康城10期補價 低9期近兩成每呎僅2,044元 重返兩年前
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GS(14)@2016-02-08 02:56:22【本報訊】市區官地平賣後，連帶港鐵（066）康城補地價大縮水。將軍澳日出康城10期昨起招標，下月7日截標。消息指項目每方呎樓面地價僅2,044元，比去年底由會德豐（020）投到的9期低近兩成，重返新地（016）近兩年前投到第4期（2,059元）水平。記者：黃嘉銘
消息指，項目補地價金額約16.59億元，而項目的住宅樓面面積約81.16萬方呎，以補地價金額計算，每方呎樓面地價僅2,044元，不僅比去年底批出的毗連9期的2,545元低19.7%，更略平過新地近兩年前投得的第4期，當時每方呎地價只約2,059元。
長實康城8期恐摸頂
至於同系純住宅項目呎價最高的一期，則是長實（1113）在去年10月投得的8期項目，每方呎樓面補地價達2,830元，豈料四個月內同區補地價大縮水28%，長實摸頂味濃。事實上，項目位處整個康城最西南方，擁最寬闊無遮擋海景，但同時會望到將軍澳華人永遠墳場，可建2幢物業，預期於2022年竣工，規定最少建751伙，上限不超過1,170個住宅單位。項目招標條款列明，港鐵要求定額分紅20%，發展商須支付港鐵一筆額外款項作為競投項目的條件之一。有別於以往以分紅定生死的玩法，今次純以價高者得方式定輸贏。有市場人士認為，港鐵或是擔心市況轉差而導致單位平賣，故鎖死分紅比例，同時要求發展商須支付一筆額外款項，可確保盡快有現金到手，保障利益。
發展商出價已趨保守
中原地產測量師黎堅輝表示，項目補地價跌幅不少，相信與近月樓市轉勢向下、新盤銷情放慢有關，近日元朗凹頭住宅地流標，深水埗住宅地低於市場預期批出，均反映現時淡市中發展商出價已轉趨保守，政府亦因應近期市況而作出有關決定。同區二手方面，美聯物業林振聲指，本月日出康城暫只有1宗二手成交，上月全月則約有13宗，料本月農曆年假期會更淡靜，二手買賣盤源則維持約500多個，平均每呎叫價1.1萬元左右，價格按月調整近半成。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160205/19480162
太古城管理費加16%升幅跑贏通脹每呎1.65元仍平過新樓
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GS(14)@2016-02-08 03:22:01■太古城共分12期，海天花園（中）等不少期數已完成外牆翻新，隔籬星輝台（右）則已搭棚進行維修中。 夏家朗攝
【本報訊】經濟不景及樓價下跌，私人屋苑管理費照舊年年加。管理公司以通脹持續、物價飛升及樓齡日增等理由狂加管理費，本報抽查全港十大私人屋苑，發現鰂魚涌太古城加幅最多近16%，比本港最新通脹率2.5%，高出逾5倍。但太古城整體平均每呎管理費僅1.65元，與新樓天價管理費比較，仍平一大截。記者：朱連峰 湯家明
太古城共分12期共12,696伙，最早一期於1978年入伙，樓齡近40年。其中座數及伙數最多而仍未進行維修的高山台，分別共13座及2,652伙。管理費加幅快過樓價升幅，中原數據顯示，太古城過去一年樓價升幅約6%。據知，太古城管理費今年加幅約4%至16%不等。記者日前致電太古城管理處查詢富山閣一個實用593方呎單位的新一年度管理費，對方答覆今年管理費每月為1,132元，較去年的978元加價達15.8%，但除開每呎不用2元，僅1.9元。屬太古城最新一期、於1987年入伙的海天花園，管理費加幅也達雙位數。以海天閣A室為例，實用759方呎，每月管理費由1,393元加至1,583元，加幅13.6%。
業主嘆「反對冇用」
