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房企持續落子三四線 決勝關鍵在資金沈澱實力

在一二線城市土地市場“缺貨”的背景下，三四線城市卻熱度不減，房企資金外溢趨勢繼續。

4月18日，祥生地產、融信中國分別在浙江衢州拿地。祥生以21.23億元連拿市中心兩塊地；融信以16.95億元競得另一幅土地。當天參拍房企不乏碧桂園、融創、綠城、保利等知名房企。上述三幅商住綜合地塊最終成交溢價率均超100%，祥生拿下的其中一幅地塊溢價率達219%。

通過梳理近期數據不難發現，三四線城市的熱度仍在持續。

中國指數研究院（簡稱“中指院”）數據表明，今年一季度，熱點城市新房市場供需集中回落，價格漲幅也逐漸趨穩，但部分二三線城市市場快速升溫。其中具備優良旅遊資源的海口、三亞一季度房價領漲百城，青島、揚州等地量價亦大幅上漲；核心城市購房需求向城市群外圍進一步擴散，鎮江、肇慶等弱輻射城市成交面積及價格上漲顯著；汕頭、徐州等相對發達的三線城市受益於城市群整體行情帶動，成交價格快速上漲。

同期房企拿地意願較高，熱點一二線及其周邊三四線城市住宅用地成交樓面均價和溢價率繼續提升。武漢、合肥、南京等城市出讓金分別超300億元。

市場的變化，或許是一次中小房企突圍的機會。然而一名業內人士指出，這仍要看房企未來2-3年銷售和資金狀況。目前對於儲備集中在三四線城市的房企，如果儲備量過大，會存在一定市場風險。反觀過去三四年，看好鎮江、常州、南通等地前景的房企，入駐之後發展路徑也有差異。不少上市房企在年報中提出的跌價計提項目均分布於這些三四線城市。

三四線城市暗流湧動

中指院指出，2017 年以來伴隨銷售業績提高，房企拿地熱情高漲，今年計劃拿地金額明顯增加；且在深化城市圈布局，在深耕現有一二線城市的同時，適當加大力度布局熱點城市周邊三四線城市。

另在行業周期調整背景下，大型房企積極探索多元化發展路徑。一季度品牌房企依靠合理的市場布局和積極的營銷策略，銷售業績保持高增長態勢，銷售額同比增長76.2%；拿地面積也同比增加 69.6%，二線城市仍是房企拿地核心區，一線和三四線城市拿地金額占比有所提高。

以溫州為例，在經歷多年市場低迷之後，隨著資金外溢的東風，2016年溫州樓市開始升溫，也包括土地市場。

4月7日，新華鴻和華鴻包攬蒼南縣三宗地塊，有2宗地塊溢價率超過100%；4月12日，蒼南縣城新區41-3地塊吸引了宏地、新華鴻、華董（上海華望）、中梁、碧桂園、綠城等12家房企參與競拍，該地塊起始樓面價達4889元/平方米。而2014-2017年蒼南靈溪所有出讓地塊的起始樓面價，大多在2000-4000元/平方米之間。最終中梁以總價 7.7億元競得這幅地塊，樓面價 11395元/平方米，溢價率133 %。

此前的2016年10月，中梁拿下的蒼南縣縣城中心區09-3地塊，樓面價6165元/平方米，是近5年來蒼南靈溪樓面價最高地塊。而今中梁再創樓板價新高。

業內人士認為，該區域內可銷售產品稀缺與目前價格走勢，是中梁果斷在此“補倉”的主要原因。

房企補倉意願強烈

從整體數據而言，一季度房企補倉意願確在增加。

據中指院統計，今年一季度20家品牌房企累計拿地4884萬平方米，同比增長69.6%，繼續呈回暖態勢；累計拿地金額2702億元，同比大漲134.7%。在一二線城市拿地占比達7成，其中二線城市拿地占比50%。

這20家代表房企中，有18 家拿地金額較去年同期提高，僅2家同比下降。各梯隊房企拿地規模普遍提高，千億房企中，保利一季度拿地金額同比增長93%，萬科、恒大拿地金額同比分別增長36%和92%；中型房企中金地、富力等拿地金額同比增幅均在150%左右。此外碧桂園、世茂、龍湖明顯加快了拿地節奏，碧桂園購地金額達423億元，為20家房企中最高；世茂和龍湖購地金額同比提高約19倍和9倍。

該機構認為，行業整合加劇環境下，品牌房企擴大布局、中小房企則加快轉型步伐，三四線城市的土地熱度得以持續。

不過一二線熱點城市調控升級逐步向三四線城市蔓延，城市範圍擴大至60余個地級以上城市和部分縣市，這些城市的樓市成交表現也出現差異。

據初步統計一手房交易中，一線城市一季度月均成交約48萬平方米，同比下降41.8%，降幅最為顯著。二線代表城市月均成交約69萬平方米，同比下降12.5%。核心城市輻射圈的三線城市成交面積普遍回落，其余三線城市穩定增長；一季度三線代表城市月均成交約37萬平方米，同比下降9.5%。

