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陽光城：擬不超過15.9億元收購蘇州新萬益100%股權

陽光城9月27日晚間發布公告稱，擬通過持有100%權益的子公司蘇南陽光城置業(蘇州)有限公司以不超過159,000萬元收購萬益集團有限公司持有蘇州新萬益投資有限公司100%股權及轉讓方對交易標的35,981.39萬元的債權凈額，該筆交易完成後，蘇南陽光城置業持有蘇州新萬益100%股權。

蘇州新萬益經營範圍為房地產業投資，房地產開發經營，樓盤銷售代理。

公司同日公告稱，擬通過持有100%權益的子公司上海富利騰房地產開發有限公司以204,907.11萬元收購廣州祺浩投資有限公司及廣州南沙經濟技術開發區鴻圖建材有限公司合計持有的廣東逸濤萬國房地產有限公司50%股權。

本次交易完成後，富利騰房地產持有逸濤萬國房地產50%的股權，廣東省廣晟資產經營有限公司持有逸濤萬國房地產29%股權，廣東華建企業集團有限公司持有逸濤萬國房地產20%股權，廣州南沙經濟技術開發區鴻圖建材有限公司持有逸濤萬國房地產1%股權。

公司表示，兩次交易有利於公司實施“3+1+X”(長三角、京津冀、珠三角+大福建+戰略城市點)的發展戰略，靈活利用並購等手段多元化、有節奏地獲取新的項目資源。交易完成後，公司將增加公司房地產項目儲備資源，有利於提高公司未來房地產項目的盈利能力。

此外，公司持有100%權益的子公司蘇南陽光城置業(蘇州)有限公司在東莞市公共資源交易中心舉辦的國有建設用地使用權掛牌出讓活動中，以103,680萬元競得 2016WG025 號地塊的國有建設用地使用權。

陽光城發行首單12億物業費資產ABS

每經記者 吳若凡 每經編輯 曾健輝

近日，陽光城在官微發布公告稱，其在深圳證券交易所申報的物業費債權資產支持證券化產品“天風-陽光城物業費債權資產支持專項計劃”（ABS）成功發行，發行規模7億元。

據悉，該產品基礎資產對應的是特定物業合同項下特定期間內應收物業費12億元。

對於陽光城首次發行以物業管理費為基礎的資產證券化產品，業內人士認為，這需要以資產的穩定性為基礎，能為公司提供一定的發展空間，但並不足以實質性地解決資金問題。 

陽光城發行12億物業費債權融資

資料顯示，通過此次交易，陽光城與陽光城物業服務（福建）有限公司、陽光城集團陜西物業管理有限公司、長沙新華都物業管理有限公司及廣東江灣新城物業管理有限公司（以下簡稱物業服務提供方）簽訂物業合同債權轉讓合同，受讓上述公司作為物業服務提供方在物業合同項下對物業合同委托人享有的物業費債權及其附屬權益，並將其作為基礎資產轉讓給天風證券設立的專項計劃。

基礎資產對應的特定物業合同項下，特定期間內（2017年7月1日（含）至2021年12月31日（含），特定期間可能根據專項計劃文件的約定縮短或延長）應收物業費金額不超過12億元。

具體來看，此次發行的產品中，陽光城作為原始權益人，將其依據特定物業合同債權轉讓合同及物業合同而享有的物業費債權及其附屬權益，作為基礎資產轉讓予天風證券設立的“天風-陽光城物業費債權資產支持專項計劃”。陽光城將認購次級資產支持證券。

此次資產支持專項計劃中，優先級資產支持證券的目標募集總規模為不超過6.5億元，次級資產支持證券募集規模不超過人民幣5000萬元。 

多家房企已開展物業費資產證券化

此次發行實際上是一次典型的以融資工具盤活存量資產的操作。

安居客首席分析師張波告訴《每日經濟新聞》記者，從本質來看，物業費債權資產支持專項計劃就是物業費資產的證券化，即將流動性較差但可以創造一定穩定現金流的物業費收入證券化，通過對風險和現金流進行結構性重組，打包成不同評級的產品銷售給投資者。

雖然此類融資出現時間並不長，但它也是近幾年房地產企業擴寬融資渠道的一種方式。

2015年世茂集團發行的物業費類ABS，是房地產行業的首次試水。其後，華發物業、中南建設、金地集團等企業也開展了此類業務。尤其是2017年9月25日，金地集團成功發行30.5億元規模的物業費ABS資產證券，創下近年來物業費ABS的最高紀錄。

物業費ABS只能做補充資金

雖然以物業費為基礎的資產證券化已成趨勢，但發行產品需要的條件也不少，其中穩定性是關鍵因素。

張波就告訴《每日經濟新聞》記者，物業公司本身由於普遍資產規模偏小且缺乏可抵押類資產，較難獲得銀行貸款支持。但由於物業合同期限長、物業費現金流較穩定，因此可以發行資產支持證券。也由此，物業管理費作為物業公司的未來債權，其現金流具有穩定、可持續、屬性同一和便於管理等條件。

