一些二三線城市的開發商試圖通過降價,快速退出危險區域。而更多的開發商們如今正在仔細梳理各類城市,找出可能的雷區。那些未來沒有人口淨流入或產業支撐的城市,被扔進了黑名單裡。
「九龍倉年華裡,還我血汗錢!」
上週末,上百名業主圍在了江蘇常州一座售樓處,用竹竿挑著藍色的橫幅,要求開發商退錢。橫幅的對面,數十個手持警棍的保安,將售樓處守得嚴嚴實實。一週前,這個由香港知名開發商九龍倉開發的兩個中高端項目,年華裡·鳳凰湖墅及國賓1號均降價近兩成。
過去一個月,由於樓盤降價,業主維權甚至演變成暴力事件的抗議活動,在杭州、南京等城市此起彼伏。囿於業主糾紛,中國開發商往往寧願冒著破產的危險去借高利貸,也不願降價砸自己招牌——「不差錢」的九龍倉情況卻完全不一樣,他們看上去無心在常州市場經營下去了。
常州是中國長江三角洲城市群的重鎮,素有富庶繁華的美譽,但在過去兩年,因為其新城區樓盤集中放量,大量商品房積壓且無人入住,被房地產行業人士多數看空。美國商業內幕網站在2013年通過衛星圖片,展示了一些他們所認為的中國「鬼城」:大街上空無一人,新建住宅完全沒有人氣。其中,常州和鄂爾多斯,都位列中國12座「鬼城」之一。
在房地產商的計劃書上,中國未來十年史無前例的城鎮化,仍然被預計將帶來數不盡的財富。2014年兩會結束後,中國政府隨即出台了醞釀多年的新型城鎮化規劃,打算讓1億農村居民遷入城市,以此作為提振內需的長期利器。規劃還提出城市群是城鎮化發展的重要途徑。以城市群為主體形態,推動大中小城市和小城鎮協調發展,可避免「睡城」和「死城」的出現。
然而,隨著常州、溫州和鄂爾多斯等地「鬼城」的出現,以及中國龐大的影子銀行系統和激增的地方政府債務問題,分歧正在形成:中國政府的新型城鎮化對於開發商來說,是否危大於機?
世聯地產一份最新報告則顯示,中國城市的房地產在逐步分化。一二線城市過去一年住宅成交量同比增速多在10%以上的高位,三四線城市卻在顯著分化,洛陽、北海、晉江等城市較去年同期市場規模增長都在50%以上,而常州、惠州等近幾年投資過熱的城市則僅與去年勉強持平,甚至下降。
國家信息中心經濟預測部主任祝寶良向南方週末記者表示,市場正在迅速分化,2010年的限購政策及穩健的貨幣政策延續至今,在一些三四線城市已經發生作用了,部分城市開始降價。對於開發商來說,中國房地產的希望在於中國未來城鎮化佈局的城市。投注在沒有人口淨流入或產業支撐的城市,將遇上麻煩。
先知先覺的九龍倉們,已經用腳投票了。
圖為被稱為「鬼城」的內蒙古鄂爾多斯新城衛星圖。 (谷歌截屏圖/圖)
在常州雅居樂星河灣以「六折甩賣」的姿態打響降價第一槍後,以打造豪宅著稱的九龍倉坐不住了。
在3月早些時候,廣州雅居樂地產將雅居樂星河灣豪華公寓的價格,一次性從每平方米人民幣1.1萬元降至了7000元。3月20日,常州九龍倉年華裡也宣佈大幅降價,此前均6000元/平方米左右的房源,均價直降至5000元/平方米,約在前期成交均價的基礎上打了「八三折」。年華裡位於常州新北區,與常州雅居樂星河灣項目距離不遠,且兩個樓盤均位於常州樓市庫存量極大的新北區。
2010年,九龍倉拿下這幅地的樓板價為3342元/平方米,當時業內人士均認為這個項目要賣到8000塊以上,如今幾乎虧本出售。
降價動作還不止於此,在年華裡降價後,九龍倉在常州打造的頂級豪宅國賓1號的價格也出現鬆動。該項目日前推出20套特價房,特惠均價在8200元/平方米左右,比前期售價低了約2800元/平方米。
新房源降價在業主中引發軒然大波。在九龍倉「國賓1號」項目售樓處,家具被推倒,木質樓盤廣告架被扔到項目模型上面。購房者逢記者便吐槽,有人稱其一個月間公寓直降了十幾萬,開發商卻沒有給任何說法。
九龍倉此次在長三角多盤齊降的行為頗有風向標意義。
中國政府過去四年裡一直致力於給不斷上漲的房價降溫,房價上漲現在已經開始放緩,一些中小城市的房價正在走軟。九龍倉中國區一位管理人士向南方週末記者表示,2013年中國樓市有些瘋狂,而目前中國經濟增長放緩,一些中小城市住宅銷售速度放緩,存量房數量增加,此時應該迅速降價銷售,退出一些危險區域。
