服
務。多年來，我們不斷拓展業務，截至2017年12月31日合同管理面積覆蓋中國28個省、市及
自治區的240多個城市。特別是，截至2017年12月31日，我們管理中國26個省、市及自治區
的170多個城市的420個住宅社區及20個非住宅物業的約100萬戶業主，收費管理總面積約為
122.8百萬平方米。下表載列於所示日期(i)合同管理面積，(ii)收費管理面積，及(iii)收費管理
的在管物業數目：
截至12月31日
2015年 2016年 2017年
面積 面積 面積
（千平方米） （千平方米） （千平方米）
合同管理面積 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 161,685 207,132 329,465
收費管理面積 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 69,799 91,064 122,758
數目 數目 數目
收費管理的物業數目 . . . . . . . . . . . . . . . 194 284 440
19. 下表載列於所示年度或日期我們按地理區域劃分的(i)物業管理服務收入及(ii)收費管理
面積明細：
截至12月31日止年度╱截至12月31日
2015年 2016年 2017年
收入 收費管理面積 收入 收費管理面積 收入 收費管理面積
（人民幣
千元） （%） （千平方米） （%）
（人民幣
千元） （%） （千平方米） （%）
（人民幣
千元） （%） （千平方米） （%）
華南地區(1)
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 970,429 67.7 41,190 59.0 1,148,822 58.7 48,045 52.8 1,373,791 54.0 57,721 47.0
華東地區(2)
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 193,480 13.5 12,729 11.4 354,282 18.1 20,520 22.5 485,224 19.1 28,702 23.4
華中地區(3)
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 145,344 10.1 7,961 18.2 210,817 10.8 10,434 11.5 284,866 11.2 13,927 11.4
東北地區(4)
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 69,833 4.9 4,296 6.2 118,988 6.1 5,531 6.1 145,533 5.7 6,157 5.0
華北地區(5)
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32,060 2.2 1,894 2.7 54,424 2.8 2,841 3.1 102,428 4.0 6,019 4.9
其他地區(6)
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22,379 1.6 1,729 2.5 69,373 3.5 3,693 4.0 152,823 6.0 10,232 8.3
總計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1,433,525 100.0 69,799 100.0 1,956,706 100.0 91,064 100.0 2,544,665 100.0 122,758 100.0
20. 的物業管理收入分別約佔我們物業管理服務總收入的100.0%、99.98%及99.98%。下表載列於
所示年度或日期我們按收入模式劃分的(i)物業管理服務收入及(ii)收費管理面積明細：
截至12月31日止年度╱截至12月31日
2015年 2016年 2017年
收入 收費管理面積 收入 收費管理面積 收入 收費管理面積
（人民幣
千元） （%） （千平方米） （%）
（人民幣
千元） （%） （千平方米） （%）
（人民幣
千元） （%） （千平方米） （%）
包乾制 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1,433,525 100.0 69,799 100.0 1,956,220 99.98 91,027 99.96 2,544,159 99.98 122,373 99.69
