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有可能永遠地複式增長嗎？麥當勞完結篇(四) 巴黎

http://hk.myblog.yahoo.com/tonylaw-vaueinvesting/article?mid=4744

巴黎：

大量買進平宜地，插個麥記牌，不就是最好的策略嗎？
                                            2009      2008     2007     2006
租金毛收入(外店)              4841    4613      4177     3756
自店                                    2380    2570      2496      2260
扣除物業折舊後總收入    5460    5453      5056      4526
租金回報率                        25%     27%      24%        23%

如果麥記的地產租金回報率有以上的高回報，那麼大量買進平宜地，之後裝修，插個麥記牌，不就是最好的策略嗎？

租金要有漢堡包的經濟活動支持
現實是，麥記的租金限制的難度，較純地產企業可能更大：

                              2009       2008     2007    2006     2005    2004    2003  
地產資產(M)       21531     20256    20984    19438   19573   20703   19924
總漢堡包銷售      72386     70692    63554    57460   53639   50807   45924
比例                       3.36         3.5        3.02       2.96       2.74      2.45      2.3

從這組數字顯示，每一蚊的地產資產，必需要有3倍上下的漢堡包的經濟活動支持。
例如，假如把2009年的地產資產增大2% = $410M，實際上公司便要管理因而上升的漢堡包經濟活動的US$1,336M的控制力 =(21531+410)x3.36 - 72386。

管理層未能達到自定的目標的影響
麥記管理層早定下每年以2%增長店鋪數目的目標，可惜多年來一直落後這目標。

                        2009       2008    2007      2006      2005   2004      2003     2002
目標  (間)    35,466    34,771  34,089   33,421  32765  32,123   31,493  30,876
店鋪數目    32,478    31,697  31,377    31,046  30,766  30,496   30,824   30,876

以 如此大的經濟體的企業，不可能無窮無畫的增長，市場短時間未能接納目標規模，其實也不一定令股票沒有吸引力，正因麥記每年有大量的現金流不需要為發展不到 的規模而保留這些盈餘，大可派回給股東，以上面2009年的21.531Billion的地產資產，就能有25%的現金盈利=6.4Billion入 息。(麥記2009年除稅前盈利為6,487，稅後盈利是4,551，所以這些數字是互相交差証明得到)

麥記是如何處理盈餘？

                         除稅後                       盈餘        回購
                           盈利    -  派息    =    保留       股票
2001                1637         (288)         1349       (1090)
2002                  893         (297)           596        (686)
2003                1471         (504)           967        (438)
2004                2279         (695)          1584        (605)
2005                2602         (842)          1760       (1228) 
2006                3544         (1217)        2327       (3718)
2007                2395         (1766)        629         (3948)
2008                4313         (1823)       2490        (3980)
2009                4551         (2235)       2316        (2854)

可是，上述數字顯示，麥記多年來幾乎把盈利現金回購自已股票，而只派不高比例的股息，為什麼呢？可能是因為既然不能話買物業便買，那麼餘下的現金，就只能坐在那裡。而全數回購股票，是一般小戶說的股價支持行動，屬於好消息，不是嗎？

但我告訴閣下，是No!!

下篇將會是麥記的最後一篇，這篇會說明，為何回購股票不是好現象？為何如果不知股數量的變化，沒有資格玩投資遊戲？又如何判斷企業的財務長的能力？


你是獨立地分析還是鸚鵡學舌？
若你想自已的買賣行動，似一個專業的Professional 投資人，而不是一個傻哈哈，分析時像隻鸚鵡學舌，說些什麼阻力位的投術分析名詞，但又唔知自已講什麼的話，千萬要看！

