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房地合一稅「財政部版」大致定案，待立法院審核過關，新制最快二○一六年實施。 過去出售房屋，是將房屋、土地分開課稅，房屋課交易所得稅，土地課土地增值稅，兩者均未按照實際交易價格課稅，導致房地產交易所得稅偏低，也是房價飆漲的原因之一。房地合一課稅後，將依照實際買賣價差，課交易所得稅，是房地產稅制的大變革，也是房市的大利空之一。 此版「房地合一稅」，有以下重點：一，實價課稅。即賣屋時，按照買賣價差，課資本利得稅，且採分離、分級課稅，稅率比照個人綜合所得稅（以下簡稱綜所稅）的級距，從五％到四五％。資本利得不會併入個人所得稅中計算，因為併入個人所得稅，會讓所得級距提高，使薪資所得稅率變高。例如，A先生年薪一百萬元，當年賣屋資本利得一百萬元，合併計算，就會讓當年的個人所得稅率跳高一級。 二，一戶自用宅賣出免課所得稅。自用定義，有房屋稅版、奢侈稅版兩種，房屋稅版以三戶為限，即個人、配偶及未成年子女，一家最多可有三戶自用宅；而奢侈稅版是一家只能有一戶自用宅，目前財政部傾向以「房屋稅版」為準。 自用宅的優惠稅率分兩種，一種是指三戶以內、持有超過十年，有優惠稅率，最高可減免八成。例如B先生十年前用一千萬元買一間自住宅，十年後賣掉，獲利一千萬，這一千萬，可以扣掉八成，即八百萬元，另外兩百萬元則按照B先生適用的綜所稅課稅，如一二％，則房地產所得稅要繳二十四萬元。 另外，若個人、配偶、未成年子女一家人僅持有一戶，且持有超過五年，總價三千萬元以下，免課房地產所得稅。這代表全台五年以上、三千萬元以下的自住宅，都是房地合一的豁稅範圍，也是房地合一的贏家。 當前，多屋族急脫手大家都想賣房子，房價就跌 房地合一稅實施在即，房價會怎麼走？淡江大學產經系副教授莊孟翰說：「實施前，會有一波急賣，」因為新制的所得稅，依照實價課稅，課稅基礎變高，比舊制高出不少，但，正式實施後，「就要看地段，地段好的，價格壓不太下來。」他認為。 「房價絕對會跌！」台北商業技術學院會計財稅碩士班教授黃耀輝說，就跟上市公司宣布利空，股價會跌一樣，只要利空「是真的，不是空包彈」，股價就會跌；房市也一樣，只要房地合一稅負擔變重，大家就會想趁早賣房子，大家想賣，房價就會跌。 除了多屋族的賣壓，自住型會出現另一種賣壓。住商不動產企畫室主任徐佳馨說，以名下只有一間三千萬元以上房子的自住者為例，為避免將來出售房屋被課重稅（根據草案，三千萬元以上自住屋無優惠），會透過轉手親屬，墊高成本。例如，某人名下有一間市價三千萬的房子，就會趁還是舊稅制時，以三千五百萬轉賣給小孩，將來新稅制上路，小孩若以四千萬賣掉，須課稅的資本利得，就會從一千萬變成五百萬，少了一半。 房地合一稅上路後，持有五年以上、出售價格三千萬以下的房子，交易獲利免計入所得稅，這對中南部、北部郊區的房子，是一大利多；但，這些房價偏低的房子，原本地點就不太好，雖有免稅加持，房價不易跌，但長期要大漲，也不容易。 但，三千萬元以上的房子，壓力就來了。無論自住或非自住，出售時得依售屋所得繳稅，賺越多、繳越多，最高達四五％。 這波房市跌幅有多大？今年一月到七月全台移轉棟數十九萬多棟，其中三千萬元以上的只占五％，「這是『天龍國條款』，由於三千萬以上的房子占比不是太高，因此，（房價）修正幅度不會太大，」徐佳馨說，「雙北的市中心大約一成，郊區約一成五，」她認為；至於中南部，除了高雄受氣爆影響，其餘中南部都會區，會因總價低、吸引資金轉戰，房價不容易下跌。 