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不看股票機的測試（四）

網誌分類：股票經
網誌日期：2016-10-18

基礎投資課程（第一班）圓滿結束後，我明天會跟太座外遊，享受一下悠然的旅程！一如以往，為了不影響心情，又是考驗自己不看股票報價機的時候了，哈哈！

未來一個星期，我不打算回答網友的留言，請大家見諒。

看跌不看升 易明的生活點滴

來源: http://eming620.mysinablog.com/index.php?op=ViewArticle&articleId=19526105

　　要在股市裡賺餐粗茶淡飯說難不難，看跌不看升是訣竅之一，而耐性則是最重要。

　　去年十二月三十日，恆指上升兩百點，渣打（２８８８）不升反跌，曾經低見６２元，本周一曾經高見６６．３元；

　　內地一再限制以信用卡在香港買保險以應對走資潮，友邦（１２９９）因此而於十二月二十九日曾經低見４３元，昨天已經高見４６．６元；

　　上周五，澳門破獲內地銀聯刷卡機改裝工場，濠賭股全面下跌，當中以美高梅（２２８２）跌幅較大，曾經低見１５．０４元，昨天最高曾見１６．３８元；

　　本周一，寶勝（３８１３）因去年十二月份的銷售數據有虛假成份而低見1.3元，昨天曾經高見１．８５元；同系的裕元（５５１）曾經受拖累而低見２６．２元，昨天曾經高見２８．３元。

　　上述諸股夠膽撈底全部可以賺餐粗茶淡飯矣！ 

　　近日恆指連升五天，聯通（７６２）卻逆市連跌兩天，昨天曾經低見８．８５元，原來是因為一個財經ＡＰＰ受到流量劫持而被起訴，拖累其Ａ股曾經跌停板所致，然而，事件對該公司的影響是否真的很嚴重呢？這又是否為一次撈底的良機呢？姑且拭目以待。早前其股價曾經因為傳出混改獲得通過而由８．７元挾升至９．９８元，隨後遭到否認而輾轉回落，且看今回能否再次藉著翻炒混改消息而起死回生了！

　　 

前奧美公關資深顧問：我不看名人傳記，那不是正常的人生

來源: http://www.iheima.com/zixun/2017/0705/163958.shtml

來源 | 饅頭商學院（ID：mantousxy）

作者 | 季星 於蒙

編者按：

媒體已經習慣於曝光太多成功人物，我們立誌”去魅“。我們力求還原真實的職場人物，描述那些光鮮背後更為堅定的力量。正是那些和你我之間無差別的焦慮和奮鬥，成就了他們平常卻又不平常的人生。

以下是來自天媽Rachel的自白。Rachel說，她不喜歡看名人傳記，因為那不是正常的人生；她曾經做過大學教師，卻說自己“教不出來，一打鈴就頭疼”；她最敬仰的廣告人竟會說出“你們以為自己做的是食品，但其實你們是做‘屎’的”……

天媽Rachel是饅頭商學院營銷洞察課的導師，國際認證培訓師，總授課時長超過3000小時。她是中國早期4A公司廣告人、公關人，公共關系專家。世博會期間她曾被邀對市級領導進行公眾演講專業輔導，不少大公司的CEO都曾是她的學員。

離開奧美後，Rachel創辦《頭腦咖啡》訪談節目，邀請公關、廣告行業的眾多大咖分享經驗。她還是國際認證課程培訓師，至今已授課超過3000小時。

1

廣告人做的是什麽？

即使這個人在陰溝里，也要給他夢想。

我是學市場與營銷的。大學畢業以後，我在校園里做營銷學老師。其實我知道自己不太適合，每天一打鈴就頭疼。

“學高為師、身正為範”，然而我一天都沒有在行業里真正工作過，整天只能給學生講理論。我教不出來，覺得自己太對不起學生了，很痛苦。

兩年之後我辭職，去上海。這里有最棒的廣告業——那是我當時內心的召喚。

我給自己定了一個計劃，四十歲的時候，我要回到教育這個崗位，在這期間，我要用二十年的時間去積累行業經驗。

機緣巧合，我去了當時最大的4A廣告公司智威湯遜（JWT)，認識了中國區總監唐銳濤（Tom Doctoroff）。

Tom 後來做到智威湯遜整個東北亞地區的CEO，還寫了好幾本在業內廣為流傳的書，這里面包括我協助翻譯並出版的《億萬市場》、《中國密碼》等。

天媽說，她很崇拜Tom。

九十年代末的廣告圈跟今天互聯網圈就氛圍來講，是一模一樣的。“營銷”兩個字是當時最新最前沿的思維理念。伴隨著消費行業在國內的興起，第一代廣告人進入了黃金時期。

美劇《廣告狂人》的工作氛圍，那幾年我在上海感受到了。

國外的4A公司們紛紛步入中國，成為行業的殿堂與標桿；廣闊的市場空間等待我們去開疆拓土。創業型本地廣告公司如雨後春筍，其中翹楚有：邵隆圖先生的九木傳媒，高峻的梅高創意。

在我心目中，智威湯遜是一所基礎的廣告公關大學，常春藤級別的。智威湯遜給了我一套體系化的知識結構。尤其是，它給了我一把金鑰匙：想要做好傳播，最重要的就是“消費者洞察”。