捽腳捽到住複式

2013-07-04  NM

我是香國成，喺慈雲山開跌打鋪，捽腳捽到買樓住複式。係長實雍澄軒買家，而家係見報率最高、鬧得最大聲嘅雍澄軒「苦主」。以下係我嘅故事： 我八歲由東莞來香港，十五歲時，見有跌打館招請學徒，貪學成後會被稱為「師傅」，夠晒威水，就毅然報名。做呢行，一定不能hea住做，亦不能用死力起勢捽，就係咁，一做四十幾年。起初一個症我收幾十蚊，我捽腳捽到買股票、捽腳捽到買洋樓。八七年，我借足九成、用五十六萬元買咗一間慈雲山地鋪，開自己嘅跌打館，客人都係附近街坊。○○年再用四百萬買入現住嘅牛池灣複式單位。我仲有炒樓炒工廈，最記得炒藍田匯景花園，我同個老友半夜爬入地盤逐層行，睇清楚去到邊層先有海景，高峰時賺過千萬。我認我投資係好狼死，但人得一世，來也空空、去也空空，我想中間精彩啲啫！何況我輸錢一定會還！九七年，金融風暴，賺嘅錢無晒不特止，仲倒蝕兩千萬。我做跌打一個症才一百幾十，好多人叫我破產算數，但我唔肯。做人唔可以無誠信，無咗信用仲邊有人信你呀？我咪咬緊牙關日捽夜捽囉，原本開朝九晚九，嗰時跌打鋪就二十四小時營業，半夜兩三點有人來都做！成個慈雲山啲人，半夜有乜急症都會嚟搵我。 識唔識還債？ 只是，捽極都唔夠還債。最賴貓試過拖銀行幾期唔供，諗住令佢減息。當年層層樓十幾釐息呀，點知銀行話：要拍賣我間跌打館。呢個係我本業，一定唔賣得！為保住間鋪，就算俾銀行罰加息，同賣走晒啲優質單位還債，我都照頂，誓不破產！就係咁，捱過晒啲低潮，近年物業價格回升我先翻身。今年二月，見雍澄軒有投資價值，遂以三百萬入貨。為完成交易，我搵兩層樓嚟加按，準備好晒啲錢來full pay。我投資鋪鋪膽搏膽，點知五月長實一句話「唔玩落去」，就取消晒啲交易？邊有人買賣物業咁賴貓！我唔玩你就殺訂，你唔玩就向我退番一萬幾千？有人話我咁有錢，唔係「苦主」；我唔苦，但唔代表我唔可以攞番公道！我哋已準備好文件，搵何俊仁幫手打官司，要長實賠雙倍訂。我小市民一個，輸咗都識還債，李嘉誠，你又識唔識？

靚盤巡禮：天水圍嘉湖山莊呎價八千　住頂層複式

1 : GS(14)@2015-04-09 00:31:48

■下層客飯廳佔去最大部份空間。








位處新界西北區的天水圍嘉湖山莊，樓價向來低水，即使早前部份單位樓價升穿九七時高位，但相比其他地區仍是平，被視為熱門上車樂園，縱然最矜貴的頂層複式大戶，放盤實用呎價僅七、八千元。記者：溫潤潔攝影：何家達模特兒：Yan（ZModel）


嘉湖山莊分七期發展，除第四期為置富銀座及嘉湖海逸酒店外，其他六期為住宅，按期數次序冠以「樂、賞、翠、麗、美、景」為名，再加「湖居」之稱。當中僅限於景湖居及麗湖居頂層提供複式，數量一百九十二個，實用面積九百八十六至一千四百六十二方呎，全部間隔四房，並內置樓梯直達私家天台。中原羅文幫表示，以往複式放盤少於三個，近期個別業主欲趁勢獲利，放盤增至六個，實用面積均逾一千二百方呎，入場費九百五十萬元，呎價七千餘元。



全屋徹底翻新

介紹景湖居複式單位，實用面積一千二百八十一方呎，叫價一千零三十萬元，呎價八千零四十一元，雖非最便宜，但全屋徹底翻新，為同類放盤中裝修最好，賣相出眾。兩層鋪砌纖維木地板，牆身髹油漆，附設燈飾及窗簾，廚房新造白色廚櫃，工作枱面鋪白色實心材料，牆身鋪不銹鋼，具時尚感。客廁及浴室更換所有牆磚及潔具，亮麗新淨。兩層分區清晰，下層客飯廳佔去大部份空間，客廳側旁有一間細房，可作書房或客房，飯廳靠邊是廚房，內接工人房，樓梯旁有客廁。上層屬寢區，套房改動入口位置，並將客廁間隔牆改斜，擴闊套廁外通道。兩間細房維持原間隔，地方闊落，輕鬆放雙人床。全屋多窗光猛，上層梯間設天窗從天台引光入室，倍覺精神。景觀開揚，前方為住客會所及休憩公園，隔開樓群，享遠景。景湖居設邨巴穿梭置富銀座商場、樂湖居及港鐵天水圍站，方便居民購物、飲食及搭車，附近亦有巴士往返九龍及港島。成交方面，最新二月錄得景湖居三座頂層複式，實用一千二百八十一方呎，以九百五十萬元易手，實用呎價七千四百一十六元。



