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600輪競價溢價率超200% 泰禾47億摘上海長興島兩地塊

5月19日，位於崇明長興島的兩塊低容積率宅地塊正式拍賣。經過600多輪競價，最終泰禾集團(000732.SZ)以20.42億摘得長興島鳳凰鎮CX01單元07-04地塊，溢價率219.10%，樓板價15159.26元/平方米。隨後，CX01單元09-03地塊同樣被泰禾集團另一家公司(上海務彤投資)以27.02億的天價競得，溢價率229.38%，樓板價15683.63元/平方米。

泰禾官方確認該消息

在沈寂了近三個月後,上海土地市場迎來複蘇,進入“紅五月”,土地市場開閘放量。

根據上海鏈家研究部監控的數據顯示，5月的土地供應中，大部分都位於奉賢、金山、松江、青浦、原南匯等外圍區域，包括長興島的兩幅宅地，而市中心地塊僅有四川北路板塊和楓林板塊的兩幅商辦類用地。

四川北路街道HK172-13號地塊臨近四川北路公園，周邊緊鄰申貝大廈、虹口soho等寫字樓，位置十分優越，起始樓板價達到2.30萬元。不過也因為優越的位置，其出讓條件十分嚴苛，要求競得方自持所有地上地下商業和辦公房源至產權年限滿。四川北路商圈曾與南京路、淮海路齊名，但近年來發展大為滯後，虹口區希冀在“十三五”能夠逐步實現這一傳統商圈的複興，因此要求這一商辦地塊的競得方長期自持，維持項目品質。而同樣處於市中心的楓林街道125a-23A地塊，也要求競得方自持所有商業，以及不低於50%的辦公部分，並且不允許建造公寓式辦公。而地處外圍的華新鎮陸家圩東側E-7-07商業地塊和金山工業區JSS3-0402單元05-02商辦地塊，則按照自持80%商業和40%辦公物業10年的最低要求。

記者查閱公開資料顯示，長興島鳳凰鎮CX01單元09-03地塊起價8.2億元。出讓面積11.49萬平方米。容積率1.5。總範圍為東至鳳凰公路，南至南環河，西至先進河，北至長橘路。長興島鳳凰鎮CX01單元07-04地塊起價6.4億元。出讓面積8.98萬平方米，容積率1.5。總範圍為東至鳳凰公路，南至長橘路，西至先進河，北至07-01地塊。根據預合同顯示，兩幅地塊內中小套型住宅建築面積都不得低於該地塊住宅總建築面積的60%。

值得一體的是，地塊周邊鳳凰花苑在售，毛坯4月成交均價1.52萬/平方米;禦島財富公館在售，精裝修4月成交均價1.98萬/平方米。

考慮到未來長興島的地鐵規劃，和地塊鄰近的長興島郊野公園也將於2016年底試開園，業內看好泰禾拿的土地。

泰禾集團：子公司擬1.5億參設福建華通銀行

為積極參與金融業投資，培育公司未來新的利潤增長點，泰禾集團9月19日晚間公告，公司下屬子公司福州中維房地產開發有限公司(簡稱“福州中維”)擬與永輝超市股份有限公司(股票代碼：601933) 等發起設立福建華通銀行股份有限公司(簡稱“福建華通銀行”)。福建華通銀行擬定註冊資本為30億元，其中福州中維擬以自有資金不超過1.5億元認購福建華通銀行5%股份。

福建華通銀行擬定發起人共10名，主要股東中，永輝超市出資額為6.6億元，出資占比為22%，為第一大股東;陽光控股有限公司、福建永榮控股集團有限公司分別出資6.3億元、6億元，出資占比分別為21%和20%，分別為第二、第三大股東。

福建首家民營銀行加速沖刺 泰禾、永輝等多家上市公司參與

在2014年首批5家民營銀行獲批後，今年以來，新一批的民營銀行申報如火如荼。

泰禾集團(000732.SZ)19日晚發布公告稱，集團下屬子公司福州中維房地產開發有限公司擬與永輝超市股份有限公司等十家福建籍企業共同發起設立福建華通銀行股份有限公司。其中，福州中維擬以自有資金出資人民幣1.5億元，占福建華通銀行註冊資本的5%。

