恒地14億統一太樂樓業權
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GS(14)@2017-11-05 16:19:22【本報訊】恒地（012）近年密密收購市區舊樓重建，昨日透過強拍再有進賬，以底價14.01億元投得西灣河太祥街2號太樂樓全部業權，料重建為商住項目，勢主打中小型單位。西灣河太樂樓地盤面積1.37萬方呎，樓高11層，地下為商舖，樓齡近57年，位處藍籌屋苑太古城附近，前身是太古員工宿舍，其後出售予員工。恒地自2011年起展開收購，去年初已持有逾八成業權並申請強拍，但遭到部份小業主反對，至今年9月獲法庭批出強制拍賣令，將底價定於14.01億元。恒地執行董事黃浩明昨早出席拍賣會，順利於無競爭的情況下，以底價統一太樂樓業權。以地盤可重建樓面約12.3萬方呎推算，樓面呎價約1.1萬元。
項目將主打中小型戶
第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國預期，發展商會用盡可建樓面，將地盤發展成商住物業，主打中小型單位。陳超國續指，今年強拍數量較昔日多，主要是內地房企積極在港投地，本地發展商在地皮市場無明顯優勢，遂轉投強拍市場。翻查資料，恒地屬最積極進行市區重建的發展商，例如上月以約10.5億元統一中半山堅道芬芳大廈業權、8月以約1.3億元收購福佬村道全幢舊樓。另外，市傳恒地系內北角京華道18號新商廈項目獲中資以近110億元洽購，惟黃浩明昨早簽署強拍文件後隨即離開會場，無回應任何傳媒查詢。
來源:
https://hk.finance.appledaily.co ... e/20171101/20200920
墨爾本屋地受追捧 升幅冠澳洲 海外買家享永久業權 毋須補地價
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GS(14)@2017-11-12 16:49:29【明報專訊】新西蘭新任總理阿德恩（Jacinda Ardern）擬限制外國人買樓，以遏止樓價升勢。市場相信澳洲有機會跟隨，因此近期不少代理積極推出澳洲樓盤應市。根據Corelogic最新報告指出，過去一年，墨爾本獨立屋價格升近12%，超越悉尼的7.68%，而據HIA-Corelogic住宅土地價格報告，同期墨爾本新住宅地皮升價近17%，為澳洲之冠，數字反映墨爾本獨立屋需求龐大，但用地供應量少，尤其是鄰近大型交通樞紐和商場的地皮。墨爾本人口因外來移民而激增，情况料會持續，相信對樓價有支持；加上海外買家購買澳洲全新獨立屋連私人地皮，將來可以和本地居民一樣，擁有地皮永久業權，毋須補地價，令地皮價值更加吸引。
澳洲央行在剛過去的議息會議決定維持利率不變，而且在通脹率持續偏低且負債纍纍的消費者保持謹慎的情况下，央行在未來幾個月可能保持觀望。此外，央行維持對經濟增長率在未來幾年將升至3%左右的預期，同時失業率料將從當前的5.5%下降。然而，央行對消費和通脹仍堅持較為謹慎的論調。澳洲央行在2016年8月減息至今息率維持在1.5厘低位，旨在遏制通縮威脅，此舉基本取得了成功，惟央行推動通脹向2%至3%的目標區間回升方面則沒取得什麼成果。利率期貨市場走勢暗示要等到2019年初澳洲才會加息，而幾個月前市場預計的是明年8月之前加息。
澳元升勢難持續 當地買樓吸引
澳元兌美元一度衝高至0.7698，因澳洲央行如預期維持利率在紀錄低位，不過維持對經濟增長率在未來幾年將升至3%左右的預期，同時失業率料將從當前的5.5%下降。但澳元漲幅未能持續，其後回落至0.7660美元附近（見圖）。澳洲央行將在今日發布季度貨幣政策評估時給出最新經濟展望，屆時可能下調通脹預期，而這種調整在近幾年已變得很平常。
根據亞洲專業房地產信息和資訊網絡平台資料，所有海外投資者都需要得到外國投資審查委員會（Foreign Investment Review Board，FIRB）批准才能在澳洲購買物業。因此，有專家建議有意於澳洲置業的海外人士，在FIRB進行審核的過程時需要聘請律師，以協助投資者處理法律相關事宜。同時，在得到FIRB批准之前，投資者也不應該作出任何買賣決定。