■套房呈不規則形，擺位要花心思。

■上層睡房可放雙人床，見使好用。

■廚房設備全新，光鮮潔淨。



■上層兩間浴室都改用企缸，保留空間感。

■天台有充足地方，可佈置成空中花園。

■數分鐘步程抵置富銀座商場，店舖包括銀行、食肆及投注站等。



相連戶838萬入場

【門檻較低】嘉湖山莊除原裝頂層複式單位外，另一類特色戶為自製相連，分佈各期內，入場門檻較低，現時銀碼最平為美湖居八座高層，實用面積一千零八十四方呎，享米埔景，開價八百三十八萬元，呎價七千七百三十一元。呎價最平則是另一套樂湖居高層放盤，實用一千二百六十九方呎，叫價八百五十萬元，呎價六千六百九十八元。翠湖居四座低層自製相連，實用一千一百方呎，一月以八百四十萬元易手，呎價七千六百三十六元。


■平面圖

景湖居頂層複式叫價：1,030萬元

建築面積：1,530方呎實用面積：1,281方呎實用率：84%間隔：4房（1套）2廳；另工人房及天台落成：1994年建築面積呎價：6,732元實用面積呎價：8,041元備註：連家具租值：2.8萬元回報率：3.3厘資料來源：中原銀座2期分行電郵：mailto:[email protected]



嘉湖山莊Kingswood Villas【屋苑資料】

地址：天水圍天湖路、天瑞路、天葵路及天龍路落成：1991至1997年發展商：長實



■嘉湖山莊只於景湖居及美湖居頂層設複式單位。

■天水圍嘉湖山莊地圖

■單位優點與缺點



來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20150307/19066139

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太古城複式樓王「估凸」價15％

1 : GS(14)@2015-06-15 15:35:15

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150615/news/eb_eba1.htm

【明報專訊】2015年已過近一半，全港細價樓爆升之餘，銀行對大單位估價亦非常進取。本報追蹤主要銀行對十大指標屋苑的單位估值，發現整體估價大致隨市向上，加上近月豪宅及大型單位轉旺，部分銀碼大的特色戶更「估凸」價。以太古城春櫻閣一個實用1277方呎頂層複式戶為例，匯豐最新估值達3330萬元，呎價2.6萬元，除較半年前估值3036萬元升9.7%外，若與屋苑近月創成交紀錄的樓王、即碧藤閣頂層複式戶的成交價2680萬元及實呎2.27萬元相比，春櫻閣同類單位呎價估值更高15％。

全港樓市熱烘烘，二手屋苑估值隨大市升。本報抽取十大屋苑共60伙估價個案中，不論是市區和新界、以至大、中、小型單位，半年間估值幾乎一致向上，升幅由2.3%至12.6%，不過大單位估值明顯較為突出。除太古城複式樓王外，沙田第一城特色戶亦見「估凸」價。

第一城連天台戶估值破千萬

沙田第一城一個實用853方呎連天台特色戶今年初首見「九球」，令市場嘩然，惟銀行對同類單位估值更進取。本報抽取屋苑6座頂層連天台單位進行估價，上址實用819方呎(建築980方呎)，半年前中銀香港估值為938萬元，當時已略高於同類單位實際成交價，近期該單位估值已升至1007萬元，實呎估值1.23萬元，期內升幅約7.4%，較同類戶型實際做價高11.9%。

半年十大屋苑估價最高升逾一成

另天水圍嘉湖山莊美湖居，一個實用629方呎三房戶以同類新高價沽出，作價僅500萬元，但近期同類單位的估價，已較屋苑同類最高成交價更高；以景湖居11座高層A室為例，實用635方呎(建築820方呎)，匯豐最新估值升穿「五球」，達到505萬元，實呎估值7953元，而中銀香港、恒生對上址估價分別為508萬元及513萬元，三家銀行估價半年間升值8.5%至11%，估值均高於同類戶型實際做價。

