貸評山下：買樓好似買 LV？ 黃元山
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GS(14)@2012-08-21 15:42:58http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20120821/16621696
香港樓市氣氛轉變很快。7月中，前北角邨地皮投標，不少入標財團都以「執平貨」心態角逐，最終由新地（016）以低於市場預期的下限價中標（約69億元，樓面呎價7672元）。而同時期，港鐵（066）大圍站上蓋住宅發展項目，由於港鐵不滿意財團所提出的條件及方案，令項目流標收場。這是繼2010年西鐵南昌站上蓋項目和年初荃灣西站五區灣畔項目後，少數流標的項目。而且，市場擔心新政府上場後，會積極出招打擊樓市。
樓市氣氛變得極快
不過，使不少人跌眼鏡的是，同樣是荃灣西站五區灣畔這個項目，8月中，由長實（001）以高於市場預期的價格投得後（約96億元，樓面呎價4308元），彷彿為市場打了一支強心針。另外，新政府不單表明不會拉低樓價去遷就購買力，更推出「白表免補地價購居屋」措施，而不少分析認為這些措施刺激交投。最後，也有一些從陰謀論的角度，認為某些傳媒大字標題，報導樓市價量齊升，是有政治目的，用意是以「樓價繼續上漲」打擊新政府，特別是要突出新政府的樓市政策只是弄巧成拙。
不過，如同所有市場，香港樓市的上升有不少是心理因素，包括在過去20年在樓市賺了錢的一代人，他們形成了一個投資房地產的 Cult（指一種投資信仰，正如現在國際投資者正在辯論「 Cult of Equity」、即股票投資是否消失），建立了一個「有買貴沒買錯」的歪論（這並非理性投資），致使一有甚麼風吹草動就出現「恐慌性購買」。雖然過去20至30年，香港樓價的升幅跟新加坡、倫敦、悉尼等類近，不過，自2007年來，香港64%的升幅就名列前茅了。
其實，「白表免補地價購居屋」並非真的「免補地價」，只是延遲不用即時補地價，賣方不會因此突然多了一筆錢去買私人樓宇，賣了自住的居屋後，不能買回同等的私樓，這正是為甚麼現有的「綠表免補地價購居屋」成交少的原因。「白表免補地價購居屋」消息宣佈後，所謂「居屋帶動細價樓上升」，其實是指市場有些人，用一個比私樓更貴的價格（補地價後）去買將來還需要補地價的居屋，反映了非理性的行為。
大量生產 便不矜貴
在這個心理因素的 Cult下，甚麼「可負擔指數」等已不再有用，正如 LV名牌手袋，比起平均收入高很多，但仍然備受追捧。政府所做的少修少補策略，如同造政府品牌手袋，不會影響 LV價格，唯一辦法，就是大量造 LV手袋（即是增加私樓土地供應）。
不過，大量造 LV後， LV不再矜貴，也不會有人想再要。所以，大部份人不想 LV變 Cheap，只是希望自己買到一個特價的 LV。可能是看透這心理，政府在推高私樓地皮供應時，便顯得猶疑不決。
最後一句，買樓自住，是 Lock-in了一世的 Living Expenses，減少不穩定性，無可厚非。不過，投資房地產，便要留意內地經濟放緩，會否對這個投資 Cult有所影響。
貸評山下：分散投資唔同分散風險 黃元山
1 :
GS(14)@2012-11-07 00:54:39http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20121106/18059086
平時筆者與散戶亦有不少接觸，從他們口中聽得最多的話是：「股市是個大賭場」、「投資即是賭錢」、「對冲基金是大鱷，散戶是點心」等等……最近，連全球最大對冲基金Bridgewater創辦人Ray Dalio都說：「當你參與跟別人對弈的遊戲，就等於去了賭枱。」難道散戶就不能尋求方法去設置一個良好的投資組合？
股債波動難平衡
