Hea富生活：買樓要識計呢條數
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GS(14)@2017-10-15 18:21:41話說我第一次買大馬物業，源於2013年的家庭旅行，那次住在一個渡假村，兩人一間獨立小屋內設泳池那種，差不多一千呎，泳池雖小，但對於我們香港人來說，能住進這種「特色戶」的機會實不多，影相打卡是例行公事。不過這渡假村最引起我注意的，不是水清沙幼，而是一個投資計劃。只要你投資30萬馬幣，當時相等於80多萬港元，除可擁有上述的Dream House，還包首兩年7厘回報及每年7日免費享用。我拿着宣傳單張看了又看，心感有趣，因本人是街頭marketing出身，每次睇廣告，主要看它如何捉消費者的心理，結論如下：一、香港人都住小單位去公眾泳池，這類房子一定吸引；二、定價100萬港元有找，還可分期，很多港人都能夠負擔。三、人生路不熟，在外地買房始終有不安感，但如果渡假村代你管理兼兩年回報保證，咁就買得安心又放心喇！但同時作為資深海外投資者，我又注意到另一件事，郊區地價極平，就算加埋建築費和造價不菲的獨立泳池，在發展中國家，發展商最少賺一倍或以上，而且該渡假村已發展到第4區，每區大約50間屋，反映當地正積極引入外資。想當然營運者一定最着數，因他用低價買地，然後用近乎眾籌方式集資起屋，賣一間賺一間，兩年後你間屋租唔出，他照收你管理費。
由投資價值出發
阿婆走得快必定有古怪，最後我當然沒有買這個渡假盤，要買就買吉隆坡核心地段。投資重點不是計別人賺多少，而是該項目有否投資價值，一定要識計這條數。舉個例子，如果你計到當年信和賣藍灣半島時接近損手離場（不計政府後面補貼），就大約估到樓市不景氣將持續5年以上，若然只是大漲小回，沒發展商會蝕賣資產。又例如荃灣三個新盤：海之戀、柏傲灣和全·城匯，一定要三選一的話，我會選全·城匯。全·城匯地皮乃華懋於2012年初以26億投得，每呎樓面地價3,124元，而長實同年以96.3億投得海之戀地皮，每呎樓面地價為4,308元，柏傲灣地皮則由新世界與萬科於2013年以34.3億合力投得，每呎樓面地價高達5,088元，屬區內「地王」。所以全·城匯就算相對低開萬二蚊呎，每呎地價加4,000元建築成本，其實還大有錢賺，反之柏傲灣，雖然位置較佳，但賣兩萬頭一呎，實在又攞得太盡，就算樓市還有上升空間，但買家有20至30%溢價，賺錢難度增加不少。所以我們應該找外地的全·城匯來買，平或低於市價，和較附近樓盤低水，質素是王歐陽則樓加金門建築，贏面就會大。郭釗
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來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20171012/20179994