福建首家民營銀行加速沖刺

資料顯示，福建華通銀行擬定註冊資本人民幣30億元，10個發起人中，包括了福建當地多家上市公司，如泰禾集團、永輝超市、三棵樹、陽光控股、聖農發展等。消息顯示，該行將落戶福建自貿區平潭片區，目前已完成銀監會論證工作，有望年內獲批，將是福建省首家民營銀行。

目前華通銀行已聘請了原興業銀行副行長陳德康出任董事長，原興業銀行同業部總經理(後跳槽至微眾銀行任副行長)鄭新林出任行長。同時華通還有從BAT招募而來的頂尖互聯網產品團隊，金融市場團隊主要來自興業銀行、更有以原摩根士丹利執行總經理Jerry Wang領銜的技術團隊。

在2014年首批5家民營銀行獲批後，今年以來第二批民營銀行的申報工作也十分火熱。銀監會在2016年上半年全國銀行業監督管理工作暨經濟金融形勢分析會議上表示，擴大民間資本對銀行業的投資，批複籌建重慶富民銀行和四川希望銀行，推動12家擬設民營銀行進入論證階段。

自第二批民營銀行開閘以來，截止目前，已有重慶富民銀行、四川希望銀行，湖南三湘銀行被批準籌建，中關村銀行的申設方案也已經提交到銀監會。

從區域布局的角度來看，作為福建申報的首家民營銀行，獲批的可能性極大。一方面，福建自身民營經濟發達，民間資本雄厚，民營銀行的獲批，可以更好的服務於當地的民營企業。另一方面，福建近年來經濟增長較快，同時也在加快轉型升級的過程中，民營銀行的建設也有利於助推當地的轉型升級。

按照規劃，福建華通銀行將以“科技金融企業”為自身定位，圍繞“科技金融、普惠金融、創新支付和供應鏈金融”構建核心業務框架，致力於打造一家以“線上服務為主，以線下體驗為輔”的新型銀行。

地產巨頭紛紛搶灘銀行

此外，值得關註的是，華通銀行的股東里，出現了多家閩系地產企業的身影。除了泰禾外，還有陽光控股和三盛地產，其中陽光控股旗下擁有閩系地產上市公司陽光城集團，其官網顯示，華通銀行為旗下陽光金控集團布局的金融主業之一;三盛地產出資額1.5億元，持股比例各占5%。

實際上，開發商入股銀行，已有不少先例。2013年，萬科(000002)花費逾30億港元認購徽商銀行在港IPO股份。萬科已成為其單一最大股東。

2014年1月，恒大地產(03333.HK)累計以33.025億元人民幣買入華夏銀行(600015.SH)4.522%已發行股本，成為華夏銀行第五大股東。2016年4月恒大發布(0333.HK)公告稱，公司通過一全資附屬公司與盛京銀行的5名內資股股東簽訂協議從而收購共10.0168億股盛京銀行內資股，總代價為100.168億元。收購完成後，恒大持股比例占到盛京銀行總股本的27.24%，成為最大股東。

除了入股銀行，不少開發商還紛紛入股保險、券商等金融機構。例如，此次參與發起華通銀行，也是繼設立金控公司(平潭)、參與發起成立海峽人壽保險、收購香港大新壽險等之後，泰禾集團在“大金融”布局上的又一重大戰略舉措。

恒大也已經成立恒大金融，旗下產業涉及保險、互聯網金融多個領域。

“現在房地產巨頭金融化已經成了一大趨勢。”中原地產首席市場分析師張大偉對《第一財經日報》分析，目前開發商面臨的最大問題就是地王潮。因為地王潮將會導致兩大問題，一是地價貴透支了開發的利潤，二是資金成本高，必須要長線開發，以時間換空間。

張大偉說，現在開發商都必須和金融機構緊密合作，因為現在一拿地就是地王，地王就必須延緩開發周期，“但是土地成本已經這麽高了，如果資金成本再高，就沒法活。”張大偉說，目前開發商通過保險、信托、資管等各種金融方案，最大化地利用自有資金，降低資金成本。