對此，Ray Dalio的看法是：散戶要建立一個良好的投資組合，首要條件是做一個策略性的混合資產配置，並假設並不知道將來的經濟好壞、股市升跌之變化。筆者認為，投資市場「臥虎藏龍」，專業知識不足夠以及心理質素較差的散戶，獲利機會自然降低，故設置投資組合時，須緊記兩點︰控制回報的預期，及如何能令風險下降。
至於如何能做到這兩點，Ray Dalio說：「在投資市場中，風險常有，但Alpha就不常有。」而他在管理自己家族資產時，就是採用所謂全天候的投資組合（All Weather Portfolio），即平衡風險的資產配置策略，當中散戶須要注意各項風險的等同（Risk Parity），只要它在不同經濟環境下都能做到合理性風險平衡，這就能取得持續性的表現，不過實際上卻是很難做到那麼精準的。
為甚麼很難做到？舉例傳統的資產配置方法是，將60%資金投資股市，另外40%投資債券，但這只是資金分配上的分散風險。就算歷史告知我們，股票與債券雖然往往呈反方向運行，但當遇上股市大跌時，投資回報下跌的主要風險集中點，始終是由股市去駕馭；換句話說，股票下跌的幅度往往比同時期債券上升的幅度大，除非資產組合債券比例非常高（但組合回報便太低），表面上分散的投資組合，在股票大跌的時候，都會為整體組合帶來極大的波動性。不少投資者到那時候才發現，自以為已經分散風險的組合，其實整體的波動性，仍然被股票部份牽着鼻子走。
這是因為資金（Dollars）分散與回報風險（Risks）分散屬於兩種不同概念。分散組合資金但卻不能分散組合的波動性風險，是傳統資產分配的弊病，也是近10年另類資產分配研究，包括「Risk Parity」和「All Weather Portfolio」等研究大行其道的原因。
要以風險作單位
要做到Risk Parity，在設置投資組合時需有個預期，就是股票波幅有10%時，債券波幅亦要有10%，這樣兩者的投資回報風險才是均等；由於債券回報本身不高，要提高債券的回報，平衡股票的波動性，便要使用槓桿。
槓桿買債券，是Risk Parity的其中一樣使人質疑的地方，因為槓桿會為組合帶來另類風險和其他的考慮，包括借貸成本、年期和Roll Over等問題。
總體來說，當你投資股票、債券、新興市場票據、商品或其他產品時，可以考慮以風險作為單位計算，而非資金單位，從而更加掌握投資回報的預期與風險。
貸評山下：中小企債務 隨時爆鑊甘 黃元山
1 :
GS(14)@2013-07-17 00:40:14http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20130716/18335909
當全城絕大部份焦點都放在內地信貸問題時，由於香港金融體系和內地企業有密切關係，其實信貸問題已經不知不覺殺到埋身。事實上，這個月的熱話，除了「拆息風暴」外，就是被忽視了的「香港債彈」。
賺埋唔夠畀息 情況差過海嘯
月初，高盛（基於顧問報告）寫了一份關注香港銀行資產質素的研究報告。一般感覺是，現時利率處於歷史低位，短期來說，香港金融體系應該不可能有危機。其實近兩年來，由於香港上市公司的盈利能力不斷下降，致使這些企業償還負債的能力減低。報告中提出了一個量度的指標，就是所謂的「implied NPL ratio」（引伸不良貸款比例）。
香港銀行實際的不良貸款比例非常低，但是，報告搞了一個「引伸」概念，是加前瞻性。其定義是，如果企業的EBITDA是少於負債的利率支出，便把企業所有負債都算進去。
簡單來說，如果企業支付利息，最理想是有足夠盈利收入，等於個人「卡數」和房貸利息，如果持續高於月薪的話，長遠的財政當然會出現很大的問題。
根據報告，2012年有13.5%在香港的上市公司（包括香港和內地的企業），是落入「賺埋唔夠畀息」的情況中！比起2010年的3.4%，比例翻了差不多三倍，比2008年金融海嘯的10.3%還要高。
