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律師出錯轉按得個桔

1 : GS(14)@2012-01-30 23:32:51

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 104&art_id=16025046
劉小姐 1996年將香港仔兆輝大廈一物業按給滙豐銀行，供款至 2019年，年息 3.6厘，每月供款近一萬元，尚欠銀行 84萬元。有見有銀行低息吸客，她去年 4月 1日與大新簽訂貸款協議轉按單位，貸款額 100萬元，分 15年還款，利息為每年 H+0.7厘，每月供款比以前少四成至約 6,000元。
她從大新提供的律師名單選了周啟邦律師事務所。她表示將文件交予律師樓後，曾有測量師行要求入屋視察，因單位正出租未能安排，最終律師樓指可豁免，至 7月 23日通知她轉契截數日期，惟大新突然指她 60日內仍未提取貸款，中止其轉按申請，「我仔細睇返文件先知有呢條條款，計番原來 6月 1日前要完成轉契，但銀行同律師樓都冇提過這規定」。
大新銀行回覆記者指律師代表業主，不評論律師樓做法是否適當，貸款條件已列明須於 60天內提取貸款。不過周啟邦律師事務所回覆時卻指，該行只代表銀行，未得銀行同意不評論事件，又指轉按只需數週完成，若有延遲必因特殊情況，但未有詳述因由，只表示應由劉小姐回答。

律師有責任提醒業主

劉小姐對律師行的回覆感不滿，認為該行卸責，她表示，最終律師行未有向她收取約 6,000元律師費，而去年 8月各銀行息口抽高，她找不到低息按揭而放棄轉按。
律師梁永鏗表示，律師睇契及向銀行提取按揭金等程序需時約兩個月，有責任提醒按揭期限。「如果因樓契或文件出問題，唔能夠係限期前完成，律師要通知銀行同埋提醒業主再作安排」。由於不知道這個案律師樓與業主的實際及溝通狀況，故難評論律師樓是否有問題。

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2 : 龍生(798)@2012-01-31 20:58:32

明顯係律師樓出問題, 但咁又點? 唔通民事告律師樓咩....

都係自己吞左佢居多.....

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中介游說轉按 顧問費天價

1 : GS(14)@2014-12-08 19:29:05

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141208/news/ec_gha1h.htm


【明報專訊】財務中介公司覷準債務纏身的業主，游說業主加借樓宇按揭，並聲稱「不成功，不收費」、既可減省每月還款、又令業主套現多一筆現金到手。有事主向本報表示，有財務中介公司早前建議他加借按揭至250萬元，以為可以「慳息兼減債」，惟最終得不償失，還要多付一筆高達10萬元顧問費。立法會議員陳家洛批評，顧問費多達10萬元，簡直是天價收費。律師黃國桐則批評，這種蠱惑收費，絕對是牟取暴利。


此外，消費者委員會數據顯示，涉及私人貸款服務的投訴數字及金額，近4年均有上升趨勢(見另稿)。

事主陸先生(化名)購入屯門一個私樓單位，一按二按欠款為207萬元，同時，他背負一筆20萬元信用卡欠款，每月供樓加卡數還款，多達1.6萬元，相對陸氏夫婦月入僅2.5萬元，僅餘9000元應付日常所需。

今年5月中，陸先生收到盛匯國際會計事務所(簡稱盛匯)職員孫小姐的促銷電話，推銷他向其他銀行轉按，以借取250萬元的新按揭，償還原本的一二按和卡數，每月供款既可減少，又毋須再背卡數，更可套取一筆現金，不過盛匯須收取高達10萬元的顧問費(見圖)。

先借錢還二按 扣10萬顧問費

陸先生表示，無論是職員口頭中或盛匯提供的服務合約，均註明「不成功、不收費」，故他認為，必須最終借得250萬新按揭後，才須支付高昂顧問費。誰知新按揭尚未借到手，上述職員便要求陸先生須先借一筆私人貸款，償還二按，方可借得250萬新按揭。結果，陸先生在這職員安排下，借取一筆35萬元、為期一年的私人貸款，年息高達33.6厘。

職員離職 新按無影

陸先生當時以為這筆高息私人貸款，僅是臨時過渡安排，一旦新按揭辦妥，「慳息兼減債」大計便可如願以償。及至5月底，高息貸款批出，盛匯卻即時收取10萬元顧問費，並承諾3個月內可成功轉按。