外地人澳洲置業須經FIRB審批
據康宏提供資料，購買澳洲物業，需要繳付印花稅，稅率根據不同州份有所不同，大約是介乎樓價的3%至5%，於墨爾本的物業則需額外支付7%或以上的印花稅。FIRB的投資申請費用方面，購買100萬澳元或以下的物業，申請費用為5000澳元；100萬至200萬澳元物業，為10,000澳元；超過200萬澳元的物業，樓價每增加100萬澳元申請費用就增加10,000澳元。出售物業時，賣方須繳付增值稅（Capital Gain Tax），若持有一年或以下，增值稅率為50%；若持有一年或以上，增值稅率為25%。
海外人士不能在澳洲購買任何二手物業，不過，以下兩個情况卻例外：先經過FIRB的批准，並且要拆除現有物業，之後再重新開發；或買家於澳洲擁有公司，並且會把該二手物業用於安置當地員工。什麼類型的澳洲物業才算是新的物業呢？在澳洲，任何沒有被地產發展商出售的、又或是沒有被租戶佔用12個月以上的物業都會被認為是新物業。根據Exfin International指出，「新物業包括那些由非住宅（例如是辦公室或倉庫）改變為住宅的翻新建築物」，但直接由住宅翻新的物業就不包括在內。如果發展商的物業項目已經預先取得售予海外買家的許可時，買家就不需要再尋求FIRB的批准；海外買家欲通過其澳洲公司或信託來購買澳洲物業，都需要先得到FIRB的批准。
外幣貸款利率或較當地按揭划算
除上述規例，到澳洲置業還須注意以下事項：
一、FIRB的審批費用，自2015年開始，澳洲政府就通過FIRB的審批申請費用；而澳洲稅務局則負責管理及執行有關房地產條款和罰款。
二、在澳洲選擇一個物業，對於海外買家來說，要在澳洲選擇購買物業看似很容易；如果擁有一個有關購買海外物業的重要資訊列表，就更可以幫助買家收窄選擇範圍。不過，海外投資者在澳洲逗留的時間有限，所以專家就建議買家先諮詢有關專業人士之後才購買物業。而澳洲就有專業人士，專門為海外買家提供法律諮詢服務及仔細的市場分析。
三、物業融資方面，除了用自己資金外，海外投資者處理物業融資時還有其他選擇，如有意使用外幣貸款的買家可以使用以他們收入的貨幣來進行外幣貸款，相比選用澳洲按揭貸款，前者利率可能更優惠。但是，如果在澳元下跌的情况下，承做按揭的銀行有可能要求買家償還部分債務，以確保按揭貸款與物業價值的比率不會超過議定最大值。使用澳元貸款如果使用澳元貸款的話，海外買家可選擇可用貸款的時候就更加靈活：銀行通常可以承做高達物業價值70％按揭貸款。不過，截至2016年7月，很多澳洲大型銀行都已經停止向外國投資者提供貸款。
明報記者 龍彩霞
[海外置業錦囊]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6040&issue=20171110
曾發生四級奪命火 恒隆擁84%業權估值6.4億 淘大工業村申強拍
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GS(14)@2017-12-18 04:09:12【本報訊】去年發生四級奪命火警的九龍灣淘大工業村第1座，恒隆地產（101）持有該廈業權逾84%，近日向土地審裁處入紙申請強拍，測量師稱，該廈估值約6.42億元，重建樓面呎價約3,567元，鄰近二手呎價約1.4萬至1.5萬元。記者：葉煜燊 黃朗鈞
■淘大工業村去年曾發生火警，導致兩名消防員殉職。資料圖片
土地審裁處資料顯示，恒隆近日入紙申請強拍淘大工業村第1座，成為今年土地審裁處收到的第13宗申請。按申請文件顯示，恒隆已持有該廈84.85%業權，餘下4樓A、C及D室和5樓C及D室共5個單位未能成功收購，涉及樓面面積1.3萬方呎，故此引例申請強拍。恒隆發言人昨接受本報記者查詢時僅表示，「恒隆有意重建物業，正向土地審裁處申請強制拍賣，旨在整合業權。」惟未有透露該廈未來發展方向。
重建樓面呎價3,567元