業界﹕大單位估價追落後

中原按揭經紀董事總經理王美鳳指，近期個別大型屋苑的優質樓王以新高價易手，帶動銀行對同類單位估價上揚。但她提醒，現時部分交投稀疏的屋苑，仍出現估價不足情，可見銀行估價態度並非一面倒傾向進取。她續指，金管局樓按辣招已漸被市場消化，加上早前細單位做價飛升，相信中、大型單位將追落後，料此類型單位樓價會平穩上升。

明報記者 李宛婷

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嘉湖複式一個月跌價15%760萬沽出　兩年新低

1 : GS(14)@2016-03-01 18:50:49

■嘉湖山莊複式樓王以760萬元易手，為2014年來複式新低價。　資料圖片



【本報訊】樓價急跌，新界成重災區，呎價跌穿1萬元的屋苑數目狂升逾七成。其中，天水圍嘉湖山莊複式樓王跌穿「八球」，麗湖居頂層連天台複式戶，近日突急劈240萬元至760萬元易手，呎價僅6,114元，一個月冧價15%，為嘉湖山莊2014年來複式新低價。記者：朱連峰


麗湖居4座頂層連天台「中型」複式戶，實用1,243方呎，2012年7月已放盤，叫價達1,000萬元，業主態度一直強硬，不到價不賣，直至近日易手前叫價仍是1,000萬元。代理表示，單位剛勁減240萬元至760萬元易手，呎價6,114元，較今年1月同類複式戶賣平15%。麗湖居3座頂層連天台複式G室，同樣面積，1月中以890萬元售出，呎價7,160元。




美景花園316萬易手

嘉湖山莊對上一宗複式成交造價低於800萬元，要追溯至2014年5月。麗湖居1座頂層連天台複式C室，實用1,244方呎，當時以743萬元售出，呎價5,973元。原業主於1996年以388萬元買入該複式戶，賬面仍賺372萬元。二手連環劈價。青衣美景花園7座20樓以上高層C室，實用329方呎，僅售316萬元，呎價9,605元。同座10樓以下低層D室，面積及座向一樣，去年7月癲賣372萬元，呎價11,307元，今日高層比低層平15%。利嘉閣劉浩勤稱，將軍澳維景灣畔9座高層C室兩房戶，實用498方呎，去年12月放盤叫價680萬元，勁減147萬元至533萬元連租約易手，呎價10,703元，較去年高位冧價18%。美聯梁仲維稱，荃灣中心5座中層C室售332萬元，呎價8,737元，冧價15%。



比華利山別墅蝕428萬

大埔比華利山別墅再錄蝕讓。湖景道雙號屋售1,900萬元售出，實用約1,902方呎，呎價9,989元。原業主於2007年11月向恒地（012）以2,226萬元購入，持貨九年沽貨，連使費慘蝕約428萬元。樓市轉差，呎價跌穿1萬元的屋苑急增。中原研究部高級聯席董事黃良昇表示，中原城市領先指數118個成份屋苑，去年10月樓價最高位計，呎價「穿萬」屋苑，當時只有18個，佔整體15%，上月急增近八成至32個。新界區亦由去年樓市高位僅18個，上月急升72%至31個。新界東最慘情，由3個變11個，勁升兩倍多。市區亦首現「穿萬」屋苑，為觀塘麗港城，平均呎價跌至9,877元。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160301/19511118

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名城複式首現銀主盤劈價兩成拍賣　內地客恐蝕600萬

1 : GS(14)@2016-03-18 23:44:39

【本報訊】貴價樓爆斷供潮。本報統計全港逾60伙銀主盤中，樓價逾千萬的銀主盤佔最少29伙，比例近一半。市場昨單日又增最少3伙銀主盤，其中大圍名城複式樓王首現銀主貨，劈價兩成拍賣，呎價僅1.1萬元，內地客隨時蝕逾600萬元。記者：朱連峰



於2010年底政府推出SSD後開售、被長實（1113）形容位置媲美北京天安門的名城2期盛薈，複式樓王首現銀主盤。盛薈1座頂層複式SB室，面積1,776方呎，2012年8月由齊姓女內地客以2,502萬元向長實一手購入，呎價14,088元。此名城樓王亦淪為該內地客「提款機」，先後七度將樓王向私人財務機構加按，包括2014年6月向一間財仔借貸800萬元，最終按爆煲淪為銀主盤，本月30日由環亞拍賣行劈價兩成拍賣，底價僅2,000萬元，比內地客買入價平502萬元。樓王呎價僅1.1萬元，貼近金獅花園。



