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宏观调控之下，地产公司之间交易频密。8月30日，恒大地产中期业绩发布会上，围绕一幅位于广州珠江新城的商业旺地——佳兆业 广场，恒大地产主席许家印进行了耐心解释。此前4天，恒大刚刚收购了这一项目，单价远低于周边在售项目；而对于出售方佳兆业来说，这也不失为一笔划算的买 卖。

8月26日，佳兆业公告称，公司与恒大地产签订协议，拟出售广州佳兆业广场，作价10亿元，及9亿元以清偿与项目有关之费用。

佳兆业广场位于广州天河区，可售面积约92,783平方米。宏观调控之中出售商业旺地，佳兆业是否资金紧张？

对 此佳兆业表示否认。“按照恒大付出的19亿元，除以92783平方米的可售面积，单价约是20500元。这个价格比市场价格低，但从公司的角度来看，我们 也节省了很多的成本，比如资金、管理、营销成本，”8月31日，佳兆业内部人士对记者表示，整售带来的是快速回笼资金，对企业资金周转率和使用率有明显的 改善和提升。

佳兆业集团主席兼执行董事郭英成表示，出售项目所得款项净额，将使公司在合适的机会出现时，可进行投资。佳兆业中报显示，集团发展集中于经济高增长地区，如珠江三角洲、长江三角洲、重庆成都地区以及环渤海地区。目前土地储备达1000万平米以上。

对于交易的另一方恒大地产来说，收购佳兆业广场也是一项令外界意外的举动。面对“是否意味着大举进入商业地产”的疑问，许家印表示，佳兆业广场将主要是恒大公司自己办公场地，还不能说是恒大正式进入商业地产。但他亦表示，计划于明年下半年大幅增加商业地产比例。

“公 司目前资金充裕。”许家印说，截至2010年6月30日，集团现金余额为184.9亿元，连同未动用的银行融资额度252.4亿元及尚未回收的合约销售款 57.9亿元，集团拥有可动用资金495.2亿元。此前，恒大发行两笔年利率为13%的优先票据，发行额达到13.5亿美元。高于此前碧桂园、雅居乐等公 司的融资成本。

万科中报显示，今年上半年万科销售金额达370亿，今年或达800亿。同期恒大集团营业额为203.7亿元。当被问及“恒大是否将在不久的将来超越万科”时，许家印称，从未想超越万科，但是大应该有自己的规模和位置。

上半年，恒大通过兼并收购，新购土地储备26幅，成本约每平方米738元，总土地储备达到惊人的7238万平米，在建面积达到2306万平方米，占总土地储备的32%，成为全国在建面积最多的地产商。截至6月30日，恒大73个项目已有67个已开工建设。

佳兆業主席郭英成去向成謎 或涉深圳龍崗舊城改造

先是公司主席盛傳被扣查，之後旗下上千套預售房源莫名其妙被官方鎖定，《中國經營報》記者通過多方了解獲悉，深圳龍頭房企佳兆業正在面臨前所未有的危機。幾乎與此同時，該公司股權卻出現大筆轉讓，這是“金蟬脫殼”，還是賣盤保泰？

12月4日早間，因為“鎖盤”事件而停牌一日的佳兆業發布複牌公告稱，公司主要股東大正將向另一主要股東生命人壽的全資附屬富德資源投資，轉讓集團5.755億股份，相當於已發行股本約11.21%，代價為16.68億元，轉讓完成後，生命人壽(連同富德資源投資)所持佳兆業的權益將增加至29.96%，而大正持有的佳兆業股權將從20.84%降至9.63%。

資料顯示，上述主要股東背後的實際控制人正是佳兆業主席郭英成及其兩兄弟郭俊偉、郭英智，在如此敏感的時機進行股權轉讓引起了資本市場的恐慌，當天複牌的佳兆業盤中一度暴跌12.55%至2.3港元。

金蟬脫殼？

根據佳兆業的最新公告，上述股權的轉讓價格相當於每股股份2.898港元，較停牌前每股股份收市價溢價約10.19%，股份轉讓將於2014年12月5日前完成。股份轉讓完成後，生命人壽(連同富德資源投資)所持佳兆業的權益將從18.75%增加至29.96%，而大正持有的佳兆業股權將從20.84%降至9.63%。

資料顯示，大正投資有限公司是2007年7月23日在英屬處女群島註冊成立的投資控股公司，此前持有佳兆業已發行股本的約20.84%。大正的所有已發行股本均由一家名為昌裕投資的公司所持有，而昌裕投資有限公司又由一家名為Good Health Investments Limited全資擁有，Good Health Investments Limited則由Seletar Limited及Serangoon Limited作為Credit Suisse Trust Limited的代名人及受托人分別擁有50%及50%的權益。

