「商廈摸王」紀惠集團廖偉麟：優質甲級商廈可長揸
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GS(14)@2011-01-15 18:35:532011-1-8 iM
2010年的樓市可謂「冰火兩重天」，低息環境持續刺激樓市交投熾熱，這時政府卻推出狠招壓炒風，住宅市場交投遭受重創，未能交出圓滿成績。另邊廂，商廈市場卻愈戰愈勇，不少投資者也將資金「轉戰」至商廈市場。
資深商廈投資者、紀惠集團副主席廖偉麟，是本港最活躍的商廈投資者之一，過去一年涉足商廈的金額高達10億元，對商廈市場素有研究的他，認為今年商廈呎價仍有15%上升空間，更教授投資商廈的秘訣。
政府在去年底推出一系列打擊炒樓措施，雖然住宅樓價未見大幅回落，但短綫投資者火速撤離住宅巿場，多個新盤押後推出，市場氣氛仍甚為冷清。商廈市場投資氣氛未有冷卻下來，據土地註冊處資料，截至去年12月24日，商廈註冊量達3,253宗，涉及金額373.5億元，兩者均超逾2009年全年，其中註冊金額更創1997年後新高，更打破2007年水平。
出招後資金流入炒商廈
事實上，近來不少住宅投資者轉投商廈市場，如有「美孚包租公」之稱的張大朋，去年多次吸納金鐘海富中心作投資用途，他剛在去年底以8,867萬元購入海富中心13樓03室，呎價約1.4萬元。資深豪宅投資者鄭躬洪去年12月初以5,330萬元購入金鐘美國銀行中心中層10及11室，呎價高達2.05萬元。美聯商業董事黃漢成表示，自政府出招徵收額外印花稅，陸續有住宅炒賣資金流入商廈市場迹象，他指新措施公布近一個多月，該公司已錄約30宗來自住宅炒家的查詢，較出招前多兩倍。
「現在住宅摸貨賺錢的機會少了，投資商廈及舖位才能夠生存，而投資商廈不牽涉民生，我們純粹買賣，不會對社會影響太多，同時商廈的供應量少，保守估計今年商廈呎價仍有15%至20%升幅。」廖偉麟信心十足地說。今年只有33歲的他，是紀惠集團創辦人兼主席廖湯慧靄的兒子，也是廖創興銀行創辦人廖寶珊的孫兒，單看他的背景已大有來頭。
這位名門後代，其實也是投資商廈的「長勝將軍」，最近數個月他頻頻出擊，如剛去年12月底以7,384萬元「摸出」（成交前已轉讓）上環信德中心低層單位，物業於個多月內升值10%，獲利接近650萬元。2010年全年，他在商廈買賣涉及的金額高達10億元，現時他私人持有的商廈物業市值，保守估計高達 6億至7億元。
打從2006年涉足商廈市場的廖偉麟，過去數年成功「摸貨」獲利無數。提及自己最成功的買賣，他說︰「我在2009年底以1.63億元購入金鐘力寶中心 17樓全層，呎價約1.3萬元，並全層分拆成8個單位，最後摸出了6個單位，成功在一年內賺了3,000多萬元。」他另一個得意之作，就是在2007年以當時高位呎價近1.3萬元購入遠東金融中心單位，持貨不足3年，最後單位去年以呎價2.3萬元出售，帳面賺幅達77%。
甲級商廈放盤少潛力大
翻查廖偉麟的「戰績」，上環、中環及金鐘一帶的甲級寫字樓都是他的心頭好。事實上，市場有關上環信德中心、金鐘力寶中心及海富中心的出貨入貨個案中，也經常找尋到他的蹤影，為何他偏愛甲級商廈？「我看好甲級商廈的原因，是放盤量很少，目前市場上確定出售的放盤可能只有2、3個，其他全都不是確定出售的。現時有不少上市公司、內地公司來到香港設立辦公室，當中很多中資公司一定要採用中環的寫字樓，如信德、皇九（皇后大道中9號）、力寶等，全是有代表性的商廈，對他們的名聲來說較好。」
廖偉麟解釋，自己去年底的動作較多，是以「換貨」為主。「當我見商廈樓價升至合理水平後，就會沽出單位，購入較優質，或較平的商廈物業。」他也透露自己的商廈投資策略，「我會作兩手準備，買入的商廈物業不會全數摸出，只會摸出20%至30%單位，其餘會作長綫收租用；同時我自己也會預備足夠金額作上會用途。」