在一些房地產人士看來,常州就屬於危險區域,一直存在供應過大的問題。據同策諮詢機構數據顯示,常州樓市購房者以本地剛需客為主,在過去的13個月裡有9個月商品住宅呈現供過於求。過去一年,常州商品住宅成交均價普遍在6000-7200元/平方米,但在2014年1月,常州商品住宅成交均價僅6009元/平方米,創下去年以來新低。
這裡將建設新的「世界級」主題公園、商務區等,同時還在建設地鐵。不過在常州大變身的計劃當中,最野心勃勃的要數它數量龐大的住宅項目。據《第一財經日報》報導,按常州約460萬的總人口計算,近四年來,常州的人均新增建築面積達到20平方米,這一數值在國內所有城市中排名前列。
尤其在常州新城區武進,由於新增人口有限,樓市供應逐年增大,這讓人擔心其將和鄂爾多斯的新城區康巴什一樣,成為中國又一座「鬼城」。陽光100集團常務副總裁范小沖即對南方週末記者稱,中國三四線城市的問題都出在開發區,「那些城市都是單中心,沒法做出多中心,因為沒有產業支撐」。
常州武進區武宜路幾乎貫穿常州東西向所有繁華地帶,從舊城中心延長至新城區,路兩旁的新建築拔地而起,各種色彩鮮豔的樓盤銷售處隨處可見。
武進1995年撤縣建市,2002年撤市設區,是常州市近年來重點打造的「南部新城」,貫穿南北的武宜路就位於武進區。
據《中國經營報》報導,武宜路上的樓盤總建築面積就超過了500萬平方米,如果這些正處於銷售期的樓盤全部賣完,足夠十幾萬人居住。工業在外移,服務業還在起步,新增人口有限,無論是商業還是住宅都供大於求,白天鮮見人、晚上少亮燈的武宜路兩側巋然聳立的高大樓盤,是多家媒體將常州稱為「鬼城」的直接證據。
就連一直「唱多樓市」的華遠地產董事長任志強,也公開點名看空常州。他稱「一個城市的樓市會不會出毛病,看這個城市對人們是不是具有吸引力,如果具備吸引力,那就還得一直往上漲,反之就有問題。常州人口集中度已經開始下降了,過去人是呼呼地往那裡去,現在人都往蘇州或者其他一些城市裡去了」。
如武進區一般層出不窮的「鬼城」,開始讓人們對中國樓市真實狀況的看法出現分歧。野村證券經濟學家張智威稱,中國房地產市場的風險沒有得到充分重視,常州和杭州的樓盤降價發出了危險信號,值得投資者警惕,因為過剩的供應最終引發房價大幅回落,尤其是在三四線城市的新區。
國家發改委城市和小城鎮改革發展中心課題組2013年對12個省區的調查顯示,12個省會城市,平均一個城市要建4.6個新城新區;144個地級城市,平均每個規劃建設約1.5個新城新區。
衛星圖上,從南到北各種新建城區空空蕩蕩,從惠州大亞灣、云南呈貢,到鄭州鄭東新城、天津響螺灣、內蒙古康巴什等地。天量的空置房預兆著房地產市場泡沫破裂的危險,但比照歷史可以發現,中國三四線城市新區熱具有某種前所未有的特性。
中國社會科學院經濟學家余永定稱,過去十年,體制鼓勵地方政府投資於政績工程,比如閃亮的新城和行政中心。即使項目在5年內基本上沒得到使用,官員們有時也並不介意,因為5年後他們將另有任用,於是眾多新區建成不僅沒能促進城市化建設,反而因配套不齊全遭到購房者遺棄。
即使存在所有這些風險,一些業內人士仍然認為,實際威脅被大大高估了。中房集團理事長孟曉蘇即對南方週末記者稱,城市建設要超前於老百姓居住,「鬼城」說法是不瞭解城市建設要超前的道理,「這時候政府要引導,有些賠錢的商業要先進去,這是一個時間問題」。
只是眾多淘金的開發商往往沒有時間等。綠城集團行政總裁壽柏年即認為:「2014年一些小房地產公司要割肉逃生了。」
過去十年,由於一線城市土地競爭激烈,中國諸多大開發商嘗試過下沉到中國廣袤的內陸城市做房地產開發,恆大地產、碧桂園、陽光100及萬科是其中代表房企。
3月13日,陽光100(02608.HK)登陸港交所,這家中國最早走出一線城市的住宅地產商也曾陷入二三線城市泥沼之中,以致多年來未能上市,待到將核心業務轉型為二三線城市核心區商業綜合體後,才獲得資本青睞。