盡管三線城市降幅最低，但正如上述業內人士所言，市場千變萬化，房企在三四線城市的土地儲備收益要看市場與自身的資金沈澱實力。

5G建設投資將超萬億 新三板企業加緊落子布局

東方明珠聯合富士康，落子“文娛+”新風口

當很多人還在驚嘆東方明珠和富士康聯合發布的8K上海城市宣傳片《YES!上海》的清晰度之高，沈浸感之強時，8K時代已經悄然來臨，東方明珠與富士康的合作大幕也才剛剛開啟。

6月10日，繼資本上入股富士康後，東方明珠發布公告稱，與富士康集團以及富士康A股上市公司工業富聯分別簽訂戰略合作備忘錄。雙方將在互聯網電視（OTT）、物聯網智慧城市、8K領域及海外項目等方面展開合作。

這是東方明珠在2017年年報中提出智慧運營驅動“文娛+”戰略轉型的重要一環。6月11日，在第三屆“東方明珠之夜”年度品牌發布會上，東方明珠首次對外詳細闡述升級後的新戰略，並現場與富士康簽約。

技術巨頭加持

此次東方明珠與富士康的簽約在物聯網、“5G+8K”領域有著多層次的深入和推進，這意味著東方明珠在多項行業前沿發展方向的技術布局和業務落地得以進一步加速。

其中物聯網方面，雙方將基於物聯網智慧城市合作的業務範圍（包括但不限於物聯神經元網絡、城市綜合治理管理產品開發及業務集成、智聯城市大腦等），在資本、基礎設施、物聯網應用、平臺等方面進行深度合作。

值得一提的是，東方明珠與富士康將共同投資建設上海物聯運營主體，包括合資共建平臺公司，主要開發城市大腦、物聯網運營管理平臺、智慧城市行政運營平臺等產品。雙方還將合資共建運營公司，主要運營上海構建的政府物聯專網，並提供城市精細化管理解決方案。

事實上，在東方明珠的戰略規劃里，物聯網是創新業務板塊里極為重要的一環。早在2017年，東方明珠就聯合富士康、阿里、科大訊飛、FACE++等合作夥伴定制化研發完成上海新型無線城市城域物聯專網網絡運營管理平臺、“社區大腦”數據應用平臺。可以想見，未來隨著科技巨頭的加碼，東方明珠在該領域里的發展速度將超出預期。

在8K領域，雙方將整合各自資源優勢，構建生態布局，在內容制作、存儲、傳輸等一系列領域共謀共建。一直以來，技術的進步必然帶來內容產業的升級，隨著5G時代即將到來，8K技術也逐漸走向我們，為了讓內容產業做好充足準備迎接“5G+8K”時代的到來，東方明珠加速了與科技企業的合作。

事實上，一直以來，東方明珠始終致力於利用前沿、高新技術在內容產業上不斷探索。就在5月，東方明珠與富士康攜手率先發布了全國第一部8K宣傳片，東方明珠的內容策劃、制作能力與富士康在技術、硬件上的優勢雙劍合璧，實現了8K內容制作零的突破。未來，雙方將持續在8K領域深度合作，從點到面，充分挖掘各自在產業鏈上的資源與優勢，提升線上運營能力。

在互聯網電視領域，東方明珠將作為富士康及合資公司旗下各OTT產品集成播控及內容服務的唯一合作夥伴。東方明珠內容或將全面入駐富士康控股的夏普電視，融合媒體產品的分發渠道得以擴張。

富士康登陸A股市場後，將進一步積聚力量構建雲計算、移動終端、物聯網、大數據、人工智能“先進制造+工業互聯網”新生態。“這與東方明珠一直以來的戰略不謀而合，未來雙方會有更多的產業突破在時時發生。”東方明珠方面表示。

完善文娛產業生態布局

“東方明珠重組三年以來，文娛產業發生了巨變。”東方明珠董事、總裁張煒在“東方明珠之夜”發布會上表示，文化與傳媒娛樂產業二元價值結合，技術對產業賦能凸顯，媒體渠道邊界消融以及用戶對文化消費的需求升級，都是目前的行業趨勢。

