上海证大外滩地王再传被收回 剩余土地款须于本月付清
http://epaper.nbd.com.cn/shtml/mrjjxw/20100914/1804645.shtml
每经记者 张初亮 发自上海
自今年2月，上海证大以92.2亿元夺得上海外滩地王后，关于上海证大资金链的话题即不曾消停。“上海证大无力支付土地款，外滩地王将被收回”的消息屡屡传出。《每日经济新闻》也曾于5月中旬向上海证大求证此事。
当时上海证大相关负责人的答复是，“已支付50%土地款，资金没有问题”。但时隔4个月，上海证大外滩地王将被收回的消息再度传出。
出乎预料的收购
上海外滩国际金融服务中心地块（8-1地块），用地面积5.7276万平方米。今年2月1日，上海证大通过招标竞价，以92.2亿元将其购得，折合楼板价约为34148元/平方米。
两日后的2月3日，评级机构标准普尔表示，上海证大收购该地块“出乎预料”，“其收购金额相当于证大房产截至2009年6月30日合并报表后总资产的 1.2倍以及手头现金的19倍，在不进行外部融资和与第三方进行合作的情况下，证大现有的流动性和资产负债水平很难支持此次收购”。
随后，不断有消息称上海证大或无力支付土地款，该地块将被收回。但上海证大一位负责人在今年5月向《每日经济新闻》记者表示：“自土地使用权出让合同签订日起，我们已经支付50%的款项，资金没有问题。”
而有消息称，标准普尔7月将上海证大的长期企业信用评级，由“B+”下调至“B”。标准普尔认为，上海证大的流动性疲弱，预计公司未来12个月的流动性 将入不敷出：“证大房产已将大量资本投入商业投资房地产项目，而这种项目的特征就是资本密集型和投资回收周期长，因此我们相信证大房产的信用比率可能将遭 到削弱。证大房产的现金流也日益依赖于上海市之外的项目，而在这些地区其执行能力相对较。”
剩余土地款须于本月付清
上海证大相关人士向 《每日经济新闻》透露，外滩8-1地块的使用权出让合同已于今年3月签订。根据相关规定，上海证大除已向上海市国土资源管理局支付的4.5亿元 （定金）外，余下的87.7亿元将在签订国有建设用地使用权出让合同日起6个月内支付。
按照规定，如果上述人士说法属实，上海证大付清剩余50%土地出让款的最后期限也应该在本月内。此前传出“9月13日”这一最后支付时间，但已被上海证大方面否认。
昨日，上海市国土资源管理局一位负责人在接受记者采访时称：“目前这一事件我也不清楚，如果有需要，我们会以召开新闻通气会的形式公布。”
楼市调控以来，各地频频传出退地风波，7月5日，荣盛发展即发布公告称，由于不能按合同约定交清土地成交款，旗下南京仙林地块被南京国土资源管理局收 回，1.065亿元定金不予退还。而在更早的2月，招商地产与九龙仓购得的南京仙林地王，也因为未能按时缴纳土地款而被收回。
上海证大中期业绩报告显示，截至2010年6月30日，证大持有现金仅有约12.55亿元。
合作链条被指脆弱
4月27日，上海证大公布交易公告，宣布与复地、绿城及磐石投资三家企业共同出资组建合资企业，证大拥有合资企业50%权益，复地获取30%股权，绿城及磐石平分剩余的20%股权。
根据公告内容，四方合作协议完成后，证大、复地、绿城及磐石将分别支付10亿元、25.72亿元、8.58亿元及1.873亿元现金，向合资公司提供合资股东贷款。
这一资金恰好够支付“剩余50%的土地出让金”，因此这一合作被指上海证大将联合上述企业合作开发外滩地王项目。
但上海证大负责人在接受 《每日经济新闻》采访时表示，“是否与其他房产公司合作开发经营该地块，在土地款未付清的情况下不方便透露。”昨日绿城集团一位高层则向记者表示：“与上海证大合作一事，我不甚清楚。”
“上海证大对于外滩地块92.2亿元的收购金额，款项支付需依赖于外部各方的融资，但这充满不确定性。”标准普尔方面指出。