“別說你爬過的山，只有早高峰”。好的洞察會讓你有“啊”的驚嘆。

在這一點上，Tom 是智威湯遜這套方法論的首席實踐者。他並沒有把消費者洞察完全放在數據和模型上面，反而是討論人性的本身，這可能是跟他出身西北大學心理學系有關。

比如，Tom 會滔滔不絕地談論，能夠打動中國男人的東西是“大理想”和“小人物”；中國女人則想要一個八面玲瓏的平衡人生…

我們屢次談論當年大街小巷無人不知無人不曉的那句廣告語：“鉆石恒久遠，一顆永流傳”，這也是智威湯遜出品的傑出案例之一。

 一句話，掏空了多少人的錢包。

智威湯遜的創意人們不斷去追問：為什麽女人結婚的時候一定要一顆鉆石呢？

後來他們發現，女性消費者對於婚姻總是既有渴望也有擔憂。她們渴望幸福且安逸的婚姻，可同時她們又很擔心丈夫給她的愛的承諾不會長久、擔心這段婚姻不足夠堅強。

他們找到了鉆石這個商品能夠打動消費者的點。鉆石是世界上最堅硬的石頭，這個硬度可以被包裝成承諾永遠不變、婚姻堅不可摧。

所以說，鉆石可以給到消費者的，不單單是一塊石頭，而是婚姻的承諾。

於是有了這句廣告語：“鉆石恒久遠，一顆永流傳”。

不少女性消費者，就算知道了鉆石是個營銷騙局，還是忍不住想要。

智威湯遜當時還拍了 De Beers 的電視廣告。在廣告中，一個結了婚的女人，準備與丈夫一起參加晚宴。她正在拉禮服後背的拉鏈，丈夫在後面幫忙，她的手從後背上握住了丈夫的手。這時候，鏡頭特寫，她手上的那顆鉆石，閃閃發亮。

這則廣告在當時大受歡迎。

正是 Tom 和智威湯遜教會了我，如果想要傳播成功，最重要的事，就是要明白“人”是怎麽回事。

廣告人要做的是，即使這個人在陰溝里，我們也要給他夢想，傳播就是要滿足人們內心的渴望。

所有的商業背後，最要看懂的就是”人性“兩個字：消費者內心的渴望是什麽、消費者焦慮的是什麽，而我們的產品能滿足消費者的什麽？

那是廣告人的黃金年代，Rachel說，我們這一幫4A廣告人引領了那個時代的進步。

2

中國第一代廣告人邵隆圖的客廳里放著一坨屎——他從瑞士買的模型。

他喜歡從這里面說事情。

邵爺的名言是：如果你的產品不能變成大小便，那麽它們有什麽意義呢？

在智威湯遜之後，我又在奧美服務了幾年。等我積攢夠了廣告公關業界的經驗之後出來，我發現這個世界發生了一些變化。自媒體出來了、直播出來了、各種各樣的新技術出來了。

我之前許下的願望：四十歲的時候，回到教育這個崗位；今天的我能夠實踐10年前的想法。

除了做公關培訓師，我做了一檔訪談節目，叫做“頭腦咖啡”。每一期邀請一個營銷、公關、廣告領域的達人，對話專業，對話職場。

我邀請到了FCB Shanghai CEO Josephine Pan，公關創意人朱浩，智威湯遜策略部負責人Frank Xu，廣告創意總監/跨界藝術家熊超，上海宇果文化傳媒公司總經理田芳等人來節目做客。很多人問我選擇嘉賓有什麽標準，我的回答是：我喜歡的，一直在這個行業做事的人。

廣告公關行業看起來是年輕人的行業，但是真正40歲左右、行業的中堅力量是什麽樣子的，沒有人知道。”頭腦咖啡“正在做這件事，我相信它是有價值的。

所有嘉賓中，有一個人，我想給予最高的敬意，就是邵隆圖先生，我們叫他”邵爺“。

 天媽說，邵爺是個老頑童。

邵爺今年已經70多歲了，他是中國真正的第一代廣告人。上海叫得上來的本土公司，都是邵爺做的廣告，比如上海家化、光明乳業、上海黃酒等等。他還是2010上海世界博覽會吉祥物”海寶“的主創人員。

邵爺從沒有進過4A公司，他自成一派。邵爺有很多名言，他是一個十足十的老頑童。

他家的會客廳里，客人走進來的時候會發現地上放了一個碗，碗里面放了一個荷包蛋和一坨屎——這坨屎是他在瑞士買的一個造型物。

他經常把它拿出來講故事。邵爺會說：尤其是食品業和制造業的，你們以為自己做的是食品，但其實你們是做“屎”的。如果你的產品不能變成大小便，那麽它們有什麽意義？

邵爺用大白話講故事，但很有禪意，講出來，一下就點破了。

客廳的墻上貼著一句話，解釋這件”屎“的事情：廣告就是要幫助產品最終成為消費者的一個廢品。

消費品最終是要進垃圾箱的。在消費品被生產出來到最後進垃圾箱的過程中，它發生了什麽事情？在哪個場景中發生？哪些環節中發生？產品只有從誕生到廢棄，才能產生價值。這都是廣告創意人要去著力的營銷點。