根據公告，這家名為Credit Suisse Trust Limited的信托公司是以郭俊偉、郭英成及郭英智於2008年5月23日成立的全權信托之受托人的身份行事，全權信托的受益人包括郭俊偉、郭英成及郭英智的直系家族成員。這意味著，大正投資背後的實際控制人正是佳兆業的主要創始人郭氏三兄弟。

在如此敏感的時機進行股權交割引起了資本市場的恐慌，當天複牌的佳兆業盤中一度暴跌12.55%至2.3港元。“繼多家房企涉官員貪腐案後，房企涉官商利益輸送等內幕已令投資者如驚弓之鳥，主要股東選擇此時進行股權轉讓確實難以理解，市場亟待佳兆業有進一步明確的消息。”有香港機構人士對《中國經營報》記者表示。

數天前，一場前所未有的“鎖盤”危機令佳兆業措手不及。其位於深圳龍崗區的數個正處於預售期的項目，包括佳兆業大鵬假日廣場、佳兆業悅峰花園及佳兆業城市廣場的未售單位被深圳規劃和國土資源委員會鎖定買賣協議備案，初步估計涉及房源超過千套，其中包括數百套商鋪項目也處於鎖定狀態。這種異常的狀況在深圳房地產市場發展歷史上可謂前所未有。

由於此事件官方以及佳兆業至今都未能給出詳細的解釋，12月2日停牌前，佳兆業股價爆跌6.41%至2.63元。次日，佳兆業以將公布一份載有內部消息的公告為由宣布股票停牌。

在最新的複牌公告中，佳兆業仍不能解釋旗下樓盤被鎖定的具體原因：“公司並無就有關鎖定接獲由中國有關當局發出的任何通知書，也尚不清楚有關當局作出有關鎖定之原因。本公司正與有關當局進行溝通，以恢複受影響的單位至正常狀況。”佳兆業表示。

根據官方解釋，預售房源被“管理局鎖定”，一般是由於房屋處於限制狀態或開發商存在違規行為而導致，但涉及同一個發展商如此多項目被同時鎖定，顯然不是普通的項目違規所能解釋，最大的可能是，佳兆業企業本身涉嫌違規。

這種猜測市場早已有之。一個多月前的10月13日，擔任深圳政法委書記的蔣尊玉涉嫌嚴重違紀而落馬。幾天之後，市場就傳出了佳兆業主席郭英成卷入該案而被官方扣查的傳聞，為此佳兆業不得不緊急發布澄清公告稱，主席被扣查消息完全不屬實，當日郭英成還在香港辦公室上班。

但此後郭英成並未在公開場合露面過。“鎖盤”事件發生後，郭英成的下落再次被資本市場所關註。但據佳兆業人士向記者透露，當前公司並未受上述事件影響，運作完全正常，公司主席也還在公司正常上班，市場上的一些傳聞並不符合實際。

舊改專業戶

但這數次澄清並未打消市場的疑慮，是次旗下樓盤預售單位莫名其妙地被官方鎖定開始讓市場擔心佳兆業的命運。

“這是深圳房地產市場上前所未有的事情，而且政府方面似乎也不願意作出更多的解釋，這種情況極其罕見。”一名深圳地產圈人士告訴記者，佳兆業在深圳本土與相關政府人士關系密切幾乎是眾所周知的事情，該事件或將影響到佳兆業未來的命運。

作為深圳本土龍頭房企，佳兆業以善於運作城市舊改項目而知名。

從1999年開始涉足舊改以來，佳兆業在深圳成功運作了平湖舊墟改造、鹽田整體搬遷、阪田雪象村工業區改造等大型舊改項目，從某種程度而言，舊城改造業務已成為佳兆業最為重要的發展戰略之一，其在深圳的大部分項目土地均通過舊改而獲取。

“在深圳，能夠操作舊改項目的只有兩類企業，一是資金實力雄厚的央企，比如華潤、招商；二是舊改經驗豐富的民企，包括佳兆業、京基、卓越等，這類企業擁有豐富的本土資源和開發經驗，政商關系密切，具有很好的談判優勢。”

上述深圳業內人士表示，在深圳近年城市土地供應主要依賴城市更新的模式下，佳兆業在本土的競爭力遠超萬科這樣的行業龍頭。

為了推進舊改，佳兆業在2013年成立了一家名為佳兆業置業的企業，這是國內首家專註於城市更新的公司實體。憑借多年來舊改的成功，佳兆業贏得了行業“舊改專業戶”的稱號。

2009年12月，佳兆業在港交所完成上市，隨後的三年時間，佳兆業的銷售額呈現出幾何級的增長：從2010年銷售額剛突破百億到2013年完成239億元的銷售額，三年時間增長了2.4倍，截至今年10月底，佳兆業完成銷售額193億元，而今年其銷售目標是300億元。