不過，有關職員孫小姐其後離職，新按揭卻杳無音信。陸先生說，先後20次致電及4次親身到盛匯查詢轉按進度，職員均回覆﹕「仍在跟進中。」陸先生大表不滿﹕「我借錢(那筆高息貸款)去畀錢你，這如何講得通？你們除加重我的負擔，幫過我什麼？」

陸先生遂於9月入稟小額錢債審裁處追討。直至11月底，盛匯代表在法庭上和陸先生達成和解，盛匯只須歸還5萬元給陸先生。本報記者曾先後多次查詢盛匯，高達10萬元的顧問費是如何釐定？但對方均沒有回覆。

另外，陳先生(化名)是另一名同類事件的受害者，他去年7月收到一間財務中介公司的電話推銷個人貸款，希望借20萬元的陳生應允，職員表示若協助他向銀行借錢到手，便須收取5萬元作為顧問費。「簽約時職員口頭話可以問銀行先，睇是否適合，我問是否不借錢，就算『不成功』，職員回答：當然啦。」許理解不借錢便不用繳付顧問費，便簽了約，不久獲覆銀行批核申請，同意借出20萬元，但陳認為不划算便拒絕。不過，其後便收到上述財務中介公司追數，要求支付5萬元顧問費。

陳先生稱﹕「中介公司話銀行同意申請，就算是成功，你是否拿這筆錢都要付顧問費，我覺得很不合理。」其後追數公司致電陳的公司、家人，最終陳生報警，並在議員等人協助下，中介及追數公司才停止向他追數。

明報記者

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2 : GS(14)@2014-12-08 19:30:23

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141208/news/ec_gha2.htm


「不成功不收費」易惹爭拗


2014年12月8日


【明報專訊】坊間標榜「不成功、不收費」的財務中介公司愈來愈普及。不過，消委會近年接獲私人貸款服務的投訴，也按年急升。由2011年62宗大升至今年首10月錄得105宗，涉及金額亦由314萬大增至1315萬。法律界人士稱，「不成功、不收費」說法，容易惹爭拗，而「成功」二字，屢遭中介公司大鑽法律罅，令小市民蒙受巨額損失。


「成功」定義往往利中介

市民不時收到提供借貸服務的單張或電話，記者致電一間中介公司，佯稱手上的物業有一按及二按，想再轉按及套現約60萬元，職員積極向記者推銷，將一按及二按合併轉按去銀行，顧問費收3萬元。記者問什麼情下支付顧問費，職員稱「暫時唔使畀，最後完成晒先」。記者追問是否「不成功、不收費」，職員稱：「基本上一定係，原則上係唔會收住，係銀行批先，到時我會講個息口，但做緊時候取消，會有個費用會收番。」

其實這類財務中介的合約，爭拗點之一在於何謂「成功」。律師黃國桐表示，許多中介公司在合約中，很大程度只保障本身，所謂「成功」借貸，每每不會顧及其他條件，例如「如果你願意借30厘、40厘，銀行必定會批，那麼中介公司就當你成功申請，便收你顧問費，根本係嚴重違反合約精神。」他及立法會議員陳家洛均形容，陸生(化名)最終只借得35萬元私人貸款，年息又高達33.6厘，卻收10萬元服務費，簡直是天價，並不合理，完全是牟取暴利。

消委﹕直接向持牌放債人申請

消委會呼籲市民，應小心衡量透過貸款中介公司取得貸款所涉及的風險及利益，或直接向認可機構或持牌放債人士申請貸款，並且要細心閱讀合約內容及條款。

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3 : GS(14)@2014-12-08 19:30:32

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141208/news/ec_gha3.htm



中介人受商品例規管


2014年12月8日





【明報專訊】財務公司受放債人牌照制度規管，財務中介則毋須領牌，但究竟有沒有法例規管？財經事務及庫務局回覆本報表示，《放債人條例》有規管放債人或其代理，不可向借款人收顧問費；《商品說明條例》亦規管中介人不可作出虛假說明或誤導性遺漏。終審法院非常任法官包致金去年處理一宗涉財務中介案件時，曾語重心長說：「如果法律可盡快及果斷阻止這些無情的剝削(heartless exploitation)發生，類似案件中的弱勢人士會有更大保障。」