產品在流動的過程中，從工業倉庫，到商業倉庫再到家庭倉庫，最後到了人的肚子里，變成了屎，才算完成了它的全部價值。

這種話，哪個4A公司的人會說？不可能。

在邵爺眼里，廣告無非就是在不同的情境下和不同的人調情。找對人、說對話、做對事。”他經常這麽說，並且稱之為“三對”。

邵爺真是Guru. （註：印度語里的大師）

世博會的時候，世博局邀請我們這一堆廣告公關人去開會、創意世博會的形象，包括吉祥物。當時世博會提出一個口號，叫“城市讓生活更美好”。

就在大家七嘴八舌的時候，邵爺說：我想問在座的大家兩個問題，第一，為什麽城市能讓生活更美好？第二個問題，城市讓生活更美好嗎？

大家陷入了沈思。

邵爺說，是“城市里的人”，讓生活更美好。

所以最後世博會的吉祥物，“海寶”就是一個“人"字。它同時也是一滴水的樣子，是水和人的結合。

邵爺的問題發人深思，城市讓生活更美好，嗎？

邵爺老了，身體不如以前硬朗，但他還在堅持每天發一些微信，發一些他認為好玩的創意作品。

前兩天，他在朋友圈上發了一個小茶壺造型的音響，很可愛，是設計圈的一個朋友設計的。我留言：茶壺一般用來“泡茶”，但這個音箱可以用來聽音樂，所以此茶壺兼具“泡妞”功能。

邵爺回複：看破不能說破嘛。

第二天早上，我收到了一條邵爺的微信，他說：我送你那個茶壺音箱，一個月以後你會收到。做個留念吧。

我感動不已。

後來，邵爺還把在頭腦咖啡講座的PPT，交給我公開給大家，他說希望每個人都能收到裨益。邵爺是一個生生不息的創意人。

這個能“泡妞”的茶壺，是邵爺給Rachel的留念。

3

我並不喜歡看名人傳記，

那些傳記把偉人們的閃光點放大，

卻忽略了真正的平凡生活，那不是正常的人生。

我生活在一個相對優渥的知識分子家庭。外公是南京長江大橋的總設計師之一，父母親都是教授級高級工程師。

從智威湯遜到奧美，再到做頭腦咖啡，看起來風光無限。但其實只有我知道自己內心一些私密的黑洞。

我相信不少人，尤其是看起來聰明厲害的女生，多多少少都有跟我相似的經歷。

我的人生一直在跟自己較勁，一直想要成為更好的自己，對自己的要求非常高。坦白講，這四十年以來，我都特別想要獲得別人的認可。

總覺得自己做得不夠好，希望更多人認可，這是Rachel焦慮的來源。

哪怕所有人都說：天媽你這節課講得很好；但我還是覺得自己沒有達到自己的要求，我其實是很焦慮的。

如果我們說人的一生總時長是80年，那麽其中喜悅的時間大概累計10年，另外70年我們是在“非喜悅”的狀態里度過。這70年的時間里，也許有人會平常的狀態多一些，有些人是“喪喪的"狀態多一些。

我就是“喪喪的”狀態更多一些的那種人。我的時間——70年里面估計有30年是“比較喪”的，或者說，在焦慮的狀態中度過。

有時候我半夜一兩點都在看書、學英語，或者做一些事情讓自己釋放，但是沒有用。

直到今年3月。

我參加了一次德國家排心理課程，我想探索自己為什麽一直想要更多人的認同，為什麽一直想要更多的人可以看到我。

我順著心理引導師的指引，去回顧自己的人生。

我突然清清楚楚地看到了我，很多很多年前的我，一個坐在黑暗臺階上面的小女孩，在等著一束光照到自己的身上。

我突然明白，原來我的內心就是一個孤單的小女孩。所以當我要一個特別大的東西的時候，自己是如此無能為力。

Rachel在“需要被照亮”和“照亮別人”之間，一度迷失了自己。

7 歲以前，我不在自己親生父母家長大，這樣長大的孩子，會一直很渴望別人的愛和關註。

我突然明白了我“喪”的來源是什麽，其實我內心中的那個小女孩撐不起那麽高的追求。她那麽弱小，她需要光照見她，但同時她又希望自己是一束光照見別人。

我嘗試去接近那個在黑暗中的小女孩，那個弱小的小女孩，試圖去靠近她，靠近曾經的自己。嘗試跟她說，放低對自己的要求，只要在自己理想的路上就可以了，不必要求自己那麽高分。

無力的時候，可以先把這件事放一放，也許我今天做不到，那就算了；明天我們再來看看時機是否成熟。

Rachel喜歡寶藍色，“感覺很沈靜，又很堅強”。

後來，我的焦慮開始慢慢減少。雖然，我現在還不能完全做到放掉焦慮，但我相信，光，正在一點點，慢慢照到我身上。

心理學當中有一個認知模型，我們跟這個世界的關系是一個十字架。

縱坐標是你對自己的認知，它的上半段是I think I'm OK，下半段是I think I'm NOT OK；橫坐標是你如何看待他人，左邊是I think you are NOT OK，右邊是I think you are OK。