泰禾銷售大增但杠桿水平仍在升高 銷售回款率僅52%

受新一輪調控政策影響，2017年以來，一二線城市樓市開始進入下行通道。

作為一家後起之秀、以豪宅為主要產品線的地產商，截至目前，泰禾集團今年以來的銷售增速顯著高於同業。

今年一季度，泰禾實現銷售額241.2億元，同比增幅達235%，排名上升至全國第14名。此外，泰禾還成了北京市場一季度唯一成交額超過百億的房企。

然而，在限購限價限簽日益嚴厲，地產商融資通道被各種封堵的市場環境中，豪宅開發商受到的壓力可能更大，泰禾將如何生存？

銷售隨行就市

主打中式豪宅的“院子”系列，是泰禾主流產品的代表。

今年一季度，泰禾在北京的麗春湖院子項目以23.3億的銷售額成為全國別墅銷冠。面市後百天，認購金額高達65億元。作為“9·3新政”後上市的純新盤，這一成績已不錯。

迄今為止，泰禾已在14個城市布局了22個院子項目。

據泰禾內部人士介紹，目前包括麗春湖院子、杭州院子、姑蘇院子在內的泰禾多個豪宅產品仍受到購房者追捧，一季度銷售超過了200億。

這得益於上述項目早在調控前便取得了預售證，在一季度的銷售窗口期內，可售貨源比較充足。

而在產品定價方面，也很隨行就市。比如麗春湖院子地價2.8萬/平方米，銷售均價約6.5萬，依然有22.46%毛利率。

面對愈演愈烈的調控，泰禾亦通過區域布局、產品結構、降低土地成本等多重途徑平衡風險。

在京滬深等熱點城市外，泰禾近年同時在京津冀、長三角、珠三角等城市群內部及福建本土市場的其他城市多點位布局。

接近泰禾的人士認為，在熱點城市紛紛限價限簽的背景下，非熱點城市較低的拿地成本和寬松的定價空間，有助於使泰禾的利潤率保持在一定水平。

同時，其產品線亦呈現多元化趨勢。除豪宅外，泰禾還進入了商業地產、自持物業等領域，並在特色小鎮、影視文化、智慧城市產業新城等領域發力。

泰禾的商業地產項目主要分布於北京、上海、深圳、東莞及福建，定位高端。截至目前，泰禾已在三座城市布局六個商業綜合體項目“泰禾廣場”。

國信證券指出，已經開業的三家泰禾廣場客流不斷增長，商業經營活躍，並保持較高的出租率，為公司貢獻了穩定的租金收入。

在土地獲取方式上，泰禾改變了此前高舉高打的拿地風格。

去年以來，由於土地市場競爭日益激烈，除傳統招拍掛之外，泰禾更多地采取股權收購及合作開發模式拿地。“公司去年在公開市場上沒拿一塊地，70%-80%的土地都是收購得來，今年會繼續去年的作風，少參與公開拍賣，至少不拿地王。”泰禾集團董事長黃其森曾這樣表示。

泰禾近期更多地通過並購、受讓等間接手段拿地以降低土地成本。今年3月，泰禾連續通過三宗並購獲得了濟南、杭州的13宗地塊，新增土地儲備約85.36萬平方米。

數據顯示，截至去年末，泰禾已拿地未開工建築面積達727萬平方米。據估算，其總貨值超2800億元，其中位於三大城市群範圍內的貨值達2153億元。

中原地產首席分析師張大偉認為，泰禾擁有清晰的戰略、充足的土地儲備、獨特的產品，令其可以對抗未來的市場下滑。

展望後市，國海證券指出，泰禾2016年所銷售項目多位於漲價幅度較大的一、二線城市，包括麗春湖院子等核心項目相繼進入結轉周期，預計公司2017年地產結算收入及凈利潤均將有明顯提升。