記者日前到加幅最高16%的高山台訪問業主。業主李先生被記者問到加幅算不算好誇張，他稱：「誇張都冇辦法啦」（對你們百上加斤？）「梗係會啦，佢話留番啲錢要來外牆維修」（為何不反對？）「反對都冇用，你哋唔夠佢多人，贊成咪算，啲人有錢……唉……我哋呢啲……」。李生表示，他的單位上年交1,200餘元管理費，今年就加到1,300餘元。另一名不願上鏡的業主亦呻管理費加都無辦法，「市道咁差，物價又高，始終加咁多唔好」。另一業主則表示，有最低工資，好難不加，但每月只是加多一百元，不會增加經濟負擔，但認為維修可為屋苑增值，對樓價有支持。太古地產（1972）旗下太古城物業管理有限公司發言人表示，今年所有期數的平均管理費為每呎1.65元，對比去年的平均加幅為9.7%。但需要注意的是，過去數年屋苑管理費能維持在較低水平，乃由於部份支出經由非經常性工程之儲備所填補。然而，於2016年大部份期數的業主代表會決定停止大幅動用那些儲備，以預留儲備作將來改善優化工程之用，業主因而需要繳交足夠支付2016年日常管理服務的管理費水平。
嘉湖加幅達雙位數
另一個狂加管理費屋苑為天水圍嘉湖山莊。屋苑樓價已跌近兩成，但今年部份期數管理費加幅卻達雙位數。有代理表示，「景湖居今年加得最誇，12年前仲係9毫子（每呎建築面積管理費），呢幾年好似追落後咁不斷加」，一個實用547方呎單位，上年管理費954元，今年加到1,068元，加幅12%。賞湖居管理處去年底向業主發出通告，指因應物料及交通等成本費用不斷上漲，以及最低工資，令屋苑營運成本構成壓力，加上屋苑樓齡逾20年，部份設施陸續老化及損壞，為確保財務穩健不得不加管理費，住宅及停車場劃一加幅9%。本報向港基物業管理公司查詢管理費加幅，但截稿前未獲回覆。
■張小姐
【業主意見】
嘉湖業主張小姐的單位是三房一套，每月交管理費近1,200蚊，「好貴！」被記者問及管理費加咗，質素有冇提升？她指「唔多覺」。
■李先生
太古城業主李先生的單位上年本來交1,200餘元管理費，今年就加到1,300餘元。他指「反對都冇用，你哋唔夠佢多人，贊成咪算」。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160206/19482062
新盤管理費每呎逾3元
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GS(14)@2016-02-08 03:22:01■The Avery會所僅得300餘方呎。 資料圖片
【又貴又細】私人屋苑管理費年年加，新樓管理費更見嚇人，每呎管理費動輒3元至5元以上。尤其是近年以細取勝的劏房戶新盤，雖則會所細到得一個劏房那麼細，但管理費貴過逾萬伙的藍籌屋苑以倍計。近數年開售的新盤除了價錢不是一般市民可以負擔之外，強調超豪會所為主要賣點之一，為了增加號召力，單幢新盤也設一個「豆腐潤咁細」的會所，但網民形容有等於無。近年最為驚典的為由信置（083）發展的九龍城The Avery，位於三樓會所，僅得300餘方呎，與屋苑一房單位面積相若，記者曾現場觀察，設施方面只有電磁爐及焗爐等煮食用具、一個廁所及一部掛牆電視。莫說戶外泳池或者籃球場，連一般會所的基本設施如健身室及宴會廳也欠奉，但管理費卻收每呎4元。
蠶食租金回報
超級豪宅管理費更驚人。太古地產（1972）東半山樓王Opus Hong Kong（傲璇）地下複式B室單位，每呎管理費高達14元，單位實用面積4,819方呎，即是每月管理費6.8萬元。鄰近未來香港高鐵站的尖沙嘴The Austin及Grand Austin，每呎管理費高達5.5元，收租回報不足兩厘。最新成交Grand Austin的3A座中層A室，實用909方呎，剛租出，月租3萬元，投資者2014年以1,668萬元買入，扣除每月近5,000元管理費後，回報率不足1.8厘。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160206/19482068
太古城「則王」租金三年新低兩房租1.5萬 每呎不足26元
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GS(14)@2016-02-11 10:09:33■私宅租金跟隨樓價下調，太古城不少單位降低叫租。 李家皓攝
【本報訊】私宅樓價跌勢未止，租金亦無可避免同步向下調整。指標性藍籌屋苑鰂魚涌太古城昔日搶手貨兩房「則王」，月租經已低見1.5萬元，實用呎租不足26元，平過沙田第一城。研究報告指，本港中產預期薪金升幅將放緩，陸續削減租金支出，令各區低價私樓租務比例持續上升。記者：陳東陽