初入職場的年輕人在右下：我認為大家都很棒，但是我認為我自己不好；而7年以上的職場人，職場中層，大部分都是：我認為自己很不錯，但我認為大家都是傻叉。

而最為成熟的職場人士，他看待世界和自己的角度是這樣的：我認為我自己不錯，我認為其他人也都挺棒的。

這些成熟的人，走過了3個象限的過程，他/她能做到眼里既有自己，也有他人。

可能從業7~10年，意氣風發的職場人，都會遇到這麽一個阻礙點。要不然是不註重自己的感受，拼命壓抑自己，想要獲得別人的認同；要不然就是過於關註自己，侵犯了別人也有被尊重的需要。

我以前並不是一個眼中特別有對方的人，尤其在奧美的時候，我不懂得眼睛里怎麽有自己、又有別人。這時候只有兩種處理問題的態度：一個是自己隱忍；另一個就是焦慮。

但這幾年，我的職業是培訓師+主持人，課堂上我的眼睛里必須有我的學員，采訪的時候必須眼里有我的采訪對象。

我發現自己這麽一天一天堅持下去，當練習到3000個小時的時候（截止今年我的授課量是3000個小時）——我突然發現自己有了質變。

我開始能夠看到別人了。

前兩天我去愛立信公司講課，有一個我的學員說：老師你的身上有種特別的親和力，讓我們很樂於跟你分享我們的難題。

對我來說，無論是20、30還是40，我在做的，就是一小時一小時，一天一天，一年一年地去成長，慢慢接近一個好的狀態。人生最好的狀態不是一個結果，而是探索的過程。

天媽說，沒有人天生完美。生而不完美的人在走向更好自己的過程中，不斷地探索，這就是人生。

我並不喜歡看名人傳記，那些傳記把偉人們的閃光點放大，卻忽略了真正的平凡生活，那不是正常人生。

到我的年齡，就能很清楚地看見，人生就是坑坑窪窪的。不是預設了目標，盡力努力就能達到。每個人生而不同，因緣際會也有所不同，有些人就能輕松嫁一個好老公，但你就嫁不到；有些人成功比較早，有些人成功比較晚；有些人左腦，有些人右腦。接受自己，往前走。

沒有哪種成長是不痛的，派說，“人生就是不斷的放下”。

前幾天晚上，我和工業設計大咖諶濤一起聚會，我們向自己的未來許願，並回看自己的過去。

諶濤說：我想要成為一個工業設計師。我說：我想要成為一個專業講師。

我們好像已經是了，在無數人心中。但在自己心中，我們仍未達到目的地。

— End —

不看「概念股」 李純恩

1 : GS(14)@2011-10-18 22:39:22

http://m.sharpdaily.hk/detail.ph ... 8065&category=daily
這天香港傳媒都在大篇幅報道曾蔭權的「施政報告」，所以這天看報紙的速度特別快。因為我對「施政報告」一點興趣都沒有，快揭快過，報紙很快就看完了。
我對「施政報告」沒興趣，是因為我對「概念股」沒興趣。
「施政報告」，充其量就是「概念股」。
但是，一隻「概念股」賣不賣得出去，全憑Sale屎的口才功架。這也有點像保險經紀賣人壽保險，潛台詞不過是一句「如果你死了──」但要表達這個意思，口才功架就各有不同，於是有的人被說動了，有的人說不動。
當「施政報告」這隻「概念股」由曾蔭權來Sale，你如果聽了不打哈欠的話，要就是你十分有毅力，有自制能力。要求是你想從今年這隻「概念股」上挑毛病，以頂證他去年賣的那隻「概念股」的失敗。
傳媒都是後者。
於是就在「我要打好呢份工」的人馬上就要失去「呢份工」的時候，全香港有心替他細數往績，然後大聲喝叱：「你冇打好呢份工！」
於是這個以「寂寞的推銷員」起始的「政治家」，最後打回原形，以「寂寞的Sale屎」終結。如此，你還怎麼對他推銷的那隻「概念股」提得起興趣？
於是我就把精力放在了去看上海網球大師賽，一個名不經傳的日本球手Nishikori，竟然二比一擊敗了來自法國的四號種子碧加，真爽！

電郵:[email protected]

李純恩

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只看照片　不看履歷 名大狀專請索女

1 : GS(14)@2014-04-15 00:07:47

http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20140414/18688820
靚女有著數，說的是澳洲大狀的女助理。大律師沃特斯特（Charles Waterstreet）的女下屬個個正、靚、索，在當地法律界有「查理天使」之稱，皆因沃特斯特請人時看相片多於看履歷。
聲名大噪逾40載的沃特斯特，為人津津樂道的除了打官司的技巧，還有一班在他周圍團團轉的女助手－－奧爾森（Syan Olsen）帶點東方媚態，氣質非凡；巴斯卡里奧（Katherine Buskariol）雙眸圓大，架上墨鏡的輪廓更有點像名模Miranda Kerr。巴斯卡里奧還記得見工當天誤闖會議室，打斷沃特斯特與客人會談，老闆問「你是誰」，她答「我來見工的」，然後他由上至下打量她，就說：「我的天，星期一上班吧！」。
雖然獲聘過程有點兒戲，但這兩位女助手都堅稱自己美貌與智慧並重，絕非花瓶。巴斯卡里奧即將赴美，沃特斯特正招請新天使，直言「很多律師行都著重履歷表，我則只看照片」。
澳洲《星期日電訊報》                                                        