按企業種類分析，重災區是上市的「中小企」（定義是一年銷售額少於5億港元），尤其是在香港上市的內地中小企。根據受訪的89間該類企業，2011年的引伸不良貸款比例高達83.8%；2012年，受訪69間，該比例是82.8%，而該類別2005年的低位數據，只是21.7%。換句話說，我們幾乎可以肯定，過去幾年，在香港上市的內地中小企，只要有債務的（包括銀團貸款，或是發行債券），它們每年所賺的，都不足以支付債務利息！
當然，這不等於這些企業都會周轉不靈，或面對債務違約。其實這些中小企，都已經是內地的「既得利益群體」（跟內地還在「捱世界」的真正中小企，有天淵之別）。其應對的方法，包括變賣資產、供股集資（吹大前景）、加大舉債「以債冚債」、應用手上現金、減少投資未來業務等，都是長遠對現有股東不利的。
拿到平錢 不務正業拖低毛利
這個情況，當然對本地一些中小型銀行不利，因為它們的中小企貸款比例相對較高。另外，有些本地銀行，過去幾年，為了業務增長，大幅加大貸款給內地上市企業的比例，都是本港銀行的隱憂。
總的來說，香港金融業會受內地信貸收緊影響。不過，正如筆者之前不斷說的，內地收水對企業的影響，只是一個表徵，關鍵是在過去幾年，不少企業在本業找不到突破，卻能透過種種渠道，拿到平錢，不單不用被市場淘汰，更助長了它們不務正業，致使毛利不斷下降，才是今天困境的源頭。
黃元山
貸評山下：中國染上日本通縮病？ 黃元山
1 :
GS(14)@2013-08-06 23:47:39http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20130806/18365886
上月內地銀行鬧起「錢荒」，好景不常，最近國際金融協會（IIF）發表第二季報告，結果顯示亞洲信貸環境指數降至45.7點，跌破50點合格水平，第二季信貸收縮程度更為09年以來紀錄最嚴重。展望下半年，中國信貸收縮會持續嗎？又有投資銀行表示，現時中國經濟狀況猶如80年代末日本的翻版。
信貸問題待解決
回答第一個問題，筆者認為，以現時內地經濟規模，中國信貸放緩極有可能影響下半年整個新興市場的信貸收縮，即使中國目前採取針對式「放水」，即是聚焦中小企貸款，改革思路正確，但結果仍需拭目以待。
用筆者之前講法，要解決中國信貸分配不均的問題，俗稱「信貸堰塞湖」，就要全方位推行「信貸市場化」，包括利率市場化、企業債統一改革、深化地方債的發行等。
由此可見，中國仍須經歷較長時間的「陣痛」，就算不經歷信貸收縮期，信貸的總體增長，相信會有明顯的回落。
留意今次中國信貸增長放緩，預期會對香港的銀行有一定影響；上次中國信貸增長放緩是2010年，是四萬億元救市後的一個收緊，當時香港銀行不單沒有收緊，相反卻增大了對中國企業的信貸。
不同的是當時中國的GDP增長仍處高位，風險相對較低，但今時今日中國GDP明顯放緩，而且香港銀行的風險胃納下降，再加上融資成本有機會上漲，香港銀行相對會保守一點，有機會影響它們未來的盈利。
樓市正醞釀泡沫
至於中國是否患上「日本通縮病」？最近這種言論在海外投資界有市場。相關資料顯示，中國信貸總量佔GDP（國內生產總值）比率從2000年的105%，增長至2012年的187%；日本信貸總量佔GDP比率，從1980年的127%增長至1990年的176%，兩者同樣出現類似強勁信貸增長和資產價格膨脹。此外，在2006至2012年，中國的真實房價（CPI通脹調整後的）平均年增長8.9%；日本在1986至1990年，真實房價平均年增長為6.6%。數據可見，中日兩國的信貸增長均令房地產價格的急升，繼而醞釀房地產市場泡沫。
另一個論證就是，中國的PPI（工業品出廠價格指數）持續下跌，反映出內地鋼鐵、煤炭、玻璃、鋁、光伏、水泥這類行業，出現產能過剩的問題。
筆者認為，中國經濟當然有危機（樓市泡沫、信貸增長過快、產能過剩只是其中幾樣），但說這就等於「日本病」卻言之尚早。日本通縮的根源在於經濟泡沫爆破，其關鍵是匯率升值過快，利率被迫壓到過低，導致資產泡沫，但整體經濟轉型卻跟不上。歷史很少會一模一樣的重演，前車可鑑，作為一個投資者，關注中國會否重蹈當年日本的「迷失舊路」，重點在於中國經濟結構改革的成敗，例如行業轉型升級、技術創新、城鎮化，同時透過金融政策去解決產能過剩及地方債務等問題。