私樓屋苑租金一浪低於一浪，香港置業布家良表示，太古城天星閣中層D室，實用580方呎「則王」兩房戶，業主上月開始放租，為求趕於猴年來臨前租出單位，由叫租1.8萬元急劈至1.5萬元成交，減幅達16.7%，創近三年新低，折合實用呎租僅25.86元，平過沙田第一城平均呎租約27元，及去年底盧山閣中層F室，實用589方呎，錄月租1.7萬元低位後，再創新低租賃成交。據悉單位欠缺裝修，內櫳殘舊，故業主遂願減租至上述水平。業主早於1987年以71萬元買入，租務達回報率25厘，而租客屬區內客。
較高位大跌48%
記者昨午到天星閣實地視察，單位向東南，由於位處中層，住戶或可由睡房窗戶望向東邊觀海台平台，甚至遠眺鯉景灣一帶。翻查資料，去年中樓市升浪尾聲時，漢宮閣高層B室，同為兩房則王，面積相同，去年7月初以月租2.9萬元租出，呎租高達50元，是次則王月租較高位下跌48%。中原研究部高級聯席董事黃良昇指，經濟前景未明，早前本港又有大型銀行宣佈凍薪，加深中產階層憂慮加薪幅度將不理想，故進一步削減租金支出。
低價月租宗數躍升
港島區月租介乎1.5萬至19,999元的港島區低價租賃比例由去年第三季20.6%升至第四季24.1%，黃良昇估計2016年首季將進一步攀升至近三成。九龍區月租1萬元至14,999元低價租賃比例同樣由2015年第三季14.8%升至第四季的17.4%，預料今年第一季將迫近兩成半水平。當中，鰂魚涌南豐新邨及太古城的低價月租宗數分別由去年第三季僅有10宗及兩宗，增至第四季的17宗及5宗，而將軍澳新都城同期的低價租賃由27宗增至37宗。猴年首日大年初一，將軍澳廣場錄得租賃成交，利嘉閣箭浩勤表示，屋苑5座中層F室，實用面積544方呎，建築面積747方呎，3房單位，以月租1.83萬元租出，租客於大年初一簽訂租約，實用呎租34元，建築呎租24元，單位面向東南，業主於2011年以463萬元買入，是次租出，租務回報率達4.8厘。
■霍先生
【太古城街坊睇法】
霍先生：加息一定加重供樓成本，目前經濟開始轉差，一環扣一環，樓價而家都開始跌，我覺得仲有得跌兩成，所以租金都會跌。
■梁太太
梁太太：兩房則王跌到1.5萬真係平，可能係裝修好殘。如果屋入邊啲嘢全部爛嘅，人哋點會畀咁多租金，所以應該係個別case，唔可以反映成個市況。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160211/19486482
逸瓏灣管理費每呎$4.48
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GS(14)@2016-03-05 01:10:47■會所設有25米長的室內泳池，以及80米長的室外泳池。 鍾偉德攝
信置（083）大埔逸瓏灣I及II期管理費每呎平均約4.48元，比附近天賦海灣貴近20%，以分層戶由556方呎至2,809方呎推算，每月管理費由2,500元至1.25萬元。
■會所提供罕有的土耳其浴。 鍾偉德攝
不過會所佔地約10萬方呎，花園及遊樂間8萬方呎，提供27項設施，惟部份收費較坊間高，如泳池每節4小時，費用20元至30元，較康文署泳池17元至19元為高。項目累沽1,011伙，沽近93%，套現逾156億元。另外12間洋房計劃最快本月推售。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160303/19513838
會所大 管理費每呎$3.83
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GS(14)@2016-03-13 02:28:01【區內最貴】提供1,419伙的昇薈，為東涌區近年重點新供應，雖已開始收樓，不過屋苑周邊尚有修補工程進行中，鄰近更是興建中的新地（016）東環，未來持續沙塵滾滾，加上鄰近機場，飛機噪音在所難免。此外，項目管理費實用每呎達3.83元，比同區二手屋苑映灣園貴逾三成，料為區內最貴管理費屋苑。不過，項目會所有22萬方呎、約30項設施，配備包括4,000呎健身中心、泳池。大部份設施收費，泳池收費未定，部份收費平過政府場地，例如羽毛球場每小時30至50元，平過康文署羽毛球場每小時51至59元。另設有瑜伽室、按摩水療室、健身室、演奏廳、兒童遊戲室等。發展商南豐指，已向運輸署提交往返東涌港鐵站穿梭巴士服務的申請，有關安排有待審批。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160312/19526362
