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財金冒險號：寧做廢青不作樓奴

1 : GS(14)@2017-01-26 18:18:28

■對於大部份年輕人來說，買樓係「超離地」的目標。　資料圖片





有個82歲婆婆，一炮過530萬銀買咗個荃灣新盤，話「驚銀紙貶值」。喺香港呢片彈丸之地，買磚頭唔單止抗通脹，更係發達嘅不二法門，呢種傳統智慧，婆婆奉為真理毫不出奇。奇在點解要買新盤？呢個新盤預計年半後至收樓，期間嗰530萬銀一個仙利息都無，倒不如買個二手盤即時放租收息。其實今日唔係想講投資，係講人生目標。婆婆唔係富二代，可以一炮過買樓，全靠「捱，後生時打好多份工，每晚瞓兩個鐘」。婆婆「努力工作、量入為出、努力儲錢」，固然係美德，而佢寄語時下年輕人要「人望高處」，幾時講都啱，但潛台詞係「你哋好似我咁死慳死抵，終有一日都買到樓」，就十分不合時宜。婆婆嗰一代香港人，後生時未有公屋，可能住木屋，又無綜援，手停口停，日捱夜捱係為咗「生存」。時下年輕人，縱有百般鬱悶，總算衣食無憂，講究「生活」。雖然人人都要住，唔想「幫人供樓」，就自然想買樓，有調查話超過一半80後想喺三年內在港置業。但係想還想，佢哋會為咗買樓，以婆婆為榜樣嗎？咪玩啦，連去少次日本都未必肯啦！對於大部份後生仔來說，樓價已超離地，18年不吃不喝至買到樓，而飛一轉日本狂食喪買，不過花一萬幾千，不如及時行樂。你話我廢青，我笑你樓奴。笑笑生
mailto:[email protected]本欄逢周四刊出




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170126/19908680

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收市閒情：香港「樓奴」大檢閱

1 : GS(14)@2017-03-03 00:51:42

香港樓市已經炒到high翻天，樓價進一步創新高，地價又俾中資狂掃染紅！最近有個「智者」話「有樓有高潮」，呢種MK文學真係唔識欣賞；作為有為青年，應該欣賞多啲古代詩詞，所以我會引蘇軾嘅《水調歌頭》其中一句——高處不勝寒。政府統計處噚日公佈2016中期人口統計，當然即時搵到底有乜數字，係可以用數據說服你「樓市好危險，快點回去火星吧」，終於俾我搵到幾條數OK有趣。數據一：住自置物業嘅家庭比例越來越少，由十年前嘅52.8%，減至最新48.5%。數據二：住自置物業但冇按揭，即係已供斷嘅比例越來越高，由十年前佔自置物業總家庭數目52.2%，升至最新65.7%；掉轉講，仲供緊自住層樓嘅人相對少咗，只有34.3%。數據三：自住單位係全租（唔計公屋）嘅比例係咁升，由1996年嘅10.3%，升至2006年12%，到2016年16.4%。自置物業比例跌，租私樓嘅比例升，買唔起樓肯定係原因之一。你可能會問，喂供斷嘅人比例多咗，樓市係唔係冇咁易出事呢？少年，太年輕了，呢班人自住層樓供斷，即係有閒錢去做其他投資，可能買多幾個物業。睇96年數據，當時自置物業家庭有82萬（佢冇細分有冇造按揭），到97年樓市跌到一個點係有負資產尋死！?家自置物業家庭總數122萬，銀碼、樓價完全天與地，要出事起上嚟都好可以好甘。另一樣反映到嘅係，香港有16%人、即係41萬個家庭，佢哋捱生捱死，將三成人工交租畀業主之餘，仲要睇業主面色；另外有近42萬個家庭係樓奴，單位可能只係一個劏房！曾俊華講，希望大家建立「一個似番香港嘅香港」，但現實係香港本來已經連上車都搞唔掂，樓價仲要不停升，中資地又不停搶，樓價已回不去了。想問問候選人，喺一個似番香港嘅香港入面，香港人係咪仍然不停要「水調地主」，然後繼續反智地「有樓有高潮」？千頌C
http://www.fb.com/winbigwok本欄逢周三刊出




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170301/19943238

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王弼：樓奴狂言 令人生厭

1 : GS(14)@2017-04-04 08:26:55

【明報專訊】香港樓市屢創新高繼續出現在各大報章頭條，這情况不單令業主和無殼蝸牛分成兩派，有樓特別是多過一層樓的業主，不少樂見樓市繼續向上，並趁機向人炫耀自己的眼光多好，多有先見之明。在單單以資產估值衡量成功的原始社會，這情况難免令一些無殼蝸牛不舒服。說到底，早年沒有把握機會入市的無殼蝸牛，現在眼見身旁不怎麼本事的人，早年因為被迫婚、生意失敗、或其他原因被動地入了市，現在還要耀武揚威，為之氣結，不難理解。