佳兆業的快速擴張與其在深圳本土的爆發式成長不無關系。在深圳，佳兆業的銷售增長速度遠超其他房企。

今年上半年，憑借佳兆業城市廣場、佳兆業悅峰、佳兆業前海廣場、佳兆業假日廣場、龍崗大道1號等項目，佳兆業以16.7萬平方米(1801套)的成交量、41億元的成交金額，超過行業龍頭萬科，摘得深圳樓市成交量、成交金額的雙料冠軍。

此次被鎖定的預售樓盤佳兆業城市廣場，在上半年則以2.2萬元/平方米的均價賣出了1033套，成為今年上半年深圳樓市最火的樓盤。

但這一切榮光可能都將就此打住。除了深圳佳兆業前海廣場預售不受影響之外，當前佳兆業在深圳的所有預售項目都已經被鎖定而不能銷售，其中上半年賣得最火的佳兆業城市廣場首當其沖。值得註意是，上述被鎖定的項目除了位於福田區的佳兆業中心外，其他均處於過去數年佳兆業深耕的龍崗區。

龍崗陰影

記者采訪的各種信源，均指向佳兆業的違規極有可能發生在2011年至2014年其龍崗舊改項目推進期間。而當時龍崗區的主政者正是剛落馬不久、彼時擔任龍崗區委書記後升任深圳政法委書記的蔣尊玉。

2011年深圳的大運會概念令龍崗成為深圳開發商紮堆的熱門區域。2011年至2013年，佳兆業先後在龍崗通過城市更新的方式拿下多個項目地塊，開發了佳兆業城市廣場、龍崗大道一號(新都匯家園)、佳兆業假日廣場、悅峰花園等四大項目，成為該區域最大的“地主”之一。如今，這四個項目逾千套預售房源都已被房管局鎖定，僅佳兆業中央廣場一個項目，被鎖定的房源就超過了800套。

佳兆業廣場是佳兆業在龍崗中心區的最主要項目，也是深圳至今為止規模最大的城市改造項目。項目位於龍崗華為科技新城的核心地段，項目占地面積約32萬平方米，建築面積則達到180萬平方米，是一個集地標級寫字樓、商業MALL、商務公寓、住宅等多種業態的大型綜合體項目。

2011年3月，該項目舉行拆遷啟動儀式，時任龍崗區委書記的蔣尊玉為佳兆業親自站臺，與佳兆業集團董事局主席郭英成一起出席啟動儀式。在該儀式上，佳兆業則宣布將向龍崗區政府一次性捐贈2000萬元，用於大運會的城市建設。

“華為科技新城是蔣尊玉主政龍崗的主要政績工程，作為特區擴容示範區，蔣一直期望將科技新城打造為深圳下一個區域中心。”一名深圳政經觀察人士告訴記者，蔣尊玉是華為科技城建設的主要推動者，而佳兆業則是近年來在龍崗區最為活躍的發展商，雙方關系密切幾乎是深圳地產圈眾所周知的事情。

據公開報道，2011年4月，郭英年曾跟隨蔣尊玉回其江蘇豐縣老家參觀考察，為當地招商引資助力。而在龍崗主政期間，蔣尊玉則不止一次為佳兆業旗下項目的奠基、開工活動站臺：2012年8月10日，佳兆業位於深圳大鵬新區十大項目集中啟動暨佳兆業萬豪大酒店奠基，蔣尊玉出席；當年11月29日，佳兆業華為科技城01單元項目改造簽約，蔣尊玉也出現在了現場。

對於郭英年與蔣尊玉過從甚密的說法，佳兆業方面並不認可，“他是當時龍崗的區委書記，佳兆業在龍崗有很多的項目，也需要與政府合作，雙方有來往是很正常的事情。”佳兆業人士對本報記者表示。

但從客觀上而言，在蔣尊玉主政龍崗期間，佳兆業確實是該區域受益最大的開發商。2013年5月，佳兆業以虧本的形式拿下了位於龍崗的深圳大運中心運營權，該場館在大運會之後因為每年6000萬元的維護成本而成為了深圳市政府的沈重負擔，佳兆業拿下該項目運營權後，曾被外界解讀為這是“投桃報李”的舉動：一方面是為政府解憂，另一方面為自身未來在龍崗的土地開發增加談判籌碼。對此，佳兆業方面明確否認：“場館的經營與房地產開發是割裂的，接手大運中心與公司的地產開發業務沒有任何關系”。

如今，蔣尊玉已經落馬，佳兆業能否憑借其在深圳經營多年的政商關系而走出危機仍要拭目以待。

佳兆業董事會主席郭英成辭職 傳涉蔣尊玉案

梳理公開資料顯示，郭英成與蔣尊玉多有交集。蔣尊玉考察經常由郭英成陪同，而佳兆業樓盤開工也會有蔣尊玉出席。