他也公開個人投資商廈的原則，「當市場暢旺、有合理利潤時，我就會沽出單位，如有10%至15%利潤是不錯的，你要緊記的就是『好的物業不怕留，有租金收入的物業也不怕留』，我選擇的物業中，如優質的單位，如較高層、租金收入較高，可持有長些時間，質素次一等的單位，如低層單位，遇到好價就要沽出。」
買實用面積高物業為佳
不過，投資商廈對絕大部分市民來說並不是易事，對於有意投身商廈市場的「新手」，廖偉麟作出了以下建議。「入門的投資者可考慮港島區乙級商廈，因為入場費較低，如本錢較『雄厚』的投資者，始終購入甲級商廈是最好的，因為這類物業的承接力較強，他們可先考慮買入面積較小的商廈單位。」
他強調，商廈的買賣流通量是否夠大，出租情況也是十分重要的，同時最好投資較「出名」、實用面積較高的商廈。他也特地提醒，「當你買入寫字樓時，最重要看清楚當中條款，因為可能很Tricky的，如租約有多長、上一手買家是誰等，這並不是簡單的事。買入商廈看似十分簡單，但當遇上經濟不景的時間，要租出單位是十分困難的。」
為家業由低做起紮根基
廖偉麟的父親廖烈正，是廖創興銀行創辦人廖寶珊的第八子，作為廖創興家族的一員，為何廖偉麟未有投身銀行界，反而選擇在物業投資市場闖出一片天？原來是為了「承擔」兩字。
廖偉麟說，自己也曾在銀行當過暑期工，不過自大學畢業後，他就加入了紀惠集團。「我的父母創立了紀惠集團，投資物業市場已有30年，我的父親過身，作為一個男人，我覺得要有承擔，因此我加入集團幫忙打理公司業務。」他憶述當年投入家族業務，很多事情都令他印象難忘，「當初入行時，我要由低做起，最初做營業代表，管理車位租務，要打理近千個車位；我也要了解租客需要、找尋租客，就連業主立案法團開會我也要在場，即是甚麼事情也要做。當時公司的人手較少，只有 10多個員工，有很多事情要『一腳踢』，不過這經歷卻讓我對市場更了解。」
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新手可考慮乙級商廈
對有意投資商廈的「新手」來說，要跟隨資深投資者投資甲級商廈並不是易事，事實上，他們也可考慮投資乙級商廈，部分北角區商廈的入場費約500萬至600萬元，涉及金額與住宅相若。
美聯商業助理營業董事周永亨表示，現時投資者多傾向投資甲級及乙級商廈，目前甲級商廈的呎價由萬餘元起，「現時最hot的甲級商廈是信德中心及力寶中心，這兩座大廈的交投量較多，是投資者的天堂，其中信德中心的入場費約1,300萬元起（呎價約1.3萬元，面積約1,000平方呎），至於力寶中心的入場費較高，呎價約1.4萬元，以最細面積約600多平方呎計算，入場費約840萬元左右。」
按揭成數低需較多資金
他表示，現時甲級商廈價格已有一定累積升幅，價錢上升空間不大，反觀乙級寫字樓更具上升空間，「目前乙級商廈的呎價介乎4,000餘至9,000餘元，事實上，上述呎價與一般住宅的呎價相若，舉個例子，目前康怡花園的呎價約7,000元，這價錢已足夠投資乙級商廈。一般來說，你在西環、北角，甚至上環區也能夠找到呎價較平的乙級商廈。」
周永亨提醒投資商廈的「新手」，交投量少的商廈，銀行較難估價，須留意銀行可能出現估價不足，加上目前銀行最多只能為商廈承造五成按揭，因此投資者宜預留較鬆動資金。「同時你亦要留意租客的背景，公司做甚麼生意、前景如何、交租是否準時等也要留意。」
紀惠7800萬購赤柱華翠海景別墅
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GS(14)@2016-06-20 05:26:34【明報專訊】近期市場錄得多宗天價豪宅成交，其中山頂施勳別墅就獲內地客以實呎逾17萬元進行收購，創出亞洲分層物業新高呎價紀錄。據悉，紀惠集團亦剛以約7800萬元，購入赤柱舂磡角海天徑3至7號、華翠海景別墅最後一幢洋房，成功統一項目的業權，初步估計整個項目市值超過30億元，料紀惠會重建成約10幢洋房作為長線收租。