在張波看來，物業費資產證券化是房地產企業進行資產證券化活動可以選擇的一種非常合適的基礎資產。

資料顯示，這是陽光城首次發行以物業管理費為基礎的資產證券化產品。

支撐這次發行的更多因素或來源於公司的基本面。近年陽光城在區域競爭上有一定優勢，尤其是基於豐富的土地儲備，促使近年公司的銷售業績保持較快增長，項目預售款規模較大，提供的準備金及差額支付承諾，以及其他增信安排可為本交易項下優先級資產支持證券預期收益和本金的償付提供很強的信用支持。

張波表示，以物業管理費作為基礎資產的ABS產品的發行、管理可以為公司提供更好的發展空間。物業管理費證券化產品，未來也將會成為房地產企業常規考慮的一種標準可複制的融資渠道。

不過，物業費類ABS對於開發商來說，融資金額並不足以解決實質性資金問題，只能起到補充作用。

陽光城2017年經營性現金流88.19億元，將加強產業地產投資

4月13日，陽光城集團股份有限公司（下稱“陽光城”，000671.SZ）發布2017年度報告。

2017年，陽光城營業收入達到331.63億元，同比增長69.22%；公司實現凈利潤22.28億元，同比增長55.68%；毛利率繼續上漲1.77%，達到25.08%。

此外，公司總資產和凈資產規模分別達到2,132.50億元和305.70億元，同比增幅分別為77.07%和61.54%。

2017年，陽光城全年新增120個項目，新增計容面積2,021.63萬平米，新增權益貨值1,407.12億元。截至2017年底，公司累計總土儲3,796萬方，儲備貨值4,911億元。

其中，陽光城全年新增收並購項目52個，計容面積1,074.29萬方，新增權益貨值799.04億元；通過三舊改造、法拍、城市更新等方式，全年新增項目3個，計容面積46.9萬方，新增權益貨值51.34億元。

值得一提的是，陽光城在最後兩個月獲取了48塊土地，其拿地速度出現了顯著提升。

“以前集團戰略投資中心，後來我們改成投資管理中心。這個名稱的改變主要是把投資拿地權限從集團交給區域，我們對新區域均要求在限定時間拿到項目，集團投資管理中心只負責風控，這樣就可以增加區域的拿地能動性。”陽光城執行董事長朱榮斌告訴記者。

截至2017年底，陽光城已形成大福建、京津冀、長三角、珠三角等發達區域和城市圈的深耕布局，並在西安、成都、武漢、鄭州等中西部二線核心城市實現突破，同時進入核心城市周邊的機會型城市，實現了全國一二三線城市的廣泛覆蓋和平衡布局。2017年，陽光城組織成立了13家新區域公司的運營團隊，區域公司平臺達30個。

融資方面，陽光城在手貨幣資金達363.74億元，增幅高達92.57%。現金流管理方面，1-12月全年累計回款金額614.7億元，回款完成年度計劃的106.06%。

融資成本方面，年報顯示，2017年陽光城總體融資成本持續下降1.34%，達到7.08%。不過，和同級別的房企比，該融資成本相對較高。事實上，之前的高速發展一直讓陽光城融資成本較高。同時，陽光城資產負債率繼續保持在較高水平，依舊超過80%。執行總裁吳建斌的加入，正是希望通過財務手段降低陽光城杠桿。

值得註意的是，2017年陽光城經營性現金流回正，達88.19億元。相比於很多高速發展公司的現金流還是負數。因此，中誠信評級多次給予陽光城增持評級，大公國際亦在年中上調了陽光城主體長期信用等級至AA+，評級展望為維持穩定。

在管控方面，陽光城希望能夠實現三升一降（升規模、升品質、升效率、降成本）；進而形成“人等地”、“地等錢”、“錢催人” 的循環格局。

“我們的周轉速度還是不夠快，目前處於行業平均水平，未來我們還會加快項目周轉效率。”朱榮斌說。據悉，2018年，陽光城計劃新推貨值超2,000億元。

朱榮斌認為，未來調控還將常態化，房地產投資需求將受到抑制，居住需求成為核心需求。同時，行業門檻還會提高，市場集中度還將提升。

“房地產行業價值將重塑，房企將從開發商轉換成生活服務商。我們今年將實現產業地產的戰略布局，拓展產城融合發展項目。目前已經成立了集團的產業研究中心，進行同陽光控股的其他產業進行協同。未來我們將按照一個固定比例來投資新興行業。”朱榮斌告訴第一財經記者。

陽光城凈利同比增長214% 下半年將成為投資窗口期

受益於銷售規模的持續擴大及降本增效的運營策略，陽光城半年銷售額及利潤均出現大幅上漲。

8月25日，陽光城集團（代碼：000671）發布了2018年中期業績報告。報告期內，公司營收增幅超過100%，而歸母凈利潤則大幅增長超過200%。

對於2018年下半年，陽光城表示，仍將堅持“規模上臺階，品質樹標桿”的戰略目標，擴展業務規模，持續降本增效，積極優化指標。

半年銷售700億

雖然房地產進入深水改革區，但是因為此前的全國布局，陽光城上半年業績表現不錯。

據半年報披露，今年前1-6月，陽光城錄得合約銷售金額達700.11億元人民幣，其中權益銷售金額566.38億元人民幣，權益比例約80%。

優質充沛的土地儲備、機制先進的運營保障、行業領先的營銷變現能力讓陽光城銷售業績持續保持高速增長態勢。在克而瑞發布的2018上半年房企銷售金額榜上排行第16名，較去年底上升3位。