酬金制 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . — — — — 486 0.02 37 0.04 506 0.02 385 0.31
總計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1,433,525 100.0 69,799 100.0 1,956,706 100.0 91,064 100.0 2,544,665 100.0 122,758 100.0
21. 我們就由碧桂園集團開發的物業收取的平均物業管理費（即有關年度來自管理該等物業
的含稅收入總額除以每月該等物業的收費管理總面積）於2015年、2016年及2017年各年分別
約為每月每平方米人民幣2.05元。我們就由獨立第三方物業開發商開發的物業收取的平均
物業管理費（即有關年度來自管理該等物業的含稅收入總額除以每月該等物業的收費管理總
面積）於2015年、2016年及2017年分別約為每月每平方米人民幣1.94元、人民幣1.68元及人民
幣1.79元。就由獨立第三方物業開發商開發的物業而言，我們的平均物業管理費自2015年至
2016年有所下降，主要是由於我們在西南地區及東北地區等區域的覆蓋範圍擴大，而相較
於位於華南地區的管理物業，我們在西南地區及東北地區收取的物業管理費通常較低。我
們就該等物業的平均物業管理費自2016年至2017年有所增加，主要是由於我們通常較小盤
物業收取更高物業管理費的大盤物業數目增加。於業績記錄期，我們就碧桂園集團開發的
物業收取的平均物業管理費高於就獨立第三方開發商開發的物業收取的平均物業管理費，
此乃主要由於：(i)為了在協調我們於區域內的物業管理工作方面實現協同效應，我們在現
有在管物業附近自中小型獨立第三方物業開發商獲得許多服務合約，據此，考慮到有關物
業的狀況、規模及位置，我們收取相對較低的物業管理費，及(ii)獨立第三方開發商開發的
物業管理組合包括公共及政府設施，由於提供的物業管理服務範圍較小（例如，我們可能只
需要就管理高速公路服務站等物業提供清潔服務），我們一般收取的物業管理費比住宅物業
低。
22. 於業績記錄期，我們亦就未售出的物業單位及已售出但尚未到相關物業買賣協議約定
的交付日期的物業單位向物業發展商收取物業管理費。於業績記錄期，我們就該等物業單
位的若干物業單位根據市場慣例按折扣價收取物業管理費。我們於2018年停止向物業開發
商提供有關折扣。於2015年、2016年及2017年，我們自上述物業單位的物業管理服務產生的
收入分別為人民幣92.9百萬元、人民幣218.5百萬元及人民幣237.6百萬元，佔各自年度總收
入的5.6%、9.3%及7.6%。
我們已採取多種措施以加強收取物業管理費的及時性。物業管理費出現逾期之時，我
們將通過電話或短訊向業主或住戶發送逾期付款通知或向相關住戶親自派發或電郵發出逾
期付款通知，並跟進頻繁催款。倘經反覆嘗試仍收取失敗後發生重大付款延誤，我們或會
提起法律訴訟以收取費用。
於2015年、2016年及2017年，業主和住戶物業管理費的收繳率（按截至相關年度結束日
前累計收到的物業管理費佔同年應收相應物業管理費總額的比例計算）分別為95.6%、95.1%
及94.5%。除按前述收繳率收取給定年度的費用外，我們亦積極嘗試收取之前年度應收物業
管理費。因此，我們的董事認為，我們於業績記錄期保持良好的物業管理收費水平。
23. 下表載列截至2017年12月31日我們物業管理服務合同的到期時間表：
合同管理面積 合同數目
（千平方米） （%） （%）
無固定期限的物業管理服務合同. . . . . . . . . 277,092 84.1 946 80.1
我們於合同到期後仍提供服務的
物業管理服務合同(1)
. . . . . . . . . . . . . . . . . . 15,074 4.6 58 4.9
有固定期限且將於下列日期到期的
物業管理服務合同
截至2018年12月31日止年度. . . . . . . . . . 7,059 2.1 24 2.0
截至2019年12月31日止年度. . . . . . . . . . 8,384 2.6 35 3.0
截至2020年12月31日止年度
及往後年度 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21,856 6.6 118 10.0
小計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37,299 11.3 177 15.0
總計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 329,465 100.0 1,181 100.0
24. 我們物業管理服務組合的增長