至於新、舊制繳稅負擔如何？永慶房屋以帝寶為例，錢太太二○○九年買進一戶一億五千八百萬元，二○一四年以三億三千萬元賣出，資本利得一億七千二百萬元，若以舊制併入個人所得稅申報，扣除土地增值稅、其他交易成本，須繳一千三百五十九萬元所得稅，淨賺一億五千多萬元，是買價的一倍左右。 但新制實施後，就要繳六千 一百九十萬元所得稅，比 舊制暴增三．五五倍（見第六十八頁表），淨賺約一億一千多萬元，比舊制少賺四千多萬元，這就會讓錢太太趕在房地合一稅實施前，把房子處分掉，以免少賺。 在稅負暴增情況下，多屋族更是「剉咧等」。多屋族通常為投資客，以短期買賣獲利為目的，房地合一課稅後，非自用宅實價課稅，讓投資成本激增，他們一定會大量出脫房屋。永慶房屋九月公布的房產民調也發現，五二％民眾看跌今年第四季行情，看跌的民眾中，有八成五認為，短期房價最多會跌一成。 攻防，記住三秘訣若房仲頻來電，表示可再等 「現在是無殼蝸牛買房的好機會！」黃耀輝說。現階段要怎麼買房？「要去看房子，不要不去看！」徐佳馨說，「價格不會敲鑼打鼓說『我要降了』。」 買房有什麼秘訣？以下是專家建議：一、留電話給房仲試水溫。莊孟翰提醒，可以留電話給房仲，把買房條件開出來，如果仲介一直失聯，那表示市場是「賣方市場」，買方可能要提高價格才買得到；如果房仲一直打電話來，那就表示「買方市場」，很多房子等著賣，可以「再等等」。 徐佳馨最近也觀察到，她曾經在其他房仲留資料，要買台北市三房、總價一千五百萬、有電梯的華廈，結果，以前仲介回報的都是公寓，現在已有「電梯」的案子出來，顯然價格有回軟。 二、把握急售房。徐佳馨建議，可先詢問房仲「有無急售的房子？」接著，要看它是位於賣壓輕的精華地段，還是賣壓重的地段，如果是賣壓輕的地段，就應在年底前買下，因為十二月公告現值會調高（隔年適用），賣方的交易成本會增加，會反映在售價上，因此，價格合理的好物件，最佳進場時段是年底前。如果是賣壓重的地段，就不急著年底出手，因為，「還有跌的空間。」她認為。 三、實價登錄價打八五折。徐佳馨建議，先上內政部的實價登錄網站查詢房價，以年初交易筆數較多時的實際成交價，打八五折、九折出價，會較合理。 房地合一稅會如何拍板？立法院是關鍵，是否變成雷聲大、雨點小的「大修版」，修成「妥協版」？立委們擋得了營建財團金主的壓力嗎？選民拭目以待。 【延伸閱讀】房地合一稅驚人，短線賣房課最重——房屋交易所得稅新舊制比較 ■試算前提：1. 對象為買房到賣房在5年以內的短期操作者2. 在舊制情況下，房屋價值與土地價值比為2：8，即房屋僅占總值2成3. 所得稅率按綜所稅級距，年度所得低於200萬，稅率為20%；年度所得高於440萬，稅率為45% ■一般房屋假設：某甲2011年買進一戶1,500萬元房屋，2014年以2,000萬元賣掉，土地增值稅20萬元，其他支出約15萬元 》舊制：（2,000-1,500-20-15）萬×20%（房屋價值）=93萬93萬×20%（所得稅率）=18.6萬元 》新制：2,000-1,500-15＝485萬485萬×45%（所得稅率）-20萬＝198.25萬元 》比較：新制比舊制多9.66倍 ■豪宅假設：某乙2009年買進帝寶一戶1億5,800萬元，2014年賣3億3,000萬元，土地增值稅1,100萬元，其他支出1,000萬元 》舊制：（33,000-15,800-1,100-1,000）萬×20%（房屋價值）=3,020萬3,020萬×45 %（所得稅率）＝1,359萬元 》新制：33,000-15,800-1,000=16,200萬16,200萬×45%（所得稅率）-1,100萬=6,190 萬元 》比較：新制比舊制多3.55倍 資料來源:永慶房屋整理:賴寧寧 | ||||||