說無殼蝸牛和業主是兩路人馬，其實不妥，因為對大部分無殼蝸牛來說，他們期待樓價大跌，只不過是希望再來一次入市機會，他們的最終目的，都是希望（以最低的代價）當「樓奴」。說開樓奴，作為一個在政府體制以外讀過書的財演，王弼突然技癢，希望為樓奴一詞定義，並分析這麼多人希望當樓奴，並以此為榮，究竟有何深遠意義。

最近，有著名基金經理以買細單位跟做鹹魚和樓奴有什麼分別為題，評論目前樓市估值過高，高追的結果是樓價一旦下跌，上了車的人就會一生被困在樓債之中，成為樓奴。這名基金經理，我跟他有數面之緣，是行內公認有料之人，家住山頂，吃一餐飯隨時是普通人家一個月供樓的支出。他指出樓市有泡沫，絕對不是因為自己沒有樓，妒忌有樓的人，而是善意的提醒，因為我們都記得，1997至2003年，多少人因為看錯樓市燒炭，希望悲劇不要重演。

全民族齊炒房 響大警號

在全城瘋狂看好樓市下唱反調，這種善意的提醒，沒有市場，聽不入耳，不難理解。但難以理解的，是市場上有一類人，身家不怎麼豐厚，從個人文字水平大概可以歸類為在事業發展非常普通的人，只不過是早幾年膽粗粗買了幾層「窮人恩物」細價樓，沒有任何公開評論樓市往績的支持，現在便扮起樓市專家來，狠批這名基金經理。如果是批評基金經理的論點，倒也無妨，但劈頭一句，就是說基金經理個個跑輸樓市。很多基金跑輸樓市是事實，但有一些基金，包括上述人士沒有資格投資的一類，回報一定好過買納米樓。說個個基金跑輸樓市，或投資股票的表現一定差過樓市，顯然是一派胡言。我的重點不是要為唱淡樓市的人辯護，而是要指出社會上一些不過是住在幾百呎鞋盒的無名小輩，每當他們聽見看淡樓市的分析，那種囂張狂傲、潑婦罵街的反擊，有識之士實在不應對這種人客氣。

有人可能會說，何必跟這一類人一般見識呢？而且，反擊窮人，政治不正確。我認同，我們不應歧視身家、文化水平、社會地位不及自己的人，但這不代表窮人和沒見識的人就有權胡言亂語，特別是精神貧窮的人，凡事單以數字衡量成敗的人，有識之士應予以痛斥。因為他們的歪理，如果容許在社會發酵，對下一代會有很壞的影響。

例如，網上愈來愈多人提出，創業是敗家，買樓是興家，並奚落賣樓創業失敗的人，以踐踏別人來抬高自己，先撇開這沒品的表現不談，現在大陸和香港，全民族把儲蓄放到房地產，絕對是大警號。

只顧炒房致富 創新輸給西方

對中國歷史有一些研究的人應該知道，宋代提倡貿易，不鼓勵官員百姓囤地，人民把儲蓄投資到工商業上，是故宋代科技發展為歷代最高。現代西方，除了個別大城市，炒房的風氣亦遠不及中港熾熱，社會把精力資本放在創新，解釋了最頂尖的科技為何都在西方被發明（那些抄襲別人然後改良一點的科技，不能說是創新）。所謂樓奴，除了形容早前所說，高價買入納米樓後遇樓價大跌，墮入供樓萬劫不復的情况外，更深層的意義，是全民族追逐樓價上升的紙上富貴，新一代的思想被炒房致富奴化，最終在創新上完全輸給西方。

在美國矽谷，有無數創業失敗的例子，但美國人不會笑這些人敗家，只會說他們很勇敢，做了許多人不敢做的事，有真心鼓勵創新的文化思維，而不是流於口號，我認為這是美國人才輩出的理由。中港兩地人口裏說支持創新，暗地（甚至公然）卻恥笑創業人士，此風若再長，未來仍是掌握在哪個國家手裏，顯然易見。

■最新一集「投資．王道」

香港奧國經濟學院院長王弼會在每周主持的《明報》財經節目「投資．王道」，以專業投資者角度分析經濟和股市市况，欲收看最新一集內容，可登入：link.mingpao.com/50467.htm

香港奧國經濟學院院長 fb.com/buytillsuspension

[王弼 投資王道]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2950&issue=20170403

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廖偉強：香港沒有樓奴

1 : GS(14)@2017-04-25 23:43:45

【明報專訊】成功的人是不會抱怨的，他們不會浪費時間在抱怨的過程，只會找尋方法去解決困難。但是，八二定律當中，大部分人都會選擇抱怨，所以，永遠的結果都是成功的人只佔少數！