黃元山
大學教授、國際投行前董事總經理
本欄逢周二刊出
東涌「官商民」合作 黃元山
1 :
GS(14)@2014-11-25 11:42:46http://www.mpfinance.com/htm/fin ... mnist/en53_en53.htm
【明報專訊】社會上有種種的問題，包括貧富懸殊、資源過分集中、中產往下流、上流機會減少、經濟單一發展等，筆者認為有些應對措施，是政府責任，尤其提供讓市場更開放更公平的政策環境，但單單依靠政府是沒有可能完全解決以上所有的社會問題。
商界創造資源 有力解社會問題
無論什麼地方，依靠行政指令的政府是一個很差勁的資源分配機制，政府過分的參與，通常都會帶來反後果，導致資源浪費。就算加上社福機構NGO等，都不是最終的答案；因為在社會上，擁有最多資源和最懂得運用資源的地方，是商界和企業。政府和福利機構只是分配資源，只有商界是創造資源。
筆者反對一方面罵政府無能，卻一方面把所有責任推向政府，這並不合乎邏輯；相反，筆者比較傾向認同「官商民」(政府、商界、公民社會)的合作模式。但比這更進一步的，一個更大膽的建議，就是認為解決社會問題，最有力和最重要的，始終是商界。
筆者樂見東涌成為「官商民」合作解決社會問題的其中一例。東涌為全港最嚴重貧窮地區，住戶主要為低收入及領取綜援者多，再者周邊配套設施缺乏，故難以提高經濟效益。另外，該區人口及就業技能不足，亦令就業錯配問題頗為嚴重。
然而，為配合港珠澳大橋、赤角連接屯門隧道等基建落成，加上大量土地，政府有意在大嶼山發展「橋頭經濟」，此舉將有利東涌區的物流及旅遊等產業發展，並有利居民當區就業。現時東涌人口約8萬，當空港橋頭商業區等基建落實後，人口將可增至26萬，並新增30萬個職位。
政府倡「橋頭經濟」 聯盟助居民增值
據悉，大嶼山發展聯盟為了改善東涌區就業環境，與非政府組織合作，於區內設立技能培訓學校，專門教授旅遊、空運、航空等行業的知識及技能，加強當區居民的就業競爭力，透過培訓人才以配合未來大量高增值的就業機會。同時，聯盟屬下的企業成員亦答應，在可行情下，將優先聘用大嶼山區內的求職者，提升當區居民就業率。果真成事，會事一樁美事。
[黃元山 經管人語]
黃元山：供應或斷層 宜加快造地 5年後落成量難敷需求 籲抱危機感
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GS(14)@2017-03-23 06:02:57http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8313&issue=20170323
【明報專訊】本港住宅樓價近日屢創新高，惟長和（0001）主席李嘉誠昨日在業績記者會上預測，樓價在未來1、2年料靠穩，籲有自住需要者仍可上車。樓價堅挺背後有何基本因素支持呢？中文大學全球政治經濟社會科學碩士課程客席講師黃元山接受訪問時指出，從基本因素來說，即使未來5年私人住宅落成量可勉強滿足剛性需求，惟5至10年後能否維持有關供應量實屬疑問，中長期供不應求的情况十分明顯。他認為，本港社會應有危機感，加快在維港以外填海造地，並且積極發展新市鎮，避免土地及住宅出現斷層。
明報記者 葉創成
本港樓價過去1個月升勢火上加油，其中一個觸發點是中資機構高價來港買地，例如合景泰富（1813）及龍光地產（3380）上月24日以破本港單一地皮成交價168億元投得鴨脷洲地皮。市場普遍認為，由於這些「過江龍」並不了解本港市場，故出價或過於進取；惟黃元山認為，本港地皮近日接連以高價成交，只是反映供應不足的事實而已：「首先，中資機構做生意向來風險胃納較高，與本港傳統發展商的作風並不同；但我覺得歸根究柢的原因是，市場已留意到本港政府土地儲備所剩無幾，幾乎連櫃桶底的貨也拿出來賣了，所以敢於出高價買地。舉例說，除了鴨脷洲地皮外，港府的土地表上還有一塊臨海的、大幅的、已平整的靚地嗎？我相信沒有吧！這是港府過去10多年沒有積極造地引致的。統計顯示，本港每年新增私樓剛性需求達1.8萬伙，但去年只落成1.4萬伙，而且這已經是過去5年最高，既然我們自己交唔到功課，便不應該對於人家來港高價投地指指點點。」