陽光100常務副總裁范小沖認為,儘管二三線城市仍是中國開發商第二輪發展的主戰場,但包括恆大在內的一些開發商帶著一線城市郊區的開發經驗,跑到三四線城市的郊區圈地,可能沒有想到那些城市剛剛開始城市化,郊區根本賣不出去,結果踏進了市場過剩的陷阱。
「很多開發商在逃離三四線城市,地方政府也著急賣地。陽光100也不敢去那些人口產業資源流失的城市,我們只去擁有未來的城市,大的交通資源節點、人口和投資大量湧入的城市,而且只拿那些城市核心地段的街區綜合體。」范小沖對南方週末記者說。
這個觀點為不少品牌開發商所認同,一家房企高管對南方週末記者說,其公司對於中國城市有一個分類表,一二三四級,優先級別從上到下選,但總的規律是,或者沿海,或者沿江。遠洋地產和金地地產的管理層更直接向南方週末記者稱,今後進入的城市控制在20個以內。
2014年年初,世聯地產董事長陳勁松曾經從中國661個城市(含縣級市)劃出大概50個城市,稱之為未來中國房地產開發商的主戰場。這些城市有某些共性,比如都是區域經濟中的首位集聚地,不僅能吸引來大量新增人口,還能為其提供更充分的就業機會、投資機會,如重慶、西安、蘇州、大連等城市。
在世聯地產看來,風險型的城市多在中西部,如鄂爾多斯、榆林、北海、黃石等。這些三四線城市的特徵在於市場出現嚴重的供給過剩,同時外流型的人口結構難以對其快速發展的樓市形成支撐。
萬科地產董秘譚華傑觀察到,中國人口從數量維度而言到了拐點,而日本在1990年代到達最低點時樓市就崩潰了。根據譚華傑向南方週末記者講述的PIE模型,他們會綜合判斷市場人口、基礎設施建設、產業、就業對當地市場是否有足夠的支撐力,再選擇合適的機會。2014年的策略是謹慎投資,對預期過於樂觀的土地「寧可錯過,絕不拿錯」。
同為在三四線紮根的廣東房企,恆大和碧桂園正在選擇兩種不同的發展路徑,前者正大規模轉戰一線城市。安泰盤實股份投資有限公司總裁蓬鋼認為,許家印意識到三四線城市佔比太多、土地便宜是沒有用的。目前三四線糟糕的市場環境,督促恆大去一線城市搏殺。
蓬鋼系前美林全球資本地產投資部董事總經理,曾成功幫助將恆大推向資本市場。
與此同時,碧桂園卻宣稱,雖然很多人對三四線城市不看好,但該公司仍將繼續深耕城鎮化。2014年3月初,碧桂園在福建三明開賣三明碧桂園,當天銷售22.6億元,成為福建省單日單盤銷售冠軍。
性價比超高的房子,以及全員營銷,是碧桂園在三四線城市成功的核心,但不可忽視過去幾年碧桂園也曾在內蒙古多個等城市陷入泥沼。在接受南方週末記者採訪時,碧桂園負責人稱,碧桂園仍然以一、二線城市的近郊,三、四線城市市區為主,甚至有可能去到四、五線城市,「只要有市場需求的地方,我們都不會放棄」。
防踩踏下折雷區 深市12只分級B午後臨停
記者 謝丹敏 發自上海
深交所26日發布臨時停牌公告稱,12只確定下折的分級基金B份額在13:00至14:00停牌,14:00複牌。
幾個小時前,深交所還發布了調整簡稱的公告,上述12只分級B簡稱需冠*。12只分級B分別是*證券B(150172)、*券商B(150201)、*信息B(150180)、*中小板B(150086)、*互聯B(150246)、*煤炭B基(150322)、*高鐵B級(150294)、*成長B(150091)、*中小B(150107)、*中證800B(150139)、*鋼鐵B( 150288)、*證保B級(150226)。
8月26日,滬指終於迎來久違反彈,截至記者發稿時,上證綜指收複3000點,報3012.點,漲幅1.6%;深成指報10267,漲幅0.68%。
然而受下折事件影響,分級B仍舊跌停潮湧。截至記者發稿時,仍有*證券B(150172)等50只分級B基金跌停。
然而令人意想不到的是,盡管確定下折,但上午12只分級B仍在不斷成交。一位分級基金資深投資者對《第一財經日報》稱,今天買入分級B就得接受下折的損失,按照目前的溢價情況,今天抄跌停買入如果行情變動不大的話,正常都會因為下折接受20%或者以上的損失。