於業績記錄期，我們通過物業開發商或業主委員會取得新的服務合同的方式不斷拓展
物業管理服務業務。我們亦計劃於將來通過收購更多從事互補業務及具備行業經驗的區域
物業管理公司的方式擴大我們的覆蓋範圍。詳情請參閱「— 業務策略 — 透過多渠道進一步
擴大我們的物業管理業務規模」。下表列示於業績記錄期我們(i)合同管理面積及(ii)收費管理
面積的變動情況：
截至12月31日
2015年 2016年 2017年
合同管理
面積
收費管理
面積
合同管理
面積
收費管理
面積
合同管理
面積
收費管理
面積
（千平方米） （千平方米） （千平方米） （千平方米） （千平方米） （千平方米）
期初 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 138,591 51,249 161,685 69,798 207,131 91,064
新合同(1)
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23,405 18,791 45,991 21,808 120,297 29,949
收購(2)
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . — — — — 2,183 1,862
終止(3)
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . (311) (242) (544) (542) (146) (117)
期末 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 161,685 69,798 207,132 91,064 329,465 122,758
25. 好多不同服務提供
26. 外包
為了更有效地利用我們自有的勞力資源，我們會將一部分服務委派予合格外包商，主
要包括(i)勞動密集型服務，如開荒清潔，及(ii)專門服務，如綠化服務、電梯維護及消防系
統。截至2015年、2016年及2017年12月31日止年度，我們的外包成本分別為人民幣128.2百
萬元、人民幣240.9百萬元及人民幣342.6百萬元，分別佔我們總服務成本的11.0%、15.5%及
16.4%。於業績記錄期，我們所有的外包商均位於中國。
27. 於業績記錄期，我們的單一最大客戶為碧桂園集團。我們於業績記錄期期向非業主提
供增值服務，並向碧桂園集團提供物業管理服務。詳情請參閱「關連交易 — 1.碧桂園物業管
理服務總協議」及「關連交易 — 2.諮詢及其他服務總協議」。截至2015年、2016年及2017年12
月31日止年度，來自我們的單一最大客戶的收入分別為人民幣195.8百萬元、人民幣363.3百
萬元及人民幣439.6百萬元，分別佔我們總收入的11.7%、15.4%及14.1%。截至2015年、2016
年及2017年12月31日止年度，來自我們的五大客戶（物業開發商為主）的收入分別為人民幣
198.2百萬元、人民幣375.2百萬元及人民幣490.7百萬元，分別佔我們總收入的11.9%、15.9%
及15.7%。於業績記錄期，在我們的五大客戶（除碧桂園集團外）中，兩家物業開發商為碧桂
園的合營企業，而另外一家物業開發商為關聯方。於業績記錄期，我們已與我們的五大客
戶建立持續的業務合作關係平均三年以上。我們與我們部分五大物業開發商客戶訂立了物
業管理服務合同，合同的一般條款載於「— 物業管理服務合同」。於業績記錄期，我們亦與
若干五大客戶（主要為管理非住宅物業的政府實體）訂立了服務合同，合同期限通常為三年。
截至最後實際可行日期，我們概不知悉有任何情況或安排將會導致我們於業績記錄期
中斷或終止與我們任何五大客戶的關係。截至最後實際可行日期，除本上市文件中所披露
者外，於業績記錄期，就我們的董事所知，概無任何董事、彼等的緊密聯繫人或持有本公
司已發行股數5%以上的股東於我們任何五大客戶中擁有任何權益。
28. 截至2017年12月31日，我們僱有23,961名全職員工。下表載列截至2017年12月31日按部
門劃分的我們員工明細：
部門 員工數目
物業管理服務 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20,230
管理 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 882
人力資源及行政 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 684
財務及審計. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 662