啟德地明年料賣完 改劃地捉襟見肘
根據運房局的數據，港府未來3、4年可提供的私人住宅單位達9.4萬個，理論上可滿足每年1.8萬伙的需求有餘。不過，黃元山指出，由於過去10年每年平均落成量不足1.2萬伙，與1.8萬伙的需求比較，每年平均供不應求的數量達6000伙，令樓價期內累升逾倍，即使未來5年供應增加，勉強可以應付期內需求，惟仍未足夠填補過去10年累計達6萬伙的供應缺口。
更大的問題是，5年以後的供應情况並不樂觀。黃元山解釋說：「今個財政年度賣地表有不少改劃地，改劃地的問題是其位置本身並不適合發展住宅，所以最初才會被規劃為非住宅地，即使目前重新規劃為住宅地後，亦需要在周邊興建配套，勘探及建築時間亦會較長。另一主要土地供應來源是啟德，但我相信啟德地賣埋下一財政年度亦會賣完；至於鐵路上蓋項目亦可帶來新供應，但這是有限度的，不能由此來滿足每年1.8萬個新增住宅需求。因此，即使未來5年住宅供應勉強能夠應付需求，之後便會供不應求，所以我們一定要未雨綢繆增加供應，例如發展新市鎮便是方法之一。」
《2030+》土地方案太保守 應倍增
港府去年第四季公布、探討本港跨越2030年的整體空間規劃及土地和發展策略的可行性方案《2030+》，擬於未來30年發展東涌、洪水橋、元朗南及新界東北等四大新市鎮。黃元山認為，港府規劃發展新市鎮是好事，但能否如期令供應到位實屬未知之數，「根據港府現有規劃，未來2個落成的新市鎮是洪水橋及元朗南，最快在2024年入伙。我想提出的是，洪水橋及元朗南的棕地面積達300公頃，而且規劃作公屋、私樓及商業大廈用途，而橫洲只有30公頃，僅作公屋用途。發展橫洲已阻力重重，在洪水橋及元朗南建新市鎮會不會更困難多倍呢？」
根據《2030+》規劃，未來30年本港新增土地供應達5000公頃，惟黃元山批評此預測太保守，建議將期內造地目標提升近倍至9000公頃，他解釋說，「在上世紀60至80年代，本港落成沙田、大圍、大埔、屯門、粉嶺、上水、荃灣及葵涌等八大新市鎮，創造數以萬計公頃的土地，容納大量移民，經濟亦跟隨起飛；在1995至2004年，本港亦增加了8000公頃土地，惟過去10年新增土地卻大為減少；根據港府最新規劃，未來30年才製造5000公頃土地，5000公頃是怎麼概念呢？其實只是約1.5個沙田現有土地面積，若我們在未來30年才新增約1.5個沙田的土地，是不是過於保守呢？」
過往填海貢獻已發展地達25%
相信不少人均會同意港府應該大幅增加土地儲備，問題是地從何來而已，黃元山建議，應該在維港以外的地區、例如屯門及將軍澳填海，「在本港1104平方公里的土地中，當中填海地及已發展地分別佔約7%及25%，即已發展土地中約25%是靠填海而來，目前逾80%的寫字樓更是興建在填海所得的土地上。以灣仔為例，由會展、告士打道，修頓球場、電車路至胡忠大廈其實都是填海地，合和中心附近有一古廟，便是百多年前漁民出海前先在岸邊求神祈福之用。當大家知道這些歷史，便會明白香港的發展，一路走來都是靠移山填海，這樣便不會再對填海造地有所抗拒。」由於從填海到有關土地落成可作住宅發展用途需時，愈早作出填海決定，才可令供應盡快到位，避免土地斷層。
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GS(14)@2017-03-23 06:03:16http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9468&issue=20170323
著書教分散投資 可用於買樓
文章日期：2017年3月23日
