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住宅市場近期降溫，商業不動產市場炒作熱度卻有增無減。近期知名店面投資客，除了20億元身價的江醫師、減肥名醫林政誠，及印尼紡織商人宋良浩外，房仲界口中最大咖的神祕大戶，是「劉媽媽家族」。

本刊調查，開鞋店起家的劉媽媽家族，擁有30戶台北市東、西區精華店面，保守估計身價60億元，今年起，還南下搶進台中逢甲商圈。

劉媽媽家族小檔案

接班人：余公子（35歲、未婚）

身價：估計60億元。

房地產經驗：80年代開始投資商圈店面。8年前交棒長子，以北市東、西區為主，今年轉戰台中，共持有30間以上店面。

成功案例：西門町no no服飾店面以6千萬元買入，1億2千萬元賣出，大賺1倍。

失敗案例：台中火車站前商圈，5年前因商圈轉移，慘賠3千多萬元出場。

房地產市場近期呈現二樣情，住宅冷、店面熱。九二八檔期建商的預售屋推案量僅一千億元，創下五年來新低紀錄；相反的，台北市店面價格仍持續創新高，永慶房屋八月二十七日統計，今年八個月來的店面成交量，已大漲四成，平均價格也漲了超過一成。

劉媽媽 事業傳兒子

精華地段店面動輒以億元計，投資門檻高，但租金收益穩定，始終一屋難求。永慶協理黃增福說：「店面買家不少，而且價格一路往上漲，短期還有租金可收，市場上買得最凶狠，除了集資型的江醫師集團、減肥名醫林政誠外，還有做投資超過二十年的劉媽媽家族。」

這 個神祕的劉媽媽家族，以五十多歲的「劉小姐」為核心，本名劉月釵，夫家姓余，房仲暱稱為劉媽媽，從未在媒體出現過。「她買店面用搶的，只要是精華地段，有 物件就買，屋主開多少就一口氣買下，四年前忠孝東路上的一間店面（現為雄獅旅行社），以一億八千萬元買下，每坪四百六十一萬元成為店面王，震驚投資界。」 黃增福說。

本刊調查，劉媽媽家族手上至少持有三十間最精華地段店面，加計帝寶、勤美璞真等四戶豪宅，身價約六十億元，為免身分曝光，打交道的房仲不超過十個，但他們買店面的手筆之大，已成為房仲間的神話。目前劉媽媽家族事業已交棒給第二代、八年前回國的兒子。

過去，劉媽媽家族買房全部都在台北市的東區與西門町，今年初開始加碼台中逢甲商圈。知情人士說：「逢甲商圈今年成交七件，有五件就是劉媽媽兒子『余公子』獨資購買的。」

余公子 逛商圈蒐資

上 週二（八月二十四日），本刊記者在台中逢甲大學商圈門口，直擊這位有驚人身價、潮男裝扮的余公子，貼身白色T恤一件三百九十元，全身上下最貴的行頭，就是 腳底的PRADA皮鞋。只見他眼珠子不斷溜轉，估算人潮與流向，一看就是一小時，抓在手上的iPhone手機，大約十分鐘就接一通電話；不講時就拍下有興 趣的店面，再打電話給房仲問行情。

接著，他隨機進入一家服飾店佯裝購物，心裡則算著客人提袋率；然後又轉到商圈旁的麥當勞喝冰飲，進一步觀 察逢甲大學開學前後商圈的變化。堅持不透露本名的余公子，指著對面說：「逢甲的人潮不會過馬路，所以對街的店面我就不碰，像台北市東區商圈也是，過了復興 南路之後就沒人了。」逢甲商圈內有一條便當街，余公子也不碰這條街的店面。「做學生的店面租金不高，買了房價也不見得會漲。」

盯時事 記取舊教訓

八月二十四日這天，余公子是來與承租戶換租約。他五月以六千六百萬元買下台中市文華路一間店面，每個月租金從十八萬拉至二十四萬元，投資報酬率從三％拉高至四％。房仲說：「最近就有人開價一億元，希望劉媽媽讓售，但被拒絕。」

事實上，投資出手前，余公子花了一年實地勘查，勤跑商圈，此外，還天天看報章雜誌、畫線註記，找尋投資靈感。余公子笑說：「我家就只有電腦跟一堆書，一定要每天盯時事，要不然趨勢改得很快，不可以重蹈台中火車站商圈移轉的賠錢事。」

這是劉媽媽家族的私房故事。五年前，劉媽媽在台中火車站旁買店面開鞋店，但商圈轉移至七期跟逢甲，冷卻得太快，結果慘賠三千多萬元出場。不過，這個慘痛代價，換來劉媽媽家族立於不敗的投資心法，「只做有支撐性的商圈店面」。

劉媽媽嫁入余家後，育有一子一女，夫婿從事製鞋業，因此在北市中山北路開了一家傳統鞋店「哈囉皮鞋」，當初的店面是租來的。後來賣鞋稍有獲利，劉媽媽便把鞋店買下來。余公子說：「小時候住在鞋店後面，環境很差，有時蟑螂滿地爬。」

八○年代，台北房價起漲，負責家計的劉媽媽發現，原來店面收租比賣鞋還好賺，便開始買店面收租金，鞋店搬到熱鬧的西門町後，進一步發現唯有熱鬧商圈的店面，才能投資獲利。

母子倆 聯買店面王

劉 媽媽投資店面致富，兒子在加拿大念書時，給的生活費卻有限。余公子說：「在加拿大時，有天在街頭看到婦人為了買一把便宜的青菜考慮再三，竟然有人連不起眼 的青菜都要計算每日開銷；後來去大陸觀光，看到商圈內的每個垃圾桶旁都站著乞丐，等著觀光客丟不要的食物。我認為，一定要自己親手賺大錢，否則就會坐吃山 空等死。」

八年前，大學念心理系的余公子回國後，選擇家裡擅長的房地產投資事業，還跑去仲介公司工作半年，在母親引進下，開始接班。七年 前，劉媽媽家族以六千萬元買入西門町no no服飾店面，三年前一億二千萬元賣掉，大賺一倍；二個月前，這間店再以一億六千萬元天價成交，獲利三成，遜色了些。

四年前，母子倆聯手以一億八千萬元，買下忠孝東路四段雄獅旅行社的店面王，一戰成名，另以三億五千萬元，買下東區頂好名店城的服飾店，前面就是公車站牌，租金投資報酬高達六．八％。有房仲表示，最近有人出價四億元要買店面王，余公子不肯賣。

重保值 觀時機脫手

負 責操盤的余公子說：「我操作店面，看準就買，賣的少，西門町那戶店面是仲介帶著客人開價，算一算獲利已超過一半，應該可以脫手。忠孝東路那戶買方開價四億 元，算是很高價格，不過東區就這間三角窗店面最好，旁邊有SOGO，現在有建商搞大型都更案，商圈只有更大，還沒到賣的時機。」

「以前大家 都會覺得，火車站最好，但是台北跟台中火車站商圈，都是過渡型的流動人口，沒有觀光客，店面不保值；要保值只能找消費者最愛消費的地方，目前只有台北市東 區、西區跟逢甲這三地。而且，大陸來台人數一年成長四五％，人潮就是錢潮，為了賺大陸客的錢，店面不管是租金還是房價，都還有成長的空間。因此我看好逢甲 商圈會熱到開放大陸客自由行。」余公子說。

