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物業買貴貨系列(1): 長興國際(0238) 一般物業燒鵝價錢

2012年11月2日，長興國際(238)旗下長興（廣東）服飾有限公司和廣州宏昇房地產實業有限公司簽訂買賣合約，購入中國廣東省廣州市天河區金穗路1號邦華環球廣場18-20樓寫字樓，面積合共5,714.92平方米，連10個停車位，作價人民幣241,925,320 元。

據公告，該物業預期在2013年8月完成，在物業完成後，公司預期把物業用作本集團之總部、設計中心及其產品陳列室。至於購買物業的原因，因現時於廣州租賃物業作為總部。隨著業務不斷擴充，故需於廣州之便捷位置物色更大空間以作總部之用。物業處於新近開發之黃金商業區策略位置，公共交通十分便利，為總部之理想位置。


邦華環球廣場(圖片來源:  新快報)

我們不如看看這交易。

邦華環球廣場位處新發展的珠江新城，位置和越秀房地產信託基金買的IFC看來距離不遠。下圖紫色標記為邦華環球廣場、紅色為IFC。


邦華環球廣場樓高37層，樓高173米，地塊面積8,098.01 平方米，建築面積96,234平方米，其中寫字樓面積為 63,559 平方米，商場面積為8,086平方米，停車場分為510個車位，面積為14,837  平方米，其他配套場所如避難層、地下防護室、設施設備房等面積為9,752平方米，屬於一座中型的商業甲級寫字樓。

邦華環球廣場周邊配套也頗為完善，除了餐廳配套外，亦接近地鐵站，根據新快報報導，「邦華環球步行到地鐵五號線五羊新城站需時5分鐘，項目前面還有公交站南方日報社站，有幾十路公交車經過」，物業質素算是不錯。

可以見到，今次長興國際購買的是中層的單位，不過作價卻非中級，是頂級。根據網上的資料，他近期的成交價只是33,000元至35,000一平方米，之前IFC 根據估算的成交價格都要35,500元一平方米。

但今次購買的價格，因為包括車位價格，所以應扣除之。根據越秀房地產信託基金最近記載的成交紀錄，以車位約40萬1個估算，每平方米都需要超過42,000元，高估超過20%，況且他位置及格調也沒有IFC的好，請問為何售價會這樣高呢?

現時物業仍未建成，計上裝修也需要1年才能搬進去，省下租金的購買的目的好像不太成立。再者，現在甲級商業物業的租金回報率只是5%，扣上稅可能更低，何況公司坐擁大量現金，但沒有重大資金用途但如果把存款存入銀行，回報率已經有這數字，尚未計算人民幣升值。如果持有物業，則面對該區供應過剩的影響，價格不會太好，升值空間有限。那為甚麼要購買一件回報率低，估價過高的固定資產? 所以這收購難以令人信服。



岔開一筆，邦華環球廣場的發展商為談亮濤，網上找不到它的資料，但一間廣州市清平集團的副總和他的名稱是一樣，未知是否同名同性?但我覺得應該和基本上和上市公司沒關係。

一間公司座擁大量現金的公司，先用以發展業務，真的沒用就應該用來派息，自己寫字樓差一點沒所謂。但是利用資金購買過貴的一手物業屬於不好的安排，影響公司價值之餘，為未來造成過大的負擔。此所謂「有錢就身痕」也。



延伸閱讀:
1. 富力盈凱廣場VS邦華環球廣場VS廣晟國際大廈（全文）
http://gz.house.163.com/12/0810/08/88HIG5RH00874KG2_all.html

2. 各房產網成交資料
http://xf.house.163.com/gz/0QWN.html
http://gz.ihk.cn/newhouse/b/20081103/0c3cd6b0407c.html
http://huanqiuguangchangbh.soufun.com/

3. IFC 通函
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2012/0629/LTN20120629382_C.pdf

人幣升值如獲八五折　南下團購成風 同胞爭買日用品　港人捱貴貨

1 : GS(14)@2011-01-22 00:49:09

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=14892439

《民生經濟》
內地同胞財富飛、人民幣幣值飛、物價也跟着飛。為抗通脹，同胞手拿「巨款」來港掃貨，不過，就連日常用品如洗髮水和護膚品等都成搶購目標，購物的目的地已由過去近邊境的元朗上水，轉戰鐵路沿線的商場，令本港貨物價格長期高企，港人須捱貴貨。　記者：岑 梽豪