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你以為藝人做生意，用知名度打響頭炮，傳媒爭相採訪，最後一定名利雙收？曾做亞視《今日睇真D》主 持的林祖輝，卻說這個身份：「其實仲衰！」前年他和太太、現客串《愛•回家》的姚嘉妮，經營童裝生意，代理Levi's、Air Jordan等運動牌子的童裝衫，於香港商場發售。向美國代理商申請香港代理權，足足花了一年，最後寫了一百份建議書才成功。租鋪呢？兩公婆一同揀鋪，人 家見你是藝人，租金更「大咬」。藝人身份又如何？零售業界面對的「責貨」問題，林祖輝一樣要諗計面對。 上月林祖輝的童裝店Rookie，開賣「潮鞋」Air Jordan 11童裝版，每對售價六百多元，依然吸引大批市民排隊，最早的顧客凌晨二時已經到達。「嗰位係十零歲妹妹仔嚟，見佢排咗咁耐，我都送咗啲小禮物俾佢！」林 祖輝稱早在半年前，已預訂數十雙「潮鞋」：「我哋係向總公司直接拎貨，所以數量比較多，賣行貨又唔使驚係假。好多人買完鞋又會買埋其他衫褲，單日已經做咗 六位數字生意！」在旁人眼中，藝人獲得大品牌青睞，看似是理所當然的事，但林祖輝說完全無着數：「美國嗰邊都唔知我哋係乜誰！」 一百份proposal 在亞視十多年，去過有線電視，半紅不黑，林祖輝於是由幕前走到幕後，曾在無綫藝員科擔任經理，後來有朋友介紹他到北京非凡中國（8032）任職，專責管理 國家運動員的廣告，他即決定離開電視圈：「我好鍾意打籃球，聽到有關國家運動員嘅工作，就好有興趣。」離開香港，一去便兩年，太太姚嘉妮說：「大女成日見 唔到爹哋，有次我哋準備去party，個女知道爹哋又去唔到好唔開心，祖輝自己都喺房偷偷地喊。」老婆三年前有了第二胎，林祖輝為了有更多時間陪家人，決 定回港「搵食」，他說：「返到嚟見老婆買衫俾仔女，款式大多係『公主裝』，原來香港無乜運動牌子童裝。」他在國內工作期間，認識在行內打滾多年的 partner，從他口中知道美國有間專代理運動品牌Converse、Air Jordan及Levi's童裝的公司Haddad，於是冒昧找對方批貨，他寫下一份「滿腹大計」的建議書，怎料被對方認為不切實際，「我見沙田新城市多 小朋友行，就寫到要喺嗰度開過千呎嘅鋪，每年做好多錢生意，美國嗰邊一睇就知唔得。」被打回頭後，他才細心想，「係喎，一年要做三千萬生意先維到本，以一 件衫幾百蚊計梗係無可能！」林祖輝於是熟讀上市公司年報，「睇吓人哋做啲咩研究，原來要知道香港每年出生人口，小學每級有幾多學生，男仔多定女仔多，咩都 有得研究。有資料仲要分析，點樣可以成功吸引小朋友嘅爹哋媽咪來買嘢。」花了一年時間，建議書不斷被彈回頭，前前後後修改近百次，最後才獲得Haddad 垂青。成功拿得代理權，他還主動設計了一對用Levi's布料造的熊仔，出擊打好關係，「美國嗰邊好鍾意，Levi's仲問我哋攞熊仔在當地出 show。」 改款為品牌增值 生意的另一個難題是去貨，美國代理要求林祖輝一年要向他們拿最少數百萬元的貨，而且要半年前預先訂貨，一經落單更不得修改，因此入貨眼光要十分準繩，他唯 有請忙於拍劇的老婆幫手，他說：「平時仔女衫都係佢揀，太太試過揀中一款印花T-shirt，印咗工人褲嘅圖案上去，佢第一眼就話好靚，結果成個系列賣咗 幾百件。」姚嘉妮說：「Levi's、Converse喺美國唔算係貴價牌子，嚟到亞洲會賣貴咗。」