按揭專家葉高昭：借按揭買樓 3招爭取好條款
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GS(14)@2017-04-27 10:18:56http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3444&issue=20170427
【明報專訊】本港住宅樓價正處於歷史高位，港人若有自住需要，並且計好自己有負擔能力，在借按揭方面若能精打細算，可望事半功倍。科一物業按揭總經理葉高昭表示，由於銀行未償還按揭貸款總額增長緩慢，料銀行在未來數個月仍會減息爭取新增按揭貸款；從事按揭轉介業務的他，就此為擬向銀行借按揭上會的準買家提供三大實戰錦囊。
明報記者 葉創成
雖然住宅樓價近月屢創新高，銀行批出按揭貸款的風險理應上升，惟某大銀行上月反而將與1個月本港銀行同業拆息（Hibor）掛鈎的按揭利率減至全城最低的「H+1.28厘」，其他主要銀行有關息率亦減至介乎「H+1.3厘」至「H+1.35厘」，均較去年的「H+1.7厘」低，銀行積極減價爭取按揭生意仍是大趨勢。
葉高昭分析，由於按揭貸款違約風險較低，一直是銀行積極爭取的業務，惟由於近年新增按揭貸款並不算強勁，扣除到期的舊有按揭貸款後，銀行未償還按揭貸款總額增長屬平平無奇。翻查金管局就住宅按揭統計的數據，截至2月底，本港銀行未償還按揭貸款總額為11,309億元，按年及按月分別增長5.1%及0.4%（見圖），因此各大銀行有頗大誘因爭取新增按揭貸款。葉高昭預計，以H為基準的按揭貸款利率在本季及下季將繼續下調。
09年銀行減息爭按揭 樓價飈升
銀行是否積極批出按揭，將決定借錢買樓者能否有足夠資金上車，故對樓價有頗大影響力。葉高昭回憶道，在2009年本港某間中小型銀行的按揭利率低至「H+0.3厘」，而且有轉介費及現金回贈；他估計，在扣除行政費用後，該銀行有關按揭個案是否仍有利潤實屬疑問，而事實上，經過當年勇進爭取市場令按揭組合大幅增長後，該銀行在之後6年曾淡出市場，至過去一兩年始再度活躍。此外，本港某大型銀行在2009年亦曾以低至「H+0.4厘」的按揭利率爭奪市場，可見當年銀行向樓市「放水」屬普遍現象；影響所及，中原城市指數於2009年由57.52點升至74.07點，反映二手住宅樓價期內錄得28.8%的升幅，升勢亦延續至今。
宜取消多餘信用卡 免影響審批
葉高昭預測，本港銀行在未來幾個月仍會減息以爭取按揭業務，假如用家計好數，確定自己有負擔能力，有意借按揭買樓，他認為應留意以下3點：
（1）取消不必要的信用卡。銀行在審批按揭時，會查閱申請者的信貸資料庫紀錄，若申請者的信用卡累計信貸額愈高，銀行對其月薪要求便會愈高，他舉例說，「若按揭申請人的信用卡累計信貸額高達100萬元，銀行可能要求其月薪達10萬元才會批出貸款」，為免影響銀行審批，他建議擬借按揭買樓者可先取消不必要的信用卡戶口。
向多家銀行申請 選最佳條款
（2）向多間銀行申請按揭。在簽訂臨時買賣合約後，買家一般須在45日內（或買賣雙方議定的時間內）準備好銀行按揭貸款以完成交易，此前買家應該到多家銀行申請按揭貸款，以便在貸款獲批後貨比三家，選擇最佳條款的按揭計劃。
自僱者保留至少一年交稅紀錄
（3）自僱者勿低估申請難度。銀行一般較願意向有穩定收入人士批出按揭貸款，當中以公務員最受歡迎，一般只要提供過去3個月的薪金紀錄便可；若屬自僱人士，即使是中小企老闆亦至少需要提供過去1年的交稅紀錄，而且獲批的機會率較低，建議他們在有需要時，可向熟悉不同銀行審批標準的按揭轉介公司求助。
[名人樓市論壇]
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GS(14)@2017-04-27 10:19:37http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4957&issue=20170427
銀行按揭高層寧創業 壯大中介
文章日期：2017年4月27日
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【明報專訊】中原城市指數最新報152.77，較2008年金融海嘯前的高位73.98勁升逾倍，惟本港主要銀行股股價均未重上8、9年前高位，當中原因眾多，按揭業務盈利大跌是其中之一。葉高昭分析，當年銀行按揭貸款一般以最優惠利率（P）定價，息差往往可高達3厘，惟隨着近年銀行競爭加劇，按揭貸款以H定價，現已成為主流，息差亦因此降至僅1厘多，令有關業務盈利大減。
息差利潤大減 員工收入降
影響所及，在銀行按揭部中高層員工年薪百萬的好景日子不再，「在2008年金融海嘯前，銀行按揭業務賺錢能力強勁，因此亦樂於以高佣金鼓勵職員爭取生意，有關員工每年收入可達100萬至200萬元；但目前銀行的按揭貸款利率普遍低至H+1.3厘，並且向客戶送贈高達貸款額1.6%的現金回贈，鎖定罰息期2年。假如2年後該按揭客戶轉按，提早向銀行償還貸款，即銀行在2年內只賺取1厘息差（2.6厘減1.6厘），若扣除行政費用或中介費用後，淨利潤率料只有0.2%至0.4%，即100萬元按揭貸款銀行在2年內只賺2000至4000元，那麼銀行還有多少佣金可分派予員工呢？」
按揭轉介佔整體市場達三成
葉高昭指出，昔日在銀行按揭部任職的高層由於收入大跌，近年紛紛自立門戶，成立按揭轉介公司自己做老闆，利用自己的人脈關係及專業知識「搵客」，再向銀行轉介為按揭客戶，從中向銀行賺取佣金，「這批精英銀行家習慣了每月搵20萬元，怎會接受到每個月搵4萬元呢？如果不想生活質素下跌，他們唯有另想辦法」。由於這批精英銀行家下海創業，加上地產代理亦積極拓展按揭中介業務，葉高昭估計，本港按揭轉介佔整體按揭市場份額現已高達兩成半至三成，是市場的重要力量。
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