財庫局表示，《放債人條例》禁止放債人、其委託人或代理人等，向借款人或擬借款人為其借貸而索取任何報酬，如顧問費或服務費，違者最高可處罰款10萬元及監禁2年。另外中介人的營業行為亦受《商品說明條例》規管，如觸犯虛假商品說明或誤導性遺漏等罪行，最高可處罰款50萬元及監禁5年。

放債串通中介 借行政費收高息

警方向本報提供了近期兩宗涉財務中介的違法案件，均涉及持牌放債人串同中介公司，利用「行政費」收取過高利息，一宗放債人被撤銷續牌申請，中介公司亦被裁定「向擬借款人要求或收受酬金或報酬」罪成立；另一宗放債人被判罰款及監禁。

放債人禁收顧問費

民主黨總幹事林卓廷批評不少財務中介公司，利用事主的無知和疏忽，巧立名目，他呼籲市民應直接向信譽良好的持牌公司貸款，毋須光顧財務中介公司。

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8月轉按貸款大增45%

1 : GS(14)@2016-10-01 12:50:13

【明報專訊】本地樓市熾熱，金管局公布8月份按揭貸款增三成，減息之下，轉按交易貸款增45%，H按使用比例亦創下歷史新高。

8月新申請貸款個案較7月份按月增加29.4%，至13300宗，連續兩個月打破萬宗水平；新批出的按揭貸款額較7月份增加29.5%，至296元億。當中，一手市場交易貸款增加24.4%，至57億元；二手市場交易貸款增加25.4%，至167億港元。其間H按息率下調至H+1.4厘，也導致轉按及加按貸款活動已連升三個月，8月涉及轉按交易所批出的貸款，增加44.9%，至72億港元，創下5年新高。

隨着減息大戰，銀行陸續將H按息口由H+1.6%，下調至現在的H+1.4%。中原報告指出，H按實際息率低至1.64厘，P按實際息率維持2.15厘水平。8月H按計劃使用比例按月再升0.8個百分點至93.4%，創歷史新高，中原預料令九月H按使用率會再下一城，挑戰95%。P按使用比例再跌0.8個百分點至3.0%，為04年有紀錄以來新低。

合約期進一步延長至312月

另外，貸款合約期進一步延長，由7月份的308個月進一步增加至312個月（圖），比上月大增4個月至還款期限為26年，還款期限為一年以來新高。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0492&issue=20161001

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11月轉按金額大升

1 : GS(14)@2016-12-31 10:10:16

【明報專訊】銀行按息戰帶動下，金管局數據顯示，11月份的轉按貸款額創6年半新高，新批按揭貸款當中，H按選用比例升至佔95.1％，再創2004年有紀錄以來最高。

受辣招影響，11月份新申請貸款個案按月減少0.8％至14204宗，但新批出的按揭貸款額增加12.3％至385億港元，當中轉按的貸款額增幅最大，按月增加26％至99.31億元，涉及3227宗。

中原按揭經紀有限公司董事總經理王美鳳認為，11月份1個月期的港元拆息平均是0.37厘，在銀行減按息下，新做H按仍可抵消拆息升幅，所以加快推動按揭用家申請轉按。不過，近日拆息進一步上升，昨日1個月拆息已升至0.74厘，新做H按息已達2.1厘，預料將觸及P按封頂息率2.15厘，導致目前H按與P按水平已幾近一致，轉按優勢已經減少，因此預料轉按貸款量將會回落。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9724&issue=20161231

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5月轉按金額急增36%

1 : GS(14)@2017-07-04 08:03:53

【明報專訊】根據金管局統計數據，5月份轉按金額按月大增36%，中原按揭董事總經理王美鳳認為，香港息率低是轉按金額增加的原因，加按增加亦是因素之一。

中原﹕息低刺激業主轉按

5月份轉按金額為114億元，較4月份的84億元增加35.6%（見圖）。王美鳳指現時按揭息率較低，加上今年2月至3月出現轉按熱潮，數據則反映在5月上，導致5月份轉按金額大增。

王美鳳續指金管局收緊按揭的措施可能使香港短期內的轉按金額和個案減少，但下半年整體的情况則會受到美國加息等因素影響，預計轉按的活躍程度會在下半年下降。現時本港銀行並沒有為加按數據分類匯報，加按的金額計入轉按之中。

