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上有蘇杭 下有印塘 朱泙漫屠龍記

難得這幾天天清氣朗，筆者早數天決定遠足拍照。其中曾由烏蛟騰出發，經紅石門折入三椏村。但見印洲塘風景秀麗，難怪當年事頭婆訪港，指定要到印洲塘溜漣以避世。

2013年2月21日筆者拙文《惠陽小桂漁排嘗海鮮記》中，曾指出「⋯根據中國汽車工業協會統計數據，⋯筆者估計2012年中國私人和民用汽車保有量分別大約是94.22百萬部(升幅約19.68%)和125.09百萬部(升幅約18.25%)⋯。」無獨有偶，根據根據中國保險監督管理委員會公告2013年1月保險業經營情況，財產險原保費收入為人民幣61,150.68百萬元，同比増加23.62%。其中人保股份(即人保集團(01339：HK)和中國財險(02328：HK))財產險原保費收入為人民幣21,724.71百萬元，同比増加19.08%；平安保險(02318：HK)持有的平安財收入為人民幣11,534.86百萬元，同比増加19.02%；太平洋保險(02601：HK)持有的太保財收入為人民幣8,469.87百萬元，同比増加23.52%。財產險原保費收入與汽車保有量升幅吻合。

根據根據中國保險監督管理委員會公告全中國人身險原保費收入情況，中國人壽(02628：HK)表現持續疲弱。保費收入為人民幣140,035.91百萬元，同比増加僅0.23%。其中中國人壽(02628：HK)人身險原保費收入為人民幣46,777.42百萬元，同比減少4.68%；平安保險(02318：HK)收入為人民幣25,720.57百萬元，同比増加21.78%；太平洋保險(02601：HK)收入為人民幣11,130.24百萬元，同比減少8.61%。平安保險(02318：HK)持續蠶食中國人壽(02628：HK)市佔率。

惠陽小桂漁排雖美，但其實新界東北客家菜亦即是香港僅存有地道農家風味的美味。今次遊覽路經三椏村，曾品嚐即撈即蒸的印洲塘野蠔，價廉而其鮮無比。其實印洲塘海岸公園定期有漁農自然護理署監測水質，深圳以東亦絕少工業，印洲塘野蠔可要比築地魚生還要安全。單是由八十歳客家嫲嫲親自開蠔，已經值回票價矣！

京滬蘇杭兩天出現四「地王」

綜合《南方日報》和《經濟參考報》報導， 過去兩天，用「地王井噴」來形容，毫不誇張。

9月4日，北京融創集團以21億元的價格拿下北京農展館北路8號地塊，由於該項目需要配建27.8萬平方米的醫院（約合22.24億元），融創實際成交總價為43.24億元，使得該地塊樓麵價約為7.31萬元/平方米，成為北京新的單價地王。

就在第二天，9月5日，上海徐家匯中心項目地塊被新鴻基旗下公司以217.7億元總價競得。該地塊出讓面積為99188.80平方米，建築面積為58.42萬平方米，折合樓麵價約為3.73元/平方米，這是上海歷史上的最高總價，僅次於此前廣州拍出的亞運城地塊。

此外，杭州華家池「最後一塊黃金地塊」被綠地、世茂、濱江三家房企以136.73億元的總價成功競拍，這也是杭州歷史上的總地價王。蘇州金雞湖地塊則被世茂以約45億元的價格拿下，樓麵價約為1.5萬元/平方米，成功拿下當地樓面單價地王稱號。

7城市因房價上漲過快被住建部約談

有人稱地王頻頻是房價上漲的信號，但也有人認為這是房地產泡沫破滅的預警。

研究報告顯示，在過去的幾個月各地房價上漲趨勢極為明顯。據上述《南方日報》報導，9月4日，中國指數研究院發佈全國百城房價指數報告，數據顯示，8月份100個城市新建住宅均價為10442元/平米，環比上漲0.92%，已是自2012年6月以來連續第15個月環比上漲。其中，北京、上海等一線城市成交量和房價漲幅明顯。

據《經濟參考報》報導，由於房價漲度過快，8月下旬，住建部召集包括南京、鄭州在內的7個二線城市進行座談，以瞭解當前房地產市場狀況、前期調控政策的執行情況及下一步調控政策，並指出，各地應採取措施保證年度房價控制目標的實現。