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【明報專訊】黃元山近日出版《FQ思維（2）：穩健投資很簡單》一書，指經眾多專業投資者證實，90%投資回報取決於「資產配置」。他在書中建議只要做好以下3件事，就能掌握投資致勝關鍵：（一）財富四分法：按比例分配資金於樓、股、債、黃金等資產，降低風險；（二）指數化投資：以ETF（交易所買賣基金）買起大市，超低管理費，提高淨回報；（三）「再平衡」部署：定期按各資產市值，調回先前比例，自動「低買高賣」。
股債投資六四分 料跑贏通脹
記者笑說，目前不少港人投資的「核心價值」便是買樓，惟現時樓價之高，一般人根本很難儲夠首期上車，而即使勉強上車後亦可能一身樓債，很難實現分散投資。黃元山回應說，就如何將分散投資應用於買樓，可分為三種情况：（一）若在儲首期的階段，可將本金60%投資股票、40%投資債券，此一投資組合回報料可跑贏通脹，有助無殼蝸牛加快實現上車夢；（二）若儲夠首期後再向銀行借按揭買入自住物業，此一階段屬負債一族，的確無條件講分散投資，反而應該全力盡快還清按揭，才可無債一身輕；（三）供滿自住物業後，可將多餘資金投資於股、債及黃金，實現分散投資、提升回報。
[名人樓市論壇]
黃元山：填海建新市鎮可治本 增公營房屋比例難解住屋問題
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GS(14)@2018-12-20 11:51:46https://www.mpfinance.com/fin/da ... 7551&issue=20181220
【明報專訊】由於本港公營房屋單位嚴重短缺，在可見將來料持續供不應求，故社會有聲音要求港府將原本用作興建私樓的土地撥作發展公營房屋。團結香港基金副總幹事兼政策研究院主管黃元山認為，即使公營房屋的比例增加，也難以解決住宅供應不足的根本問題，故他建議港府像上世紀70至90年代一樣大規模填海造地興建新市鎮，目標是未來30年造地逾1萬公頃，興建3個與沙田規模相若的新市鎮。
由於過去一段長時間本港公營房屋落成量嚴重落後目標，而且在可見將來亦難以追上，本周有報道指運輸及房屋局最快本周公布《長遠房屋策略》2018周年進度報告，制定下一個10年期（2019/20至2028/29財年）房屋供應目標，屆時會將公私營房屋供應比例由現時的六比四，調整為七比三；換言之，本港未來每年私樓目標供應量，將由1.8萬個降至低於1.4萬個。據報道，運房局也準備把有資助成分的「首置盤」，歸類為「私營房屋」，或會進一步推低未來每年實際私樓的供應量。
公營房屋短缺 社會促私樓撥地
黃元山上周六以個人身分出席投資研討會時已率先分析上述房屋政策的轉向，「由2012年（梁振英上任特首）開始，政府積極在已發展地區見縫插針覓地起樓後，經過多年的努力，我們終於見到未來4年每年私樓落成量逾1.8萬伙，可以滿足社會需求，但是否這樣便解決所有問題呢？當然不是，大家不要忘記我們（香港）過去10年平均每年私樓落成量不足1.2萬伙（見圖），而每年需求量是1.8萬伙，即每年平均出現逾6000伙供應短缺，過去10年便累積逾6萬伙的供應短缺，這並不可能在短時間內追回」。
「公營房屋單位短缺的情况更加嚴重，港府目標是每年供應2.8萬伙，但過去10年每年實際供應平均僅約1萬伙，即是每年公營房屋的供應短缺平均達1.8萬伙，10年累計便達18萬伙，而且未來4年供不應求的情况不會改善；這對私樓供應也有影響，因為公營房屋供應超級短缺，而未來4年私樓供應勉強達標，就會出現社會壓力，要求港府將原本用作興建私樓的土地撥作發展公營房屋」。
目前本港不論公私營房屋均供不應求，歸根究柢的原因是過去10年建屋速度追不上人口增長，但原來本港在回歸前曾面對更加嚴峻的人口增長帶來的房屋問題，而黃元山指出，港英政府在上世紀60至90年代大規模填海造地興建9個新市鎮，令逾300萬人口安居樂業，帶動本港經濟起飛。
港英政府造9新市鎮住300萬人