大埔白石角地價 8個月跌20%億京40億中標 每呎3,620元
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GS(14)@2016-05-21 13:09:10【本報訊】大埔白石角地價八個月跌逾兩成！上周五截標的創新路住宅用地，由區內地主之一的億京以40.2億元再下一城，以最高可建樓面面積111萬方呎計，每呎樓面地價約3,620元，較毗鄰去年9月由嘉華（173）投得的地皮（樓面呎價4,567元）低逾20%。記者：黃嘉銘
項目上周五截標時大收13份標書，反應超出市場預期，除中標的億京外，區內地主新地（016）及信置（083）財團都有入標，結果昨日地政總署公佈由年半前投得科進路地皮的億京再下一城。
億京：項目具協同效應
不過，市場估值最低為38億元，樓面地價約為3,400元。即是次地皮以貼近市場預期下限批出。資料顯示，億京於2014年11月以25.4億元投得科進路地皮，該項目可建總樓面約71.6萬方呎，即每方呎樓面地價3,552元。項目會作洋房及分層住宅發展，計劃最快本年底申請預售樓花，可望於2018年落成。億京發展項目策劃經理黎裕宗昨表示，今次投到的項目是位於同系科進路地皮正後方，一定有協同效應，又認為此地皮屬區內四幅非臨海地中最好，預算與科進路項目一樣，以發展中大型三、四房戶為主，但強調無意發展商業樓面，認為鄰近屋苑及科學園已有相應配套，只會做純住宅。他亦指現階段未可估算到投資額及可建單位總數目。翻查資料，白石角區近年樓面地價一直都是三字頭為主，只是去年9月嘉華投得的地皮的樓面呎價為4,567元，同區新地及鷹君投得地皮之樓面呎價僅為3,864元及3,300元，後者為區內最平呎價的項目。
科研路地皮料年內招標
至於同區最後一幅科研路地皮，已放入本財年賣地計劃中，料會年內推出招標，地盤面積逾11萬平方呎，料可建樓面逾60萬方呎。萊坊高級董事及估價及諮詢部主管林浩文認為，是次批標價符合預期，預計總投資約75億元或以上，落成後呎價可達1.1萬元以上。美聯測量師行董事林子彬表示，是次億京再奪得白石角地皮，兩地合共可興建樓面逾180萬方呎，不過，隨着市況下調影響，加上大埔區內中低密度發展項目的供應持續增加，難免對區內同類型地皮造價構成壓力。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160518/19616316
管理費每呎3.1元 會所逾30項設施
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GS(14)@2016-07-06 07:46:50■浪澄灣會所設有寵物美容所。
【本報訊】十幾年樓齡的大角嘴浪澄灣，管理費實用每呎約3.1元，會所提供約30項設施，除近年會所例牌的桑拿浴室、按摩池，還提供寵物美容所，收費貼市價，幫狗隻沖涼剪毛，每次由239元至668元。會所面積達15萬方呎，不算特別大，但設施頗多，還設K房、戲院、燒烤場等，稍特別是室外競技攀石場、迷你高爾夫球練習場及錦鯉池。其中室外競技攀石場每小時收費60元。發展商睇到屋苑不少業主飼養貓狗，設有寵物美容所，提供貓及狗的沖涼、剪毛、香薰等服務。收費貼市價，例如幫狗狗沖涼及剪毛，收費由239元至668元，視乎狗隻品種及大細，例如大丹犬、德國牧羊犬、洛威拿這類型犬隻沖涼及剪毛費用最高，每次需要668元。會所內櫳新簇及豪華，提供雪茄庫及酒窖，月費分別100元及150元，並設季票分別250元及350元。另外，運動設施包括籃球、羽毛球、乒乓球、網球，按時收費。網球場每小時收費由30元至65元，貴過康文署旗下網球場34元至57元；室內有冷氣的羽毛場每55分鐘由40元至65元，而康文署有冷氣羽毛場每小時由51元至59元。
■室外競技攀石場。
■迷你高爾夫球練習場。
■錦鯉池。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160705/19681683
白石角壓軸地皮 信置16億中標每呎3,932元 較低位反彈兩成