據悉，恒隆近年一直積極收購淘大工業村第1座，動作頻頻，早前以逾5.18億元收購由「舖王」鄧成波家族持有的淘大工業村地下全層後，上月底更公佈向母公司恒隆集團（010）以約2.3億元收購該廈4個工作室，佔總樓面約2.2萬方呎，令集團現有項目業權增至84%。測量師估計，該廈的估值約6.42億元，佔地約2.07萬方呎，目前總樓面面積約12.3萬方呎，呎價約5,221元，地積比約9倍，可建樓面面積約18萬方呎，若以可建樓面計算，每方呎樓面地價約3,567元。地皮的土地用途現為「住宅（甲類)」地帶，可以進行住宅發展，有測量師向本報指出，由於該廈樓齡達56年，地契屬於舊契地，故毋須補地價即可重建。
周邊屋苑呎價近1.5萬
參考周邊二手屋苑，現時平均成交呎價就知該廈的呎價有幾低水，其中距離項目最近的得寶花園呎價最貴達15,023元，其次則為淘大花園呎價14,099元，而嘉和園平均呎價亦要11,997元。至於鄰區啟德發展區，一手最新呎價逾2萬元，鑑於地皮位置鄰近港鐵，區內商場林立，交通四通八達，為東九龍傳統上車屋苑，近十多年甚少新供應。相信不少人都記得淘大工業村第1座正正是去年6月21日發生奪命火警的工廈，當時率先起火的是時昌迷你倉，其後火警瞬即蔓延，最終大火燒了4日半共108小時才救熄，為香港歷來工廈第二長命火警，惟事件導致兩名消防員不幸殉職，另有12名消防員受傷。據悉，屋宇署其後表示，項目暫沒有迹象顯示樓宇結構有倒塌的危險。
來源:
https://hk.finance.appledaily.co ... e/20171213/20242986
伯恩光學財團16億統一觀塘工廈業權
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GS(14)@2017-12-26 13:49:02【明報專訊】再有投資者透過強拍成功統一工廈業權。觀塘開源道業發工業大廈2期於昨日強拍，由全球最大的手機屏幕製造商伯恩光學創辦人楊建文的財團，以底價16.2億元投得項目。財團早在2014年開始收購上述工廈，擁有超過八成業權，現透過強拍成功統一業權。
項目位於開源道75號，地盤面積約2萬方呎，屬工業用途，預計可重建成一幢約15層高的工廈，重建樓面約21.6萬方呎，以強拍底價16.2億元計，每呎樓面地價約7500元。資料顯示，現時該物業為一幢15層高的工業大廈，地下設有車位，1至14樓均可用作工作室。物業附近多為舊工業大廈和新式寫字樓，距離港鐵觀塘站約5分鐘步程。
明年初長沙灣工廈申強拍
負責是次拍賣的萊坊執行董事陳致馨表示，是次為今年最後一個強拍項目，以往較少工廈強拍，他透露明年初將有長沙灣的工業大廈申請強拍。陳預計，項目發展商將重建工廈，發展商可向政府申請補地價轉為商業用途，並將地積比率由現時的10.8倍增至12倍。
楊建文28億購普樂道屋地
另楊建文或有關人士於今年1月以28億元購入山頂普樂道1及3號屋地，地皮面積合共約5.1萬方呎。若以地積比率0.5倍重建，預計可建樓面涉約2.55萬方呎，以當時28億元作價計，折合每方呎樓面地價約11萬元。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4755&issue=20171222
澳門有人疑冒充業權後人奪地
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GS(14)@2018-02-13 03:14:00【本報訊】澳門廉政公署前年收到多宗投訴指疊石塘山建築項目審批程序涉嫌違法，要求介入調查，經一年調查，該地皮業權、位置及面積疑點重重，昨日公佈調查報告指有人有可能冒充業權人後人非法獲得土地，建議澳門特區政府收回地皮。該署表示，1991年路環居民黃潭勝和黃德興透過律師要求繼承路環疊石塘山地皮，指原業主崔霖又名黃譚光是他們的祖父，經署方調查發現，他們有可能冒充業權人後人非法獲得土地。取地皮後再更改地皮位置及面積，將位於路環舊市區恩尼斯總統前地附近，改為沒有業主登記的田畔街和石排灣馬路旁疊石山塘山地，而且將僅數百平方米土地報大數稱近5.4萬平方米。
