天鑄睇樓客座駕泊滿街
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GS(14)@2016-10-30 12:40:16【本報訊】港鐵觀塘綫延綫何文田站開通，新地（016）乘勢分批重推鄰近該站的天鑄，昨日讓準買家以預約方式參觀現樓。
警員一度到場抄牌
該盤位於何文田站A3出口旁邊，記者實測，由車站閘口走到天鑄地下大堂，路程需時約7分鐘。記者昨日在下午三時左右在現場直擊，發展商首天開放現樓示範單位和會所，眼見不少準買家駕駛私家車前來參觀，亦同時有大量地產代理駐守，未知是否發展商沒有安排停車位，近十多架車同時停泊於路邊，其中一輛私家車，疑因阻擋隨後的工程車駛入地盤，一度令佛光街與忠孝街交界的行車受阻，其後有兩名警員到場，數輛私家車被抄牌，其他車輛見狀隨即「散水」。首日前往參觀現樓的準買家，以家庭客及年長人士為主，現場數十名代理，未有出現截車「撈客」的場面。現場所見，有一輛掛上「君柏」的睇樓專車，停泊在現場附近，惟等候逾一小時仍未見有睇樓客上車。馬頭角新盤君柏由長實（1113）及新地郭炳湘合作發展，並於本月重推，客路接近，而且入伙期相若。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161030/19816624
嘉湖換樓客預繳15%辣稅
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GS(14)@2016-11-08 05:50:01【本報訊】政府「加辣」後瞬即被投資者破招，以「一份買賣合約形式」大舉掃貨，明剃梁振英政府眼眉。二手樓價亦繼續破頂，天水圍嘉湖山莊更錄得首宗15%雙倍印花稅成交，換樓客先買後賣。
映灣園 天晉反價賣出
祥益地產謝利官表示，天水圍嘉湖山莊景湖居9座中層D室，實用544方呎，剛以443萬元售出，呎價8,143元。買家本身外區有物業，故須支付15%印花稅，涉及66.45萬元，但半年限期內沽出原有物業可申請退回稅款。原業主2013年6月以310萬元買入單位，持貨三年，獲利133萬元，升值43%。美聯物業蕭銳賢表示，東涌映灣園亦錄首宗15%辣招成交，為11座極高層A室三房戶，實用918方呎，賣方為投資者，原叫價880萬元，覺得政府再加辣，令二手供應更少，反價20萬元至900萬元成交，呎價9,804元，創同類單位今年新高。美聯物業劉浩勤表示，將軍澳天晉破頂，2期5B座中層A室，實用549方呎，兩房間隔，今年9月25日放盤，叫價800萬元，但政府加辣後，業主企硬不減價之餘，仲反價10萬元，買家亦無懼辣招照追，以810萬元成交，呎價14,754元，為天晉歷來首宗兩房單位成交價升見「八字頭」，呎價亦創下屋苑兩房新高。原業主2013年3月以591萬元買入，三年升值37%，賬面賺逾200萬元。對於加辣下二手樓仍能破頂，劉浩勤都話：「我都嚇一跳，出招後仲要賣咁貴。」天晉對上一宗最貴兩房成交，為1期8座高層D室，實用533方呎，去年10月以798萬元易手，呎價14,972元。大角嘴瓏璽加辣後連環兩宗蝕讓，其中8座中層C室售2,220萬元，連使費蝕逾300萬元。另8座高層D室，以1,680萬元易手，原業主2011年以1,627萬元買入，明賺實蝕。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161107/19825155
【無懼加辣】本地換樓客付新稅508萬買浚峯特色戶
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GS(14)@2016-11-08 05:50:05新辣招生效後，恒地（012）堅尼地城浚峯錄得本港永久居民入市個案，43樓A室特色戶，三房一套單位，實用面積976方呎，連666方呎天台及43方呎平台，以3,388.77萬元成交，呎價34,721元，為項目呎價及樓價新高。據悉，新買家為換樓客，購入浚峯後會將自住單位售出，但仍然要先付新印花稅，稍後成功售出單位後才獲退回。以新稅率計，買家要付508.3萬元印花稅，較加辣前多付220.3萬元稅款。雖然新買家有權退回稅款，但須於半年內售出自住單位後，向稅局申報，獲稅局批核後才可退回。如核准為合資格人士，買家只需付約144萬元印花稅，有約364.2萬元稅款可獲退回。但無論如何，買家都要預備逾500萬元額外資金作預繳印花稅。浚峯全盤尚餘最後一伙43樓B室，同為特色戶，實用面積941方呎，較早前已上價單，定價3,134萬元，但未作出銷售安排。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161107/19825007