獲利差 不投資豪宅

至於房價不斷拉高的豪宅市場，劉媽媽家族完全不碰。余公子說： 「台灣真正豪宅少，買家都是貴婦團，有點亂買亂賣不專業，況且買下來也租不掉，店面除了房價漲之外，還有高收益的租金，所以我不投資獲利差的住宅，只做店 面。」他也不碰股票，「股票都是人為操作，不是內線根本賺不到錢。」

不過自住用的豪宅，余公子卻精明的買在低點。四年前，劉媽媽全家搬進豪宅「帝寶」，入手價每坪八十五萬元，與現在行情一坪二百萬元相較，賺很大。眼見兒子接手事業，劉媽媽轉而熱中教會活動。熟識人士說：「教會有活動，劉媽媽都會參加，但是很低調，大家都不知道她很有錢。」

在住宅市場價高死撐不跌的情況下，店面等商用不動產成為投資新寵，今年二月，減肥名醫林政誠，相約江醫師集團與余公子考察逢甲商圈後，隨即買下「逢甲廣場」店面，內部切割為三十間店面出租。

不只台灣人搶買，連台商也回國掃貨。今年八月剛以五億二千萬元買下永康街「高記」店面的「印尼紡織大王」宋良浩，四月也以四億元買下南京東路的「燦坤3C」店面，去年更以十五億元，買下重慶北路原住民委員會承租的整棟大樓。此波店面炒風，欲小不易。

劉媽媽家族鍾愛商圈店面行情走勢

資料來源：永慶房屋

亨得利加緊腳步爭台灣第一中國最大的鐘錶零售集團亨得利集團，正式插旗台灣。究竟亨得利為什麼要進軍台灣？

計畫如何布局？陸客自由行的商機對鐘錶業者來說，究竟有多大？

台灣鐘錶市場對亨得利而言，真的是隻金雞母嗎？

撰文‧燕珍宜

中國最大的鐘錶零售集團亨得利集團，插旗台灣的大動作，引起各界關注。亨得利已經成功插旗香港，進軍台灣是否也將勢如破竹、如入無人之境？究竟亨得利為什麼要進軍台灣？計畫如何布局？其市場策略又是如何？值得探究。

中 國最大的高級鐘錶通路商亨得利，背後的靈魂人物是人稱中國鐘錶大亨的張瑜平。張瑜平對外表示，來台發展的原因，一是為了鞏固亨得利集團在大中華區的領導地 位，台灣市場具有戰略性價值。換言之，已在香港上市的亨得利，在國際化的考量下，台灣是其布局亞洲不可或缺的重要板塊。

其次，則是看中陸客自由行之後的龐大商機。從香港的數據，香港鐘錶市場陸客消費占比高達九成，目前已呈飽和狀態。台灣部分，已進駐陸客必去景點一○一百貨的新加坡高登鐘錶集團台灣總經理施文良表示，他們的鐘錶業績，陸客消費已占總營業額的六、七成。

香 港市場近飽和 看上台灣潛力看上港、台鐘錶珠寶等奢侈品，比中國大陸價格便宜高達二成，陸客自由行後可望帶來的龐大商機，亨得利因此積極布局港、台。亨得利先於二○○六 年收購在香港擁有四家零售店面的高級手錶銷售商三寶集團，以開拓香港零售業務。目前，面積只占中國大陸十二萬分之一的香港，卻已經貢獻亨得利總營收將近三 ○％。

張瑜平深諳「通路為王」，因此想在台灣複製他在中國大陸成功的快速展店策略，以擴大亨得利的市場影響力。

從去年中到今年六月底，亨得利就以驚人的速度將店面由二一六家擴增至三○二家，以平均每三天增加一間店面的速度擴展；台灣部分，在金融海嘯陰霾逐漸散去的○九年底，亨得利成功購併台中著名鐘錶通路商精光堂時計（現改名為亨得利），並迅速展店五十一家。

難以複製港、陸的快速展店策略亨得利靠著龐大資金與國際品牌奧援，一路過關斬將，如入無人之境。但是，沒想到，擴展台灣直營店時，卻踢到了鐵板，不如想像中順利。

欣元商仲總經理焦文華指出，亨得利去年底與他們接觸，計畫一口氣在台灣開十家店，其中有六家鎖定台北一○一、信義計畫區、西門町、站前、士林、公館等台北一級商圈；但因為店面至少一百坪以上的嚴苛要求，因此能符合條件的標的少之又少。「找得非常辛苦，」焦文華搖搖頭說道。

亨得利原在明年底要達成目標，但到目前為止，卻只於東區正式開了一家專攻頂級手錶的旗艦店。至於日前以天價九億五百元標下的店面，因得優先承租給原擁有者安泰銀行，得等兩年後才能正式開張。

雖然亨得利於○九年中旬，就開始積極籌集資金，以備齊擴張通路的銀彈來源。焦文華說道，「他們的決策過程很漫長、時間拖很久。」因此，整個擴店計畫的速度，只能如龜速般前進。

到目前為止，張瑜平欲複製在中國成功的模式到台灣，離台灣「鐘錶通路之王」的目標，還有一段距離。因此，台灣寶璣副總經理蔡光明表示，就現階段而言，無論是本地或是外來的鐘錶商，他們都一視同仁。

在「通路為王」的遊戲規則下，施文良表示，亨得利如果真的順利在台灣開展十家店面，將會對傳統鐘錶通路造成很大影響；因為重要的鐘錶品牌，會「西瓜偎大邊」，選擇與最大的通路商合作。

就鐘錶通路的長期發展趨勢來看，施文良認為，連鎖鐘錶經銷商會漸漸取代傳統鐘錶通路，就像7-ELEVE打敗雜貨店的道理一樣。台灣斯沃琪（Swatch Group）總經理黃孔祥也預言，未來十年台灣鐘錶市場將步入「經銷商之戰」。

目 前亨得利在台灣的市場定位較為全面，橫跨中價位到高價位的頂級錶。ELEGANT三寶店專攻頂級鐘錶，亨得利店（原精光堂時計）則是以雷達、豪雅、寶齊 來、浪琴等中價位品牌與流行錶款為主。這與亨得利在港、陸的互補式布局不同，前者以中價位手錶為主，後者則專攻高價頂級手錶業務，兩塊區域是互補的。

台 灣寶璣副總經理蔡光明認為這種布局策略，掌握到鐘錶通路未來的趨勢。他分析，未來台灣的鐘錶店面發展，將有更明顯的區隔，「以前是一家店就包含高中低三種 價位，日後則將分化為高、中、低價位與時尚品牌等各自獨立的鐘錶店。」至於店面的位置，亨得利目前是偏好選擇「街邊店」的形式來展店，蔡光明認為未來若同 時布點進駐愈來愈活躍的「百貨商場」，在通路影響力上將更為完整與全面。