「本港人口增長高峰期是1945年至1970年期間，第二次世界大戰結束時本港人口大概60萬，打完仗後人口回流，1950年急增至約200萬，在1950至1960年及1960至1970年期間每10年人口增長約100萬，至1970年達400萬人口……其實上世紀70年代起本港人口增長已開始減慢，但當時政府為了滿足早前人口增長所累積的住屋需求，大規模移山填海造地興建新市鎮（在60年代在荃灣成功建造新市鎮後），在70年代至1990年亦發展沙田、屯門、粉嶺/上水、元朗、大埔、將軍澳、天水圍及東涌等多個新市鎮，即平均每10年便發展3個新市鎮，但自從我們在90年代開始發展東涌後，過去20年已沒有新市鎮落成，原因是政府在2003年SARS後已基本上停止造地」。
明報記者 葉創成
[名人樓市論壇]
2 :
GS(14)@2018-12-20 11:52:11https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8939&issue=20181220
港人均生活配套面積僅星洲1/3
文章日期：2018年12月20日
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【明報專訊】黃元山分析，本港過去20年沒有填海造地興建新市鎮，不單令港人目前住得「擠、細、貴」，在住宅以外，港人現時享用的生活配套措施平均面積只有8.9平方米，遠低於新加坡的26.9平方米，拖低生活質素，他舉例說：「我讀小學上體育堂的時候，學校須借用附近公屋的籃球場，讀（聖保羅男女）中學的時候，亦需要在三角形小球場踢塑膠『西瓜波』，因為香港缺乏土地予學校建球場；作為比較，新加坡近年積極填海後不缺土地，現時獅城興建一所新學校，要求至少要有400米跑道的田徑場及足球場。我覺得很多香港人很奇怪，好像已習慣怎麼也『擠、細、貴』，怎麼也逆來順受，但我相信應該規劃更好的未來，例如我的兒子目前只有3歲，我希望讓他將來於一個小球場踢西瓜波？抑或入讀一間有足球場的中學呢？我會希望他有較合理的成長環境。」
料需多3個沙田 才滿足土地需求
目前沙田是本港面積最大的新市鎮，佔地3591公頃，住近70萬人，黃元山估計，本港未來30年需要興建3個與沙田規模相若的新市鎮，則累計造地逾1萬公頃，才可滿足本港土地需求。團結香港基金在今年8月發表研究報告，建議在香港島和大嶼山之間的中部水域，建造面積相當於半個九龍的2200公頃人工島後，特首林鄭月娥於10月發表《施政報告》亦提出「明日大嶼」計劃，建議填海1700公頃，目標可住110萬人。
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GS(14)@2018-12-20 11:52:40https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9079&issue=20181220
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【明報專訊】黃元山指出，從上世紀港英政府在灣仔填海打造成今日商住活力都會可見，以填海在地少人多的本港開闡土地屬最有效，「很多人知道會展及告士打道的土地都是填海造出來的，但大家知不知道灣仔的海岸線最初在哪裏？很多人估計是電車路，但其實是合和中心及胡忠大廈所在的皇后大道東，附近還有一座古廟，以前漁民在出海前均會在該廟祈福；這也是灣仔名字的由來，因為當年灣仔真的是海灣，漁船泊岸後漁民便上山居住。
最初海岸線在皇后大道東
「所以香港歷來就是一個這樣山多平地少的地理環境，可發展的土地只佔整體土地的四分之一，需要填海造地。作為比較，新加坡屬山少平地多，理論上填海逼迫性沒香港那麼大，但近年新加坡比香港更積極填海，目前填海造地佔新加坡整體土地的比例達20%，而香港只佔6%。」
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