浪澄灣四年蝕百萬

一旦以底價賣出，內地客連使費料蝕逾600萬元，有機會打破外號「東涌富婆」的唐姓投資者在名城所保持的蝕讓最高逾400萬元紀錄。名城過去不乏蝕讓，最經典是「東涌富婆」沽出名城5伙，全軍覆沒，慘蝕逾千萬元。半新樓爆蝕讓潮。大角嘴浪澄灣慘近百萬元。消息指8座高層A室，562方呎，以830萬元售出。原業主2012年5月透過公司名義以885.9萬元買入，連同釐印費及佣金等使費，慘輸97.4萬元。美聯黃麗貞表示，將軍澳天晉「辣招貨」見血，1期1座低層D室，533方呎，剛售653萬元。原業主2014年7月以625萬元接貨，持貨不夠三年，須付一成SSD，連同釐印費及佣金等開支，料實蝕約70萬元。元朗尚悅5座中層E室售360萬元，原業主2013年以344萬元購入，近乎平手。



淘大花園僅售320萬

尖沙嘴名鑄高層G室售2,650萬元，原業主2009年以2,680萬元買入，慘蝕157萬元。西環翰林軒2座高層F室以585萬元沽出，原業主2013年以593萬元，賬面蝕8萬元。中原陳鳳霞表示，九龍灣淘大花園O座中層8室，面積285方呎，僅售320萬元，呎價11,228元。同面積同座低層8室，去年6月404萬元售出，呎價14,175元。即上年高位入市即輸樓價兩成，損失84萬元。另同區德福花園E座低層14室售460萬元，呎價8,534元，創2014年底以來新低。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160318/19534407

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靚盤巡禮：馬鞍山翠擁華庭　複式連平台　廳房賞山景

1 : GS(14)@2016-04-23 18:34:42

■全屋更換特厚玻璃窗，外望翠綠山景。








馬鞍山翠擁華庭樓齡約16年，為港鐵烏溪沙站附近最早落成私人屋苑，隨着市場注意力轉移往近年入伙的銀湖．天峰及迎海，翠擁華庭成為該處最實惠上車或換樓屋苑，若鍾情特色戶，屋苑所提供的複式單位，樓價亦是區內相宜之選。記者：伍志輝攝影：張志華模特兒：Kimmy（Mouton）


翠擁華庭戶型多元化，特色單位亦有多種類型，最大碼是各座均有供應的複式戶，合共有20個，建築面積1,320至1,662方呎、實用面積1,037至1,294，一律連平台，面積由163至217方呎，當中7至9座合共四個複式，額外附連面積135至290方呎的天台，但需經公家樓梯上落。



豪花200萬翻新

介紹的是3座複式，大廳外連面積約175方呎平台，向東南外望青翠山景，天清氣朗日子裏可以側望少海景，自然氣息濃厚。單位近年經過徹底翻新，花費200萬元，工程歷時九個月，全屋上下一律換新，廚廁用料特別講究，連窗戶亦改用特厚玻璃。間隔亦順道作出更改，上層原則三房一套改為三房雙套，主人套房內附衣帽間，套房浴室改以玻璃間隔，巨窗外望全山景，不用擔心私隱問題。美聯物業李淑玲表示，屋苑現時有四個複式放盤，裝修以是次介紹單位最新最豪，叫價1,488萬元屬屋苑同類單位中價之選，目前最平為一個5座複式，建築面積約1,420方呎、實用面積1,118方呎，開價1,250萬元。複式成交要追溯至兩年前，6座複式，建築面積1,424方呎、實用面積1,118方呎，成交價1,026.8萬元。