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用家登入前不看同意條款為免費WiFi放棄子女

1 : GS(14)@2014-10-01 11:33:10




為了免費WiFi，連親生子女都可以放棄？科技保安公司F-Secure在倫敦做實驗，當用家在繁忙地段的咖啡店免費使用WiFi前，需同意一些使用條款，包括放棄他們所生的第一名孩子，以測試公眾對流動公共WiFi的保安安全意識。



實驗中有六人同意這項「希律條款」，即用家同意將他們所誕的第一名孩子永久轉讓。保安公司指，用家明顯沒有細閱條款內容，幸公司無意執行這項條款。此外，保安公司曾在倫敦放置WiFi熱點，發現短短半小時就有250部裝置使用，其中33人曾用作傳送電郵和瀏覽網站，而保安公司可以藉此收集用家的使用資料，包括登入名稱、密碼和電郵地址等。歐洲刑警組織警告，WiFi熱點的安全性低，不法之徒可以透過免費WiFi竊取資料。保安公司就呼籲大眾避免使用公共WiFi，或使用虛擬網絡服務（VPN）以及將資料加密。英國《每日鏡報》




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20141001/18885390

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姚松炎：樓價不看供求 跌市不心急撈底

1 : GS(14)@2016-01-25 01:40:30

2016-01-01 HJM

2016 年樓市將是市場密切關注的焦點，圍繞政府是否減辣、土地供應是否增加、按揭利率是否上升、樓價跌幅等爭論仍會持續。樓價步入下跌周期雖然已成為共識，但對於其成因、跌幅多少及應對之道，卻莫衷一是，本刊訪問了三位專家學家，剖析樓市前景。

中大地理與資源管理學系副教授姚松炎，身兼未來城市研究所副所長，研究香港樓市走勢多年，訪問時自豪地說，幸好至今都未錯過，因為一直以來做預測，根據的都是數據及實證而非坊間的常識。他反駁了樓市的兩大謬誤，一是樓價看供求，二是買樓要撈底。

姚松炎指出，供求派一向有很多人支持，理據是置業有很強的剛性需求，現時供應不足，加上建築成本高，一旦放寬辣招，肯定會有很多人入市。然而事實卻是：「1990 年初，私人樓宇房屋供應量經常維持在每年約3 萬伙，但1998 年前樓價卻仍然不斷攀升，空置率低見4%。相反，近年房屋供應量只有一萬間，空置率同樓是大約4%，2008 年國際金融風暴期間，樓價亦可急跌17%。」

供應滯後 跌市落井下石他強調，供應量不能主宰樓價，反之，樓價才是主宰供應量的成因，因為當發展商相信興建樓宇可以獲利，在預期樓價上升下，房屋供應量自然增加，反之亦然。

不幸的是，房屋供應總是滯後，不是令熾烈的樓市火上加油，就是對疲弱的樓市落井下石。姚松炎舉例說，由於1996至1997 年樓價狂升〔圖一〕，因此1998 至2002 年，住宅供應量急增至約3 萬伙，碰上樓價大跌，發展商立即散貨。預計2016 年新落成的住宅增至逾2 萬伙，創12 年新高，未來一兩年，樓價愈跌、發展商愈劈價的情況很可能重演。

樓價不看供求，看什麼呢？姚松炎一向以「實質利率」理論來預測樓市，即樓價高企源於通脹預期上升，借貸成本下降及風險預期下降等因素，令買樓有利可圖。

換言之，近年香港樓價上

升，主因是美國為了救經濟而維持低息，出現了負利率，隨着美國正式步入加息周期，內地、香港通脹下跌，實質利率開始由負變為正。

正實質利率 不利經濟

他解釋，美國經濟復甦，所以加息，中國經濟轉差，香港也受影響，中港反有通縮的危險，然而在聯繫滙率下，香港貨幣政策卻要跟美國。「如果加息五厘，通脹為負三，實質利率就是八厘，誰還會借錢呢？」

「正實質利率借錢利息高，加上低通脹或者通縮，普遍人的心態是遲買更便宜，無論是個人借錢投資或企業借錢擴充，都會很謹慎，打工仔害怕失業，在這種情況下，經濟一定會差。」

姚松炎指出，一旦這個心理預期形成，就會跌入漩渦。出現正實質利率將逆轉樓市上升周期。「2015 年上半年大家都預期樓價仍會繼續升，A 股大跌成為一個觸發點，扭轉了市場的預期。最近美國已啟動加息，如果以每兩個月加四分一厘計，四至六個月後就是一厘，2016 年中樓價就會出現年度負增長。」

自2003 年沙士後，香港樓價已上升超過4倍〔圖二〕。姚松炎根據圖表分析，今次樓價下跌周期的拐點，其實在2015年9月已出現，這次緩慢而具深度的調整起碼要到2017年底才完成。

至於下跌的幅度，姚松炎笑稱，跌20% 至30%「濕濕碎」，雖然跌超過30%，根據國際定義已是泡沫爆破。「有計算指出，只要美債息率升半厘，香港樓市就會跌20%至30%。」