增值服務. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 632
品質管控. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 141
運營管理. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 94
信息化及智能化管理 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18
銷售及市場推廣 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14
其他(1) 604
總計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23,961
9 :
GS(14)@2018-06-11 07:15:1929. 李長江:3319、165
30. 郭戰軍:1157
31. 梅文珏:1055、1247、2007
32. 芮萌:839、1138
33. 梁創順:133、144、1138、2007
10 :
GS(14)@2018-06-11 07:16:3534. 碧桂園
碧桂園控股有限公司，一家於開曼群島註冊成立的獲豁免有限公司，其股份於聯交所
主板上市。碧桂園集團主要從事物業開發、物業投資、酒店經營以及建築裝修及裝飾，於
最後實際可行日期由楊惠妍女士擁有約56.7%的權益，因此其屬楊惠妍女士的緊密聯繫人。
業務劃分
下表載列截至最後實際可行日期本集團及餘下碧桂園集團的主要業務：
公司名稱 主營業務
本集團 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 物業管理服務、社區增值服務、非業主增值服務及其他構
成向客戶提供的一體化服務及涵蓋整個物業管理價值鏈的
服務。
餘下碧桂園集團 . . . . . . . . . . . . . 物業開發、物業投資、酒店經營以及建築裝修及裝飾
於2018年4月3日，碧桂園集團收購天津匯萌置業有限公司（「天津匯萌」）的全部權益，天
津匯萌持有於中國從事物業開發業務的廣東廣物房地產（集團）有限公司（「廣東廣物」）40%
的權益。廣東廣物的若干附屬公司（「廣東廣物物業管理附屬公司」）從事向廣東廣物開發的
項目提供物業管理服務。截至2017年12月31日，廣東廣物物業管理附屬公司管理總共20個
項目，合計約2.1百萬平方米。根據廣東廣物物業管理附屬公司的審計報告，截至2017年12
月31日止年度，廣東廣物物業管理附屬公司的總收入及淨虧損分別為約人民幣126.1百萬元
及人民幣9.3百萬元。碧桂園集團知會我們，天津匯萌正向另一現有股東收購廣東廣物另外
45%股權。碧桂園集團已向我們承諾，只要碧桂園集團仍為廣東廣物的控股股東，其將促使
廣東廣物物業管理附屬公司不向除廣東廣物外的物業開發商所開發的任何物業項目提供物
業管理服務。慮及廣東廣物物業管理附屬公司的業務規模以及碧桂園集團所作的承諾，我
們相信碧桂園集團與我們的競爭程度非常有限。
此外，根據碧桂園集團的公司通訊（包括其2017年年報）所披露者，碧桂園集團的業務
策略為專注於物業開發業務。根據我們與碧桂園集團的討論，我們認為，考慮到規模經濟
以及物業管理服務所需的資源及專業知識，碧桂園集團於分拆完成後發展任何物業管理業
務不合乎商業情理。
鑒於本集團的主營業務及業務策略與餘下碧桂園集團不同，董事認為，雖然存在上述
披露的情況，但餘下碧桂園集團的業務與我們業務之間劃分清晰。除上述披露者外，餘下
碧桂園集團的業務並不會或預期不會與本集團的業務直接或間接構成競爭。
35. 根據上市規則第4.04(2)條，會計師報告須包括收購、同意收購或建議收購的任何業務或
附屬公司自緊接本上市文件日期前三個財政年度各年編製的最近期經審計賬目日期以來的
業績。根據上市規則第4.04(4)(a)條，會計師報告須包括收購、同意收購或建議收購的任何業
務或附屬公司自編製最近期經審計賬目日期（在各情況下，截至編製該等業務或附屬公司最
近期經審計賬目三個財政年度各年的結算日）以來的資產負債表。
於2018年3月1日，本公司與吳芷琪女士訂立股份轉讓協議，據此，吳芷琪女士以代價
18,000美元將Ornate Forest及其附屬公司的100%股權轉讓予本公司（「收購事項」）。有關收購事
項之詳情，請參閱本上市文件「歷史、重組及公司架構 — 重組 — 7.本公司收購Ornate Forest」
一節。
本公司將收購事項視為施行我們擴張至海外管理業務計劃的一步。本公司打算保留
Ornate Forest的若干成員公司及附屬公司於海外業務開始後作為特定司法權區的營運附屬公
司。本公司認為收購事項較本公司設立離岸實體之程序更具成本效益及便捷。