今年上半年亨得利營收超過人民幣三十七億元、獲利人民幣三．三億元。台灣亨得利（原精光堂時計），今年前三季的營業額為五億二千七百萬元。

隨著新的直營店數的增加，台灣鐘錶市場對亨得利而言，究竟是否為金雞母？值得密切觀察。

亨得利

成立時間：1957年

創辦人：張瑜平

負責人：張瑜平

資本額：約2187萬港元主要業務：國際品牌鐘錶、

珠寶代理與零售

營業額（2010年1h）：

人民幣37.1億元

獲利（2010年1h）：

人民幣3.3億元

街王再起

亨得利鐘錶標下台北市忠孝東路四段原安泰銀行舊址，帶來的不僅是價格刷新紀錄，更看出中資卡位台灣房地產，以及搶占未來陸客自由行商機。

除了亨得利進駐以外，包括港資的藥妝店莎莎、服飾店佐丹奴、ESPRIT等，未來將有更多中資、港資進駐忠孝東路四段，形成台北「新銅鑼灣」的縮影。

製作人．吳美慧　撰文‧梁任瑋　研究員．陳兆芬十月十一日，香港貴婦們最愛的服飾品牌MOISELLE、慕詩國際，其總裁陳欽杰、徐巧嬌夫婦，與二十多位好友悄悄抵台。

這一行人成員，包括香港零售業者、珠寶商、律師和醫生等，由富御珠寶創辦人胡焱榮夫婦、台灣作家蔡詩萍領隊考察「台灣投資環境」。這次來台，最重要的行程就是考察台北市忠孝東路四段店面，以及信義計畫區、永康街和京站購物中心。

為了物色投資標的，他們興致高昂地詢問租金行情與報酬率，以便找到最佳的物件。據了解，陳欽杰極有興趣在台北設點，也不排斥買下值得開店的物件。

而且這些港商，除了考慮開店地點外，連住的問題都一併考量，具有代表性的住宅如「宏盛帝寶」與「一品苑」等豪宅，也是參觀的標的。

贏第二名七千萬元

亨得利志在必得的原因

同 一天上午十一時， 安泰銀行台北內湖總部六樓會議室，決標者拆開信封宣布，「台灣亨得利以新台幣九億零五百元，得標安泰銀行忠孝東路四段一六二坪店面。」在場一位穿著深色西 裝男士，旋即面無表情地拿出行動電話用上海話回報，電話那頭，是香港尖沙咀總部；他掛上電話後，隨即快步離去。

「中國最大的名錶代理商，買下台灣最大地主林堉璘的店面，代表『大鱷』開始浮上水面了。」一位到場看開標的房仲業者這樣表示。

長 期觀察台北市東區商圈變化的欣元商仲總經理焦文華分析，「雖然亨得利出價足足比第二高標的中美鐘錶，多出了七千多萬元；但他們深知，如果現在不忍痛拿下， 未來要付出更高的代價才能在忠孝東路取得一席之地。」在中國大陸與香港擁有許多分店的亨得利，為了搶標忠孝東路四段店面，可說是有備而來，不但在八月底舉 辦十．四四億港元現金增資，又在九月二十一日發了二十五億港元的可轉換公司債，總計相當於台幣一四○億元，就是為來台買店面鋪路。以九億元買下忠孝東路四 段店面，對亨得利來說，才只是開始。

其實，從開放陸客自由行，以及兩岸關係持續改善下，類似MOISELLE的參訪團，或是中資、港資來台的房地產考察團越來越多，不少接待單位甚至用「手軟」來形容絡繹不絕的景況。

在看準兩岸開發陸客自由行商機，一股「中資獵店潮」正席捲台灣；從陸客最熟悉的台北一○一為延伸起點，忠孝東路四段因具交通便利性，又有忠孝復興、忠孝敦化以及國父紀念館三個捷運站，成了搶灘的前哨站。

「十年來，信義計畫區大型百貨公司一家接著一家開，台北購物商圈從西區更迭興替到東區，但以太平洋ＳＯＧＯ百貨為核心的東區，依舊是象徵高消費指標的黃金商圈！」高力國際台灣分公司總經理劉學龍這樣表示。

歷史環境、捷運交會

屹 立不搖的忠孝東路四段商圈劉學龍又說，信義計畫區以商辦、百貨公司為主，但忠孝東路四段——從復興南路到光復南路這段沿街櫥窗店面，充滿多樣性，這才是真 正「逛街的樂趣」。加上大安路「名人巷」、二一六巷美食街內，有許多家高級餐廳、精品名店，與信義計畫區商圈連成一氣，自然形成完整的消費聚落。

值 得觀察的是，二十年前因忠孝東西路開挖捷運，以住宅為主的仁愛路、商辦林立的信義路，也由雙行道改為單行道，商業氣息逐漸轉淡。相對的，原本就是百貨公司 一級戰區的忠孝東西路，則因板南、文湖雙捷運開通，交通便利性提高，更加穩固黃金商圈的龍頭地位，也成了港資、中資眼中值得投資和卡位的黃金寶地。

二○○六年，投資客劉月釵以一．八億元買下忠孝東路、復興南路口三角窗，並以每月租金八十七萬元租給雄獅旅行社，替東區這波店面行情起漲開了第一槍。

位在錢櫃ＫＴＶ台北ＳＯＧＯ店隔壁的僑怡大樓，原本因產權爭議，完工十多年沒辦法取得使用執照。在雄獅旅行社高價租金的誘因下，在○六年底，僑怡大樓順利完成建物登記，出租給歐洲另一大鐘錶品牌歐米茄，每月租金高達七位數，正式為忠孝東路四段鐘錶一條街商戰揭開序幕。

○八年初，中美鐘錶嗅到陸客商機蠢蠢欲動，以每月兩百九十萬元租金、長達十年的租約簽下忠孝東路、復興南路口「小雅大樓」一樓三角窗，替勞力士開設在台首間專賣店，寫下當時東區租金新紀錄。

在此之前，這間店面的租戶是台灣現金卡發卡量第一的萬泰銀行，在租約到期後，卸下招牌換人做。

勞力士天價插旗的效應，很快就在東區擴散。

緊接著○九年十二月，亨得利以每月四百萬元租下忠孝東路、敦化南路口的原台灣中小企銀店面，不但再度改寫忠孝東路租金行情，至今仍為東區月租金最高店面。

區域租金行情即將上漲

頂級名錶店進駐的意義

劉學龍私下表示，在香港銅鑼灣開設有旗艦店的英皇鐘錶，這幾年也頻頻來台探路，不願在這波賺中國錢的列車中缺席。

為什麼精品鐘錶業者一致看好台北市東區店面，並視為進軍台灣市場的首選？

「鐘錶店是零售業的火車頭！」第一太平戴維斯零售部主管田揚明說，由於鐘錶業者重視外牆廣告、商圈人潮密集度，它們只挑黃金地段，所以，商圈內一旦有高檔鐘錶店開幕，代表區域租金行情即將上漲。

雖然台北商仲圈常形容，「在忠孝東路四段開店不會賺錢，但廣告曝光度超強，各大品牌仍不放棄搶奪一席之地。」東區ＳＯＧＯ百貨本來就是台北市最熱鬧、人潮最多的商圈，因此是精品、服飾與藥妝業者卡位的一級戰區。

田揚明說，目前東區還有不少本土銀行據點，這些銀行因為長期持有店面，但坪效不似珠寶手錶業者高；未來中資、港資零售大軍登台，這些銀行有可能因為付不起高昂租金而被汰換。如果是銀行的自有店面，也可能因租金收益比經營分行還好賺，寧願轉租給服飾業者。

「在香港商人眼中，忠孝東路四段匯集的品牌、客層消費力，就跟香港的銅鑼灣一模一樣。」戴德梁行研究部協理薛惠珍說。

薛惠珍表示，香港比台灣早十二年見識到中國錢的威力，尤其在○三年簽定ＣＥＰＡ（更緊密經貿關係安排）與陸客自由行嘗到甜頭的香港零售業者，更嗅到這股商機也正在台灣發酵，很快就把當年大賺人民幣的經驗複製到台灣。