香港絕大部份日常用品的價格比內地便宜，早已令內地同胞頻組購物團來港掃貨，而商場亦看中這個賺錢機會，自發性「聯群結黨」在網站上賣廣告，以優惠券吸引內地同胞前來購物，更出動專車接送。港商自救，結果在求過於供下，物價被抬高。
本報直擊　內地團辦年貨

年關將至，來港辦年貨逐漸成為指定動作。本報昨隨一個為數 30人的內地同胞購物團一起出發辦年貨，感受一下自由行掃貨，如何掃高香港物價。
辦年貨，購物團的主角自然多數是師奶，她們一到達鑽石山一個大型商場，隨即展開血拼採購行動。第一站是海味舖，只見同胞一擁而上，爭相搶購腰果、髮菜及蠔豉等年貨。
手上提着大包小包的深圳居民賴小姐表示，內地洗髮水及奶粉，比香港貴 10元至 20多元。去年，人民幣升值 3.5%，她覺得香港的貨品等同有折扣。以現時滙率計，用人民幣購物，等同有八五折。故此，來港掃平貨變成習慣，隔一、兩周便出動，通常會買化妝品及衣服，而今次就將目標鎖定在海味及糖果，打算花 3000至 4000元。
洗髮水等日用品「唔夠賣」

幾年前，港人回內地消費做豪客，內地人鮮有來港掃貨。但此一時彼一時，現在兩地居民彷彿身份對調，而貨品質素有保證及選擇較多，已成為過去，價格比內地便宜，才是主要原因。早前已有掃貨團，大手在新界北區掃入洗髮水，又有商人指，外國奶粉更經常「唔夠賣」。
港人的日常生活，當然被這種搶購潮影響，尤其家庭主婦感受最深，「家啲奶粉貴晒，仲要每人限購兩罐」。馮女士指，藥房經常缺貨，基本上每逢有新貨上架，短時間內已被內地人搶購一空，令價格又不停上升，由於家人需要使用，故被迫捱貴貨。
即使這類生活用品，在香港出售的價錢上漲，但對比內地物價的上升幅度，仍然相對便宜，所以對內地客仍顯得非常吸引。而本港商場為催谷生意，舉辦免費的一日購物團，無疑是帶動零售業務，但從另一角度出發，日常用品漸成為內地人掃貨的目標，令香港物價亦緊隨內地上升，香港人捱貴貨的日子，相信仍會持續一段長時間。

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2 : GS(14)@2011-01-22 00:49:37

內地D人在上水買到痴線，那邊內地人多過香港人

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3 : GS(14)@2011-01-22 00:49:48

貧富懸殊
貧窮戶嬰兒缺奶　食物銀行求變
2011年01月21日


通脹越飛升，銀紙越眨值。有錢人可以錢搵錢，博財富升值，但對窮人而言，能得溫飽已足歡顏。為貧窮家庭提供食物銀行的聖雅各福群會眾膳坊，亦面對供應商的加價壓力，其中心主任吳雯賢透露，在物價飛升的情況下，一個多年來從未有加價的供應商，亦表示可能會於春節後加價。
供應商春節後或加價

「物價實在太貴，我去街市買節瓜，都要 10多元。」吳雯賢體諒供應商的同時，亦道出一個近期令她難忘的在職貧窮家庭感人故事。她回憶指，某一天，一位婆婆抱着一個 3個月大的嬰兒前來中心，申請食物包，食物包內有 5種食物，不過，婆婆其實只想要奶粉。
「好難相信，一個 3個月大的嬰兒，身形只有 1個月般大。」見慣滄桑事的吳雯賢語帶無奈地說。嬰兒的父親是在職貧窮人士，月薪更得 5000元左右，但卻要養活一家六口，「奶粉太貴，嬰兒母親惟有溝稀奶粉。」沒有足夠營養，嬰兒當然難長大。吳雯賢說，婆婆懂得來中心，全靠街坊教路。
在被稱為國際金融中心的香港地上，類似的故事不少，政府提倡關愛基金，不如認真研究如何善用儲備。
目前，政府資助的食物銀行服務，只限於短期食物援助，援助期完了，嬰兒又怎活下去？吳雯賢說，因為制度如此，所以才要變。她表示，中心正在研究些新行動，但未成熟，故未宜透露。
香港的奶粉價格，較兩個月前已上升 20%至 30%，主因是內地進口奶粉要抽關稅，反映在內地奶粉零售價上，因內地人選擇來港搶購，需求日增，結果令香港供應減少，抽高奶粉價。現時一罐嬰兒奶粉約賣 200餘元，而成人奶粉亦要 130元。