■大廳間隔寬廣，簇新裝潢下更顯空間氣派。

■主人套房連同浴室均採用巨型觀景窗設計，氣氛悠閒。





■套房有足夠地方容納大量家具，稍嫌窗戶略小。

■平台面積約175方呎，可以隨時與自然山景全接觸。





■主人套房浴室選用歐洲品牌潔具，款式時尚。

■廚房佔地廣，工作通道寬闊。



低層平台戶叫700萬

翠擁華庭特色戶除複式外，尚有三種類型，包括除8座外，頂樓對落一層部份單位連平台，合共22個，建築面積590至1258方呎、實用面積460至982方呎，平台面積由173至360方呎。另外，1、7、8、9及15座部份頂層單位連天台，合共15個，建築面積684至1258方呎、實用面積521至981方呎，天台面積81至300方呎，需要經公家樓梯上落天台。最後是除2及8座外，最低層部份單位連平台，總數16個，建築面積641至905方呎、實用面積499至702方呎，平台面積66至491方呎。美聯物業李淑玲指出，這三類特色戶放盤合共不足10個，高層之選最低消費為7座極高層連平台單位，建築面積1,258方呎、實用面積982方呎，平台約353方呎，叫價1,150萬元，低層之選最平是1座最低層連平台單位，建築面積875方呎、實用面積681方呎，平台約66方呎，開價700萬元。



銀湖複式3,500萬入場

烏溪沙站旁樓齡較新屋苑複式入場費遠高於翠擁華庭，銀湖．天峰複式入場費3,500萬元，建築面積2,097方呎、實用面積1,564方呎。迎海複式以一手成交為主，3期迎海．星灣御17座複式A室，實用面積2,742方呎，平台814方呎，四套房間隔連雙車位認購權以5,100萬元售出。2期迎海．星灣18座地下複式B室，實用2,633方呎，四套房間隔連雙車位，去年4月以4,260萬元售出。


■平面圖

馬鞍山翠擁華庭3座複式叫價1,488萬元

建築面積：1,424方呎；另平台175方呎實用面積：1,118方呎實用率：79%間隔：3房（雙套）2廳；另衣帽間及雙貯物房建築面積呎價：10,449元實用面積呎價：13,309元租值：3.8萬元回報率：3.1厘資料來源：美聯物業馬鞍山廣場分行電郵：mailto:[email protected]



翠擁華庭 Monte Vista【屋苑資料】

地址：馬鞍山沙安街9號落成：2000年發展商：長實及和黃



■翠擁華庭是港鐵烏溪沙站旁樓價最相宜的私人屋苑。

■翠擁華庭地圖

■單位優點與缺點



來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160423/19582128

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維港峰複式1.55億沽 西環一手新高

1 : GS(14)@2016-05-07 23:27:46

http://property.mpfinance.com/cf ... 0505/paa01/lab1.txt


【明報專訊】港島西區新盤殷然、瑧璈相繼錄得理想銷情，英皇（0163）已屆現樓的西環單幢項目維港峰，昨日亦透過招標形式，獲一組買家斥逾1.9億元連掃兩伙極高層單位；其中實用面積3443方呎、位於42、43樓B室複式大戶，連雙車位成交價達1.55億元，實呎4.5萬元，無論呎價、成交價均創項目新高，成交價相信更屬西環新盤新高紀錄；上述單位坐擁維港景，設五間睡房、其中三間屬套房。

5房3套間隔 實呎4.5萬

維港峰另一以3994.48萬元售出的，為42樓實用面積1052方呎C室、實呎3.79萬元；維港峰2014年底推售至今，累沽117伙套現逾37億元，現僅餘8伙。至於西環新盤最高實呎紀錄，為英皇同系維壹一伙實用2600方呎複式戶，作價1.35億元、實呎達5.19萬元。

瑧璈累售117伙 最高呎價2.22萬

新世界（0017）西營盤瑧璈繼上周首輪90伙清袋後，昨次輪銷售推出30伙、全日沽27伙，使項目累售增至117伙，佔項目單位總數191伙逾六成，套現逾9億元，平均實呎1.95萬元，其中25樓實用面積342方呎C室作價759.8萬元，呎價2.22萬元為項目新高。

新世界乘勢加推35伙，據價單顯示，今批單位定價631萬至1773萬元，實呎2.19萬元至2.62萬元，加價約2%至4%，已安排周日發售。

周日發售35伙 加價最多4％

南豐東涌昇薈4伙複式大戶上周減價5%後，昨錄得該類複式戶首宗成交，為實用面積1992方呎2B號單位（連1705方呎花園），折實價2495萬元、實呎逾1.25萬元。