一旦港資、中資大軍入侵，一位難求的忠孝東路店面戰火將更形火熱，甚至一路延燒過光復南路口，直至基隆路口的捷運市政府站。

複製香港簽定ＣＥＰＡ的甜頭

港商瞄準中國旅客商機

「UNIQLO 開幕後，我們這邊租金大漲，以前一坪租金才五千元，現在沒有八千元根本租不到。」住在近捷運市政府站、忠孝東路五段十幾年的老房東說，「以前老鄰居機車 行、油漆行一家家關門了，現在都變成餐飲連鎖店、牙醫診所，只剩一家機車行夾雜在壽司店與旅行社之間，顯得格外醒目。」這位老房東臆測，這家機車行在不久 的將來，會因為租金高漲遷移他地開店。

田揚明說，最近的確有不少國際連鎖服飾品牌，專門鎖定捷運市政府站的店面，條件是一樓面寬愈寬愈好，且要有一到三樓可以打廣告的牆面；過去的小型店面，顯然無法滿足外資、港資的需求，目前行情已到半山腰，未來店面市場將呈現大者恆大的局面，而且單一業主的店面最值錢。

「一旦開放自由行，陸客花錢就不設限！」薛惠珍說，她曾接待過一位中國企業主，來台考察時到台北市信義計畫區的BELLAVITA購物中心買個「紀念品」，回來拎著的愛馬仕（HERMÈS）提袋，裡頭裝的竟是一只八十六萬元的手錶。

相較於奢侈品在中國須繳交高額稅金，該名中國企業主直說台灣的名牌精品，「便宜、便宜，又不用擔心買到假貨，卡拿出來就刷了。」這件事讓薛惠珍與同事至今仍印象深刻。

根據旅行社所做的統計資料之中，○九年中國團體觀光客（不含自由行）的購物分析來看，在客來台灣的消費中，其中的三四％是用於採購珠寶與玉器，顯示他們對上述產品的喜愛，更重要的是，他們捨得花大錢採購。

連醫療診所都被鎖定

忠 孝東路四段一「店」難求薛惠珍說，相較於團進團出的中國觀光客，被帶到土產店、免稅店買鳳梨酥、茶葉，自由行的旅客消費項目將更具多樣性。如果說信義計畫 區是台北的中環，以東區商圈有雙捷運共構的交通便利性，與國際連鎖品牌密集度，不就等同於台北的銅鑼灣，各大精品業者當然要在此「結市」。

欣 元商仲總經理焦文華說，今年以來，為了在東區卡位，不少服飾業者鎖定地段好但業績不佳的東區店面，以高額頂讓金承租下來，等著日後人潮、消費聚集，再好好 的賺一票。例如近捷運國父紀念館站旁的大陸大樓樓下，原本的全家福鞋店，近日也已換成台灣女裝品牌SO NICE進駐。

另外，位於忠孝東路、復興南路口的雄獅旅行社店面，因廣告曝光效果好，有電信業者出價每月一百萬元向房東承租，比現在的行情高出一七％；但因租約尚未到期作罷，但也顯示忠孝東路四段店面一「店」難求的情況。

焦文華以港、澳開放陸客自由行為例，去年陸客觀光總人數已達一八○○萬人次，是陸客今年來台人數一五○萬人的十二倍之多，以中國新富階級強大的消費力，將對台灣的內需零售市場，有莫大的助益。

其中，以第一線知名度高的商圈將優先受惠，如信義區台北一○一、東區、士林夜市、西門町及永康街等商圈，並將推升其他的一線商圈店面租金行情上漲。

預期東區租金行情不斷上漲，不少服飾業者已經悄悄提高房租預算，從過去的每月四十萬元，大幅倍增至八十萬元；甚至有店面房東為了趕走舊房客，將租金調漲一．五倍。倍數翻升的租金，讓原本付租能力較弱的餐飲或便利商店業者知難而退，轉往巷內發展。

因 為忠孝東路四段頭的租金越來越高，不少成本有限的業者，只好逐步的「退守」到四段尾，夢特嬌（MONTAGUT）在近捷運國父紀念館站出口的地方開設新 店、「à la sha」則進駐阿波羅大廈一樓、網路服飾品牌「東京著衣」也在頂好大樓一樓開設實體店面，先行卡位，以便承接日後陸客自由行的商機。

港資來了、中資也來了

當操京片子客人出現在台北房仲店台面上大型連鎖業者大張旗鼓搶市，台面下有不少中資鴨子划水，私底下探路。曾在今年八月底在各大報頭版刊登廣告，替中資物色飯店、商辦與土地的勤實佳商仲董事長林敏弘，這兩年就遇到不少操著京片子的投資客，到他的房仲門市找店面與商辦。

「他們一次不只買一間，只要是忠孝東路四段的店面都要收購。」雖然最後簽約的通常都是台灣代表人，要不然就是以香港投資公司名義「繞道」購買；但很明顯的是，陸客來台效應早已成為市場矚目焦點，也顯見中資來台卡位並非空穴來風。

林敏弘說，這群中國客戶非常專業，不但會刻意選在晚間觀察人潮流量，連颱風天會不會淹水都特別注意，因為勤實佳提供不動產開發、外牆拉皮與招租「一條龍」服務，滿足不少大陸投資客全方位的需求。

類似像林敏弘這樣的「中資代言人」，還有世邦魏理仕台灣分公司總經理雲惟鴻。今年九月初，中國連鎖飯店業者錦江集團，主動透過世邦魏理仕找尋合作夥伴，要開設至少三百間以上的國際觀光旅館。

雲惟鴻表示，中資來台投資酒店是現在進行式，目前台灣的酒店業者，也持續與中國領導連鎖酒店品牌進行跨岸合作的機會，透過品牌的雙向合作，會加速彼此在兩岸市場的拓展，達到雙贏目的。

不只買地、買樓，連醫院、學校都有興趣。

土地仲介業者透露，東區某棟醫院經營權在去年已被外資買下，表面上是台灣財團，幕後金主就是中資。他們相中的是資產，而非實際經營權，這些布局為的是將來兩岸正式開放自由行先行卡位。

從忠孝東路四段頭到四段尾，這僅僅二公里的路程，已因為新店不斷進駐，形成「鐘錶商圈」、「百貨商圈」、「醫美商圈」、「餐飲聚落」等；加上附近的飯店、夜店和有特色的小吃店，走一趟「吃喝玩樂」一次滿足，聚客力夠下，忠孝東路四段，儼然成為台北市的新街王。