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4 : GS(14)@2011-01-22 00:49:59

市民無奈
內地菜肉漲價　食品輸入通脹
2011年01月21日

中國通脹雖然略見放緩，但內地人仍要四找出找平貨，結果來港搶高物價。而豬、牛、羊及蔬菜等食品價格有升無跌，令主要依賴內地進口的香港，在輸入食品時，同時輸入內地通脹。
節瓜價兩周漲近倍

香港市場的蔬菜價格，已長時間企硬於每斤 10元以上。在中環的街市，普遍內地輸港的蔬菜更要賣至 12元一斤，檔主蘇先生表示，港元兌人民幣貶值，變相令來貨價上漲，最後惟有轉嫁給普羅大眾；加上冬天氣候影響內地農場的產量，菜心由半年前賣 8元一斤，上漲至現時 12元一斤，半年升幅高達 50%。
蔬果價漲，近期以節瓜升幅最強勁，上兩周仍是 6至 7元一斤，現在價格已上漲近倍，至 12元一斤，短期售價的升幅驚人。他續指，蔬菜來貨價上升，市民買菜時會多格價及講價，每次買的份量亦相對減少，對生意多多少少構成影響。
雖然，大型連鎖超級市場會透過大量入貨，來控制來貨成本，但就記者昨日所見，菜價與街市相差不大，例如最便宜的菜心，每斤就賣 10.9元，較高價錢的小菜心每斤索價 17.5元，市民無奈，惟有繼續買貴菜。

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5 : GS(14)@2011-01-22 00:50:14

年關將至
蓮子海味搶貴　辦年貨大出血
2011年01月21日

中國人最重視農曆新年，辦年貨當然是中國人準備過年的頭等大事，海味以及糖果等相關應節食品，是港人每年必買之物。但近年市場增加了一批掃貨生力軍，就是內地居民，令海味價錢拾級而上。
印巴蔗田失收　供應減少

在西營盤經營海味雜貨生意，已有 60多年歷史的通泰行老闆李廣林表示，在過去一年，海味平均價格上漲 20%至 30%，當中以鮑魚及魚翅等貴價海味，最受內地客歡迎，對生意額最有幫助。
不過，他指，一些過年應節食品，來貨價上漲，例如蓮子需要 30元至 40元一斤，比去年貴 3成，主要原因是種植蓮子的湖泊減少，影響收成。另一主要應節食品片糖的價格，同樣受到主要出產來源的巴西及印度的蔗田失收，令供應減少，故糖價去年上升 40%。
今年內地多種食品，例如紅豆、綠豆、辣椒等屢次傳出有被人囤積炒賣的情況，令來貨價明顯上升，他大嘆生意難做。由於怕將成本轉嫁消費者會影響銷情，故不能緊隨來貨價的幅度來加價。至於，其中一種被視為內地通脹指標的罐頭食品，他指價格未有太高升幅，但受豬肉價格影響，故他估計罐頭價未來仍會繼續上升。

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專揀菜館貴貨　攞住膠袋打撈 為食賊三偷海鮮

1 : GS(14)@2012-04-10 22:59:27

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 104&art_id=16233384

【本報訊】灣仔金兜記海鮮菜館地下魚缸，早前被偷走 3,500元海鮮，為食賊食髓知味，昨午又手持透明膠袋到來「撈海鮮」，多名職員聞訊趕至包圍疑人，對方即拔出刀揮舞，傷一名職員腳部後突圍，但逃走約 100米後被警員制服拘捕，受傷職員送院敷治。
位於灣仔道 3號的金兜記，地下入口處有海鮮魚缸，菜館設位樓上，地下只有知客位及電梯。上星期五（ 6日）中午 12時許及下午 4時，魚缸兩度失竊，被偷走鮑魚及兩條龍躉，約值 3,500元。菜館翻查閉路電視，發現賊人趁無知客當值，撈走海鮮，公司即吩咐職員加緊留意。

昨傍晚 5時許，職員從閉路電視看見一名中年男子，手持透明膠袋走至魚缸旁，對缸內的石鯛、龍躉等貴價魚虎視眈眈，四至五名廚房工及待應立即飛奔下樓，包圍疑人，其中一個職員上前喝道：「你做乜啊？」對方一言不發，突然拔出一把刀指嚇揮舞，另一名職員起飛腳阻止時，右腳被疑人傷，竊賊乘機突圍，沿灣仔道後巷逃走，職員尾隨追截。疑人跑了約 100米至太原街時，被接報警員制服，拘捕帶署。而受傷職員則送院敷治。警方其後取走閉路電視錄影帶，初步相信傷人男子與早前偷海鮮案有關。