不斷奮鬥 磨練中成長

人類活着就是幸運，四肢健全就更加要感恩；筆者相信這個世界大部分時間都是公平的，任何人只要努力及堅持，大部分人都可獲得理想的資源分配。筆者早前訪問了一位大明星，作為公司一本雜誌的封面嘉賓。筆者提出一個老生常談的問題──作為一個演員，面對工作上的壓力如何應付呢？被訪者氣定神閒地回答指，很多演員都是經過不斷的淘汰，能夠經得起風浪才可以繼續生存，最終能夠成為一位出色的演員，他們一定是在不斷的奮鬥，一定是在磨練中成長。

最近，樓價不斷上升，有很多專家對樓價上升作出批判，認為在目前的樓價下，將會使人一生成為樓奴。不過，筆者相信這個問題只是一些提醒，對一些仍未上車的客人，他們望塵莫及，樓價的上升，只會令他們上車遙不可及。相反，對一些已經置業的人士，無論是心理或實質，大部分都應該歡喜若狂。

樓價長期有升無跌

筆者從事地產代理超過30年，很少有聽聞，已經上車的買家，變成一世的樓奴；因此「樓奴」這個稱謂，對大部分人士都是不適合的。因為，對未上車的人士而言，他們仍未擁有，不會成為樓奴。至於對已經上車的人士，因為樓價長期有升無跌，大部分都有受惠，絕少聽聞會成為一生中的樓奴！

利嘉閣地產總裁

[廖偉強]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2011&issue=20170424

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樓奴享20次扣稅機會

1 : GS(14)@2017-05-18 02:12:39

正供樓的打工仔孭住一身債，按目前自住居所供樓利息扣稅規定，每位納稅人一生中享15次扣稅機會，每年上限10萬元。政府建議於明年2017至2018課稅年度開始，將扣稅機會增至20次，上限不變。由於目前逾八成用家選用浮息按揭，在加息周期下，將來按揭息更大可能貼近可扣稅的10萬元上限，故趁此段時間申請扣稅可享最多免稅額。惟經濟學家關焯照稱，大部份業主報稅都會選擇即用扣減供樓利息，因使用期與供款期相若，「?加扣1蚊同之後扣1蚊價值唔同，中間有通脹，而且冇人知道第日經濟環境點、息率點變」。申索扣除居所貸款利息的住宅須是自住香港物業，按揭利息須為購置該物業的供樓貸款，貸款人須是《稅務條例》所訂明的機構如銀行、財務公司。若物業由夫婦共有，兩人皆為納稅人士，基本上只能平均享用扣稅額；若妻子為家庭主婦，便可提名丈夫全數享用扣稅額。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170515/20021685

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財經評論：應追夢定做樓奴？

1 : GS(14)@2018-01-28 18:34:31

樓市破頂破到麻木，日日都有幾單新高，要上車除了靠「父幹」，打份好工都好重要，奈何筆者當年讀書時，以興趣優先揀課，對於其他搵錢課一概不考慮，最終如願以償做到想做的職業，不過要上車的路就像進入莫比烏斯環的跑道，跑極都跑不完。日前美國一項研究報告再次打擊筆者，截至去年第三季，本港住宅樓價中位數為619.2萬元，再除以家庭年收入中位數31.9萬元（即每月2.7萬元收入），得出樓價負擔比率為19.4倍，相當於19.4年不吃不喝才「供甩」層樓，但每月人工有2.7萬元，絕對不是一般大學畢業工作數年就會有的數字。屋企人唔止一次提議筆者轉行做地產，「跟堂哥（在某地產代理行做代理）一齊做地產咪幾好，呢排啲樓賣得咁好，派吓傳單都好過做記者」。由於熱衷記者工作，只好「嗯，哦，呀」回應。相信大多數家長看到樓市點升都有人買樓時，都會「勸導」子女轉行做地產代理，有不少子女就向現實低頭。據地產代理監管局最新數字顯示，截至2017年12月底，持牌代理人數較前年上升2.7%，多達38,272人。但不要忘記粥水並不是無限供應，但僧人卻源源不絕增加，搶不了客，地產代理的人工其實比普通文職相差不遠。如果做到日日爆數當然可以上岸，再做自己喜歡的事，如果不行呢？回頭看，就會後悔浪費數年的時光。說到底，上車到底應不應該是年輕一代的人生目標，為了買樓而失去最青春時間、以至所有本應有的娛樂，而選擇做樓奴？不過請記住「You only live once」，如其辛苦做樓奴，不如好好享受人生。記者：葉煜燊



來源: https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180125/20285303

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