中、港資搶進插旗

忠孝東路四段名店雲集

東區最搶手店面

忠孝東路四段2-1號

租戶 雄獅旅行社

租金 87萬元/月

東區整棟租金最高大樓

忠孝東路四段

22號整棟

租戶

錢櫃台北SOGO店

租金

880萬元/月

歐米茄全台最大專賣店

忠孝東路四段30號1、2樓、外牆

租戶 歐米茄

租金

410萬元/月

勞力士在台首間專賣店

忠孝東路

四段1號

租戶 中美鐘錶

租金

290萬元/月

莎莎國際在台第一家分店

忠孝東路四段59號1樓

租戶 莎莎

租金 180萬元/月

中國鐘錶大王在台首間旗艦店

忠孝東路四段

142號1、2樓

租戶 亨得利三寶

租金 400萬元/月

東區第一間中資購買店面

忠孝東路

四段231-1號1樓

業主 亨得利三寶

售價 556萬元/坪

東區最老牌頂級鐘錶行

忠孝東路

四段235號

業主 金生儀（自有）

東區第一間租金站上300萬元店面

忠孝東路四段

183號1、2樓

租戶 ESPRIT

租金 340萬元/月

資料來源：欣元商仲、台灣房屋

搶賺來台陸客商機

──9家有意在台置產的知名港資、中資業者

飯店

董事長 品牌 說明

孫　堅 如家酒店 2009年開始來台接洽飯店合作對象、考察投資環境

錦江集團

酒店 委託世邦魏理仕台灣分公司找尋台北據點，已在桃園縣高鐵青埔站附近買上萬坪土地

服飾

陳欽杰 慕詩國際

MOISELLE 有意來台開設

獨立旗艦店

徐巧嬌 ENIGMA 已來台設點

鐘錶

潘迪生 香港迪生

創建集團 蕭邦錶、Brooks Brothers、TOD'S、Hogan、S.T. Dupont代理商，已來台設點多年張瑜生 新宇亨得利 購買台北市忠孝東路

四段店面

楊受成 英皇鐘錶 透過國際商仲公司

在台北找據點

餐飲

朱元豪 揚子江

餐飲集團 「冶春茶社」餐廳在京華城開設全球第一家分店，也是大陸國企投資台灣實體店面第一例

房仲

施永青 中原地產 預計明年初

在台開設第一家分店

資料來源：欣元商仲　《今周刊》整理本地商家在經營上仍有許多外商無法比擬的地方港資搶進 本土鐘錶行不怕此次台北市忠孝東路四段店面標售，參加競標的四家公司中，就有三家鐘錶店參加競標；競標的同時，鐘錶店逐鹿東區商圈大戰也即將爆發。

之前以約1.5億元賣掉北市林森北路店面的中美鐘錶董事長王文祥，坦承很意外亨得利會參與競標。他耳聞如東方錶行等許多香港鐘錶行，都將陸續來台，複製香港鐘錶業因開放陸客自由行而受益的模式。

但以「鯊魚聞到血味就會接近」來形容目前氛圍的王文祥認為，就算開放陸客自由行，台灣頂級鐘錶市場終歸還是將以本地金字塔消費者為主力。

長期觀察鐘錶市場變化的鐘錶專家曾士昕也強調，忠孝東路的確已經成為精品市場一級戰區，但是本土鐘錶行在經營上仍有許多外商鐘錶行無法比擬的地方，比如和品牌之間存在協議價格默契。

此外，會購買頂級錶款的客人，重視的是錶款稀有性，這一點在台北市民生東路和天母等地老字號頂級鐘錶行，也還有一定程度的競爭力。中美鐘錶在稀有錶款選擇上有競爭優勢，未來就看亨得利擺出怎麼樣的錶款陣容。

回歸到陸客的購買力對於精品頂級鐘錶市場有多少挹注？忠孝東路鐘錶商圈最大的競爭對手101購物中心表示，陸客目前占銷售總額的15％，雖然不是主力的購買者，但對業績的確有增分效果。

忠 孝東路四段30號的歐米茄（OMEGA）旗艦店，對亨得利進攻，顯得老神在在。斯沃琪瑞集團的總經理黃孔祥表示，由於亨得利店中也販售歐米茄錶款，站在品 牌角度，對於頂級鐘錶市場的版圖日益擴大，抱著樂觀其成的態度。同時因應陸客自由行商機，未來店內會多鋪陳一些中國觀光客喜歡的錶款形式。

據了解，比如品牌經典、K金或是鑲鑽等錶款，都是中國觀光客喜歡的錶款。

大 部分的鐘錶品牌或是鐘錶店認為，對已經趨於飽和的台灣鐘錶市場，中國觀光客可望帶來一些活力和生機。像是在忠孝東路上金生儀和101購物中心同時有販售的 頂級鐘錶品牌蕭邦，該品牌副總經理李明璇坦言，陸客購買金額已經占了整體營業額的20％左右，開放自由行之後，預期當然還會再增加。

（孫維敏）

劉媽媽靠著精準投資眼光，成為台北市東區最大店面投資客，她的兒子俞公子出道八年，已青出於藍，近日更準備吃下台中逢甲夜市整棟飯店，將家族資源與家傳投資心法發揮到極致。

撰文‧梁任瑋

今年三十五歲的俞公子，職業是店面投資客，資歷已有八年，初入行時，曾是北市東區最年輕的店面投資客，目前坐擁台北、台中精華商圈多間店面。

俞公子的母親是北市東區知名房地產投資客劉月釵，也就是外界所稱的「劉媽媽」，住在帝寶豪宅，是少數靠投資房市而能住進帝寶的家族。

從百次挫折培養出看屋眼光劉媽媽手上最知名的店面，就是台北市忠孝東路、復興南路口雄獅旅行社，其餘包括頂好商場一樓、大安路巷內店面與台中逢甲夜市等地，也都有劉媽媽的店面。

穿著簡單Ｔ恤、牛仔褲的俞公子，走在台北市東區商圈，與時下一般年輕人的打扮沒有兩樣。俞公子從國外念書回來之後，決定從事房地產投資，但一開始，連一坪多大、一尺多長都沒有概念，他跟著媽媽從基本功開始學起。

俞 公子剛開始當投資客時，至少有四年都在挫折中度過，「仲介看我很單純，都給我最芭樂的物件。」他說，因為物件條件都很差，回去問媽媽意見，「這物件可不可 以買、多少價位合理、優缺點在哪裡？」然後不斷的被打槍，這樣前後看過一、兩百間店面後，第五年開始，他才真正頓悟出判斷房地產合理價位的方法。「買店面 就是要出租作正常門市，不是做目的性消費的行業（例如大型家具店），所以最簡單的法則就是看人潮流量。」俞公子說。

但條件好的店面，投資門檻自然較高，俞公子也有一套「大痛大賺，小痛小賺，不痛不賺」的投資理論。他寧可選擇人潮多的小店面，也不選擇人潮少的大店面。

例如台北市忠孝東路四段的金店面雖然比較貴，投資報酬率也比較低，但是會大漲；相反地，次級商圈如台北市萬華區、文山區的店面，雖然投報率高、價錢便宜，但房價不動如山，所以，好的店面，就算景氣不好，降租一樣租得掉；但壞的店面，就算景氣好，都可能乏人問津。

人生最好的一課 是媽媽的「認真」俞公子認為，房地產是一個「只能學、不能教」的科目，很難有一套完整的教學系統；地政系、建築系只不過是房地產投資的一個小環節。

如 果真要說媽媽教他的心法，俞公子表示，劉媽媽做事「認真」的態度，影響他很深，也訓練他養成不斷走動觀察的基本功。光是台中逢甲商圈、台北市東區，他就走 了一百次以上。他說，不斷一直逛商圈，慢慢地「感覺就出來了！」俞公子看媽媽凡事勤快認真，他也耳濡目染，慢慢接手家族的店面投資事業。「房地產市場沒有 功力高低問題，就是要常在市場走動，身上的那把劍就會愈磨愈利。」俞公子說，「我常常剛從台中回來台北，人才出站，因為仲介一通電話，又趕快坐高鐵去台 中，只為了看一個物件。」對俞公子而言，這幾年感到最滿意、但也是他認為最可惜的投資案，是今年年中，他買下逢甲夜市一間九十九坪大的店面；因為門面寬、 格局方正，以一．三億元買進，原本想整合隔壁另一間面積一百一十坪、要價一．四億元的店面，一起規畫成商場經營，預估可創造一○％投報率。