以往樓市下跌周期中，往往都是經濟差、失業率高的時候。「1萬元/ 呎跌三成，也要7000 元。當你減人工、飯碗隨時不保時，7000元/ 呎也很貴。2003 年樓價不是跌很多嗎？有人敢買嗎？」

早入市成大鱷點心

如果說以供求來預測樓市是業界或政府常有的誤區，心急入市撈底則是置業者最易犯的錯誤，姚松炎警告，置業者不要見到樓市一跌就急不及待入市，稍一不慎就會成為大鱷的點心。

「1998 年樓價一開始跌，立即見到一些人飛撲入市，他們認為相對1997 年高峰時跌了兩成，已經撿了便宜，誰知道要一直跌至2003 年才見底回升。過早入市是很傷的。」

姚松炎解釋，樓市是以年為單位，而非月或日，一個周期動輒七八年。市場就仿如一條大船，需要時間慢慢去轉變方向。「很多人以為自己捕捉到訊號，就期待市場立即作出反應，這種期待是不切實際的。現時美國加息，但也不能預期一加息，樓價第二日就大跌。」

南水北調 中資或拋港樓

香港樓市從來都是四面八方炒家的樂園，姚松炎警告，近年中資大舉進軍香港，內地經濟轉差後南水北調，可能需要拋售香港物業，成為樓市進一步下調的隱憂。

姚松炎透露，近年很多中資國企湧來香港，它們不想員工入住酒店，於是自行購置物業作為宿舍，相信有幾萬個單位變了自由行旅館，未來這些物業可能會放到市場出售。歷次樓次爆煲，都是豪宅先行。姚松炎解釋，以往很多豪宅都是外資以公司名義在香港購置。辣招之下，許多中資、外資會轉買細單位，如果中資、外資都撤走，對衝擊細價樓。被問到商廈、工廈後市，姚松炎指出，經濟差，商廈價量肯定會下滑。至於工廈，他笑稱不懂得分析，因為「不能以實質利率等客觀經濟因素來預測，某些地區的工廈成交，會突然升十倍，肯定是等待政府放寬政策重新規劃，與發展商囤積農地一樣。」

王震宇：走資潮衝擊樓市 買商廈保險

「我從未遇過這麼難預測的市況，因為全球環境極具挑戰性，各種危機會隨時爆煲。」資深樓市分析員、Bricks & MortarManagement 創辦人王震宇表示，未來幾年他不會再預測樓市有多少升跌，「那些說跌三成、四成的大行預測其實很不負責任」。

2015 年初，王震宇曾預言本港樓市在未來兩年會出現大逆轉，甚至重現1998 年樓價暴跌的慘況。

年底接受訪問時，他重申此觀點，「當下環球經濟不景氣，如果歐債危機出現，信貸收縮的情況可能會比1998 年更嚴重。不過，如果救市措施反應夠快，也可能會如2009 年那樣，政府大量印鈔，樓價在插水後又再次回升。1998 年香港是震央，而這次的震央在遙遠的歐洲，所以樓市可能會受到「金錢海嘯」的衝擊，波動很大」。

歐債若爆煲 資金流向美元王震宇一直從資金流角度觀察樓市變化，他直言，歐羅區主權債務危機已成為未來兩年內威脅性最大的定時炸彈，「目前，全球1/3的資產儲備都是歐羅，炸彈一旦引爆，就會出現大規模走資潮，龐大的資金將會流向美元，繼而影響港元和樓市」。

他分析，歐債爆煲的可能性愈來愈大。「歐盟內部近年來政治紛爭不斷，很多反對緊縮政策的政黨陸續上台，如由喜劇演員畢普．格里羅領導的五星運動成為意大利的最大政黨；法國的極右政黨國民陣線則在區域選舉中取得三成選票。」與此同時，希望獨立的聲音也此起彼伏，「西班牙東北部的加泰隆尼亞地區宣布要『脫西』，下一步有可能是『脫歐』；英國也將在2017年底就是否『脫歐』進行全民公投。」政治混亂，經濟也不景氣。「現在歐洲政府不是減稅、鼓勵人們去創業，反而加稅和進一步緊縮開支，讓本應該復甦的私人經濟更加無力。就連曾經是經濟最為自由的瑞士，也宣布從今年1 月開始，所有銀行賬戶信息實行自動交換，意味着全球資產將難以留在歐洲。」「一個事件發生，問題可能不大，但現在，所有不利因素都集中爆發，那麼歐羅區這只駱駝肯定會被壓死。」

王震宇說，然而很多人覺得歐債不會爆煲，因為歐羅在反彈、失業率在下降，但其實整個歐盟結構上的問題愈發嚴重，「不懂得看那些因素才是最恐怖的。」他提醒：「環球資金流很可能會先逃離歐羅區，接着是日圓區，如果人民幣跟着貶值，也會逃離人民幣區。香港將成為亞洲區流入美元的中轉站。這麼大範圍的環球性走資潮是史無前例的，未來兩年，投資將會變得極其困難，所有人須時時盯緊歐洲情況。」

