800萬覓港島3房戶有難度
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GS(14)@2017-08-02 04:45:53【明報專訊】Connie來函：
本人想請教換樓會帶來的財務負擔。本人是家庭主婦，丈夫是家中經濟支柱。他是一名公務員，月入約6.5萬元。家庭每月支出平均約5萬元，故每月儲蓄平均只有約1.5萬元。現住紅磡區，兩房一廳，樓值約550萬元。現在尚欠銀行約21萬元，每月有政府房屋津貼5400元，必須用來償還每月銀行按揭費用，津貼至2019年3月就會完結。銀行按揭方面，則至2020年11月才供滿。全家現時積蓄只有現金80萬元，沒有投資。丈夫10年後就會退休。家中獨子明年9月將升中學，心儀一港島區直資中學，每年學費約6萬元。我們想在一兩年內換樓住港島區，三房兩廳，樓價800萬元以下。如換樓後，房屋津貼至2019年3月也會完結，其間房屋津貼最多能申領多約1000元。請問現時樓價高企，換樓打算能否實行呢？謝謝指教！
余淑穎回覆：
根據Connie提供的家庭經濟狀况作出以下理財分析，希望能幫助Connie解決在財務安排上的疑難！
理性分析 平衡換樓退休財務
從做父母的心態出發，絕對明白Connie夫婦對兒子的寄望或支持，了解他們心儀的港島區學校是屬於直資中學，在現實環境中相信學費的支出負擔和現時居住的紅磡區配套，並沒有成為選擇心儀中學的障礙。換言之、為兒子升學而轉區生活的迫切性並不大。既然如此，更需要理性地以財務分析來平衡換樓置業與將來退休生活上財務的需要！
高樓齡物業 維修開支大
現時港島區樓價平均每實呎需要約1.6萬或以上，相信現時想在港鳥區購買800萬或以下的三房兩廳的大單位絕對非常困難，倘若能找到符合目標價的單位，實用面積可能未必能滿足到Connie要求三房兩廳的需要，或者樓齡相當高。實用面積的大小可以從裝修和要求上調節，但樓齡高的問題則必須正視。樓齡高的物業無可置疑必須面對大型的維修保養而衍生的維修開支，同時單位內樓宇結構老化問題也隨之而來，需要不斷更新及保養。所以在決定換樓置業時，必須多角度了解和衡量家庭的財務狀况和樓齡所以衍生之維修費用是否能長期負擔。
10年後退休 不宜做長期按揭
基於Connie的丈夫是公務員，因Connie沒有詳細說明丈夫的退休計劃是參與新舊制度的公積金計劃還是現時實行的強積金計劃，若是新舊制度的公務員公積金退休計劃便能根據職位及收入的多寡而得到不同程度的長俸生活開支津貼，直至百年歸老。姑勿論怎樣，並不建議Connie夫婦在現時手上現金並非太充裕和臨近退休的10年來選擇負擔長期按揭供款增加生活壓力。倘若真的希望改善生活環境而作出換樓安排，也應選擇與現時居住物業的樓價相若的樓宇作考慮，而且也是一次過付清樓價毋須負擔按揭供款！始終自身的房屋津貼已去到臨界點，反正在短期內成功申請提升房屋津貼，也未必能真正減輕長期而大額按揭供款的支出壓力。
建議Connie可待完成按揭供款和相關房屋津貼資助後，可將自住單位放租，靜待樓價回落至與自己心儀單位價格相若後才考慮換樓。當然還有一個選擇是將換樓時間表推遲至丈夫退休後才再考慮，因為在資產上可以選擇退休金的部分來靈活運用。至於將自住單位放租後亦可選擇在港島區短期租住心儀單位來配合兒子上學的需要！始終退休計劃怎樣能夠安享晚年並非三言兩語能說明的，建議Connie可找專業的理財顧問作詳細分析後再選擇換樓置業安排。
余淑穎
美聯金融集團高級副總裁
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[余淑穎 理財信箱]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0972&issue=20170801