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碧桂園、恒大、萬科一季度銷售齊超1500億

房地產領域中，強者恒強的判斷又一次得到驗證。

盡管在剛過去的2017年業績發布會上，多家標桿房企管理層對2018年行業發展表示“審慎”，但今年一季度，龍頭們的階段性規模再次創下新高，TOP3的碧桂園、恒大、萬科的銷售金額分別為1878.4億元、1618億元和1519.8億元，分別同比增長25%、51%和1%。

前三之外，房企規模排名變動明顯，快速洗牌。二季度的征程開啟了，推盤節奏和資金結構、拿地安排將使房企格局進一步分化，誰能在高壓的開發環境下獲得更多增長空間？

齊超1500億

2018年，調控政策依然密集出臺。前三個月，昆明、三亞、淄博、大連、阜陽、武漢、深圳、杭州、西安、海南等省市陸續發布最新的調控政策，只緊不松。部分開發商和中介關於調控止步的幻想崩塌。

地產開發環境並未變寬松，但全國商品房銷售數據表現不俗。據國家統計局數據，今年1~2月份，全國商品房銷售面積14633萬平方米，同比增長4.1%，增速比去年回落3.6個百分點；商品房銷售額12454億元，增長15.3%，增速提高1.6個百分點。

庫存方面，截至2月底，全國商品房待售面積約5.85億平方米，同比下降17.1%。

目前，國家統計局未發布包含3月份在內的前三月份數據，但根據前兩個月數據判斷，前三月大概率是銷售面積、金額均呈現同比增長。

城市與城市之間的分化正在持續。在中國指數研究院監測的25個主要城市中，有15個城市成交面積出現同比下降，其中南寧降幅達60.48%，不過泉州等城市出現同比上漲，漲幅達86%。四個一線城市中，除深圳同比上漲外，其他三個城市同比下滑，如北京的降幅超過50%。

目前，來自三四線城市的銷售力量仍在發力，支撐起全國的增長數據。

企業方面，根據克而瑞數據，今年一季度，銷售前三名依然是碧桂園、恒大、萬科，碧桂園的銷售金額最高，為1878.4億元；恒大次之，為1618億元，萬科為1519.8億元。銷售金額TOP10中，還包括保利、融創、中海、綠地、華夏幸福、龍湖和金茂。

根據克而瑞數據，隨著房企競爭不斷加劇，第一季度百強房企各梯隊的銷售金額入榜門檻提升顯著。其中，TOP3和TOP50門檻分別達到了1517.3億元和99.1億元，與去年同期相比，增幅分別達到38.3%和59.3%。而TOP10~TOP30的門檻則相對增長平緩。今年以來，龍湖、華潤、金地等企業增速明顯放緩，龍湖和華潤同比僅增長2.5%和17.7%，金地同比下降18.2%。

第一季度，TOP100房企整體銷售規模同比增長28.8%，增速較今年前兩個月同比下降16.3個百分點，相比2017年同期下滑35個百分點；銷售面積同比增速28%，增速相比1~2月下滑5個百分點，相比2017年同期下滑23個百分點。

東興證券分析師鄭閔鋼表示，“TOP100房企銷售增速如期回落，直接原因是春節後部分城市出臺新一輪調控政策。”從城市來看，2017年全年和2018年短期房價漲幅較大的城市基本都出現了調控的收緊，政策延續了“房住不炒”、支持剛需、控制金融風險的主線。

集中度提升

從一季度數據來看，無論是各梯隊門檻抑或是龍頭房企的集中度均出現較大幅度的提升。

目前行業普遍認為，未來調控將成為常態，房地產開發不再是賺”Easymoney”，行業能否保持高增長依然存疑，但毋庸置疑的是，龍頭房企的日子不會難過，隨著中小房企的出清，龍頭房企通過並購吞食更多市場份額，集中度將在目前基礎上繼續提升。

華創證券分析師袁豪的觀點是，“本輪供給端調控（融資從嚴、預售證監管和土地調控）導致資源正快速向龍頭集聚，而拿地集中度出現提升將推動未來2~3年銷售集中度的跳增。”他預計，這將推動主流的15家房企銷售額集中度由目前的32%提升至2020年的60%。

但也有與之相反的觀點。世聯行董事長陳勁松表示，“房企的集中度提升主要取決於金融和環境政策是否穩定，可以發現，目前房企公布的銷售目標跟之前的說法相比是有所調整的，證明這個市場的不確定性。”

截至目前，有近30家房企提出了2018年的銷售目標，其中八成房企的全年目標較2017年業績的增長率在30%以上，尤其是1000億以下的中型房企，普遍還在沖規模。但標誌性的龍頭房企，如碧桂園2018年已不提增長目標，恒大的目標增長率尚不足10%。

經過這些年的沖鋒陷陣，獲得基數積累的大型房企開始慢下來了，調整自身銷售利潤結構，相比規模，龍頭房企們更重視利潤了。招商蛇口的財務總監黃均隆日前在業績發布會上便表示，“不賺錢的規模沒有意義”。

陳勁松補充，“再加上目前的資金環境，龍頭房企的集中度是否會繼續提升，我持懷疑態度。我認為集中度提升目前還不是一種確定的趨勢，它需要更多時間去沈澱和積累。”

不論是行業集中度能否繼續提高，還是各家房企能否完成銷售目標繼續獲得增長均取決於行業環境和實際發展。

陳勁松對第一財經表示，不同級別的城市發展邏輯不同。“一線城市的房產資產價格已追上東京、紐約等國際性城市，行業的主力正逐漸轉移到環一線城市的都市圈範圍和三四線城市上，棚改等政策還將成為三四線城市房地產市場增長的力量。”

如果陳勁松的判斷能在後續得到驗證，那麽在三四線城市廣泛布局的開發商業績的增長便有所保證。但此乃後話，目前的行業現狀是，多家開發商正在通過打折促銷等手段走量出貨，尤其是河北廊坊、深圳周邊的莞惠等地，多個項目出現不同程度的打折——它們是構成開發商一季度業績的部分。

第二季度開始了，沒有一季度的春節假期等因素幹擾，又有半年報沖業績的壓力，房企們在銷售主場上的比拼即將進入極具觀賞性的時刻。