編者按：2015年，香港的房地產市場經歷了多重變局——

越來越多的品牌關閉店面，空置的商鋪也越來越多，一些旺鋪租金呈斷崖式下跌……隨著香港零售業的下滑，港島的商業地產也感受到稟冬降至的寒意。

另一方面，香港的住宅市場也隨著港股的波動而起伏。上半年住宅交易行業火爆，進入下半年，受股市拖累交易開始快速下滑，但房價並未出現港島剛需人群期望的下跌。

在商業繼續下探的趨勢與住宅交易量縮價挺的不明朗前景中，香港的寫字樓市場一枝獨秀，大部分區域的寫字樓需求旺盛，這背後是赴港內地企業貢獻幾乎半壁江山。

2016年的香港樓市會好嗎？

如果說，香港住宅市場和商鋪市場似乎都在走下坡路的話，那麽香港的甲級寫字樓則需要充當香港樓市的“頂梁柱”，預計未來將能撐起香港樓市的整個表現。

今年11月，兩家大型企業在香港豪斥183.5億港元分別買下兩幢寫字樓，為香港寫字樓的投資市場定下了新的方向。

2015年11月12日，恒大地產（03333.HK）宣布，向華人置業（00127.HK）購買位於香港灣仔的美國萬通大廈，成交金額為125億港元，每平方英尺的價格為36187港元，是香港寫字樓成交價中的新高。

就在收購當天，中國人壽保險（海外）也向會德豐購入紅磡OneHarbourGate西座全幢商廈，成交價為58.5億港元，每平方英尺的價格為14885港元，是九龍區最大宗的寫字樓買賣交易。

價格高企，空置率低

根據萊坊的2016年《全球城市報告》，今年9月份，中環寫字樓的空置率下跌至1.4%，接近2008年的歷史低位。萊坊高級董事及估價及咨詢部主管林浩文稱，中環缺乏新增供應，加上超過一般的甲級寫字樓樓齡都超過25年，部分有重建和翻新的需要，長遠而言，這將影響中環甲級寫字樓的供應。

林浩文稱，增加寫字樓未來供應似乎是解決中環供應緊張的辦法，不過短期而言，香港的CBD2或其他新增供應不能取締中環寫字樓的地位，而預計到2020年，香港面臨短缺的寫字樓面積將達到200萬平方英尺，相等於一座香港國際金融中心二期的寫字樓面積。

一名市場人士告訴《第一財經日報》，如果寫字樓的空置率持續如此低，對香港的寫字樓市場反而是不利的。對於很多外資機構來說，如果在香港中環很難租到辦公室，它們可能會選擇亞洲其他金融中心，比如新加坡等地，這對於香港作為亞洲長期的國際金融中心的地位是不利的。

而目前，由於供應嚴重不足，空置率也空前地低，香港寫字樓的租金預計將水漲船高，萊坊預計，2016年，中環的寫字樓租金升幅將達到5%，而2015年至2018年年底，香港將有12%的租金增長。

中資機構撐起半邊天

自從去年滬港通開通以來，不少中資機構都紛紛到香港來設點辦公，推高寫字樓的租售市場。有數據顯示，2015年，中資機構占中環新租約市場約40%至50%，是甲級寫字樓市場需求的主要動力來源。

而不少外資大行和本地金融機構，由於資金短缺，紛紛將後臺部門由核心區搬到九龍甚至新界區，比如美銀美林和金管局，都租用了位置較為偏遠的葵湧九龍商業中心。

有市場人士稱，過去中資機構入駐香港寫字樓，主要都以央企為主，如今則多了不少民營企業，比如金融證券機構、律師行及會計行等。

仲量聯行在一份報告中稱，中資企業和保險公司對全幢寫字樓物業的自用需求殷切，加上寫字樓租賃市場複蘇，投資者重拾對寫字樓的投資意欲，今年1月至11月，共有55宗高於1億港元的寫字樓買賣交投，總成交額為352億港元，分別較2014年全年增加25%和67.6%。

而今年甲級寫字樓的資本值上升了4.3%，仲量聯行董事總經理曾煥平稱，展望2016年，利率上調將限制物業價格的升幅，目前，市場有不少內地資金靜待投資機會，加上保險公司近年積極吸納全幢商廈投資，令其他市場的投資者重燃對投資物業市場的興趣，預計甲級寫字樓的資本值將於2016年上升最多5%。

萊坊則認為，中資企業有充裕的資金，一直在香港積極尋求機會收購全幢寫字樓作自用和長期投資用途，由於這些中資機構將進一步擴充，預計它們購買全幢寫字樓的趨勢將持續到明年。

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