原本以為，全台中應該只有他會買，但沒想到他誤判情勢，半路殺出程咬金，那間一百一十坪的店面被人以一．四億元買走；後來買下那間店面的買方找他來談，因為這兩間店面要一起持有才能創造價值，最後俞公子獲利兩千萬元賣出。事後他反省，當時多加一點價錢，就換成他來經營。

有不少店面在下手之前，他都會與媽媽討論一下，聽聽媽媽的意見，但是這間店是賣出後，他才帶媽媽去看，結果媽媽對他說：「你賣太早了！」事實上，在投資理財上，劉媽媽選擇把翅膀還給孩子，有時候明明知道會賠錢，還是讓孩子去嘗試失敗的滋味，是很另類的親子理財教育。

俞 公子還在念大學時，對股票、期貨等金融商品好奇，向媽媽拿了一百萬元開始做股票、期貨。事實上，母子兩人都知道這筆錢可能「有去無回」，但是劉媽媽為了讓 俞公子自己去拿捏、承擔後果，還是讓他去嘗試，「最快的學習方法就是，親自下水游泳，紙上談兵是學不來的。」因為嘗試過不同投資工具特性，俞公子認為這些 金融投資商品並不適合他。目前他集中火力，只玩店面一個戰場。

俞公子認為，住宅市場短進短出，獲利空間不大；這也反映在劉媽媽投資店面的一貫作風——「只進不出」的長線投資法。劉媽媽、俞公子只要有閒錢，就會買進店面，用長線保護短線，一年頂多賣一間店面，多數的店面都是持有十年以上才出脫。

不過相對地，這些案子獲利金額都相當可觀。例如，俞公子二十五歲時第一間買的店面位於台北市大安路巷內，當時買進才六千多萬元，但是如今行情至少有一．七億元，一旦順利處分，至少獲利一．一億元。

不 過，也有投資客批評俞公子因為踏入投資圈時，房地產景氣一直很好，他根本沒有經歷過房地產景氣空頭，不知道什麼叫失敗的滋味。但俞公子反駁，「看過太多次 景氣循環的人，反而才不知道如何下手。」他對自己的眼光非常有信心，「不因成功而戀棧，不因失敗而膽怯。」親身體驗的學習 別人偷不走俞公子認為，未來台灣因陸客自由行，店面行情持續看漲，他仍相當看好北市忠孝東路四段、西門町店面，因為那是香港人逛街首選，也是中國企業會駐 點的地方。

不過，因為這種高人潮流量的商圈全台沒有幾個，幾乎集中在台北市，能買的店面有限，而且已開始進入「國際盤」階段，國外資金來台卡位商用不動產的趨勢，會愈來愈明顯；像他們這種本土投資客，遲早會被淘汰，與外資很難拚資金實力。

但 俞公子看好未來店面的主軸都在中國觀光客，所以他已將重心慢慢放在台中逢甲夜市。他說，中國觀光客來台，不像香港人或日本人僅在台北市玩，會到處走，而到 夜市裡吃吃喝喝對他們來說，特別有吸引力；為了分散風險，下一波投資焦點他會放在台中。另外像是台北士林夜市、高雄新堀江等夜市商圈，他也相當看好。

劉媽媽認為，正確的金錢概念，是該用則用，該省則省；她看兒子有時候衝過頭，會叫他小心一點，太保守的話，也會推他一把，兒子三心兩意時也會給他意見。

這幾年劉媽媽放手讓兒子親身去感受，她說孩子才能真正學到經驗，這些東西是別人怎麼樣都偷不走的，這也是她傳授給兒子最好的投資心法。

劉媽媽母子的店面投資經

劉媽媽

第1課：不隨便處分店面，至少持有三、五年或十年以上。

第2課：專買精華商圈的三角窗店面， 最好是有麥當勞、屈臣氏連鎖業房客，付租能力也較高。

俞公子

第1課：認真用腳走商圈，體會商圈脈動，不因成功而戀棧，不因失敗而膽怯。

第2課：大痛大賺，小痛小賺，不痛不賺，好標的勇敢買進，不要因為價錢貴而不敢下手。

第3課：長線保護短線，一年頂多賣一間，其餘長線持有。

第4課：集中火力，只玩一個戰場。

奢侈稅沒能讓台灣豪宅房價開始大幅降價，陸資已提前出場！去年才剛被具有陸資色彩的錶商亨得利集團得標的東區店面，還沒真正開張就已經轉手換人。

撰文‧梁任瑋

去 年十月十一日由錶商亨得利得標的台北市忠孝東路四段安泰銀行店面，近日傳出以總價十二億元新台幣賣掉了，每坪七百四十五萬元，刷新東區店面成交單價新紀 錄。值得一提的是，由於這筆交易趕在奢侈稅上路前交易，至少省下高達一．八億元的奢侈稅，東區房仲業者聽聞後直呼，「自由行還沒開放，陸資就已經先賺一波 了，真的很會算。」亨得利去年是以九億零五百元，溢價二四％向安泰銀行標下這間一六一坪黃金店面，氣走台灣兩大鐘錶龍頭中美、金生儀，當時市場解讀這是 「陸資插旗台灣房地產」的重要指標。沒想到，才不過六個多月時間，台灣亨得利立刻獲利了結出場，三億元入袋，換算投報率高達三成三。

半年三億元入袋

亨得利省下的奢侈稅，才是這筆交易可以獲利三億元的關鍵所在。由於持有時間不到一年，若是在六月一日以後成交，以成交價十二億元計算，得被台灣政府課徵一五％稅金，也就是高達一．八億元的奢侈稅。因此，據了解，買賣雙方日前已簽約，正在辦理過戶。

據 了解，亨得利去年算是「意外」得標這間店面，主因是得標價超出底價七．二七億元太高，讓公司高層覺得買貴了。因此透過仲介找買方接手，沒想到台灣政府在二 月底突然宣布奢侈稅即將上路，讓亨得利狠下心決定賣掉，否則至少得再等一年半才能脫手，避免高額奢侈稅。因此，才找上去年同場競標另外兩組買家──中美鐘 錶、金生儀及另外一位個人投資客，三組人馬共同以十二億元吃下。

中原地產台灣分公司副總經理余志文分析，在商言商，亨得利提前在奢侈稅上路 前賣樓，與賣方是否為陸資背景沒有直接關係。反而是因為目前東區流通的店面奇貨可居，不怕找不到買方，以香港銅鑼灣出現換算新台幣每坪六千萬元店面行情來 看，忠孝東路東區店面每坪在一千萬元以內的成交價，在港資與陸資眼中都算合理。

對於此交易案，中美鐘錶與台灣亨得利都不做任何回應。

台北東區店面成交價屢創新高

成交

時間 店面 位置 成交價

（萬元/每坪） 買方

2011.5 安泰

銀行 台北市忠孝東路四段 745 中美鐘錶、金生儀等2011.1 姜太太包子店 台北市復興南路一段 651 黃姓投資客

單位：萬元/坪

資料來源：房仲業者

　與廈門最短距離只有一‧八公里，航程只需三十分鐘，最有本錢成為台灣迎陸客第一站的金門，近來各路人馬紛紛摩拳擦掌、圈地卡位。金門，是否能像杜拜一樣，擁有點石成金的魔力？

