林少陽﹕現在肯定不是樓巿火車終站
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GS(14)@2016-09-06 04:27:36【明報專訊】金融市場可說是世界上最善變的地方。上月底，在美國聯儲局多名官員苦心經營之下，市場才剛轉軚相信今年內美國將加一至兩次息。部分市場人士甚至認為，今個月22日議息結果公布那刻，聯儲局可能已經急不及待出手。然而，上周五晚美國公布8月份新增加職位增長低於預期頗多，再次打消了市場的加息預期。現在看來，美國要在12月底前加息，前路仍然漫漫。
剛過去的周末，本港有多個住宅樓盤開售，市場反應異常熾烈。美國9月很可能加不了息，或將成為今次樓市進一步上升的助燃劑。
經過13年來的持續升值，即使經歷2008年的金融海嘯，港樓依然只是稍微回落便急速反彈。過去13年的個人經歷，已將港人馴養成對「樓市不可能掉頭回落」這個信念深信不疑。
與股票市場異常情緒化的表現不同，一個房地產市場周期往往長達10至20年。一旦趨勢形成之後，這列經濟火車在到達終點之前，絕不輕言中途掉頭。人，天生是情緒的動物，只有在殘酷的生活考驗之下，人才願意表現得理性一些。普通一個正常人，在無事無幹的時候，default的行為模式選項，通常會選擇「任性」而不是「理性」。
金錢世界沒「一人一票」 只有「一元一票」
現時絕大部分港人，都不太相信本港樓市會在可見的將來逆轉。在自由市場之下，如果不是政府的有形之手阻手阻腳，市價是由群眾「一元一票」投票得出來的結果。Sorry，在金錢的世界，是沒有一人一票這回事的。（題外話：做香港人幾好呀——每個成年人不止得一票，而是兩票！）
雖說在金錢世界，錢多的人較有say，但總的來說市場行為最終還是取決於群眾的集體意志，而不是某大財團的個人意願。畢竟，即使是四大地產商的存貨加埋一齊，都不大可能夠全港小業主的總存量大。因此，你跟一大班認為樓市升硬的群眾講理性，現時買樓的回報不夠吸引，是雞同鴨講。
租金回報與樓市升跌沒必然關係
事實上，即使是講理性分析，現時與1997年樓市臨爆煲前的水平，實在不能相提並論，首先，當時絕大部分香港人的負債水平遠較現時為高，不單是借錢供樓，借孖展炒股票的人，亦大有人在。其次，雖然現時的租金回報率，已跌近甚至跌穿當時水平，但是現時的按揭利率，卻只是當時的一個零頭。
美國講了收水4年，4年來亦只是象徵式加了0.25厘息。以目前本港游資的充裕程度衡量，恒生銀行馮孝忠認為即使美國今明兩年連番加息，也要等到聯儲局加息至1.5 厘至2 厘的時候，香港才有需要跟隨。
現時樓市租金回報低不低，這是稍懂加減乘除的小學生也懂得的算術題。不過，這與樓市升定跌，並沒有必然的關係。在可見的將來，本港磚頭及坐擁本港磚頭的上市股份，看來仍然會受到買家的歡迎，直至這列火車的終站為止。至於這列火車的終站在哪，我現在亦答不到大家。我只知，現在肯定不是。
以立投資董事總經理
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[林少陽 細味．投資]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0219&issue=20160905