“即便當天從跌停抄到了漲停,鎖定20個點的收益,即便同時又提前備好了對應的分級A,也沒辦法轉成母基金。”該人士進一步指出,下折基準日不能辦理合並業務。
上市公司被查出違法違規,對於持股投資者而言,是當前嚴監管環境下很難避免的“黑天鵝”。
證監會本周五通報了對山東墨龍和雅百特相關當事人的處罰決定,這也是2017年專項執法行動的第一批案件。第一財經此前曾對山東墨龍“踩點減持”涉嫌內幕交易的行為做過報道,而證監會經過調查坐實了內幕交易行為,同時超出市場預期的是,監管部門還發現公司存在持續的財務造假。
第一批案件總共9起,除山東墨龍與雅百特,以及此前披露的*ST昆機之外,另外6起案件尚未披露名單。不過,證監會周五提前公布了案件進展,並根據掌握的調查情況,透露了六個方面的違法信息。
六大發現
今年3月24日,證監會部署開展2017年專項執法行動第一批案件,之後對涉及的信息披露違法違規線索展開全面調查。
經過一個月多的調查,目前1起案件因涉嫌犯罪已經移送公安機關,2起案件進入審理程序。另外,其他案件也已經全部完成現場調查,將陸續移送審理。
山東墨龍是首批調查案件之一,證監會發現,山東墨龍在2016年三季度末發生重大虧損並持續至2016年全年重大虧損,公司董事長、實際控制人張恩榮、總經理張雲三父子在內幕信息敏感期內違規減持“山東墨龍”規避損失。同時,證監會還發現山東墨龍2015年以來通過虛增售價,少結轉成本等手法,虛增凈利潤,粉飾財務報告,將虧損轉為盈利。
“根據調查掌握的情況,第一批案件涉案主體違法手段多樣、違法類型交織,”證監會發言人張曉軍周五表示,這些案件中,有的是為了實現重組上市的業績承諾,虛構承攬境外工程項目進行財務造假;有的為了避免多年連續虧損處罰退市條件,提前確認收入,將虧損虛構微盈利。
還有的為了完成所謂“業績承諾”,避免處罰股份註銷條件,人為調節利潤;以及有的在工程項目沒有具體實施的情況下,聲稱重大工程已經完工。
調查還發現,有的公司實際控制人指使下屬財務舞弊,在重大信息依法披露前違規減持;有的公司高管利用職務便利,控制上市公司以明顯不公平的條件與利益關聯方進行交易。
涉案企業“帶病融資”將受限
雖然尚未作出最後的處罰決定,但是對涉案企業的限制已經提前開始。對於財務舞弊、虛假陳述以及其伴生的違法違規行為,都將受到嚴格監管。
據張曉軍介紹,證監會與其他監管條線會加強溝通,嚴防涉案企業“帶病融資”,減少違法行為對市場秩序的外溢影響。另外,證監會與其他金融監管機構、公安機關的執法協作也會加強,對財務舞弊涉及的資金動向進行全面調查。
值得註意的是,在此次專項行動中,中介機構也是監管部門重點關註對象。證監會對中介機構負責核查驗證、專業把關的“看門人”職責提出更高要求。
“中介機構涉案符合立案標準的,一並徹查嚴處,”張曉軍說,涉及刑事犯罪的,依法移送公安機關查處;觸發退市條件的,也要嚴格按照規定辦理。
受“網絡小貸”新規的影響,步森股份、新國都21日公告終止參與設立網絡小貸公司。中國證券報記者梳理發現,大股東背景為上市公司的網絡小貸公司至少有99家,今年以來更有多家上市公司披露擬參與設立小貸公司。不難推測,未來將有更多上市公司宣布終止參與設立網絡小額貸款企業。
步森股份表示,11月21日,互聯網金融風險專項整治工作領導小組辦公室下發《關於立即暫停批設網絡小額貸款公司的通知》。根據該文件指示,同時考慮到後續實繳出資可能帶來的資金壓力,公司擬終止參與設立網絡小貸公司。
新國都公告稱,為響應互聯網金融風險專項整治工作領導小組辦公室下發的特急文件《關於立即暫停批設網絡小額貸款公司的通知》,公司擬終止以自有資金5000萬元出資設立全資子公司海南新國都小額貸款有限公司的事項。公司表示,截至11月22日,本次投資設立全資子公司事項未有實質進展。相關監管部門加強指導和管理,有利於構建更加完備有效的普惠金融體系。