關註資金鏈

進入2017年，金融監管去杠桿，通道類業務大幅收縮，多個流向房地產的資金通道被掐斷，房地產行業普遍面臨融資難題，泰禾也不例外。

值得註意的是，在去年銷售大增之下，泰禾的杠桿水平仍在升高。年報顯示，去年泰禾資產負債率較2015年提高2.53個百分點，進一步上行至82.40%。

據廣發證券測算，2016年泰禾的銷售回款率僅為52%。該機構指出，這一數據在行業內偏低。相比之下，一線房企的銷售回款率多在80%以上，龍頭房企甚至能達到90%以上。

泰禾的資金需求比龍頭房企更加迫切。5月22日，泰禾公告稱，其總金額70億元的兩筆中期票據已獲準註冊。但去年底以來，房企發債已非常困難，泰禾這兩筆中期票據最終能否上市仍是未知數。

21世紀經濟報道記者梳理泰禾近期動向發現，今年泰禾的資金來源或將以合作開發、再融資、銷售回款為主。

泰禾2016年財報顯示，公司去年開始采取了聯合開發的模式以節省資金成本。

公開資料顯示，去年泰禾共有8個項目系通過合作方式獲取。其中，麗春湖院子、上海院子、姑蘇院子、汀溪院子等項目分別與北科建、信達、華發、世茂等房企合作開發。

而在公司債、券商資管、房地產信托等債權融資通道收縮後，股權融資重新受到房企關註，泰禾同樣在尋求股權融資。

去年泰禾曾公布定增預案，華泰證券指出，受證監會再融資進程影響，泰禾的70億新定增（定增底價18.2元/股）預計將於2017年一、二季度發行，其中控股股東泰禾投資擬認購10%-30%。

但截至目前，泰禾仍未完成這一定增的發行。

在當下市場，銷售回款成為房企獲取資金的主要渠道，對銷售回款率的管控，或許將成為泰禾解決資金問題的關鍵。

國海證券預測，泰禾目前貨值超過2000億，2017年銷售額有望達到700億。若銷售回款率達到80%，則泰禾今年可能獲得超過500億的現金。

國海證券稱，泰禾2017年一季度末的短期借款與一年內到期的非流動負債之和上升至267億元，有效負債率亦上漲至73.6%，考慮到2017年公司項目熱銷將產生大量的現金回流，疊加手中貨幣資金271.5億元，整體財務水平仍保持穩健。

（來源：21世紀經濟報道 記者 張曉玲 實習生 盧靖陽）

春節紅包行情已開啟！錯過泰禾集團不要緊，主力軍團正在掃貨這些低位大藍籌！

2018年第一周，A股開啟春節紅包行情，周五滬指盤中沖擊3400點整數關口，從周K線上看，滬指本周累計上漲2.56%，創出18個月以來最大周漲幅。

從板塊來看，地產板塊表現較好，其中的泰禾集團更是一騎絕塵，元旦節後4個交易日暴漲38.41%，漲幅居前。

如何抓住這寶貴的行情呢？火山君今日就來複盤分析一下，僅供參考。

滬指如何化解阻力

從今年第一個交易日起步，滬指已經走出4連陽，多頭“過五關斬六將”，先後突破了120日均線，60日均線下穿90日均線形成的死叉，以及一個阻力帶。

這個阻力帶的區間在3361-3386點，是之前形成的一個籌碼套牢密集區。在周四，滬指收盤3385點，剛好在阻力帶上沿，周五滬指收盤3391點，略高於阻力帶上沿的3386點，周五滬指收盤出現了明顯的上影線，表明上行遇阻，因此目前還不能確定是否有效這個阻力帶。

那麽滬指如何化解這個阻力帶的壓力呢？

火山君研究發現，從歷史上滬指的運行趨勢來看，引發滬指走出二次探底（如雙針探底，W底），三次探底（三重底，頭肩底）的根源是市場內在的調整動能所決定的，而從資金線上就可看出市場內在調整動能是否釋放完畢。

貼幾張滬指的走勢圖，大家看幾個例子吧。

比如，2017年5月到6月，滬指走出了一個雙針探底。在第一次單針探底之時，資金線還沒有跌到位，在第二次單針探底之時，資金線離2017年初形成的底部很近了，這樣市場內在調整動能也就接近釋放完畢了。