香港受通縮威脅

影響香港樓市走勢的另一因素是人民幣貶值。王震宇表示，人民幣進入SDR籃子，且日圓、韓圜、台幣等東南亞貨幣均相繼貶值，在此情況下，中國的內需和出口都將轉差。「要解決困境，人民幣只能貶值，且貶值幅度會挺大，或跌至6.8的水平，這樣投資者將沽出人民幣資產，而轉向港元和美元資產。」美聯物業的數據顯示，去年一季度內地人購買香港一手住宅1000 萬元及以上的佔比約為41.3%，反映內地民眾對本港一手高檔物業具有較強的購買力。另外，恒大集團、中國人壽等內地公司也先後購入本地甲級寫字樓，可見內地資產正加速流入樓市。王震宇認為，人民幣貶值在一定程度上利好樓市，但從整體環境來看，隨着美元升值，2016 年的香港很可能進入通縮期，租金面臨較大下調壓力，加上失業率有上升趨勢，樓市難有向上空間。

美元房產保本 商廈需求旺在未來樓市不甚明朗的情況下，王震宇建議投資者更應謹慎，不要為了賺取租金反而虧本。

「很多人覺得日本樓便宜且有8 厘回報，就瘋狂入市，但日圓滙率從77跌到120多，不見了四成多，8厘回報5年內都難以賺回。所以接下來一段時間應以保本為主，而非追息。」

保本最安全的避風港自然是美元。隨着歐債危機引發的走資潮，資金流將湧入美元；加上美國逐步加息，美元將持續強勢。「最保守時買入美金，若想有高點回報，則可考慮購買以美元計價的房地產或股票。但不要買債券，因為這次危機是政府債爆煲，一個國家的國債存在很大風險，順帶牽連企業債。」

王震宇又指，未來本港的非住宅市場，尤其是商廈，將會迎來供不應求的局面，投資商廈將有豐厚回報。「商廈最大的好處是沒有政府的干預，所以容易計算投入和回報。而且，正是政府過分關注住宅而忽視了商廈的供應，未來商廈供應的短缺情況將比住宅更嚴重，加上愈來愈多內地公司進來，足見商廈存在大量剛性需求。政府其實捉錯用神，不應把所有精力放在發展住宅上。」

政府是樓市最大黑天鵝自2015 年第三季度起，本港樓市已進入轉角市，住宅成交量下降，樓價升幅也逐漸疲軟。王震宇擔心，未來數年，當公營房屋蜂擁推出時，樓價將出現較大插水。

房委會數字顯示，由2014/ 15財政年度起的5 年內，政府預計將推出77000個公屋單位，其中2016/17至2017/18兩年間，合共推出31100個公屋單位和6300個居屋單位。

「本港樓市下跌，最大的始作俑者其實是公營房屋。每次樓市見頂時，政府往往會在樓市接近下次見底時推出大量公屋。若2015 年樓市已見頂，未來三四年迎來下調周期，激增的公屋供應正好踩正下調的樓價，這無疑是雪上加霜，不僅使樓價繼續下調，更拖延了樓價回升的時間。」

他又指，此前政府多次減辣加辣，已完全破壞市場自我調節的能力，「香港樓市現在是政策市，存在太多政治因素，根本無法預測。過去香港偏向讓市場做判斷，那時可以看fair value來預測升跌，但現在政策做出來的市場是另一回事。」

「所以，香港樓市最大的黑天鵝其實是政府，因為你不知道它何時會干預市況。政府覺得自己很叻，樣樣嘢都攬上身，就跟計劃經濟一樣。但為何當中國愈來愈資本主義，曾是自由經濟的香港反而去搞計劃經濟，是否很儍呢？政府最好靠邊站，讓市場自己clearing」。

湯文亮：細價樓、一線舖爆煲 2017才喘定

資深地產投資者、紀惠集團行政總裁湯文亮預期，未來兩年內，細價樓的樓價會有兩成跌幅，建議上車族可先租後買，靜待2017年底才可入市。相比之下，他對超級豪宅、工廈、寫字樓、二、三線舖的後市較為樂觀。

2015 年初，湯文亮發表《細價樓將在三個月內爆煲》一文，引來激烈爭議，結果上半年樓價屢屢破頂，直至下半年才步入調整期，自己被逼認輸。他坦認自己講得太早，但自辯：「你警告別人當然要早一點，如果現在這刻人人都講，我講都無意思 如果沒有這『爆煲論』，政府又沒出招，樓價起碼多升15%，這樣很危險。」

我不是樓市大淡友

爆煲論一出，自此這位昔日的樓市大好友就被標籤為大淡友，不過湯文亮強調，自己被誤解了，自己看淡的是細價樓及一線舖位，其他形式的磚頭，在淡市中反而可「執筍盤」。

他解釋，細價樓及一線舖過去幾年升幅均不合理，分別只在於一線舖的業主持貨能力較細價樓業主強。「細價樓有兩成跌幅，尤其是五六百呎，六七百萬那些。我估計中原城市指數（CCL）只會跌至120至115點之間，不是說2016年跌兩成幾，而是今年、後年都跌，跌到升為止。我預計周期是兩年，2017年底，定了下來，才考慮入市。」他補充，細價樓爆煲，首當其衝的會是元朗、將軍澳等新發展區，老區則較為安全。