撰文‧燕珍宜

期待已久的陸客自由行終於鳴槍，首波僅開放北京、上海、廈門三地居民。反觀位於台灣前哨站的金門，卻搶先台灣本島一步，於六月十三日即正式宣布，大陸各省市居民，只要在廈門居住一個月以上，都可以前往金門旅遊。

但這個利多，只是暖身。金門與廈門最短距離只有一．八公里，航程只需三十分鐘。最有本錢成為台灣迎陸客第一站的金門，早已經成為各路人馬摩拳擦掌的新戰場。

「金門連一家四星級的旅館都沒有」，「金門小孩要吃麥當勞或肯德基，必須搭飛機（到台灣）或坐船（到廈門），才能吃得到。」連一家速食連鎖店都沒有的金門，可說是一塊未開發的處女地。

缺憾也可以是優勢，金門或許具有像杜拜一樣，點石成金的魔力。因而引來各路人馬虎視眈眈，紛紛圈地卡位，進而使得金門房地產狂飆。

快馬加鞭 各開發案陸續進行最早卡位金門的是泰偉電子，早從二○○六年起，生產遊戲機主機板為主的泰偉電子，就開始在金門買地。看好金門發展博弈的潛力，泰偉很早就開始布局，並於去年通過最困難的環評。

泰偉「金門工商綜合區」開發案，位於金門縣金湖鎮士校段，開發面積約八公頃，預計投資金額為五十億元，興建國際度假村，內容將包含旅館、展覽館、購物中心、醫學美容、餐飲等等。

金門是否成為澳門第二？最後還得由金門人民公投決定。如果金門博弈公投沒通過呢？泰偉董事長楊南平表示，「玩真的或玩假的不是重點，重點在於玩大的還是玩小的。」他解釋，有博弈，總投資金額是三百億元，沒有博弈，就變成是幾十億元。

除 了博弈外，金門另一項致命吸引力，是離島免稅購物商店。○九年七月行政院正式核定「金馬中長期經濟發展規畫方案」，預定將金門發展為精緻購物免稅島與邊境 貿易試行區，立刻吸引台灣最大免稅集團昇恆昌與台灣土地開發公司，前來搶標「金湖商務旅館ＢＯＴ案」與「金門工商休閒區ＢＯＴ案」。

台開與昇恆昌分別計畫投入三十七億元與三十億元新台幣︵以下同︶，打造國際觀光旅館與免稅精品購物中心等。最快三年後，金門將補足沒有五星級觀光旅館的缺憾。而昇恆昌所計畫打造三千坪免稅精品購物中心，也號稱將成為大中華華南地區最大的免稅購物商場。

然而距離金門變身為「免稅購物島」的夢想，還有些障礙待克服。例如，法規規定，旅金旅客購物免稅金額限制為，菸酒以外貨物總金額三萬元以下。免稅額度上限只有三萬元，金門距離免稅精品天堂，恐怕還有一大段很長的路程。

此 外，為了彌補硬體建設不足的缺憾，金門縣政府正快馬加鞭，積極透過ＢＯＴ招商、自辦市地重劃及區段徵收、民間投資等方式，讓金門快速增加旅館數量、度假村 及精品免稅商店商場。例如，台北力霸飲水機公司所開發的「風獅爺度假村」、安泰技術工程公司所興建的「金沙大地」四星級酒店，以及金馬皇宮的「金門灣國際 觀光度假村」等規模小一點的開發案，也都陸續在進行中。

房地產飆漲 房仲大舉赴金金門島的世紀大開發，除了台資紛紛搶進之外，陸資也躍躍欲試。去年，經濟部正式核准，大陸企業廈門華天港澳台商購物公司在金門設立首家陸資合 資企業「金門延銘開發建設有限公司」，成為第一家投資金門的大陸企業，將在金門設置休閒度假村與國際購物中心，投資金額約五十億元。

金門東森房屋加盟店店東徐大富指出，金城鎮是金門最熱鬧的區域，是金門縣政府所在地、也是小三通水岸碼頭，旅客必經之處。該區土地○八年每坪平均約十萬元，去年平均行情已經到二十五萬元，漲幅至少一倍以上。

台灣房屋金門店主任許勇智說，金城鎮的店面自然成為搶手商品，金城鎮的最新店王，是屋齡二十四年、一至三樓的透天厝，土地坪數約二十六．六坪，成交金額為三千一百萬元，一坪高達一一七萬元，創下金門歷年最高成交天價。

許勇智表示，政府不斷釋出各項發展建設利多，財團也紛紛圈地卡位。未來如果金門博弈公投通過，勢必又將啟動新一波土地調漲熱潮。各家房仲業者也嗅到金門房地產的爆發力，東森房屋、台灣房屋等，共計有十幾家房仲業者，紛紛搶進金門，籌設加盟店。

金 門房地產飆漲，但是好的土地，卻是有錢也買不到。金門縣政府建設局工商課課長呂基鴻表示，「金門目前可供招商的商業土地真的很有限！」他解釋，之前，麥當 勞、摩斯漢堡都想來找地設點，都因沒有地而打退堂鼓。許勇智則指出，金門的土地，多數是祭祀公業的土地，地主人數動輒高達三、四百人，整合難度相當高。

另外，許勇智也說明，土地釋出的量非常稀少的另一個原因是，金門地區民風仍相當純樸、保守，對於「變賣祖產」這件事，大部分人仍覺得是一件背宗忘祖、大逆不道，可說非常丟臉的事情。

追開放商機 仍有困難待克服金門的世紀開發案，給予各方人士無限想像空間。但就像陸客觀光商機一樣，原本也對其抱持無限期望的金門，卻失望了。陸客「過金門而不入」的非過夜旅遊形式，金門縣交通旅遊局局長楊鎮浯指出，「看得到吃不到」，對於金門的助益不大。

金門縣政府正積極爭取，金門與廈門之間的「小自由行」，才能真正帶給金門商機。六月中剛開放的「廈門── 金門一日遊」，不但限制「團進團出、當天來回」，人數也限制在每日五百人以內。

「因為目前金門接待能力仍有限，難以迎接大量的過夜旅客。」金門縣議員謝東龍解釋。但是未來目標將是，金門離島自由行陸客，將是不限福建省居民，沒有人數上限，而且陸客入境二十四小時前提出申請即可。

據 統計，大陸每年約有二千五百萬人次前往廈門旅遊，未來只要有其中的一成到金門旅遊消費，每年就有超過兩百萬人次的消費需求與商機。但是這兩百萬人次的用水 用電問題，卻是金門發展觀光旅遊的潛在隱憂。金門自來水廠人員表示，金門降雨量不足，民生用水靠地下水、湖庫蓄水、和海水淡化廠的水支撐，常常面臨缺水危 機。