成功統一業權 市值逾30億
上述成交洋房為華翠海景別墅B型雙號屋，實用面積1872方呎（建築面積2350方呎），連近1000方呎花園。紀惠集團行政總裁湯文亮接受本報查詢時，確認該集團以約7800萬元購入有關洋房，實呎逾4.16萬元（建呎3.32萬元）。資料顯示，原業主於2003年以1800萬元購入該洋房，持貨13年後，帳面獲利6000萬元或3.3倍。
擬重建10幢洋房 長線收租
湯文亮續指，在購入上述洋房後，該公司已統一整個項目之業權，但暫未確定發展計劃。不過，湯表示集團並不傾向出售，相信重建成純洋房項目的機會較大，初步計劃長線持有作收租之用。
事實上，華翠海景別墅共有18幢洋房及12個分層單位，紀惠集團早於80年代已開始收購該項目。
湯文亮透露今次所購買之洋房，業主多年來持有自住，故未能成功收購，但由於該名業主將離開香港，故向紀惠集團開價並出售物業，而集團亦一口答應，多年來整個收購共斥資約2億餘元。
湯文亮：豪宅「愈貴愈多人買」
湯文亮認為，近日市場出現多宗天價成交，如施勳別墅每方呎收購價就高達17萬元，故形容今次購入價合理，並認為豪宅市場是「愈貴愈多人買」，而近期出現的天價買賣，「在部分人眼中，價錢仍屬合理」。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3558&issue=20160620
紀惠行政總裁湯文亮：樓巿小陽春 最看好甲廈
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GS(14)@2016-08-18 05:42:03【明報專訊】紀惠集團行政總裁湯文亮上周六出席明報出版社的投資講座時表示，受惠美國加息步伐放緩，香港經濟也不如預期般差，加上按揭保險公司向首次置業者開水喉，令本港樓價於第二季回升後，第三季成交量亦跟隨上升，出現價量齊升的「小陽春」。另外，他指隨着國家「一帶一路」戰略推進，內地企業將繼續以本港作平台融資及發展國際業務，故最看好甲級寫字樓後市。
明報記者 葉創成
在今年初不少專家均預測本港樓價下跌，個別更料樓價將下跌三成；中原樓價指數去年底收報135.83，假如按年跌三成，今年底將跌至95。湯文亮回憶說，他當時亦預測今年全年樓價睇跌，惟走勢料屬先跌後回穩，中原城市指數料不會跌至低至120。中原樓價指數最新報131.28，較去年底仍跌3.3%，惟湯文亮指樓市正在出現小陽春，全年或不跌反升。
美加息步伐放緩 最關鍵
他又表示，本港上半年一手及二手住宅成交量分別只有約4000宗及不足1.6萬宗，均屬近年低位，反映不少人均錯判形勢，未有在年初低位入市。湯文亮認為，大多數人於年初預測樓市下跌並不為過，因為當時影響樓價的幾個因素，例如需求、購買力、供應、經濟環境、辣招及利息均有逐漸轉壞迹象，當中利息更是樓市的「首號殺手」，「聯儲局於去年底逾7年來首次加息後，曾預測今年將再加息4次共1厘，由於本港實行聯繫匯率，港息理論上要跟隨美息，加息1厘即是每借500萬元1年要多付5萬元利息，這對一般人的消費力有負面影響」。
至於辣招，湯文亮指可分為兩部分，今年初要政府取消稅務辣招沒有可能，而收緊按揭等逆周期措施，亦沒有迹象放寬，「即是準買家最少要付出40%首期，對於初次置業的人是非常吃力，對樓價影響一定負面」。另外，本港經濟環境轉壞，在年初時已經被肯定，最終都會令到失業率上升，人均收入減少，打算買樓的人都會卻步，甚至有業主需要賣樓以應對惡劣的經濟環境。供應方面，隨着政府近年改以招標替代勾地之後，供應量增加，惟需求卻受到辣招壓抑，令成交量減少，故樓價是應該下跌的。
按揭保險公司借貸 釋放購買力