青怡花園626萬易手換樓客付稅94萬
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GS(14)@2016-11-21 00:01:28【本報訊】美國加息升溫及辣招打壓，二手樓仍破頂。美聯物業蔡偉明稱，青衣青怡花園連錄兩宗成交，其中6座高層G室，實用面積547方呎，以626萬元易手，呎價11,444元，成交金額料創屋苑歷史新高。買家為區內業主，先買後賣作換樓，須向政府支付15%印花稅，涉及辣招93.9萬元，但之後可申請退回部份稅項。中原馬斯力稱，天水圍嘉湖山莊過去兩日錄6宗成交，有「97貨」勁賺110萬元，為美湖居2座低層C室，實用面積544方呎，以435萬元易手，呎價7,996元。原業主1997年4月以325萬元買入，持貨19年沽貨，升值34%。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161120/19839443
柏傲灣享海景 吸上車換樓客
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GS(14)@2017-01-22 02:13:34http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0020&issue=20170121
【明報專訊】西鐵荃灣西站一帶將有3個大型新盤推售，其中打頭陣的新世界（0017）與萬科合作的柏傲灣臨海而建，坐擁藍巴勒海峽及汀九橋醉人海景，而項目戶型種類繁多，可照顧上車客及換樓客的需要，當中的開放式單位，更是區內過去8年來首見。
明報記者 林尚民 攝影 蘇智鑫
預計於明年8月入伙的柏傲灣，由兩座大廈（每座再細分為A、B座）組成，共設983個單位，是長實（1113）於2014年5月推出環宇海灣（1717伙）後，荃灣近3年來最大型新盤。柏傲灣戶型種類眾多，涵蓋開放式至4房，其中開放式單位共設170伙，實用306至318方呎，佔整個項目約17%。
開放式戶區內8年首見
資料顯示，對上一次區內設有開放式戶的新盤，已是2009年嘉里（0683）推出的大窩口縉庭山，而未來推售的長實海之戀及華懋全．城匯，亦不設開放式戶。換言之，今批開放式單位將是區內極罕有全新供應。
項目的樓王單位，設於1A座A、D室及2A座A室的4房戶，合共只有138伙，是項目涉及單位最少的一種戶型，戶戶向海，實用面積1028至1366方呎，發展商早前已開放的3個交樓標準單位，其中包括實用1251方呎的2A座48樓A室，屬4房1套間隔，單位大廳連玄關位置，面積約330方呎，設有落地玻璃窗，可望藍巴勒海峽，景色怡人。
4房大戶樓王一律向海
單位其中3個房間，均與大廳享同一樣的海景，其中主人房連套廁面積約190方呎，並特設轉角窗，令視野更為廣闊，而值得一提的是主人套廁，除有多個儲物櫃外，更有不少插頭及USB充電頭，是貼心設計。廚房方面，罕有地採用灰藍色光面廚櫃，儲物空間亦十分充足，部分儲物櫃更參考了飛機上的行李櫃，設計獨特。
另2房單位共設223伙，實用488至551方呎，發展商開放的2B座48樓A室示範單位，便屬實用551方呎的2房戶，是面積最大的2房戶型，單位同樣有貼心的設計，如大門位置便設有一列木櫃，除用作鞋櫃外，亦方便戶主進入單位後即可放置隨身物品。不過，單位的開放式廚房，鋅盤及煮食爐位置則被走廊分隔，略有不便。
大部分單位採開放式廚房
事實上，項目極大部分單位均採用開放式廚房，包括全數的開放式至2房單位，另多數的3房單位亦設開放式廚房，而4房單位則全數採用傳統廚房。樓盤位處傳統住宅區，區內配套齊全，大型商場、文娛設施、綠化空間，以至酒店、商廈都一應俱全，項目距離西鐵站僅數分鐘步程，出入方便。
■有片睇
如欲觀賞更多柏傲灣現場環境，可登入明報財經網瀏覽：
mpfinance.com
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GS(14)@2017-01-22 02:14:03http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4294&issue=20170121
【明報專訊】柏傲灣臨海而建，發展商為配合景觀，樓盤特別採用了遊艇作設計概念，靈感源自在風中高揚的遊艇帆旗，盡顯遊艇的澎湃氣勢，如4房單位的主人套廁、地板及窗戶，即使是外牆部分，均參照郵輪設計，而廚房內部分儲物空間，更是參考飛機的行李櫃設計，在住宅項目而言，可算玩味十足。