我們已向聯交所申請，且聯交所已授予我們就收購事項豁免嚴格遵守上市規則第4.04(2)
條及第4.04(4)(a)條，理由如下：
• 非實質性 — Ornate Forest及其附屬公司乃新註冊成立之公司，故彼等均無任何業務
營運、收入或實質性資產。Ornate Forest及其附屬公司的百分比率（定義見上市規則
第14.09(9)條）經參考業績記錄期的最近期財政年度接近零。
• 不可用性 — 由於Ornate Forest及其附屬公司乃新註冊成立之公司，故彼等均無任何
歷史財務資料。本公司根據上市規則第4.04(2)條及第4.04(4)(a)條的要求編製Ornate
Forest及其附屬公司的歷史財務資料以載入本上市文件將會成為過重之負擔且實際
意義不大，而就向投資者提供有意義的財務披露而言，我們就此作出的努力亦不
會對投資者有任何額外的價值。
• 替代性披露 — 本公司已於上市文件中提供有關收購事項及吳芷琪女士的替代性資
料，包括：
1) 有關吳芷琪女士、Ornate Forest及其附屬公司背景資料的一般說明，包括吳芷
琪女士為本公司獨立第三方的聲明；
2) 收購事項的日期及詳情；
3) 訂立交易的理由及本公司預期自收購事項獲得的裨益。
11 :
GS(14)@2018-06-11 07:17:4435. 2017年盈利增38%，至3.9億，7億現金
12 :
GS(14)@2018-07-09 21:58:47有關橙家科技的資料
橙家科技為一家於2016年12月21日於中國成立之有限公司及碧桂園控股的戰略性業務伙
伴。其主要從事互聯網家裝業務。其目前的業務範圍涵蓋硬裝、軟裝、智能家居及家居
零售等四大板塊。於本公告日期，橙家科技分別由碧桂園商業管理持有10%及由獨立於
本公司及碧桂園控股及與彼等概無關連的第三方持有餘下的90%。
...
於2018年7月9日，碧桂園物業服務（本公司之全資附屬公司）與碧桂園商業管理（碧桂
園控股之全資附屬公司）訂立股份轉讓協議，據此，碧桂園商業管理已同意出售及碧
桂園物業服務已同意收購目標權益（即橙家科技的10%股權），代價為人民幣5,000,000
元（相當於約港幣5,915,410元）。
碧桂園物業服務為本公司之全資附屬公司。碧桂園商業管理乃由碧桂園控股（楊惠妍
女士的30%受控公司）全資擁有。楊惠妍女士亦為本公司之非執行董事兼主要股東。因
此，碧桂園商業管理為楊惠妍女士之聯繫人，故亦為本公司之關連人士。因此，根據
上市規則第14A章，收購事項構成本公司之關連交易。
13 :
GS(14)@2018-08-03 17:45:26本公司董事會（「董事會」）謹此知會本公司股東及潛在投資者，基於對截至2018年6月30
日止六個月之本集團未經審核綜合管理賬目及本公司目前可得資料的初步評估，預期截
至2018年6月30日止六個月之本集團未經審核綜合純利（2017年同期：人民幣2.21億元）及
截至2018年6月30日止六個月之本公司未經審核股東應佔溢利（2017年同期：人民幣2.02
億元），將較2017年同期皆錄得超過110%的大幅增長。增長主要由於物業管理在管面積
的增加和社區增值服務與非業主增值服務收入的綜合上升，以及本集團於中華人民共
和國的附屬公司廣東碧桂園物業服務股份有限公司因獲「高新技術企業」稅收優惠而產
生的稅收紅利，帶來未經審核綜合純利的大幅提升。
14 :
GS(14)@2018-08-22 12:46:44盈利增130%，至4.4億，19.8億現金
15 :
GS(14)@2018-11-27 18:52:23該等收購事項
董事會欣然宣佈，於2018年11月26日（交易時段後），碧桂園物業服務（本公司之全資
附屬公司（作為買方）與史女士、帕拉丁股權投資及╱或帕拉丁合夥企業（作為該等賣 )
方）訂立該等股權轉讓協議，據此，買方有條件同意購買及該等賣方有條件同意出售
該等銷售權益（包括五間均主要於中國從事物業管理業務之該等目標公司之股權），代
價總額為人民幣682,588,800元（相等於約港幣771,007,997元）。
於完成後，該等目標公司將全部成為本公司之附屬公司及該等目標公司之財務資料將
綜合計入本集團之財務報表。
16 :
GS(14)@2019-01-11 07:58:34於2019年1月11日，本公司與配售代理及賣方就配售及認購訂立協議。
配售代理已有條件同意以全面包銷基準按每股股份11.61港元之配售價配售168,761,000
股現有股份。
根據協議，賣方有條件地同意按配售價認購與配售代理所配售的配售股份相同數目的
新股份。認購完成須待以下條件達成後方可作實：
(1) 完成配售；及
(2) 聯交所上市委員會批准認購股份上市及買賣。
本公司將自認購收取的所得款項淨額估計約為1,939百萬港元（經扣除有關費用及開支
後）。
...