「第二個重災區是跟政府有關的細價樓，例如公屋、居屋，現在升到三、四百萬。來年的劈價盤，大多數賣出來的都是這些樓。以往用銀主身份賣，現在就直接自己賣，或者財務公司找人幫他賣。」美國加息、樓市供應增加、經濟轉差 種種利淡因素都會在2016 年集中爆發，樓市前景不明朗，湯文亮建議未上車的年輕人可趁租金下跌，先租樓解決住屋問題。「年輕人不用急着上車，先捱兩年。一年之後開始慢慢搵，最好銀行可以放寬接揭，付兩成或三成首期，到時可以買大點，又可以供少一點。」

豪宅市場投資回報低

細價樓危險，過去一直跑輸的真正豪宅反而不悲觀，湯文亮估計價值五億、十億以上的超級豪宅會有升幅，而五千萬以上的豪宅也會有輕微升幅，至於介乎千多萬至五千萬的中型豪宅，他預計會有數個百分點的跌幅。他用馬雲以15 億購買袁天凡位於山頂的豪宅為例︰「有承接力，你夠膽開價就可以。真正的山頂只是香港有，南京、上海、北京都沒有山頂的。」翻查資料，湯文亮女兒湯振玲早前購入紅山半島四個單位，當時呎價一萬八千元，現在已經升至二萬二千元，他直言，跟沙田第一城相比，呎價算是便宜。

然而，他又強調，雖然豪宅無下行壓力，但卻不值得投資，原因是回報低。「如果買來收租，一厘回報也不夠，死梗啦！還有差餉、管理費、出出入入要裝修」

不論是細價樓抑或豪宅，買樓置富的神話已成歷史，他不建議買樓放租。「一定要等有人劈價出來！如果靠租金，收入不足要補貼，那就好辛苦了。」

可投資二、三線舖位

紀惠集團目前所持物業市值大約400 億元，當中三分一是豪宅、三分一是舖位、三分一是寫字樓，其餘包括一些單幢物業及工廈，每月收租四千多萬元，出租率是百分之98、99。湯文亮指，公司未來策略會集中購買二、三線舖位及商廈。「我們不敢揀一線舖，我沒能力入到這麼貴的客，我寧願不要了。例如告士打道我們有八九個舖，很輕鬆，因為我們有把握。」

「豪宅很久都沒買了，03 年之後就沒買，之前的是八幾年買下，很便宜，現在收一年租已經夠在那時買了。」

那麼商廈會入貨嗎？「想，但好貴。商廈我們喜歡買一層一層的，例如二萬呎一層，二萬多元，也要五億，銀碼比較大。倒不如看一些幾千萬的二三線舖位，每年入三、五個，不要那麼搏。」如果買廈，入貨目標仍是以甲級為主，「當然不是IFC 那些，買不到，太貴。例如遠東金融中心、中遠，這些都是甲級客??」他直言進取的時間已經過了，穩穩陣陣才是上策。

黃金時代已過 長遠不悲觀跟2003-2008年那段時間相比，湯文亮承認，香港做地產黃金時代已經過去，但長遠並不那麼悲觀。「始終香港跟深圳不同，深圳是個丫鬟，香港是個小姐，只是今天這個小姐當丫鬟扮。」

香港零售業疲弱，但金融業依舊強勁。「因為監管好，自由市場。如果好像大陸，暴力救市，不准買，不准賣，就死給你看。」他自豪地說。

新盤「垃圾時間」散貨 愈跌愈要劈價新盤湧現，各大發展商提供按揭等大量優惠吸客，然而今年落成新盤去貨僅六成。湯文亮分析，發展商在年頭年尾等俗稱的「垃圾時間」推盤，證明壓力很大，最終都要劈價。

湯文亮拆穿發展商一向慣用的賣樓伎倆。「以往年頭年尾的垃圾時間一般都不會推新盤，只會賣貨尾，而且刻意不減價，為的是凝聚購買力，之後再給優惠，營造過年後的小陽春氣氛。其實，賣新盤不難，賣貨尾才難。由於現時新盤太多，發展商一有就趕緊賣，賣多少得多少，貨尾以後才慢慢去處理。」

他解釋，為何今日這種策略行不通呢？「以前各大地產商都很「老友」，不會頂爛市，現時很多中小型的地產商參與招標，得到一些細盤，很快起，很快推，一見勢色不對，他們寧願賺少些，也立即劈價套現。」

恒基主席李兆基曾講過「建築材料貴、人工高，樓價難大跌」，湯文亮卻不同意。「現時很多建築材料都是來料加工，來到香港後再組裝，計出來每呎只是二三千元，況且樓價跟成本無關，最重要是有承接力。有個笑話是，執到的黃金也是市價賣。」

劈價賣盤 平價買地

湯文亮指出，對於發展商來說，最重要是貨如輪轉，平賣樓盤亦意味可以平價吸納土地。「有些發展商都希望樓價跌，價跌能賣到樓就可以，套現後可以吸納一些便宜的土地。反而如果樓價繼續升，民怨進一步沸騰，政府被逼再出辣招，就真的無命了。」

鄧傳鏘 本刊總編輯、黃中柱 本刊記者

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