廉署建議收回地皮
兩名黃生分別於1995年及1999年去世，但1993年將地皮以1.5億元澳幣售予中輝地產，2004年中輝再將地皮以8,800萬元轉售予勝鴻發展。勝鴻發展曾打算開山劈石興建9座別墅及9座37層高住宅大廈，2010年要求放寬地積比，惟未獲批。廉署報告結論，疊石塘山地段應該是在物業登記局沒有登記的無主地，按照法例，建議澳門特區政府透過適當的程序及渠道收回土地。
來源:
https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180207/20297865
Peak Castle一半業權 興勝8億沽出
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GS(14)@2018-02-22 10:17:56https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2335&issue=20180222
【明報專訊】商廈有價有市，興勝創建（0896）公布，持有長沙灣青山道476號Peak Castle商廈的一半業權，以總代價為8億元售予以Hilux II Cayman Ltd，完成交易後將組成合營企業，各佔50%業權。
折合平均呎價1.1萬元
是次交易以全幢物業市值16億元計，物業總樓面面積約為145,394方呎，平均呎價1.1萬元，較去年放售時意向價17億元少1億元及6%。據悉，興勝創建於2015年以9.93億元購入上述商廈，及後斥資為1.5億元進行美化翻新工程，並於去年起放售。
據簽訂之股東契約，賣方須向買方授出認沽期權，買方有權酌情向賣方售回銷售股份，以及買方提供及當時目標公司尚未償還或結欠之任何股東貸款（即認沽權益），行使價經參考賣方與買方將予協定之該物業當時之市值之90%及目標集團之綜合資產淨值，並須受上限13億元所規限。
天星中心複式逾億沽 4年升三成
此外，美聯商業助理營業董事麥志輝表示，金鐘遠東金融中心中層03室現放售，面積約2700方呎，意向價約1.485億元，平均呎價5.5萬元，單位將以交吉形式出售。另中原寫字樓部高級營業董事徐永達表示，觀塘天星中心31及32樓新近連租約以逾1.05億元易手，面積共9610方呎，呎價約1.1萬元。據悉，原業主於2014年以呎價約8300元購入，持貨4年帳面獲利約2594萬元或逾三成。
大鴻輝4.7億購上環商廈全數業權
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GS(14)@2018-06-16 09:38:53https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8177&issue=20180616
【明報專訊】發展商積極併購市區舊樓作發展，土地註冊處資料顯示，上環德輔道中212至214號德輔商業中心一籃子物業，包括地下A舖及樓上10層商業樓面，上月中以3.5億元易手，新買家為軒明發展有限公司，其公司董事為大鴻輝興業主席梁紹鴻等人。
據了解，梁紹鴻2016年已以1.2億元購入德輔商業中心半數業權，現購入商廈的餘下半數業權，意味以4.7億元完成收購該廈全部業權。
事實上，梁同時購入該商廈周邊舊樓，合併後地盤面積1.2萬方呎，以最高可發展地積比率15倍計，預計可發展樓面面積約18萬方呎，據悉梁暫時會作收租之用，並擬先發展上環干諾道西一帶的收購物業，涉地盤面積約2.8萬方呎，可建樓面面積逾40萬方呎，將建甲廈，投資額逾100億元。
另伯恩光學創辦人楊建文繼收購觀塘開源道75號業發工業大廈後，再收購鄰近位於巧明街119號的年運工業大廈。土地註冊處資料顯示，楊建文等人透過高俊實業（香港）有限公司，於上月購入年運工業大廈共26個單位，成交價1271萬至4571.5萬元，涉資逾4.9億元。
伯恩光學楊建文5億掃觀塘廠廈單位