在這樣的背景下，東方明珠2016年提出“娛樂+”戰略，意在通過“娛樂+”線上線下載體，發揮產業生態集聚效應，致力於成為中國家庭娛樂生活方式的引領者。

2018年在看到文娛領域“人貨場”的重構機遇後，提出智慧運營驅動“文娛+”戰略升級，以OPG雲為基礎，致力於實現三個“打通”。即打通業務的拓展和分發、打通統一用戶體系建設、打通運營平臺的構建，由此通過全渠道、全終端、全場景的用戶觸達，為新中產消費群體提供跨終端、多場景的文娛產品和消費體驗。目前，東方明珠用戶中心已匯聚5000萬用戶數據，用戶畫像標簽包括16大類、500+多種，初步實現精準推薦和精準營銷。業內人士指出，技術對文化傳媒行業影響將持續深化，大數據、雲計算、AI等新技術的應用不斷改變產業格局。市場格局上，目前國內行業總體成熟度偏低，因此產業鏈整合、多元化業態發展將成為文化傳媒企業發展的主流趨勢，結合資本力量、構築平臺優勢、實現生態化擴張成為業內領先企業發展的重要途徑。

事實上，東方明珠每一次戰略布局的調整與升級都在順應大趨勢，經過三年的戰略深耕，目前已經建立廣電行業內領先的智慧運營平臺，完成了影視互娛、媒體網絡、視頻購物、文旅消費四大業務板塊的重組。目前，四大事業群的規模、凈利潤均處於行業領先地位。

與此同時，東方明珠已經在城市大腦、文化產業集聚區、OPG線下文娛綜合體及“5G+8K”等領域進行了前瞻性的布局，以尋找新的增長點。目前，這些布局已經初顯成效。以城市大腦為例，2017年，東方明珠已在楊浦、虹口、普陀三區實現全覆蓋，覆蓋率達95%以上，已建成應用100多種。下一步,將通過組建產業聯盟、發起組建產業基金、聯合政府合建產業帶，進一步推動項目進展，形成可複制可推廣的上海模式。

張煒表示，隨著OPG持續升級，東方明珠將進一步打通公司包括影視、遊戲、新媒體、購物、旅遊等在內的18大業態，為用戶提供線上線下產品和服務，持續致力於實現IP全產業鏈開發，及用戶在各業務間的消費轉化，在此基礎上，通過智慧運營的手段，實現多場景、多終端、多業務、多內容的價值變現。

業內人士指出，東方明珠過去幾年在用戶中心、OPG雲等基礎設施方面的建設布局，有望在未來幾年產生質的影響，而其一直以來在內容、運營、市場開拓等領域的優勢，也會為合作夥伴帶來增量。

又一互聯網領軍企業落子上海，李強應勇會見創始人

上海市政府與小米集團8月7日下午在滬簽署戰略合作框架協議。簽約前，市委書記李強，市委副書記、市長應勇分別會見了小米集團董事長兼首席執行官雷軍一行。應勇見證雙方簽約。

李強說，當前，上海正在加快建設“五個中心”，加快建設卓越的全球城市和具有世界影響力的社會主義現代化國際大都市，面向全球、面向未來，提升城市能級和核心競爭力，全力打響上海“四大品牌”。我們要營造更加良好的發展環境，吸引和集聚一批有競爭力、富創新性的優勢企業，更好服務國家發展大局，更好參與國際合作競爭。此次小米集團在上海布局的金融科技、物聯網和工業設計等，與上海產業和科技發展方向高度契合。希望雙方進一步深化合作，推動創新資源集聚、創新技術突破、創新產品首發。首屆中國國際進口博覽會將於11月在上海舉辦，上海還將於9月在徐匯濱江舉辦世界人工智能大會，歡迎小米集團積極參與，實現共同發展。

應勇說，上海正著力構建以現代服務業為主體、戰略性新興產業為引領、先進制造業為支撐的新型產業體系。開放是上海最大的優勢，歡迎包括小米在內的優秀企業來滬發展，進一步做大做強。上海將大力推進政務服務“一網通辦”，為企業降本減負，努力營造“有求必應、無事不擾”，更加法治化、國際化、便利化的營商環境。

雷軍表示，公司把金融科技、物聯網和工業設計等重點業務放在上海，正是看到了上海作為國家經濟中心城市的資源配置、人才集聚和產業發展優勢，希望更好參與上海發展人工智能、打造戰略性新興產業集群的進程，並為上海國際消費城市和設計之都建設作出更大貢獻。

市委常委、常務副市長周波，小米集團高級副總裁洪鋒代表雙方簽約。當日，小米集團和徐匯區政府也簽署了相關戰略合作協議。當前，上海積極貫徹落實黨中央、國務院決策部署，制定發布了《全力打響“上海制造”品牌加快邁向全球卓越制造基地三年行動計劃（2018-2020年）》，大力發展先進制造業，推動互聯網、大數據、人工智能和實體經濟深度融合。雙方將以此次簽約為契機開展全面合作，共同打造上海消費電子產業生態鏈集聚區和創新產業新高地，助推上海建設具有全球影響力的科技創新中心。

市委常委、市委秘書長諸葛宇傑參加會見。

責編：李燕華