為提升「性價比」，她會向該牌子的設計師反映意見， 「同一個花紋，可以要求由印花改成縫製，睇落去會高級少少，諗埋辦法幫牌子『增值』。」不過，香港賣運動品牌，最煩是水貨、假貨一街都係，價錢平款式多。 記者於淘寶發現不少商戶有售NIKE等童裝，價錢與Rookie相若；也有網上商店做代購，對林祖輝的生意造成直接威脅。他亦處於「頭痕」狀態，記者見其 貨倉存貨不少：「我哋一般預賣到八至九成，其餘一至兩成賣唔出嘅話，會在下一個季度之前審視番。如果係大路款同埋齊碼，就繼續用正價賣，其餘嘅七折出 貨。」他指假貨問題，現正尋求法律解決，「試過網上有間直情叫Rookie，有唔少衫外形做到好真，但係質素比較差。有客嚟問我點解啲衫質地咁差，睇番先 知原來買咗假貨，對我哋品牌形象都有影響。」 明星揀鋪無着數 以前做藝人，林祖輝甚少行商場，但為搵鋪，要逐個商場行。他說：「假期前後人流分別、車位多唔多、有無兒童洗手間、food court啲嘢食啱唔啱小朋友，都要睇清楚，真係每間商場企足幾日，數吓每個鐘有幾多架BB車，如果一個鐘有三十架先合乎我哋要求。」最終他揀選了尖沙咀 iSQUARE及MegaBox等非一線商場開鋪。不過他亦曾險當「羊牯」，「曾經同老婆一齊睇鋪，有啲商場見我哋出開鏡，就覺得我哋好有錢，開到個價好 高。」幸好，他有做過功課，知道市價。現時為免麻煩，他找來同事出面代為洽談。過往林祖輝走在前線，都有不少人在背後替他工作，讓他省卻不少麻煩。但現時 他要親自兼「瞓身」工作，即使是遇到投訴，都親自接招，他說：「當聽意見。佢哋投訴得你，表示佢哋對公司仲有要求。有位客人覺得我哋服務唔夠好，我了解過 都覺得有進步空間，最後我就送咗張coupon俾佢下次嚟幫襯。」他說，早已放下身段，他一語中的說：「又唔係咩大明星！」對他來說，經營這盤生意，令他 能夠做回一個稱職的爸爸，與一對仔女相處時間亦增加：「始終打工時間都有限制，而家幾時開工收工，自己都調校到。生意上咗軌道，可以再放多啲時間喺屋企。 其實，同佢哋相處，了解到小朋友有咩諗法，對盤生意都有利o架！」 開業資料（12/13）租金：$250,000 裝修：$500,000代理費及入貨：$900,000雜費：$200,000總投資：$1,850,000MegaBox分店*兩個月按金，一個月上期 營業資料（04/15）營業額：$600,000 租金：$100,000入貨：$200,000人工：$70,000雜費：$30,000盈利：$200,000＃2個全職，2個兼職尖沙咀iSQUARE分店 一點意見 本刊找來前Mirabell國際董事及副總經理吳民傑（Lawrence），對Thomas的生意提出意見：留意入貨準則林祖輝每日都會查看經營數據，如 發現較受歡迎的貨品，就會向代理商補貨，但就嘗試過補回的貨品銷量下降，令他覺得顧客的喜好難以捉摸。 Lawrence：「不要只參考自己店的銷售數據來補貨，要多參考不同童裝品牌的銷情，如一開始較不好賣的貨品到季末銷售可能會提升，到時便會錯失營銷機 會。」建立VIP資料庫林祖輝的店設有顧客VIP服務，購物滿一定消費就有優惠，VIP每年都會自動續期。Lawrence：「只局限於享有折扣優惠並不 夠，現時資訊發達，每位客人都想享有獨特的服務，可建立VIP資料庫，了解每位客人的購物傾向，再以短訊等方式向客人提供感興趣的廣告，鞏固客人對品牌的 忠誠。」 |
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