另外，恒地（0012）銷售的深水埗海柏匯，加推22伙實用面積206方呎開放式戶，並新增九成按揭付款辦法，首3年利率為P減2%，之後兩年P減0.5%；期後全期為P加1%（P為5厘）。

SAVANNAH提供一按吸客

最快今日開價的會德豐（0020）將軍澳南SAVANNAH，料首批不少於160伙；會德豐地產常務董事黃光耀表示，首推單位將主打1房至3房，至於特色戶、洋房則擬招標發售，項目亦將提供一、二按付款辦法，其中一按屬會德豐首次為旗下將軍澳新盤提供。

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蕭定一購殷然複式 擲1.5億創項目新高

1 : GS(14)@2016-07-06 07:25:35

【明報專訊】豪宅交投轉活，再有名人入市買樓。蕭若元兒子蕭定一最新購入西半山殷然一複式戶，成交價1.506億元，實呎5.85萬元。土地註冊處顯示，太古地產（1972）西半山殷然52至53樓複式A室，實用面積2575方呎，另設有1196方呎天台，並設私人泳池，登記買家正是蕭若元子蕭定一（SHIU STEPHEN JUNIOR），成交價1.506億元，實用呎價5.85萬元，無論成交價及呎價均為項目新高。

不過，近年蕭定一父親蕭若元睇淡香港樓市，早前更指若香港經濟衰退，樓價可能再跌多一成至一成半，即隨時可跌足三成多至四成，似乎蕭定一對香港樓市睇法與父南轅北轍。

另市場消息指，薄扶林貝沙灣錄得本月首宗成交，位於6期5座高層A室連車位，實用1086方呎（建築1560方呎），最新以約2428萬元成交，實呎22,357元（建呎15,564元），原業主2007年4月1716萬元購入，帳面獲利712萬元或41%。

恒地4.7億統一西洋菜北舊樓業權

恒地（0012）西洋菜北街464至466號及黃竹街50至56號舊樓透過強制拍賣，以4.73億元統一業權。

恒地執行董事黃浩明表示，是次拍賣地盤將連毗鄰地盤合併發展，地盤總面積約2.3萬方呎，料可提供585個小型單位，平均實用面積約300方呎，總樓面涉20.67萬方呎，最快2018年以樓花形式發售。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6628&issue=20160706

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康怡複式1225萬 實呎1.6萬今年新高

1 : GS(14)@2016-08-31 08:08:30

【明報專訊】繼港島龍頭屋苑太古城早前錄得今年新高樓價後，同區康怡花園一伙頂層複式戶以1225萬元成交、實呎直逼1.6萬元，樓價及呎價雙雙創屋苑今年新高紀錄。該單位位於C座頂層一伙複式單位，實用766方呎，以1225萬元成交、實呎15,992元；單位下層屬2房間隔、上層設1間套房，望山景為主；據悉，原業主2007年以528萬元購入物業，帳面獲利697萬元或1.3倍。區內代理表示，屋苑目前約有7間複式放盤，入場由1130萬元起。

烹屍案凶宅同層575萬沽

此外，康怡花園曾發生烹屍案的凶宅同層單位亦獲承接。市場消息稱，康怡花園D座低層6室，實用509方呎，以575萬元成交，實呎11297元。原業主於2010年以316.8萬元購入，帳面獲利258.2萬元或82%。據悉，同層另一單位曾於1988年，女戶主發現丈夫有外遇，將其肢解並烹熟，再分批棄置。上述成交單位大廳窗口向東，望凶宅睡房。事實上，恒生網上估價顯示，D座該層有一半單位均沒有估值；上址成交價亦與估價576萬元相近。

愉城2房創同類今年新高

另荃灣愉景新城有2房以570萬元易手，樓價創屋苑今年同類新高。美聯聯席區域經理梁仲維表示，愉景新城2座高層C室，實用495方呎，以570萬元成交，實呎11,515元。原業主1998年270萬元購入，帳面獲利300萬元或逾1倍。

皇府山實呎1.1萬 同類一年新高

上水皇府山有3房實呎逾1.1萬元，創同類呎價約1年新高。美聯營業經理楊浩鴻表示，上水皇府山7座高層B室，實用616方呎，以680萬元成交，實呎11,039元。原業主2005年初427.7萬元購入，帳面獲利逾252萬元或近六成。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4915&issue=20160831

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