iProperty羅雪欣：港可仿效橫琴 發展河套區增供應
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GS(14)@2017-06-15 11:37:21http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6044&issue=20170615
【明報專訊】梁振英自2012年7月上任特首以來，一直將房屋問題列為施政的重中之重，多番出招為樓市降溫，惟過去4年多住宅樓價勁升五成，屢創新高。早前有機構調查訪問逾2000名市民，受訪者認為梁振英任內房屋政策不及格的比認為及格的多，當中給予0分的佔16%；調查亦顯示，普遍市民認為土地短缺是高樓價的最主要原因，並期望下屆特首積極開發土地。負責該調查的iProperty區域總經理羅雪欣接受訪問時建議，港府應仿效澳門向珠海租用橫琴50年的做法，加快與深圳毗鄰河套區發展，可望成為短期到位的新增土地供應。
明報記者 葉創成
梁振英2012年初競選特首時發表政綱，在「土地、規劃及交通運輸」範疇的首個目標便提到要「靈活供應土地， 滿足社會發展需要，以提升香港的競爭力，並且逐步提高香港人住屋的人均空間和生活質素」，他在同年7月履新後，亦多次表明房屋問題是政府施政的重中之重。
梁振英上任至今 樓價指數升逾五成
光陰似箭，梁振英不經不覺已執政逾4年11個月，其任期亦正踏入倒數階段，惟反映本港二手住宅樓價整體走勢的中原城市指數CCL上周報158.92，連續16周、即約4個月創歷史新高，與2012年7月梁振英上任前的105.46比較，上升50.7%。另外，近年發售的新盤面積亦愈來愈細，土爪灣及深水埗等舊區劏房湧現，反映港人住屋的人均空間及生活質素正在走下坡。
16%受訪者予梁振英房策0分
GoHome.com.hk早前公布「香港房地產市場前景問券調查」結果反映，市民對現屆政府的房屋政策毀多於譽，以10分為最好，5分或以上為及格，0分為非常差，予0至4分的市民比例高達54%，反映多數市民認為梁特的房策不及格，而予0分的比率更高達16%（圖1）。
負責該調查的羅雪欣表示，調查結果顯示巿民普遍認為土地短缺是樓價高企的最重要原因，並期望下屆特首能對症下藥；能否成功開發土地，解決土地短缺引致的高樓價問題，是香港房屋政策成敗的關鍵。她又表示，該調查亦有了解市民支持港府如何增加住宅土地供應， 發現超過七成市民贊成從工廈或倉庫（76%）、棕地（75%）着手，惟對填海（54%）及開發郊野公園（47%）的支持度則較低（圖2）。
然而，容許工廈或倉庫改建成住宅，涉及私人發展商向港府補地價；而港府收回棕地興建住宅，則涉及向私人發展商賠償安排，兩者同樣需時磋商；至於填海及開發郊野公園以增加土地供應，在今時今日愈來愈重視環保意識的香港社會，要取得共識恐怕亦非易事。
可參考澳門1元租橫琴50年做法
因此，就港府如何增加住宅土地供應，羅雪欣就提出突破性的構思，她認為，本港可以仿效澳門發展橫琴的做法，大力發展河套區，「澳門可以1元租用橫琴，其面積是澳門3倍，香港亦可以發展河套區，這樣比填海更快取得土地，甚至可利用香港的優勢帶動深圳發展。澳門及香港都是特區，為何澳門可以有這麼好的資源，香港卻不可以有呢？李小龍的截拳道講求出拳準繩擊中要害，套用於港府的房屋政策，亦要到位才可解決問題，我覺得善用河套區的方向值得研究」。她透露，將來的問卷調查擬加入發展河套區問題，以了解市民對此的支持程度。
資料顯示，人大常委會早於2009年已授權澳門以租賃方式取得橫琴土地使用權50年，至2049年12月租約屆滿後，再視乎情况決定會否續期。經多年填海發展後，橫琴目前面積已增至近106.5平方公里，是澳門原有面積30.5平方公里的3.5倍。
Hea富生活：橫琴樓市的值博率
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GS(14)@2018-03-02 01:09:08本地樓價高企，投資價值再不吸引，不少人已北望神州，港珠澳大橋將於今年通車，橫琴則成為繼前海後，另一個有中央政府加持的經濟特區，加上深圳前海幾年升兩倍的神話，有望在橫琴重演。日前與一班資深投資者到橫琴考察，由澳門經蓮花口岸入橫琴。橫琴跟澳門僅一水之隔，距離氹仔碼頭只10分鐘車程，與澳門平均樓價每呎15,000港元相比，現時橫琴是三分之一或以下價錢。雖然大陸樓市有限購限售限貸等政策控制熱度，但商品房就成為香港投資者的另一出路，叫得做商品房，當然是用作商業用途，只是暫時不反對居住，所以也叫「商住房」。正常商住房比住宅平30%，因為商住房都有使用年限，一般為40年到60年，到期如何？與香港2047問題一樣，當佢無事，話知。但像上海市上年就改變政策，規定商品房不能住人，種種政策風險而產生折讓，合理！但橫琴不一樣，商住房比住宅貴30%，皆因橫琴貴為2009年11月25日國務院中央機構編製委員會辦公室批准成立橫琴新區，於12月16日掛牌成立，是繼上海浦東新區、天津濱海新區後第三個國家級新區。
獲國策點名加持
橫琴面積是澳門三倍，但人口只有大約7,000人，並已實施限購，外地人要有五年社保（大陸強積金），即需在當地工作滿五年，才可買住宅，人頭計每人只可買一間，供應量充足。其實那7,000名原住民因為政府收地而成為億萬富翁了。所以最方便外地投資者買入的就是商住房，而且有國家政策點名加持，升值潛力高，投資需求甚為殷切，令到商住房比住宅更有溢價，那天參觀的樓盤都要大約6,000港元一呎，以當地現時人煙稀少來說，實在不便宜。但過去三年間，橫琴樓市已上升了60%，勢頭良好又是事實。中央已投放700多億人仔於基礎設施建設項目、橫琴多聯供燃氣能源站項目、珠海長隆國際海洋度假區項目、珠海十字門中央商務區項目等，但畢竟以現時狀況，還未完全成形，仍是荒蕪一片的新城市。行前一百步，橫琴有一天可能成為中國的一線城市，但現時的一線城市例如廣州、上海，普通住宅平均每呎7,000至8,500港元來算，水位好像已被拿盡，還要守到有真正二手市場（許多中國地方有價冇市），國內借貸利息又高，在出租率成疑的情況下，值博率看來不高。郭釗
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