6月現樓按揭登記破萬宗

根據中原按揭經紀研究部及土地註冊處最新數據顯示，2017年6月份現樓按揭登記錄10,010登記，較5月份的7986宗增加25.3%，創下近6年新高。王美鳳表示，6月份按揭數字向好，主要原因是今年3月樓市轉旺帶動按揭登記量大增。另外，樓花登記方面，今年上半年錄得4926宗登記，按年增加60.4%；樓花按揭登記597宗，按月大幅增加64%。王美鳳指近月尤其二手樓市交投回軟，預料下半年按揭登記量將有所縮減。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0954&issue=20170704

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銀行推1.6%現金回贈　轉按仍吸引

1 : GS(14)@2017-10-15 15:54:28

【本報訊】H按近年經歷多次減息潮，加上樓市處於高位，吸引不少業主乘機轉按慳息兼趁高位套現。雖然隨着拆息上升，已令現時轉按慳息的吸引力減弱，但由於大部份銀行仍能提供高達1.6%的現金回贈，轉按仍有着數。


新造最低H+1.35厘


目前新造H按最低息率介乎H+1.35厘至H+1.4厘，銀行為爭奪轉按客，若貸款額達300萬元以上，普遍息率可與新造H按看齊，而且現金回贈可達貸款額的1.6%。以借300萬元為例，轉按即時有4.8萬元回贈，而需支付的律師費一般不多於1萬元。慳息方面，由於近日拆息已升至0.6厘，假若目前承造H+1.7厘，其實已轉用2.15厘的封頂息率供款。假若轉按至H+1.35厘，實際息率可慳約0.2厘，以餘下25年供款期計，每月供款減約290元。不過，要留意轉按需待罰息期過後申請，而且金管局指引規定，若現金回贈超過1%，需要將整筆回贈扣除再計算按揭成數。同樣以借300萬元為例，1.6%回贈即有4.8萬元，故樓價要扣除4.8萬元後計算按揭成數，可能會影響供款與收入比率要求。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20171009/20177144

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按揭中介搶客　轉按回贈最高2%

1 : GS(14)@2017-10-29 23:30:40

■有指業主透過科一於花旗香港轉按200萬元，可獲現金回贈2%。資料圖片



【本報訊】市民透過按揭中介申請轉按，除會獲銀行現金回贈貸款額的1.6%外，原來有蚊型中介為求搶客，在收取銀行給予的轉介佣金後，會額外再「回佣」0.4%予客戶，令現金回贈高達2%。以貸款額300萬元、還款期30年計，業主轉按即袋近6萬元，變相免供6個月。不過，金管局重申，相關回贈須在貸款額扣減。市民申請按揭貸款，可透過按揭中介或直接向銀行申請，但後者有機會要付較貴按揭息，而按揭中介則會為業主格價，而且不向客戶收費，所得佣金全數由銀行支付，普遍為貸款額的0.3%至0.45%。近月有蚊型按揭中介為搶生意，將當中的0.1%至0.4%回贈予業主，計及銀行本身提供貸款額1.6%至1.7%的現金回贈，業主最後所得現金回贈變相升至貸款額的1.8%至2%。據本報統計，目前市面至少有3間蚊型按揭中介做到現金回贈1.9%以上，以科一按揭為例，最高有2%總現金回贈，惟沒作公開宣傳。據了解，業主透過科一於花旗香港轉按200萬元，除銀行回贈1.6%外，科一會額外回贈0.4%，即合共2%，客戶即袋4萬元，而按揭息率為H+1.38厘。若貸款額達300萬元，按息可減至H+1.32厘，業主所收現金回贈亦是2%，較直接於銀行申請多收1.2萬元。



金管局：須扣減貸款額


根據現行金管局規定，所有超出按揭貸款額1%的回贈部份，都必須在貸款額中扣減後，才計算按揭成數。不過，有業內人士指，按揭中介回贈通常低調進行，由業主直接落袋，未必跟足規定，故當局近日已再呼籲銀行要將回佣部份在貸款額扣除。科一於其facebook專頁回應指，金管局只是釐清有關灰色地帶，按揭中介可回贈給客戶，但需在貸款額中扣減，公司亦會盡力遵從有關指引。金管局發言人指，若銀行知道按揭中介會將他們提供的服務佣金轉贈予按揭借款人，審慎做法是將轉介佣金視作現金回贈計算。當局會繼續留意市況，如有需要會採取適當的跟進行動。