中原城市領先數指數於3月下旬報127.46，較去年底下跌6.2%，便是由上述負面因素所致。惟隨着聯儲局於3月將今年加息次數的預測由4次調低至2次，本港樓市的「首號殺手」消除，加上其他因素亦有改善，故湯文亮跟着發表了一篇題為《啱價就可以買樓》文章，「 今年初個別熱門屋苑的單位價格較最高峰下跌兩成，以一個500萬元單位為例，可以買平100萬元，即是少付40萬首期，每月供款亦由1.25萬元降至1萬元，少供2500元，我了解之後，認為市場開始釋放購買力」。
樓價下跌，供樓負擔的確減少，惟若準買家不夠錢付四成首期，有什麼辦法呢？湯文亮建議可以向按揭保險公司借錢，「事實上，有很多有能力供款但不夠錢付首期的年輕人真的是採用這個方法，按揭保險公司總裁李令翔5月曾表示，按揭保險的申請者每日平均逾90宗，比年初的時候上升一倍，這些申請者都具備相當實力，獲批准的機會很高，他們大多數是購買二手樓。當時我知道大局已定，於是急急忙忙再發文叫大家可以隨時啱價便買樓，尤其是那些去年已經打算買樓的人，因為由按保所釋放購買力非同小可，這亦是做成樓市出現小陽春另外一個原因」。
另外，湯文亮認為，隨國家「一帶一路」戰略的推進，內地企業紛紛在本港租用或購買甲級寫字樓，利用本港作為平台發展國際業務，故甲級寫字樓租金及售價近月屢創新高。他目前最看好甲級寫字樓的前景，亦相信本港經濟可隨着「一帶一路」國策的實施而有所改善，此舉亦有利住宅樓價表現。
料元朗旺上加旺 街舖潛力高
講座中有讀者問及東九龍商廈是否具投資潛力？湯文亮指雖目前最看好甲級寫字樓的前景，惟主要是供應有限的中區（上環、中環及金鐘），對於供應湧現的觀塘區甲級寫字樓卻有保留，「觀塘寫字樓未來好多新增供應，因為很多工廈均正轉型做寫字樓。何况觀塘的甲級寫字樓外貌及配套是甲級，但地點並非甲級，我覺得暫時不值得投資」。
此外，有讀者問元朗的商舖是否值得投資？湯文亮回應，「元朗是新界的中心，將來只會旺上加旺，所以我看好元朗的街舖」。
[名人樓市論壇]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2502&issue=20160818
紀惠副主席 斥2,838萬買舖
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GS(14)@2016-10-13 08:07:00【本報訊】近年主力投資商廈的紀惠集團副主席廖偉麟，剛斥資2,838萬元向太子珠寶鐘錶主席鄧鉅明買土瓜灣曉暉華庭地舖。廖偉麟近日以約2,838萬元，購入天光道28號曉暉華庭地下3號舖，面積約1,380方呎，呎價約2.06萬元。舖位現由地產代理店以月租9萬元承租至2019年，租金回報率約3.8厘。由於現時該舖已分契為A至E號共5個舖位，料可於日後拆售。舖位原由鄧鉅明持有，於2013年以2,400萬元購入，持貨逾三年，現獲利438萬元沽出，升值18.25%。
■深井陳記燒鵝以每月15萬元承租中環德己立街2至18號業豐大廈2樓8至12室。 資料圖片
陳記燒鵝15萬租中環舖
此外，中原（工商舖）寫字樓部高級營業董事李婉琪表示，深井陳記燒鵝剛以每月15萬元，承租中環德己立街2至18號業豐大廈2樓8至12室，面積約2,500方呎，呎租60元。業主於今年初曾叫價約20萬元，但最終減價5萬元或兩成成交。另外，美聯旺舖營業董事楊開永表示，西環吉席街5至7號全幢物業，目前叫價2億元放售。上址物業樓高7層，總樓面約1.05萬方呎，全幢月租總收入共約46.8萬元。商廈方面，中原（工商舖）寫字樓部營業董事陳權威表示，一家非牟利團體以3,600萬元購入尖沙嘴新東海商業中心7樓1至2室，面積約3,802方呎，呎價約9,469元，物業以部份連租約及交吉形式易手。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161013/19799235