在銷售區域上，陽光城浙江區域公司、陜西區域公司半年銷售金額雙雙突破百億，廣州陽光城麗景灣單盤銷售金額突破35億元，排名廣州市第一。

在銷售繼續上臺階之時，公司的資產規模持續擴大。本報告期末，公司合並報表總資產2446.72億，較2017年末增長14.73%，合並報表凈資產349.24億元，較2017年末增長14.24%。

快速發展同時，陽光城在盈利方面同樣表現較好。根據中報，陽光城合並報表歸屬於上市公司股東凈利潤10.31億元，同比增長214.27%。同時，公司房地產業務毛利率27.18%，同比增加4.81個百分點，較2017年末增加2.61個百分點，盈利能力進一步提升。

83%土地位於核心一二線城市

2017年，陽光城提出“三全”投資戰略，即：全地域發展、全方式拿地、全業態發展。從土儲結構來看，陽光城83%的儲備貨值分布於核心一二線城市，同時覆蓋核心區域周邊發展潛力大的三、四線城市，形成大福建、京津冀、長三角、珠三角等發達區域和城市圈的深耕布局，還在西安、成都、武漢、鄭州等中西部二線核心城市實現突破，實現了全國一二三線城市的廣泛覆蓋和平衡布局。

除了住宅，陽光城同樣進入小鎮業務，今年上半年，公司打造的首個教育小鎮——延安教育小鎮落地，產城融合取得實質性進展。延安教育小鎮項目總用地面積約717.58畝，其中住宅、商業用地面積約523.55畝，教育建設用地面積約194.03畝，項目將打造幼兒園、小學、初中、高中（含國際高中）為一體的十年一貫制學校，旨在成為延安教育龍頭。據悉，延安北大培文學校將於2018年9月正式開學。

較好的土地儲備，並未影響陽光城的財務表現。根據中報，公司資產負債率同比減少0.82個百分點，較2017年末增加0.06個百分點，扣除預收賬款的資產負債率同比減少5.91個百分點，較2017年末減少5.73個百分點，凈負債率同比減少50.86個百分點，較2017年末減少19.59個百分點。

數據顯示，繼2017年全年實現經營性現金流回正後，今年上半年，陽光城繼續保持了較好的經營性凈現金流。中報顯示，今年上半年，陽光城的經營性凈現金流為32.76億元。

上半年，公司境內外資本市場融資渠道通暢，通過多元化融資方式，降低融資成本，優化債務結構，實現了高質量的財務表現，在全行業融資成本擡升的大背景下，公司依然嚴控融資成本，本報告期公司平均融資成本為7.49%。。其中，通過融資創新，探索創新融資方式，成功獲批A股上市民企首單長租儲架式REITs。

目前，陽光城預收賬款已達到人民幣602.45億元，較2017年末上升50.05%，高度鎖定公司在未來一段時期內的利潤增長。

下半年將成為投資期

報告期內公司持續對“雙贏”機制進行優化完善，保持其先進性和適用性。截至報告期末，公司“雙贏”機制覆蓋項目數量達到110個，股東年化回報率達到39.8%，大大地激發了員工積極性，進而提升了公司運營效率。

另外，今年7月，陽光城還適時推出2018年股權激勵計劃，本次激勵計劃占公司總股本的8.52%，激勵對象共計442名，除公司董事和高級管理人員以外，覆蓋了大量核心業務骨幹。隨著公司激勵體系不斷完善，為公司持續實現健康成長提供有力支持。

公司表示，下半年將把如下方面作為工作重點：第一、穩健經營，強化現金流管理，努力通過價值創造，多元化融資等手段，增權益、降負債，保證公司生產經營活動流暢、穩健。第二、勇猛精進，狠抓銷售和回款工作，公司將持續提升營銷的核心競爭力，全面實現營銷增速；對於長期庫存產品，會通過促銷和金融等手段，變資產為現金。第三，增加土儲，為規模上臺階做有效補充；第四，強化運營團隊，提升運營的執行能力；第五，積極推進“品質樹標桿”戰略；第六、落實戰略規劃，布局未來三年發展；公司將繼續夯實已有的住宅主業的發展優勢，放眼未來，前瞻性的布局存量運營業務，力求建立標準，樹立品牌，同時聚焦商辦和長租物業領域，以期獲取穩定的利潤來源和業務增長。

中誠信證券評估有限公司認為，在房地產行業政策整體延續分類調控、因城施策的背景下，公司順應市場變化，實行快速周轉的經營戰略，加快去化，當年房地產銷售業績實現較快增長，持續保持了很強的區域市場競爭力，同時當年公司加大項目獲取力度，年末土地儲備資源豐富，且區域布局趨於分散。

責編：王藝