會所由法籍遊艇設計大師操刀
除住宅部分外，室內外面積合共達3萬方呎的住客會所「Blue Pavilion」，則特別請來法籍遊艇設計師Philippe Briand設計，從會所外圍的水底射燈，以至於會所內的旋轉樓梯及THE BRIDGE的碳纖維物料等。是次項目更是Philippe Briand首次於香港作跨界構思，Philippe Briand在國際上屢獲殊榮，直至現時，已設計逾12,000艘遊艇，在遊艇界享負盛名。
[睇樓手冊]
單日沽190伙 5日累售590伙柏傲灣湧現一炮過買樓客
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GS(14)@2017-01-26 18:04:53■荃灣柏傲灣售樓處雖出現人龍，但整體秩序良好。 伍嘉亮攝
【本報訊】臨近歲晚，富貴人家買樓當買年貨，full pay掃磚頭過年。昨早荃灣柏傲灣第二度賣樓，推出199伙幾乎沽清，當中包括8組大手客購兩伙，現場更有數名買家指會一炮過現金入市。眼見市民四圍頻撲買樓，多家發展商都謀劃過年後推盤吸客。記者：陳東陽 程俊華
新世界（017）及內房萬科合作發展的荃灣西新盤柏傲灣，昨早推出199伙進行次輪銷售，加價逾半成都未有嚇走買家，市傳累收逾3,000登記，復活票佔多數。現場所見，未到九時已經有人龍出現，整體秩序良好。市場人士指首90個籌號有近七成人到場揀樓，幾乎無人落空，而且賣樓速度快得驚人，首45分鐘已經有59伙獲認購，平均每分鐘賣超過1個單位，至正午時份，一房及兩房戶沽清後，揀樓速度方逐漸放緩。
大客3,800萬掃兩伙
柏傲灣最終單日沽出190伙，平均成交呎價16,205元，當中最大手買家斥資約3,800萬元購入2A座高層兩伙相連單位，分別屬四房及三房海景單位，另外尚有7組豪客同樣購入樓盤兩伙單位。至於「賣剩蔗」則全屬四房單位，分別位於1A座低層及2A座中層。連同上周五首輪賣樓，柏傲灣五日內合共售出590伙，套現逾55億元，涉及25組購買兩伙單位的大手客。連日來更不乏豪氣買家自詡毋須承造按揭，一炮過付清樓價全額。新世界發展營業及市務高級總監楊文透露，柏傲灣買家以首置客及年輕人居多，最快今日加推，初一至初三售樓處將會如常開放，但期間不會進行新一輪發售。
滿名山擬新春後加推
中原亞太區住宅部總裁陳永傑指月內開售的三個全新盤均紅盤大賣，利好樓市氣氛，料新盤全月錄1,500宗成交，按月增逾倍，農曆年後其他新盤會陸續加入，估計下月有機會錄得約2,000宗一手交投。嘉里（683）執行董事朱葉培表示，本月樓市成交可謂有價有量，預期年內樓市將會平穩發展，集團部署農曆新年過後推售屯門滿名山的四房間隔花園洋房。中海外（688）地產董事總經理游偉光表示，東九龍啟德1號新春後打算推出低座四房單位以招標形式發售，不設指引價。另外，信置（083）營業部聯席董事田兆源稱，與華置（127）合作的觀塘市中心重建項目第2及3發展區，將會分開兩期推售，首期準備申請預售樓花同意書，估計最快第三季開售。
【柏傲灣買家full pay入市】
■鄧婆婆
鄧婆婆：「入市主要原因係怕銀紙貶值，自己住荃灣60年，所以揀返柏傲灣。銀行做唔到按揭，要一筆過現金買樓」。
■葉先生
葉先生：「買了柏傲灣一間兩房單位，實用面積525方呎，樓價大約850萬元，貪樓盤交通方便，打算full pay入市」。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170125/19907787
李志成：港低息持續 換樓客出動
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GS(14)@2017-03-22 00:18:29【明報專訊】美國聯儲局上周宣布加息0.25厘後，市場暫未見太大反應，多個新盤即接力登場，由新盤的入票及銷售情况可見，無論用家及投資者均積極物色單位，反映美加息無礙港樓市熱鬧氣氛。
近年銀行之間按揭競爭愈趨白熱化，回顧6前年，當時銀行提供的H按計劃，實際利率約2厘水平，與現時實際供樓利率比較，未有明顯上升，部分銀行提供的按揭實際利息甚至低於2厘以下，由此看來，業主借貸成本相若。
上車客做好加息準備
最近更有消息傳出，有銀行計劃就樓按貸款額700萬元以上客戶，個別提供H加1.3厘按息，即實際供款利率約1.92厘，至於按揭額達500萬元或以上，有指部分銀行亦可批出全期低至H加1.32厘利率（實際供款息率約1.94厘），加上現時本港銀行水浸，銀行結餘保持2500億以上水平，反映本港銀行有力維持低息環境。