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貴貨扮次貨杭州7犯走私10億元狐狸皮

1 : GS(14)@2016-01-18 01:30:09

內地有皮草公司3年間走私超過35萬張狐狸皮，把貴價貨當次貨皮草申報過關運回內地，涉及8.8億元人民幣（約10.45億港元），杭州海關前天宣佈拘捕7名疑犯，是當地歷來最大宗皮草走私案。走私集團專門向國際四大皮草拍賣行之一的芬蘭皮草拍賣行入貨，偵查人員指兩名主腦涉嫌在2010至2013年間，透過香港公司在芬蘭皮草拍賣行買下大批高檔生狐狸皮，委託貿易公司低報價格，把生狐皮申報為次貨，以狐皮急凍不能解封為由，避過海關檢查，繞道從北方口岸走私到浙江桐鄉巿，交給工廠染色處理，再在皮草市場出售。其中一名疑犯是工商管理碩士，他指走私皮草利潤極高，一張S級藍狐皮在芬蘭拍賣會的成交價約為140至150美元（約1,091至1,169港元），若把它們申報為40至50美元（約311至389港元）一張的次貨，每張狐皮可多賺至少200元人民幣（約237港元）。浙江在線





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20160117/19455431

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一田購物優惠日1折平買貴貨　着數攻略

1 : GS(14)@2017-05-27 08:55:28

【特約報道】一班打工仔，月薪唔升，想慳啲又想Keep住生活質素，可以點？一連五日(26/5-30/5)的一田購物優惠日今天正式開鑼，全店123折起快閃驚喜價，今次優惠日除了同步於六間分店舉行外，更加開九龍灣國際展貿中心(九展)、將軍澳(東港城)以及旺角(MOKO)特別展場，一於平買貴用入手驚喜靚貨，直擊6大慳錢必買位！1）九展1折筍貨專區九展獨享推出1折起破天荒優惠，集合過萬件筍貨以驚喜價登場，包括SONY Sound Bar，全棉床品套裝，TYR泳衣和 WMF迷你鍋等，件件正貨1折有交易，優質生活慳錢有法。2）2折入手廚房神器、消暑恩物日日出街食，不如試試家中下廚樂就最慳！$400名牌廚具套裝煎、燜、煮、炸樣樣齊，性價比極高。抗熱涼夏家電一樣不可少！DYSON座地式無扇葉風扇，手快有手慢無。加埋49折40”4K電視機，平買貴貨，夏天在家就最嘆！場內仲有更多廚具電器2折起發售，想點揀就點揀。3）平掃獨家人氣Character萌物毋須捱炒價！一田集合30大超人氣character萌物，包括大人細路至愛的蠟筆小新、Line Friends，經典角色Pochacco、食鬼的床品／旅行篋，全部限量發售。着埋話題作獨家Sailor Moon、龍珠家居服，屋企大玩cosplay party。要幾萌有幾萌。4）夏日護膚有對策夏日殺埋身，要一take過對抗炎夏，30多款防曬美妝套裝包括Shiseido、SOFINA、Elizabeth Arden等歐美日韓名牌美妝護膚品3折起，1件護膚品價錢就有成套套裝,心動不如行動吧!5）1折水着Outing潮牌勁折夏日大變身暑假將至，又怎少得戶外活動？一田齊集多款「回頭率」極高的精選泳衣∕比堅尼，低至13折起開賣；同場熱推一田獨家超筍沙灘帳幕，隨時隨地坐擁型爆的私人空間。一田同時為你帶來2折起夏日Outing配備，從防曬、吸濕排汗；以至涼感快乾功能的運動服裝，均一應俱全2折起。同時多個潮牌同步勁折，1折Levis牛仔褲、4折Fred perry背囊、半價Adidas，Calvin Klein Jeans、 Lee……等潮牌，件件有折，平買最潮夏日裝備！6）平食貴貨夏日食平啲慳多啲一田超市同樣以超抵價大推北海道帶子、松葉蟹腳等鮮味美食；更力推平食貴價健康食材，熱爆的純椰子水，OL「扮工」水果脆片小食，及風靡素食市場的Beyond Meat植物牛肉碎等32折起同步勁減，讓市民「用好啲」兼「食好啲」。了解更多: www.yata.hk/vip


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來源: http://hk.apple.nextmedia.com/su ... t/20170527/20035085

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