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希慎(0014)之上市

我之前同順叔講，我有希慎的存稿，現在不如寫寫。希慎置業由利氏家族創辦，相信大家都知道，但是原來當年大昌利產(88)仍持有約10%的股權，大家知不知道?相信都有部分人知道的。其實他們的股票是和他們合作取得的。

希慎在1971年成立，當年稱Hennessy Development Company Limited(軒尼詩地產發展有限公司)，相信都是以該地區的街道改名，並在1981年8月26日發行招股書，發行宣佈上市，以每股1元發行5億股上市，計及該批新股後，合股票數達39.28925億股，市值也是同樣數市，以當年的每股有形資產淨值47億及預計盈利1.53億計，資產折讓只是20%，市盈率達到25.68倍，可見價格真是非常進取，一來因為市況暢旺，二來他們個個有頭有面，三來據股評稱，公司無債，資產又值錢，當然唔平唔賣，食得好盡。








當年他們承諾的派息為4.5仙，年息率是4.5%，有股評話派息好低，但現在都是約4%，我就覺得不低呢。從下面的股評中，我們可以知道希慎道一號、禮頓中心、興和中心、新寧大廈及新寧閣，大部分現在希慎仍持有，可見他們真是好保守。

當年的股評都仲有少少良心，稱雖然都是有來頭，但是一來價格過高，加上大昌地產等多位小股東他們個個都獲厚利，造成阻力，形勢會受影響，所以利潤較少，如果借貸認購，計及利息，加上當時股市盛極而衰，獲利難以預料。


確實讓他預料中，在希慎上市後前幾日，股市大跌，結果跌確招股價，得番86仙，跌14%，收報87仙，跌13%。
根據資料，在1991年5合1，後來大股東還以派送紅利輪行使，把其他在銅鑼灣項目注入，但繼續維持保守風格。但在1996年，他購入了華人置業(127)在中環的娛樂行，其後金融風暴，造成重大損失，在2005年以27億蝕讓予，之後故事相信都不用說，現在只是地鋪的租金都已經是6,000萬一年了，價格約20億，真是一錯再錯。



不過，在銅鑼灣就有斬獲。希慎在2001年購入先施(244)的利舞台30%股權，整體估值約17億，相信近幾年價值大幅上升，估計至少值50-60億，先施眼光就好差，所以股價低落確實有原因。近年希慎廣場開幕，資產又再上升。

但是他的保守作風，總算使公司有所增值，年年都算有息派，所以都算是唔錯的管理層。

可以見到，上市公司要唔熟唔食，如果要挑戰，就先要有輸的心理準備。

存稿系列(3): 希慎(0014)希望

我在希慎廣場開幕當日曾經去參觀過一次，之後又經過了幾次，今日講下對呢個場的感覺。

重建後希慎廣場內部設計類似高級版的apm，合共有40層，地庫3層同樓面14層都是店舖，由15樓對上23層都是寫字樓，最底層為於新加坡上市的牛奶國際旗下的超級市場。地庫1及底層是由DFS集團經營，並設有地鐵接駁口。1至7樓均以售賣女性用品，8至10樓是台灣上市的誠品生活旗下的誠品書店，而11至14樓各國食肆總匯。

我當日是在1樓的入口進去的，因為當日開幕，人流相當多，感到不太舒服。然後向下層探索，這兩層不知為甚麼原因實在香味實在太濃郁了，令我感覺非常難受，後來從地鐵口進去才發現，這些香味是為了吸引陌生及不知地方客人而設的，讓他們可以容易找到這個地方，不過這個方法我不太接受。

底層的超級市場的貨品頗為齊全，並設有食肆，應能吸引大量人流。然後我就由底層往上走，發現每上一層的電梯只有一部，如人流一多，上樓較為困難，如果想選擇升降機，或許想使顧客多逗留，每部只能上3層，亦非常不方便。雖然整體感覺不如九龍站圓方孤獨，店舖風格獨特也有賣點，但是可能預留大量地方給寫字樓樓面，分配給商場的地方嚴重不足，加上每層的店舖相當多，擺設也不少，於是就採用開放式店錯、並需縮窄行人走廊應付，但是希慎廣場的位置是在核心區域，人流較多，如果採用這種方式，會給顧客侷促的感覺，不利他們的消費。但誠品書店的設置，正如上一篇所講，我個人認為不太樂觀，但在銅鑼灣缺乏書店下，可能是一個妙著，至於最高層食肆其實感覺滿不錯，價錢也適合這一區的消費，不過以我的消費模式來睇，真是唔會入去駛一蚊。

個人認為，這商場真是不太適合男性，對女性，特別是中高消費的熟女則頗為理想，可能主席利小姐本人會喜歡，但是家庭客肯定是會不喜歡的。而這種模式卻是侷限了租金收入的增長。不過這個場就是有獨特個性，至少能做一個利基性的商場，但以地標性的商場來睇，雖然位置確實唔錯，但因為設計卻是認為商業是寫字樓的附屬，有些地方我認為做得過窄過少，預留給寫字樓的地方又太大，我覺得他的設計難以做到這目標。

至於在戰略上，利氏家族早在戰前已取得銅鑼灣一帶地皮，經過多年發展，雖然曾經出售部分物業，但在1981年把和大昌地產(88)地產商合資的希慎發展上市，雖曾經在1991曾有有注資利舞臺的動作，但是相對其他大型發展商來講，除了1997年購入娛樂行後來又蝕本賣出之後，他們的動作只是不斷把物業拆卸然後重建，並作多項內部裝修，提升物的租金，希慎廣場就是一例，這種模式雖然悶但是穩勝。在重建以後，和利舞臺廣場物業群及利園物業群形成三面包圍之勢，盡享地利，但是他卻非以商場為主，所以雖然自遊行對他利好，但不很顯著，所以這增長較緩慢。不過這種穩健的模式，卻是家族企業背景所決定的，未來有機會再和大家分享。

雖然租金收入增長有所侷限，不過對希慎來說，肯定是利好的。於從希慎的最新業績顯示，希慎廣場佔擴大後整體物業面積逾15%，但因為其地點優越，加上持續不斷更新物業組合，租金及盈利增長會增長很快。另外，由於其財務一向穩健，負債率只是12%，加上重大資本支出告一段落，估計派息也會提高。雖然近來股價已逐步反映這利好因素，但購入此股仍未遲也，因為始終是一隻穩定增長且管理層不錯的收租股。

這隻股又令我想起劉德華的一句，你想過足癮輸，定係想悶悶哋贏?



資料來源:
1. 希慎(0014)之上市
http://realblog.zkiz.com/greatsoup/37492

1990年3月15日: 希慎(0014)業績

28年前盈利只是4.48億，現在，基礎盈利達24.91億。當年股息只是8.5仙，現在是135仙，當年資產值2.42元，現在是66.89元。可以看到資產大於股息增幅，也大於盈利增幅，所以買股票也是注重資產價值會容易些。