住建部政策研究中心綜合處處長趙路興表示，一方面，購房者觀望情緒進一步緩解。另一方面，頻繁出現的「地王」與「日光盤」，也使購房者擔心後市房價反彈而繼續恐慌入市，導致局部市場出現買漲不買跌行情。據不完全統計，從7月下旬至今，僅北京地區日光盤就已經超過了10 個。

對此，趙路興指出，供應減少，成交金額卻在增加，進一步說明房價、地價虛高。他認為，增加普通商品房及用地供給才是解決房價高企的根本手段。「行政調控手段只能解地方一時之難，長期來看並不會有多大抑制作用。」

據《南方都市報》此前報導，在今年8月中旬舉辦的2013博鰲房地產論壇上，中國房地產業協會副會長朱中一首度證實「房地產調控長效機制已形成草案」的消息，同時他也介紹，「房地產長效機制應包括，抓緊完善房地產市場調控政策，今後更多地採用稅收、信貸等經濟的和法律的手段來進行調控，又要在完善住房和住房用地供應體系、房地產稅收制度、金融制度和推進住宅產業化等方面健全長效機制。」

前不久，李嘉誠逐步拋售香港和內地房地產引起業界關注。據《第一財經日報》消息，李嘉誠旗下「長和系」近期僅轉手百佳超市、上海陸家嘴東方匯經中心和廣州西城都薈廣場這三大業務，粗略估算下，套取現金就可超300億元人民幣。對此，萬科老總王石發微博提醒同行：「精明的李嘉誠先生在賣北京、上海的物業，這是一個信號，小心了！」

據《21世紀經濟報導》，某大型開發商人士表示，目前高價拿地的房企，其判斷依據是在樓市短期行政化調控弱化、長效機制尚未建立的空檔期，住宅價格會平穩上漲，但這個空檔期有多長，誰也不知道。

蘇杭等熱點地區二線樓市降溫

6月13日，國家統計局發布的2016年1~5月份全國房地產開發投資和銷售情況顯示，全國的房地產開發投資繼續增長，住宅投資占據了近七成；另一方面，繼北上深等一線城市樓市交易降溫後，蘇州、南京、杭州等熱點二線城市的樓市交易大幅降溫，但成都等非熱點二線城市的樓市卻繼續走高，因此庫存待售面積也進一步減少。

房地產開發投資繼續增長，住宅投資占了七成

國家統計局數據顯示，2016年1~5月份，全國房地產開發投資34564億元，同比名義增長7.0%，增速比1~4月份回落0.2個百分點。其中，住宅投資23118億元，增長6.8%，增速提高0.4個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為66.9%。

從地區來看，1~5月份，東部地區房地產開發投資20118億元，同比增長6.0%，增速比1~4月份提高0.2個百分點;中部地區投資7044億元，增長11.6%，增速回落0.7個百分點;西部地區投資7402億元，增長5.8%，增速回落0.8個百分點。

對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，從房地產開發投資增速數據來看，1~5月份增幅略有收窄，很重要原因是此前1~4月份房企拿地相對積極，各類投資需求在快速釋放，投資數據已經在一個高位，所以5月份以來也不可能無限制地繼續攀升。但從此類投資數據的增幅來看，大體上介於5%~10%的區間，應該認為在供給側改革思路下房企投資意願依然是比較強的。當然從一個阻力來看，包括公司債在內的直接融資成本或有上升趨勢，這會使得部分企業在投資策略的制定上不會如此前3、4月份那麽高調。

數據顯示，1~5月份，房地產開發企業房屋施工面積651338萬平方米，同比增長5.6%，增速比1~4月份回落0.2個百分點。其中，住宅施工面積446436萬平方米，增長3.7%。房屋新開工面積59522萬平方米，增長18.3%，增速回落3.1個百分點。住宅新開工面積40767萬平方米，增長16.2%。房屋竣工面積32028萬平方米，增長20.4%，增速提高0.3個百分點。其中，住宅竣工面積23438萬平方米，增長19.6%。

1~5月份，房地產開發企業土地購置面積7196萬平方米，同比下降5.9%，降幅比1~4月份收窄0.6個百分點;土地成交價款2295億元，增長4.7%，1~4月份為下降0.2%。

嚴躍進指出，從房企土地購置面積的增速來看，跌幅繼續收窄，這和目前各城市土地市場供求兩旺的態勢有關系。而且從結構上看，也主要是二線城市的土地市場開始趨於火熱，對於全國土地市場的升溫有直接的拉動作用。土地市場交易活躍，得益於近3個月市場銷售總體不錯，房企拿地的資金面相對寬裕。部分房企也加大了對一些“黑馬”類型城市的評估，進而做好了對此類城市拿地和投資的準備。但土地市場是否在6月份會繼續延續火熱態勢，還要看後續的融資環境等因素。