配售及認購的理由
本公司為一家投資控股公司，其附屬公司主要從事提供物業管理服務、社區增值服務及
非業主增值服務。
董事認為，配售及認購乃於擴大其股東及資本基礎的同時為本公司籌集資金的機會。董
事認為，配售及認購將加強本集團的財務狀況及為本集團提供營運資金。
董事認為，協議條款（包括認購價及配售價）屬公平合理、按正常商業條款訂立且符合本
公司及股東的整體利益。
認購所得款項用途
本公司將自認購收取的所得款項淨額估計約為1,939百萬港元（經扣除有關費用及開支
後）。本公司擬將建議配售之所得款項淨額的百分之七十用於擴張地域或服務範疇之與
本公司核心或相連業務有關的合併收購項目，其餘百分之三十用於科技與智能化投資、
城市服務及增值服務新業務開拓投資。
17 :
GS(14)@2019-01-11 07:59:31建議配售
本公司宣佈，其建議進行股份增補配售。本公司已就建議配售委聘JP Morgan作為獨家配
售代理。
建議配售的條款（包括規模及發行價）將透過招購定價程序而釐定。待建議配售的條款
確定後，獨家配售代理將與本公司及配售股份之賣家訂立協議。
根據協議訂約方目前可獲得的資料，預期建議配售的規模將為約250百萬美元及發行價
將為每股約11.61港元及12.00港元。
配售股份將不會配售予本公司的任何關連人士。
配售股份將不會根據美國證券法登記，且配售股份將僅會(i)根據美國證券法規定豁免註
冊，並根據美國證券法第144A條規定的限制或其他豁免提呈於美國境內發售，及(ii)遵
照美國證券法項下S規例於美國境外的離岸交易提呈發售。
建議所得款項用途
建議配售之完成須視乎市場情況及投資者興趣而定。倘建議配售進行至完成，本公司擬
將建議配售之所得款項淨額用於約70%用於併購；約30%用於科技與智能化投資、城市
服務及增值服務等新業務開拓投資。
18 :
GS(14)@2019-02-08 00:10:26董事會謹此知會本公司股東及潛在投資者，基於對截至 2018 年 12 月 31 日止十二
個月之本集團未經審核綜合管理賬目及本公司目前可得資料的初步評估，預期截至
2018年12月31日止十二個月之本集團未經審核綜合純利及本公司未經審核股東應
佔溢利，將較 2017 年同期皆錄得超過 100%的大幅增長。
19 :
GS(14)@2019-03-19 16:10:06收購事項
茲提述本公司日期為2018年11月26日內容有關（其中包括）碧桂園物業服務（本公司之
全資附屬公司）收購目標公司之70%股權。
董事會欣然宣佈，於2019年3月19日，碧桂園物業服務（作為買方）與賣方訂立股權轉讓
協議，據此，買方有條件同意購買及賣方有條件同意出售銷售權益（佔目標公司餘下
股權之30%），代價為人民幣90,000,000元（相等於約港幣105,303,802元）。
20 :
GS(14)@2019-03-19 16:57:23盈利增130%，至8.9億，20.4億現金