來源: https://hk.finance.appledaily.co ... e/20171023/20191868

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【知Jargon】「轉按」即係咩？小市民：按揭啲朋友…

1 : GS(14)@2018-01-07 15:39:05

轉按表示業主將樓宇按揭，自一間銀行轉至另一銀行。好端端大費周章搞轉按，當然有著數誘因。第一大誘因，當然是慳息。如果新造按揭息率較低，轉按後每月還款自然慳到一截。第二大原因套現。如物業原先市值500萬元，六成按揭，即貸款額300萬元。供款數年後，欠款當然減少，假設是280萬元。隨著樓價不斷向上，物業市值700萬元，同樣六成按，即貸款額達420萬元，清還舊帳之餘，尚有140萬元作其他用途。另外，現時不少銀行會為轉按客提供現金回贈，變相可額外再減低供款。不過轉按也有其他成本，除律師費外，亦要留意罰息期。現時一般銀行的罰息期為2年，假如業主提早還款，如在罰息期內賣樓或轉按，便需要支付罰息。



來源: https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180106/20266249

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一路一帶：自製轉按奇招玩盡樓市

1 : GS(14)@2018-01-15 03:10:32

香港樓市貴得驚人，發展商開價進取，香港人的購買力亦十分驚人，發展商推出二按，甚至是發展商樓按，「協助」，差少少夠首期，或者根本冇首期的也上車，間接推高樓價，但市民同樣扭轉腦筋，用各種方法上車，最近更有新招，以親屬轉讓單位，抬高樓價，以新按方式自製轉按，以避開發展商二按的高息，避過賣樓還債。目前發展商推出二按時，一般首2至3年有低息優勢，以貼近市價方式批按，但其後卻會以高息趕客，務求買家轉按或爆煲賣樓套現。買家若是高收入人士或有父幹，很快便會在二按低息期完結後成功轉按，但亦有不自量力或計錯數的買家，當然夾硬以二按上會，到踏入高息階段，便會身陷險境。不過最近有經紀向筆者透露，有買家以轉讓單位自製轉按。例如買家A及B兩年前以聯名買入一間價值800萬單位，借足二按，以兩成首期上車，貸款額達640萬，息率約2.2厘，兩年後還款額還有600萬，A及B以賣樓方式，賣給A或是親屬B，成交價1,250萬，以五成首期計，樓按貸款額為625萬，剛好夠交原先的600萬樓按有凸，新造按息為2.15厘左右，空手入白刃，便成功自製轉按，繼續享有低息，打贏發展商的高息二按。由於是親屬轉讓，該625萬首期只是紙上數字，不用真金白銀拿出來，更可順便帶動整個屋苑的成功，推高樓價。當然要出呢招，「新買家」要有能力通過壓力測試，但壞處是，若以1,250萬成交，交稅亦要數十萬元，但總好過入不敷出，賣樓收場。經紀朋友再透露，若要玩盡樓按，可以將單位作股權轉讓，賣一部份股份作成交，假設以200萬元成交，交稅只需100元，但缺點是，會白白失去一個首置名額。斯郎



來源: https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180111/20270698

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上月銀行現樓轉按2167宗 按月升0.8%

1 : GS(14)@2019-05-15 09:01:25

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 5467&issue=20190515
【明報專訊】樓市成交暢旺，按揭及轉按活動頻繁。據中原研究部數據顯示，4月份銀行現樓轉按錄得2167宗登記，按月上升0.8%，數字屬連續8個月以來比一手、二手單位新做按揭為多，其中而滙豐銀行在轉按業務方面以26.1%市佔率，名列第一位。

據數據顯示，4月份私宅轉按登記為2167案，而一手、二手住宅樓按分別錄得276宗及1676宗，為連續8個月高於一手、二手住宅樓按宗數。

連續8個月高於一 二手按揭

中原按揭董事總經理王美鳳指出，銀行積極提供較吸引的轉按優惠，帶動轉按需求平穩增長，並預料短期內轉按登記宗數，可達到逾2,000宗水平。

王續指出，樓市自從今年3月起顯著上調，二手交投轉旺，預料期後數字將反映二手物業按揭登記上升，並超越轉按登記數量。

匯豐 中銀市佔率叮噹馬頭

另外，現樓轉按巿佔率方面，匯豐銀行的佔有率按月上升2.4%，至26.1%繼續位列榜首，而緊隨其後的中銀香港（2388）則按月上升5.9%，至25.1%。兩者差距大幅收窄，僅相差1個百分點。

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