資料顯示，楊建文於去年12月以16.2億元統一業發工業大廈2期業權，於今年4月向土地審裁處申請強拍，項目估值逾14億元。若楊成功統一年運工業大廈，料可與業發工業大廈合併發展。
陳普芬渣甸山大宅減價17%放售
此外，原由知名會計師陳普芬持有的渣甸山睦誠道12號大屋，陳於數年前離世後，物業由陳德標（陳普芬養子）作物業管理人，並將物業放售，去年叫價3.6億元，現減價約17%至3億元放售；以洋房面積3055方呎計，呎價約9.82萬元。
恒地逾14億統一機利士南路舊樓業權
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GS(14)@2018-08-01 06:25:57https://www.mpfinance.com/fin/da ... 5317&issue=20180801
【明報專訊】市區舊樓有價有市，兩大發展商恒地（0012）及新地（0016）積極併購舊樓，其中恒地併購紅磡舊樓漸見成果。恒地昨日以底價14.45億元統一紅磡機利士南路30至32號及必嘉街75至77號、機利士南路34號和36號、機利士南路38號和40號，以及機利士南路42號和44號的業權。恒地執行董事黃浩明表示，現未落實發展方案，因屬大型發展項目，今次統一其中一個地盤，目前有8個地段已申請強拍，現待法庭批出強拍令，若成功統一該地段，地盤面積約11萬方呎，預計可建樓面約100萬方呎。
黃埔4街可重建百萬呎樓面
資料顯示，上址成功統一業權的地段佔地約1.3萬方呎，由4幢7層高大廈組成，於1956年落成，發展商於2016年入稟時已集合業權份數約82.15至89.29%。紅磡整個重建項目，恒地早於2010年起於黃埔共4條街展開收購，整個項目橫跨黃埔街、機利士南路、寶其利街及必嘉街，多組地盤已持有逾八成業權。
另黃浩明昨日亦透露，恒地現與政府磋商多個項目的補地價，油塘灣項目應未能於今年內完成有關手續，其他項目若完成補地價將有公布。問及會否再度出售官地或收購項目予中資，黃指一直有人向集團查詢地皮售價，恒地作為上市公司，有買有賣，若有買家出價合理，出售地皮或項目亦很合理。對於樓市表現，他指樓價可升可跌，長遠樓價表現則見仁見智。
新地增購堅拿道西13號舊樓
另外，新地繼續積極併購灣仔堅拿道西舊樓。土地註冊處顯示，堅拿道西12號5樓上月初以820萬元易手，以實用面積417方呎計算，實呎19,664元。新地最新亦併購堅拿道西13號，於上月透過達偉集團有限公司及立謙有限公司分別購入該廈2及3樓兩個住宅單位，上述兩公司的董事同為鄭植威，為新地或相關人士，單位成交價同為720萬元，以實用面積約380方呎計，實呎價18,947元。市場預計，堅拿道西11至13號一併發展，預料日後將重建作地標式物業。
資策再插旗銅鑼灣 收信德街舊樓 累計5757萬購近三成業權 或打造新版yoo Residence
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GS(14)@2018-08-13 11:54:37https://www.mpfinance.com/fin/da ... 5749&issue=20180813
【明報專訊】銅鑼灣是港島繁盛商業和購物地段，區內部分舊樓極具重建價值，成為財團覬覦目標。資本策略（0497）及德祥地產（0199）合作發展的精品式豪宅yoo Residence賣個滿堂紅後，發展商食髓知味，再度合作併購與yoo Residence僅一街之隔的信德街17及17A號，有關財團已斥資約5757萬元收購4伙住宅和1個舖位，佔該物業近三成業權；市場估計，發展商將來完成收購後，有機會打造為精品式住宅，但亦不排除建造商住項目。
明報記者
近年地價急升，中小型發展商較難補充土儲，因而改變策略，透過收購舊樓增加土儲。土地註冊處資料顯示，銅鑼灣信德街17至17A號地下A舖於7月初易手，商舖面積約1000方呎，由崇萬有限公司斥資3700萬元購入，折合呎價約3.7萬元，該公司董事包括資本策略執行董事及財務總監周厚文、執行董事及首席營運官簡士民、德祥地產主席張漢傑及其執行董事張志傑。