還比如2009年8月大跌後形成的頭肩底，2007年“5.30”下跌形成的二次探底，2006年5月-8月形成的二次探底，這些都是市場內在調整的需要。

從本次調整來看，資金線估計已經到底了。意味著滬指從2017年11月14日下跌以來的調整在元旦節前就結束了，從元旦節後開啟的紅包行情是一個新的上漲趨勢。

所以，估計就算滬指遇到3361-3386點的阻力帶回落，走出二次探底的概率也許不大，滬指回落的幅度也比較有限。調整的形態也許就像下圖：

換口味了？主力動手低位藍籌

說完了大盤，火山君來對本周的板塊做一個複盤。

在本周的4個交易日里，雄安新區、上海自貿區概念短線表現出色，還有貴州燃氣複牌後的二連板，江南嘉捷的三連板，這些主要是遊資所為。元旦節後，上漲持續性更強，主力大軍團作戰的則是地產板塊、石油板塊、券商板塊、銀行板塊等。

剔除最近一個月上市的新股之後，火山君統計發現，在本周4個交易日里，漲幅名列第一的是地產板塊的泰禾集團，這個板塊之中還有綠地控股、金地集團漲幅居前。

專業人士認為，從2017年的地產板塊表現來看，除了萬科A、港股地產股股價表現靚麗之外，A股的多數地產股沒有什麽表現，並且動態市盈率也很低，所以具有較高的安全邊際和估值修複的動力。最近一個月里，高位白馬股出現了分化，除了茅臺股價強勢以外（像茅臺這種掌握產品定價權的公司是非常稀少的，所以異於其他高位白馬股的走勢也是可以理解的），其他高位白馬股大多延續調整，而元旦節後，低位的低估值的地產股啟動，這表明主力資金在開始挖掘低位白馬股的跡象。除了低位的地產股表現較好之外，本周里低位的石油股、券商股也在開始啟動了。如果這些低位藍籌股（如中國石油等低位石油股，國泰君安、廣發證券等券商龍頭股）接力地產板塊，那麽滬指的上攻趨勢將會得以延續下去。

火山君發現，從消息面上來看，全球最大私募基金公司黑石集團(Blackstone)副董事長、華爾街傳奇人物Byron Wien近日發布了2018年十大出人意料事件清單，在這份清單中，其預計，WIT原油價格今年將上漲到每桶80美元以上。

火山君統計整理了一個本周主力資金凈流入的低位藍籌個股名單，不構成買賣依據，據此買賣風險自擔。

作者：火山君 每經編輯 吳永久

（本文封面圖來自攝圖網）

中報眼丨2000億銷售願景尚在，泰禾集團股價為何被打回原形？

董事長黃其森一個“2000億”的銷售願景，曾讓泰禾集團股價一個月漲了1.6倍。半年多後，潮水退去，瘋狂的股價也被打回原形。

8月17日晚間，泰禾集團（000732.SZ）發布了2018年半年報，上半年實現營業收入126.88億元，同比增長42.12%；歸屬於母公司所有者的凈利潤9.83億元，同比增長22.39%。對於銷售額數據，泰禾集團一如既往未曾公布。而多家第三方機構數據顯示，其上半年的銷售額約在650億元上方。

銷售目標完成度不夠，杠桿降得也並不理想。截至6月末，泰禾集團披露的負債率高居85.67%。而記者估算，其凈負債率約為338.26%，遠超行業龍頭。公司最新股權質押率更高達62.79%，其中大股東泰禾投資集團所持股份質押比例更高達99.34%。

銷售額成謎

2017年12月22日，泰禾集團董事長黃其森在接受媒體采訪曾稱，2018年，泰禾集團銷售額的目標是再翻一番至2000億元。半年過去，2000億的目標完成了多少？

在中報中，泰禾集團披露，上半年公司房地產行業的營收為122.58億元，同比增幅47.92%；同期毛利率為33.24%，同比增幅在5.67個百分點。

分區域來看，2018年上半年，大本營福建仍然是泰禾的主戰場，營業收入位列第一，為62.3億元，同比增長64.97%。增幅最大的則是北京區域，營收為58.73億元，同比增長352.23%。相比之下，華東區域表現不佳，僅實現營業收入4.24億元，同比下降88.58%。對於華東區營收大幅下滑的原因，泰禾集團則並未披露。