欠千萬元 通訊局定死線倘3.18前未付清牌費 ATV面臨釘牌30日
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GS(14)@2015-01-29 20:39:18
■亞視不但拖欠員工薪金，更拖欠政府約千萬元牌照費。
【欠薪事件】【本報訊】舊債未還，新債又到。亞視不但拖欠員工薪金，更拖欠政府約千萬元牌照費。通訊事務管理局裁定亞視嚴重違規，初步決定向亞視懲處二十萬元罰款，並限令於三月十八日前分兩期全數繳付拖欠的牌照費及利息。若限期前仍未能繳付，局方會考慮先暫時撤銷其牌照，最長可「釘牌」三十日，其間不得廣播。記者：王家文亞視早前曾向通訊局申請分五期還清拖欠的牌照費，但遭拒絕。立法會昨討論亞視財政及續牌事宜，商務及經濟發展局署理局長梁敬國表示，亞視未有依時繳付二○一四/一五年度「免費電視服務牌照」及「固定傳送者牌照」費用，三年內兩度違規，情況嚴重，故決定罰款二十萬元。通訊局已收到亞視就罰款提交的申述，並會就此作出最後決定。
議員質疑當局會否申清盤
梁又指，通訊局初步決定，限令亞視須於二月十八日及三月十八日，分兩期全數繳付欠交的牌照費及利息。若亞視仍未能如期繳費，會考慮按《廣播條例》撤銷其牌照。按條例規定，若持牌機構沒有支付牌照費，以及涉多次嚴重違例等，通訊局有權暫時吊銷其牌照不超過三十天。在決定吊銷牌照前，局方需書面通知持牌機構及考慮其申述，若持牌機構不服可上訴。亞視牌照十一月底屆滿，距今僅十個月。民主黨議員單仲偕批評，若行會拒續牌，需給予十二個月通知期，變相延長牌照期限。他又質疑，若亞視未能如期繳付牌費，當局會否主動申請清盤。該黨另一議員何俊仁也要求當局承諾，若亞視未能繳清牌照費，必須立即吊銷牌照。工聯會陳婉嫻指亞視欠薪是鐵一般事實，促當局在刑事檢控以外，同時申請亞視清盤。梁敬國否認變相延長牌照期限，但承認根據《廣播條例》，如為遵守十二個月通知期的規定而有需要，行會可延長任何牌照的期限。至於會否申請亞視清盤，他未有正面回應，僅重申通訊局會按既定程序處理，如亞視未能如期繳費，考慮啟動吊銷牌照程序。亞視發言人表示，會依照通訊局指示積極安排牌照費用。本報昨報道，指亞視向離職員工提出和解方案，惟未計及佣金等，令申索金額數目相差一成，變相九折支薪。亞視否認，指有關協議是依從有關條例，且不同部門有不同計算方法，不排除個別員工不熟悉計法而引起誤會，願意繼續商討。亞視昨晚通知藝人，將於明午三時於總部舉行員工大會，呼籲依時出席。明天正好是亞視代表上庭日子，勞工處早前就亞視涉違反《僱傭條例》拖欠僱員去年七至九月工資，已向公司及董事發出合共三十四張傳票，法庭答辯聆訊明天在沙田裁判法院進行。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20150129/19020816
胡志明市大搞基建 樓市看漲 放寬海外投資 留意須兩年內付清全數
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GS(14)@2017-12-26 13:27:09【明報專訊】投資海外地產如隔山買牛，更要多些了解當地經濟，好像筆者出差越南胡志明市時，見有不少基建發展，目前最大規模是將於2020年通車的地鐵，不少地產發展商已在附近插旗，興建住宅。不過，到當地置業最大缺點是海外買家不可以承做按揭，規定兩年內要支付全數。另外，有意投資當地物業的準買家，除了要留意地點外，還要注意貨幣走勢，因為貨幣貶值，物業變相也貶值。
普華永道的行業調查顯示，投資者選胡志明市是因為它是租金增長最快的城市，越南今年預計經濟增長6.7%，和印度一樣強勁，給這兩個國家的寫字樓物業帶來投資機遇。在普華永道對房產業的調查中，印度和越南的寫字樓物業最吸引外資參與。