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GS(14)@2016-07-14 08:05:08【本報訊】大埔白石角最後一幅科研路住宅地皮，最終由區內大地主信置（083）相隔六年半後，以16.22億元「食尾糊」，每方呎樓面地價3,932元，較兩年前低位反彈19.2%，但已經是該發展商競投白石角地皮九年多以來，呎價最平一次。扣除已開售項目，區內批出的6幅地皮可合計興建近5,000個單位。記者：黃嘉銘 程俊華
項目上周五截標時，有17個發展商參戰，反應熱烈。信置結果擊退其他區內地主如新地（016）、嘉華（173）及億京等奪標。
信置第六次奪區內地
信和集團執行董事黃永光表示，非常高興投得大埔白石角的住宅用地，並指集團於白石角具發展經驗，將於此地皮發展高質素的住宅項目，與集團位於毗鄰的住宅項目，將有協同效應。根據政府資料顯示，項目可建樓面約41萬方呎，料可提供500至700個單位。事實上，信置多年來銳意將大埔白石角臨近吐露港的地段建成一個豪宅王國，包括興建了天賦海灣及逸瓏灣系列。九年以來，累計以超過220億元於該區投了6幅地，但於2009年底斥資103.65億元連購兩幅逸瓏灣I&II地皮後，逾六年半再未有買到同區地。而是次科研路地價3,932元，已經是該發展商投得地價最低的區內項目。
葵涌商業地呎價新高
另一方面，同日開標的葵涌大連排道商業地，由第一集團斥資7.59億元投得，以可建樓面約12.35萬方呎計算，每方呎樓面地價達6,145元，為政府賣地以來地價最高的新界商業地皮。項目前身為熟食市場，上周五截標時收14份標書，金朝陽（878）、香港興業（480）及莊士中國（298）等都有入標。第一集團董事霍偉良表示，項目將建一幢甲級商廈，以出售為主，基座或會考慮增添零售樓面，投資額約12億至13億元，料於2019年落成，估計日後買賣呎價可達1.2萬元，對於地皮後方一幅斜坡的維修保養問題，他則認為相關成本不高。萊坊高級董事及估價及諮詢部主管林浩文認為，大埔白石角住宅地及葵涌商業地的中標價都比預期略高，反映部份發展商對後市有信心。他估計，白石角住宅地估計將發展中密度分層住宅，總投資約32億至35億元。中原測量師行執行董事張競達認為，信置同系區內逸瓏灣I&II近期屢錄洋房一手成交，因而強化發展商對後市的信心，預計地皮將作中低密度及大單位發展，預計落成後實用呎價約1.3萬元。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160714/19693876
Parkside獲預租 每呎逾34元新高
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GS(14)@2016-08-09 06:55:47【本報訊】供應重鎮之一的將軍澳南，多個新盤即將入伙，其中會德豐發展的The Parkside已錄多宗預租個案，當中項目一房單位以每呎逾34元租出，暫為屋苑呎租新高。
The Parkside自上周起錄得首宗預租後，周末市場續錄成交。美聯劉浩勤表示，The Parkside3座低層F室，實用面積402方呎，一房間隔，以1.38萬元租，呎租34.3元。業主於2014年底以471萬元一手購入，回報約3.5厘。中原地產伍錦基表示，2座中層C室，實用面積754方呎，三房套房加士多房，本月月租叫價2.5萬元，減價500元以2.45萬元租出，呎租32.5元，租客是區內租客。業主於2014年11月以875萬元買入單位，可享3.4厘租金回報。樓價再升，同區日出康城領都錄得近千萬成交，單位為2座極高層右翼A室，實用971方呎的四房戶，望海景，以999萬元易手，呎價10,288元，樓價及呎價俱創屋苑今年新高。據多間網上銀行估值，單位估價由948萬至979萬元，故是次成交高過估價2%至5.4%。原業主於09年以686萬元購入，獲利313萬元，升值45.6%。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160808/19727184
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