今年以來,盛訊達、仁和藥業、民盛金科、恒順眾昇等公司紛紛公告擬投資小貸公司。以盛訊達為例,公司擬發起設立佛山市盛訊互聯網小額貸款有限公司,持有其51%股份。盛訊達表示,設立盛訊小貸公司旨在打造服務於中小微企業與消費者的金融平臺,提供低成本、快捷、實惠的金融服務,專註於解決公司上下遊企業及其他高凈值客戶融資難、融資貴問題;同時,公司能夠與上下遊供應商形成更緊密的合作關系,發揮協同發展效應,形成產業鏈優勢。
公開資料顯示,目前網絡小貸牌照242張。其中,完成工商註冊的215張,獲得地方金融辦批複但尚未註冊的6張,已經過了金融辦公示期的21張;另有不少於60家企業擬發起設立網絡小貸公司。業內人士表示,仍還未獲得相關牌照的公司恐怕無緣網絡小貸市場。目前,擁有上市公司背景的公司幾乎占據網絡小貸市場半壁江山。
據網貸之家研究中心不完全統計,截至2017年11月22日,在可獲取股東情況的199家網絡小貸公司中,99家為上市公司背景,由上市公司直接或間接入股,占樣本總數的49.75%。其中,48家網絡小貸公司由上市公司直接出資設立,占網絡小貸公司總數的24.12%;51家網絡小貸公司由上市公司間接入股設立,占網絡小貸公司總數的25.63%。
小貸公司的財務數據通常難以獲取。但新三板匯集了不少小貸公司,通過其披露的財務數據可以了解小貸行業的經營情況。
統計數據顯示,在披露三季報或三季度業績快報的41家掛牌小貸公司中,28家營業收入同比減少,占比近七成。小貸公司業績分化明顯。
其中,嘉銀金融營收和歸屬於掛牌公司股東的凈利潤分別為9.63億元、2.22億元,同比分別增長129.90%、977.20%;泰鑫小貸營收和歸屬於掛牌公司股東的凈利潤分別為1210.04萬元、1515.24萬元,同比分別增長3.39%、473.68%。
部分小貸掛牌公司業績大幅下降。ST昌信營收和凈利潤分別為240.91萬元、虧損1.28億元,同比分別下降89.49%、1072.65%;日升昌營收和凈利潤分別為1038.54萬元、虧損892.55萬元,同比分別下降23.51%、441.68%;思考投資營收和凈利潤分別為1205.84萬元、虧損144.56萬元,同比分別下降70.98%、111.75%。
部分公司經營出現較為嚴重的問題。三季報顯示,ST昌信實際控制人佘昌、陳琦1月26日出國至今未歸,公司被職務侵占案一案仍處於調查階段。截至2017年9月30日,公司發放貸款已逾期2.73億元;公司的銀行及同業借款8800萬元到期無力償還;員工均已與公司解除勞動關系,公司基本處於停止經營狀態。
根據券商研報,目前個人征信體系建設不完善,消費金融風控建設尚處於起步段,貸款規模的擴張,服務人群的下沈進一步加劇消費金融平臺所面臨的壞賬風險。
根據11月21日發布的“特急”文件,部分機構開展的“現金貸”業務存在較大風險隱患,要求各級小貸監管部門立即停批網絡小貸牌照,禁止新增批小貸公司跨省(區、市)開展小貸業務。
對於網絡小貸公司牌照叫停發放的影響,業內人士表示,“新政”可能會使網絡小貸牌照價值水漲船高。目前網絡小貸牌照主要掌握在各行業大佬手中,且監管趨嚴,可能出現有價無市態勢。
除了A股公司背景的網絡小貸公司外,擁有阿里、京東、百度、萬達等實力企業背景的小貸公司也是一股重要力量。統計數據顯示,瀚華金控持有的網絡小貸牌照最多,為5張;中國平安和京東金融均持有4張;螞蟻金服和蘇寧均持有3張。
業內人士認為,小額貸款公司對解決中小微企業融資難問題起到了一定作用。近年來小額貸款行業經歷了從量變到質變的轉換過程。隨著監管的加強,門檻的提高,行業發展將得到進一步規範。監管收緊、行業出清將使得掌握用戶和數據,風控能力出色的互金平臺受益。
對於“新規”的影響,11月23日,螞蟻金服人士對中國證券報記者表示,“加強監管有利於規範行業發展,有利於行業長遠健康發展。公司將進一步加強排查工作。”
(來源:中國證券報 記者:蔣潔瓊 圖片來源:攝圖網)