庫存繼續減少，非熱點二線開始活躍

1~5月份，商品房銷售面積47954萬平方米，同比增長33.2%，增速比1-4月份回落3.3個百分點。其中，住宅銷售面積增長34.2%，辦公樓銷售面積增長44.0%，商業營業用房銷售面積增長18.1%。商品房銷售額36775億元，增長50.7%，增速回落5.2個百分點。住宅銷售額增長53.4%，辦公樓銷售額增長72.8%，商業營業用房銷售額增長21.2%。

從地區來看，1~5月份，東部地區商品房銷售面積24169萬平方米，同比增長40.4%，增速比1~4月份回落6.8個百分點;銷售額24078億元，增長62.9%，增速回落9.4個百分點。中部地區商品房銷售面積12345萬平方米，增長33.2%，增速回落0.2個百分點;銷售額6804億元，增長43.8%，增速提高1.1個百分點。西部地區商品房銷售面積11440萬平方米，增長20.3%，增速回落0.2個百分點;銷售額5894億元，增長20.4%，增速提高0.1個百分點。

5月末，商品房待售面積72169萬平方米，比4月末減少521萬平方米。其中，住宅待售面積減少721萬平方米，辦公樓待售面積增加7萬平方米，商業營業用房待售面積增加105萬平方米。

嚴躍進認為，商品房銷售數據的累計增幅有所收窄和目前二線城市開始降溫有關，比如此前比較火爆的杭州、蘇州、南京、合肥、天津等城市基本上都呈現出市場交易下跌的現象，就和需求提前釋放等因素有關系。之所以沒有大跌在於類似成都等非熱點二線城市的市場交易開始上升，這對於整個房地產市場的交易熱度維護依然是有積極作用的。從後續市場數據看，依然會繼續下跌。但另一方面看，能夠支撐該曲線上漲的一個牽引力，在於如果購房者預期二線城市會收緊購房政策，那麽可能在6月份依然會出現積極購房的現象。

商品房以及商品住宅的待售面積來看繼續下滑，與三四線城市市場銷售總體較好的態勢有關，也體現了去庫存戰略積極實施的有效性。嚴躍進提出，在去庫存的同時需要警惕房價快速上漲的風險，尤其類似昆山、無錫、東莞、廊坊等大城市周邊的三四線城市，去庫存效果雖然不錯，但房價上漲也較明顯。而其他中西部三四線城市的去庫存效果較明顯的同時，房價上漲態勢也相對溫和。

小企業帶上工業機器人看上浙江桐鄉：工業園靠近滬蘇杭

從投行轉到制造業，曹畑看得準也跳的“義無反顧”。而帶著工業機器人選擇浙江桐鄉，他也是一見鐘情。

2014年9月，曹畑從投行轉戰制造業，加盟杭州蕙勒智能科技有限公司（下稱“杭州蕙勒”），擔任總經理。

制造業這個“火坑”，他跳得義無反顧，因為中國制造需要全面轉型，不缺乏高端市場，缺的是好的產品，比如日本的馬桶蓋、歐洲的奶粉。曹畑自己就幫朋友從奧地利等國帶過多次奶粉。

24日的“聚焦桐鄉•相約烏鎮”2016國際經貿洽談會開幕式上，110多個項目簽約，其中就有杭州蕙勒的機器人項目。曹畑對第一財經記者稱，項目首期投資3億元，後續可能建造工業園區，投資將超過30億元。

去年5月，國務院印發《中國制造2025》，部署全面推進實施制造強國戰略，希望到2025年邁入制造強國行列，其中提到要聚焦新一代信息技術產業、高檔數控機床和機器人、航空航天裝備等十大重點領域。

曹畑從中看到了商機，杭州蕙勒的主攻方向正是工業機器人、數控機床、自動化等領域。他說，前三十年，中國其實是加工業，不是制造業，對環境破壞很大，中國全部產業現在到了該升級換代的時候。

“現代工業文明的兩大衡量標準，一是機床，二是汽車，在這兩個領域，我們還有不少差距，尤其是五軸機床，中國還是空白。”曹畑談到他在德國的見聞，因為工作關系，他每年十幾次去德國，前不久還去過慕尼黑、法蘭克福，他註意到，德國街頭一半汽車產自法國、日本、美國等國家，卻看不到一輛中國產的汽車。“不能不為此汗顏”。他對第一財經記者說。