投資者最傾向於將越南與10年或15年前的中國相比。目前越南的經濟增長速度達7.4％，政府的官僚主義仍然是投資者的憂慮，該國政府對外資的投資管制正在逐步放開。調查顯示投資者選胡志明市是因為租金收入增長快，反映了投資者相信越南的經濟增長將惠及樓價。
料經濟增長強勁 惠及樓價
然而，要留意的是，儘管越南的崛起勢頭令人矚目，但該國的房地產投資機會在數量和規模上仍然偏小。第一太平戴維斯越南公司的一份報道稱，逐步增長的城鎮化比率、日漸縮小的家庭規模，以及獨居的趨勢，促進了豪宅的發展。
另外，價值25億美元的大規模鐵路項目「西貢地鐵」將於2020年落成通車，中央商務區沿西貢河邊的拓展城區也預計將於2025年完成建設，這些也有利於行業發展。
至今仍被稱為「西貢」或「HCMC」的胡志明市，西貢河從城中心流過，該市有24個郡，其中最繁華、物價最貴的是第一郡、中央商務區。儘管富人多住在其他區，但第一郡仍然是所有高級國際商務設施的樞紐地帶，包括頂級酒店、地標商廈及奢侈品零售商舖。
世邦魏理仕越南公司高級董事董棟（Dung Duong）指出，豪宅佔全市住宅供應的比例不足2%，「胡志明市豪宅市場較小，整個城市的豪華公寓數量大概有4200伙，但新的供應量將增加一倍以上，預計到2020年，我們將有5000多個豪華單位落成」。房價也反映了第一區的房產供應和土地儲備有限。根據世邦魏理仕本年度第三季的《房地產市場洞察》報告，豪宅單位已經售出88%，價格按年升了8%。
豪宅價年升8% 仍較東南亞國家低水
亞太國際地產發表評論指，胡志明市開始城市化發展，故將不少基建升級。其中斥資2.49億美元（約19.5億港元）興建的全新地下鐵路系統，屆時每日載客量料有18.6萬人次，相信有助紓緩地面交通壓力，人口流動也帶動住屋需求。
另外，政府斥資16億元美元（約125億港元）興建的隆城國際機場（Long Thanh International Airport），將於2025年落成，取代現時的新山一機場，連接胡志明市及世界各地。現有的新山一機場將改為國內航線機場，來往越南各個城市將更方便。
年輕人口龐大 住宅需求有保證
目前胡志明市住宅平均呎價約4000港元，對比東南亞同類城市如泰國曼谷約8000港元仍算低水，加上當地兩年前通過新的房地產法，容許更多海外買家於當地置業，料在基建及法例兩者帶動下，當地物業可有更大上升空間。
事實上，胡志明市於物業市場開放以來，已錄得按年10%升幅，而當地有約七成人口為30歲以下，相信無論未來國內及國外對胡志明市房地產都有一定的需求。以往海外買家，必須持有越南工作簽證才可於當地購買房產物業，新的住宅物業法下，容許持有有效入境證明的海外人士買入物業，並可擁有50年租賃物業權，業權屆滿亦可續期。需注意的是，海外買家必須親身前往越南簽署買賣合約，而當地銀行暫時未能為海外買家承做按揭，因此，如欲購買越南物業須要注意資金問題。
發展趨勢如10年前中國 基金看好
城市土地學會（ULI）及羅兵咸永道（PwC）聯合編制發表的《2018年亞太區房地產市場新興趨勢報告》顯示，胡志明市投資前景排名第五，發展前景排名第二，由於其經濟發展軌迹與早期中國相似，因此大型地區發展商及愈來愈多私募基金均看好當地市場，他們預計其房地產價格將會出現類似中國內地市場的上漲趨勢。儘管越南官僚機構仍然是個問題，但情况已得到緩解。就目前越南市場提供的優勢條件下，料比起其他東南亞國家更佳，因此越南仍然是日本及韓國投資者最愛投資的國家。
明報記者 龍彩霞
[海外置業錦囊]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 5925&issue=20171222