事實上，近期除用家及長線投資者入市，市場亦漸見有換樓客出動，究其原因，在過去數年樓市升市期間，手持的物業已累積一定升幅，增強財政實力，部分家庭隨着家庭人數增加及工作區域變化而有意換樓，有意升級換樓，加上本港近年按息持續低企，現階段換樓的借貸成本變化不大，即使未來加息，換樓客仍可把握低息尾班車入市，一方面高沽現時手上持有的物業。雖然不少人士均預期，本年內香港有機會跟隨美國加息，不過根據上周美國加息後本行調查顯示，不少有意於本年內置業人士早已對加息做好準備，除非美國加息步伐提速，增加市場的波動性，否則短期內本港低息環境仍可持續。
香港置業行政總裁
[李志成]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0546&issue=20170320
位處名校網 勢吸換樓客
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GS(14)@2017-04-22 10:48:28【本報訊】九龍塘賢文禮士位處名校網，料吸引不少為校網而來的換樓客。不過，樓盤逆市低開，除地盤位處非傳統豪宅地段外，更有單位望到墳場景，令發展商定價不敢進取。
樓盤鄰近墳場
賢文禮士位於延文禮士道，雖被納入為九龍塘區，不過實際較接近九龍城，與傳統九龍塘區豪宅環境不配合。樓盤被5間學校包圍，最高亦只有10層，與毗鄰學校相若，景觀不開揚。特別一提，地皮鄰近華人基督教永遠墳場，雖然相隔香港兆基創意書院，不過第2座C室單位的客廳及主人房都會望到墳景。該盤最大優勢是擁名校網，屬41小學校網及九龍城區中學校網，喇沙、拔萃小學等頂尖名校皆在此列。中學方面，民生書院、嘉諾撒聖家書院等傳統名校就在旁邊。華懋2010年以21.7億元投得上址，地價每方呎9,537元，現時首批折實均價21,677元，只較6年多前「麵粉價」高1.3倍。相比近期發展商開價與地價相距3至4倍比較，已算「輕手」。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170422/19997580
Ava 61睇樓客：161呎單位當酒店住
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GS(14)@2017-06-18 11:14:42■Ava61昨首日開放示範單位，有逾200組客睇樓。
【本報訊】九龍最細新盤、由投資者盧華發展的深水埗Ava61，搶佔近日新盤空檔期出擊，其極具話題性的161呎示範單位，昨首個周末開放給市民參觀，單日吸引逾200組客。有睇樓客直言單位偏細，只能「當酒店咁住，食飯就回家」。美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，Ava61昨首日開放示範單位，即使受天雨影響，反應仍不錯，昨日有約230組客睇樓，由於項目樓價低，入場費300萬元有找，年輕客佔逾四成，當中40%獲父母資助首期。他又指，項目首日暫收約56票，最大手有一組客有意認購2伙。
■姜先生：「打算幫任職公務員兒子畀首期上車，呢個161呎奇則，只係兩公婆沖涼瞓覺嘅地方，第日番我屋企食飯，當酒店咁住。」
永成地產經理蔡仁輝表示，樓盤用家及投資者比例各佔一半，不乏年輕客，年齡層由20餘至30餘歲，最快下周尾發售，視乎市場收票情況，如反應好不排除加價。
鳳德邨呎價逼近1.5萬
對於樓盤面積偏細，他稱客人反應正面，「好surprise，一個161呎地方，覺得所有配套都好齊全，反應方面亦都好雀躍，有啲亦都好驚訝，點解咁細地方都可以擺齊晒咁多嘢呢」。市場觀望荃灣海之戀2期及元朗Park Yoho Genova兩大新盤開售，昨天周末假期一手市場僅錄約6宗貨尾交投。富誠地產陳錫金表示，鑽石山公屋鳳德邨呎價逼近1.5萬元，銀鳳樓低層54室，實用126方呎，開放式間隔，連地價剛售185萬元，呎價14,683元破盡屋苑紀錄，僅次於藍田德田邨上月所創的每呎15,030元紀錄，成全港呎價第二貴公屋。買家為投資收租客，料每月收租7,000元，租金回報率4.5厘。原業主1999年向房委會僅以5.52萬元買入單位。沙田欣廷軒2座高層G室兩房戶售673萬元，創屋苑新高。
97年主權移交至今，香港前進還是倒退？「蘋果」與你細數廿載風雨。【回歸二十年】專頁：
http://hksar20.appledaily.com.hk
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170618/20059807
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