過去，兩岸局勢緊張時，駐守的十萬國軍，為金門帶來繁榮。如今，兩岸重啟交流，龐大的陸客觀光商機，是否能再造新金門，各界拭目以待。

陸客觀光商機帶動金門開發——金門各開發案位置一覽

台開

金門工商休閒園區

投資金額：37億元

面積：6.5公頃

內容：免稅購物島、時尚流行島和觀光休閒島

位置：尚義機場附近

營運時間：第一期2013年

昇恆昌

金湖商務旅館

投資金額：30億元

面積：2.1公頃

內容：五星級商務旅館、免稅商場、客房264間位置：金門太湖畔（金東地區）

營運時間：2014年

投資金額：30億元

面積：2.1公頃

內容：五星級商務旅館、免稅商場、客房264間位置：金門太湖畔（金東地區）

營運時間：2014年

投資金額：50億元

面積：８公頃

內容：五星級觀光飯店、精品批發中心、休閒娛樂中心、國際會議中心位置：金門縣金湖鎮士校段營運時間：第一期2014年

力霸

風獅爺度假村

投資金額：６億元

面積：２公頃

內容：商務旅館

位置：金門縣金湖鎮士校段

營運時間：2014年

展店人，是餐飲通路業最重要的幕 後英雄之一。今日，餐飲通路商能夠四處開店，都需要這些展店人找到最適合品牌定位的地點。

但，若你以為，當個展店人，只需要看哪裡人流最 多，靠錢砸店面，就可以無往不利，那你就大錯特錯。

美食達人（八十五度C母公司，以下均稱八十五度C）副總經理孫武良的工作會顛覆你的想 法。

就是他，讓八十五度C在中國的展店速度超越星巴克。光是今年孫武良就開了一百零四家店，平均三‧五天開一家。

別人要兩個 月申請證照，他從簽約後到開店僅要四十五到五十天。星巴克在中國十二年開了五百間店，八十五度C僅花三分之一的時間，四年就展出星巴克一半的店數。

在 連鎖加盟業，展店數等於營收成長率，八十五度C有七成營收來自大陸新展店，孫武良可以說是八十五度C董事長吳政學的頭號展店戰將。

其實，展 店是許多連鎖台商到中國碰到的最大障礙。中華兩岸連鎖經營協會理事長王國安指出，中國法規比台灣嚴格複雜，單證照申請至少有五張，城市承辦的負責單位會有 差異，如果不了解流程，必須多浪費兩個月的房租等證照。而就算擺平證照，不了解當地房產市場狀況，也不可能租到好地點。

孫武良今日能得心應 手，因為他讓自己的身分變得很多元，要成為超級展店長，他要懂法務，還是個地產仲介通、偵探兼談判高手。他的「變身」，是從一次失敗開始。

「關 店？」孫武良簡直不敢相信聽到的話。

二○○七年十二月三日，八十五度C上海福州店開幕三天，因為一屋二租糾紛被勒令關店，孫武良回想口氣中 還帶著痛，他隻身在中國待了十個月展點，卻僅換得三天營業時間，「就像是懷了十個月的頭胎小孩流掉。」當時外界估算，八十五度C第一店至少賠了新台幣一千 三百萬元。

一次開店打擊他從此摸清中國法規、辦證流程

讓孫武良更沒面子的是，他讓老闆吳政學失望。跟著吳政學十四年，一起創 立熱到家pizza和八十五度C，第一家店都是孫武良展出來的。

他轉述：「老闆娘（吳政學妻子）說，『董仔覺得小武是福將，開第一間店一定 會成功。』」

帶點台語口音的他，談到這段語氣帶點失落感。已經有十四年展店經驗的他，在台灣已經展店超過三百家，可以算是展店老手，但在中 國，一開始卻跌了一大跤。

六十一年次，新民商工畢業的孫武良，同事眼裡是個現場主義者，可以在一個點看兩個小時確認人流，也很容易交朋友， 在台灣這兩點就足夠跟加盟主打交道，但是在大陸挑戰完全不同。

福州店關店起因就是一張衛生證，前租客沒有撤銷，他們又承租，才演變成一屋二 租，就為了一張證關店，他不甘心。當時吳政學告訴他，「為難你的人，就是幫助你的人，他能為難你，代表他有權力幫助你。」

孫武良下決心要學 習他不擅長的法務問題。當時，廠商大多將申請證照委託給當地法務代辦去做，但是從那天起，他決定親自去公家機關辦證把法令搞清楚，第一站就是去讓他關店的 衛生局。

跑了兩、三次後，他和當地衛生官員交上朋友，當地官員很少看到業主會親自跑流程。衛生官員看他低頭請教，就指點他可以找設備商幫忙 填寫申請表，之後要跨區辦衛生證，也告訴他可以找哪位熟識的官員辦，逐漸的，他越來越摸熟所有流程。「來這裡歸零很重要，要虛心學習。」他說。

直 至今日，孫武良仍會隨時抽問屬下，例如這個省的排汙工程是給哪個局管的。八十五度C中國法務經理張傑開玩笑說，「我以前公司的主管都是打甩手牌（交給屬下 處理，不管事），他到新的一區就會開始問流程，問的我都煩了！」

一股搶地野心組七十人情蒐隊，布局中國黃金地段

整個流程順 過，孫武良組成了台灣餐飲通路在中國少有的法務團隊。在他手下，有十位從大學法律系畢業的法務人員，七十位手握全中國一級城市精華地段房產資料的地產開發 人員。

但這還不夠，他還學著當偵探。

現在八十五度C在中國都是開在黃金地段，如上海靜安區吳江路步行街、北京最熱鬧的崇文門 外街就開了兩家，但在中國，好的店面都是用搶的，論價格競爭力，八十五度C很難拚得過國際連鎖通路如麥當勞或是星巴克。

「我是用半年布局滲 透，自然得逞。」孫武良說。一旦孫武良看上地點後，一份團隊製作的「業主信息明細報告」就會擺在他桌上，內容包含：有無二房東、有無轉租證明、租金行情、 租約到期日、現有業主的營運獲利等細項。然後，就是長達一年到一年半的布局。

以上海九月剛開幕的赤峰路一棟三層樓的店為例，店面位於捷運 口，所有人都想搶。孫武良蒐集資訊時發現，原屋主租約還剩一年。半年前他先跟房東聯絡，親自跑了十幾次，還請房東家人到總部參觀，得知房東女兒喜歡八十五 度C，只要新產品一出爐，就送到房東家，感動到房東答應原租客退租第一個租給他。最後，他拿下十年長約，孫武良算盤一打，原本開價月租金人民幣一百五十萬 元，拿到友情價一百二十萬元，「我還把樓上轉租給（八十五度C的）股東味千拉麵。」

一個必勝使命為新店面，零下低溫等房東簽約

孫 武良最常掛在嘴邊的話是，「做生意得先做人。」他旗下帶領的隊伍，是八十五度C開疆闢土的前鋒。要讓旗下員工一起衝，他總是會跑在前面。張傑一直印象深 刻，有一年，在農曆過年前兩天，晚上八點鐘，孫武良很想簽下一個店面長約，於是他帶著張傑一起在房東樓下等。

當時，路上連人都沒有，溫度降 到攝氏零度以下，張傑說：「我從沒見過一個老闆這樣等人，」在寒風中等了半小時後房東回來，順利簽約，這個上海定西路的店在二○○九年成為八十五度C的店 王。

孫武良在中國四年歷練的經歷，讓他成為全方位的展店長，與市值二百五十億元上市公司的副總經理。當年，他的同學畢業後都去做車床技工， 他一路從餐廳領班，做到加盟連鎖展店，累積找店、談判能力，到了中國市場，又歸零讓自己成為一個全方位的展店長。

到現在，孫武良有時候會想 到，當年派駐到中國前，吳政學對他笑著說：「小武這次如果沒成功，台中總部門口旁邊有個警衛亭，你回來就到那裡，我可以讓你賣點伴手禮養家。」剛生下滿月 兒子的老婆擔心他外遇，還要他寫切結書，萬一發生事情，孩子撫養權歸女方。

「然後呢？」我問。「被我一把給撕了，我告訴她，給我五年，我要 拚財富回來。」明年，這位展店王隨著八十五度C前進內陸，他要替自己拚另一個事業高峰回來。