與大多數上市房企主動披露市場銷售數據不同，自2014年以來，泰禾集團已連續多年未在財報中披露具體銷售金額、銷售面積，官網的新聞所用銷售數據也來自第三方機構統計，實際銷售規模外界不得而知。盡管黃其森曾許下“2000億”的目標，但在4月披露的2017年年報中，泰禾集團並未披露2018年目標銷售金額。

對於此舉，關註泰禾集團的投資人士認為，銷售額非強制披露，權威第三方數據也可作為參照。根據克而瑞公布的上半年房企銷售排名，泰禾集團的銷售額為655億元，位列第18位。而億翰智庫的同類榜單中，泰禾集團位於500-1000億陣營，半年銷售額約670.8億元，居於另一閩系房企——陽光城（000671.SZ）之後，位列17名。

就排名來看，過往以激進擴張著稱的泰禾集團上半年腳步有所放緩。在2017年年底，中國指數研究院等機構曾發布銷售數據顯示，泰禾以1010億元的銷售成績，躋身中國房企15強，也正是在銷售額將破千億的前提下，黃其森誇下了翻一倍的“海口”。

從土地儲備上看，泰禾集團上半年擴張降速，第一財經記者據中報統計，上半年泰禾新增項目8個，新增待開發土地面積約157.02萬平米。相較之下，2017年度泰禾大舉投入552億元，獲取項目多達36個，面積近800萬平方米。

杠桿降了多少？

按照黃其森的設想，泰禾集團2018年在擴張規模的同時，也要降低土地成本，爭取在上半年將負債率降低到79%，下半年降低到75%。

不過，已出的中報數據顯示，上半年泰禾集團的負債總額2017.78億元，負債率仍高居85.67%，較2018年年末的87.83%僅下降2.16個百分點。此外，現金敞口加大，經營性現金流繼續凈流出5.21億元，投資性現金流亦凈流出59.20億元。

以更能反映房企償付能力的凈負債率來看，截至2018年上半年，泰禾集團短期借款154.89億元、長期借款695.50億元、應付債券218.28億元，貨幣資金218.99億元，凈資產251.19億元。據此估算，2018年上半年的凈負債率約為338.26%。

泰禾這一凈負債率數據相比2017年年末，同比有超1倍的下降，但在同行業仍居於前列，遠超行業龍頭。克爾瑞統計，2017年年末，上市房企加權平均凈負債率上升為91.09%，萬科、華潤、綠城等龍頭凈負債率均在50%以下。

值得註意的是，隨著過往舊債償付期限陸續來臨，泰禾集團上半年利用各種渠道募資數十億，專門用於借新還舊。今年5月5日，泰禾集團曾公告稱，擬發行不超過55億非公開債券，擬全部用於償還公司債券。當日，泰禾集團還公告稱，擬發行不超過30億非公開住房租賃專項公司債券，用於償還公司債務、補充營運資金或項目建設。

杠桿居高不下，在泰禾集團的股權質押上也可見一斑。中國結算截至8月17日收盤數據顯示，泰禾集團目前有46筆股權質押記錄在案，質押全部為流通股，共計7.81億股，占其A股總股本62.79%，越過了“單只A股股票市場整體質押比例不超過60%”的監管紅線。

中報顯示，截至2018年上半年，泰禾投資集團持有泰禾集團6.09億股，占比總股本48.97%，其中6.05億股被質押，占泰禾投資持股比例的99.34%。此外，泰禾投資的一致行動人，泰禾集團第二大股東葉荔、第十大股東黃敏持股亦高比例質押。其中，葉荔將其持有的泰禾集團1.5億股質押近1.49億股，占持股比例的99.33%；黃敏則將0.19億股中的0.11億股進行了質押。

對於泰禾集團的股份質押人而言，目前股價的安全墊已大打折扣。在黃其森“喊話”2000億目標後，泰禾集團股價從16.56元瘋漲至最高43.47元。但到8月17日收盤，已跌回15.50元，可謂實打實地讓投資人坐了一回“過山車”。

責編：黃向東