地舖收購呎價高見3.7萬
翻查資料，資策及德祥地產早於2011年9月開始併購樓齡估計逾50年的信德街17及17A號（現有住宅單位約16個及2個地舖），當時透過Export Chance Limited收購1樓A室、6樓B室，收購價分別419萬及438萬元，呎價約1.1萬元，當時yoo Residence尚未開售。及後於2013年，再透過CREATIVE CRESCENT LIMITED收購3樓A、B室，收購價分別666萬及534萬元，收購呎價1.24萬元，收購呎價已較前2年的1.1萬元高約13%。至上月，資策及德祥再度購入該物業的商舖，目前累積收購近三成業權。
7年前開始收購 現為「其他指定用途」
據政府資料顯示，上述信德街17及17A號現劃為「其他指定用途」，意味財團如欲作住宅發展，須向城規會申請，可能在有附帶條件或無附帶條件下獲准有關用途。據悉，發展商尚未收購至八成業權，因而暫未能透過強拍統一業權，故項目具體發展方向仍有待落實。
另銅鑼灣地主之一的金朝陽（0878），亦積極於區內進行併購。土地註冊處資料顯示，金朝陽自2015年2月起收購銅鑼灣禮頓道128至138號希雲大廈，3年多來積極收購，惟至今累購該廈業權不足八成，但金朝陽收購步伐未見放緩，於上月成功收購1伙住宅，為4樓M室，實用面積約475方呎，收購價530萬元，實呎1.11萬元。事實上，金朝陽2012年開售的銅鑼灣曦巒，銷情理想，料屬金朝陽再度插旗銅鑼灣的誘因。
業界：市區物業收購年期長 或遇阻力
普縉集團企業發展部總監（估值及物業管理）張聖典表示，市區物業收購年期長，相信是在收購時遇阻力，而收購時雖然要面對潛在風險，但風險與利潤掛鈎，風險越大、利潤或較高。張續稱，發展商在併購舊樓時需支付買家印花稅（BSD），發展商須於6年內完成項目才可申請退稅；換言之，收購年期多於6年，其稅款將轉嫁為成本，間接增加財團成本。
凶宅大王伍冠流 一統麗城殘契戶業權
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GS(14)@2018-10-30 12:23:51https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9650&issue=20181030
【明報專訊】早年樓價飛升，有投資者轉購另類物業，有「凶宅大王」之稱的伍冠流於4年前以210萬元購入荃灣麗城花園一個3房戶三分之二業權，過去一直與餘下三分之一業權持有人交涉，惟近日伍冠流終以逾233萬元購入該單位餘下三分之一業權，統一全個單位業權。
伍冠流現時手持逾10伙半契樓，他指：「4年前購入單位三分之二業權，一直以來由三分之一業權持有人居住，酌量收取一些租金，現對方不再於單位居住，要求出售餘下業權給我。」整個單位估值700萬元，賣方以樓價估值三分之一出售餘下業權予他，即233.3萬元。
倚巒單號屋近30萬租出 呎租125元
上述單位為麗城花園3期7座低層D室，實用面積728方呎，2014年估值逾600萬元，三分之二業權約420萬元，惟伍氏當年僅以估值一半即210萬元購入三分之二業權，如今再以233.3萬元買下餘下業權，整個單位購入價為443.3萬元，實呎6089元，較現時估值低約36%。伍續稱：「麗城同類單位做價最高逾900萬元，現跌了差不多100萬。」他擬將單位以約2萬元放租，料可享租金回報5.4厘。
另一方面，市場錄得大額租賃成交，美聯區域營業董事方富義表示，倚巒一幢單號屋，實用面積2378方呎，以月租29.8萬元全包租出，實用呎租約125.3元。土地註冊處顯示，上述洋房業主為倫耀基（LUN YIU KAY EDWIN），即已故收租王倫志炎的兒子，倫耀基今年6月2.2億元購入，實呎9.2萬元，創屋苑呎價新高，按是次租金計，享回報約1.6厘。
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