曹畑也看到了地方政府對發展實體經濟的熱情，尤其是高端制造業。他稱，20多家開發區找過他，希望工業機器人項目能在當地落地生根。而最終選擇桐鄉，跟這里的區位優勢和產業集群、當地政府官員的順暢溝通都有關系。桐鄉到上海、蘇州開車兩小時可達，到杭州只要一小時，出行便利。

桐鄉還是中國優秀旅遊城市和國家園林城市，2016年縣域經濟百強縣中，桐鄉列第19名。曹畑認為，好的環境也需要低碳環保的工業做支撐，比如德國德馬吉公司距離新天鵝堡只有20分鐘車程，周邊環境非常優美。“工業、文化、自然區域應該協調發展。”他說。

《中國制造2025》提出，要“加大制造業引智力度，引進領軍人才和緊缺人才。”高端人才稀缺，也是中國制造業轉型升級面臨的難題。曹畑說，懂得工業、知曉原理、通曉路徑，這樣的複合型人才太少，這是制造業轉型升級的關鍵。多年咨詢、投行等行業從業經歷，讓他能順利找到需要的人力資源，能夠組建一個優秀團隊。不過，像他這樣願意往制造業“火坑”跳的，還比較少。

“我們真正要思考的，是在這個制造業泛娛樂化的趨勢下，可能會出現哪些機會。”曹畑說。

北京年內土地收入800億 少於蘇杭等二線城市

今年土地市場火爆，一些二線城市土地出讓收入紛紛超過千億元，而北京卻遠遠落後，其原因主要是土地供應數量和面積大幅減少。

北京規土委顯示，12月20日，北京土地市場有兩宗經營性用地成交，總成交金額超過18億元。

據中原地產統計，加上這兩宗地塊，北京今年年內累計合計出讓土地42宗，土地出讓金798.54億元。這42宗地塊的總規劃建築面積約725萬平方米，是近11年來的最低值。

目前北京還有一宗經營性用地有望於年內成交，該地塊的起始價為61.52億元。

土地供應的多寡將直接影響未來房源的新增供應，此前業界已經擔憂北京未來新建商品房由於供應較少，可能出現豪宅化傾向。

今年，蘇州、南京、上海、杭州、天津5個城市土地出讓金已經超過千億元。近幾年來，北京一直是土地市場上的領跑者，其土地出讓收入多年來排名靠前，2016年土地市場行情大好的背景下，北京為何還要縮減土地的供應?

一位外地房企高層對第一財經記者表示，北京2016年供應土地確實少於往年，其原因可能是擔心出現地王，另外也可能存在疏解非首都功能以及調控人口的考慮。

在2015年全國土地市場較為低迷之際，北京土地出讓收入達到1983億元，再度創下歷史新高，其火爆程度令人咋舌。

在京滬廣深四個一線城市中，從可以查到的近年來數據可以粗略發現，北京可能不是當年土地出讓總收入最高的城市，但應該一直是土地凈利占比最高的城市。

《中國國土資源年鑒》顯示，2005年北京土地出讓總收入99億元，土地出讓純收益竟然高達94.7億元，土地凈利占比高達95.65%。

2005年，上海土地出讓總收入389.7億元，純收益116.29.9億元，這兩項數據均高於同期的北京，但土地凈利占比這一項僅僅約30%，遠遠低於北京。

2006年，北京土地出讓總收入195.1億元，土地出讓純收益高達189.69億元，土地出讓凈利再度攀升至97.2%。

不過，到了2007年，北京土地出讓收入上升到375億元，土地出讓純收益為180.9億元，土地凈利占比已經下降到了48.24%。

同一年，上海土地出讓總收入380.4億元，純收益114億元，純收益占比約30%。

而2007年廣州市土地出讓總收入為242.7億元，純收益僅4.9億元。深圳市土地出讓總收入為155.3億元，純收益23.3億元，占比約15%。

此後數年，北京的土地出讓凈收入占比基本上沒有再超過50%，不過也大多高於全國平均水平。

2008年北京土地出讓總收入686.5億元，純收益312.9億元，純收益占比達45.6%。2013年北京土地出讓總收入1853億元，純收益841.48億元，占比約45.4%。

上述數據均來自《中國國土資源年鑒》，不過從2014年開始，北京沒有再公布土地出讓的純收益數據。