📖 ZKIZ Archives

中国人寿等险企或涉商业贿赂

http://www.yicai.com/news/2010/10/580348.html

人壽等險企境外頻頻買樓 業內人士稱未推高當地房價

隨著國內外經濟形勢的變化，境外不動產投資已經成為中國企業全球布局的重要一環，這其中，保險資金扮演了一個重要角色。

當前，險資監管放松，境外商業資產租約長，回報率較高的特點也推動保險公司頻頻“出海”，成為境外投資主力。

據地產顧問機構——第一太平戴維斯統計，2015年境內保險公司參與共計約60億美元的境外不動產投資，占全年總額30%。

今年4月27日， 中國人壽保險(集團)公司聯合加拿大國際大型資產管理公司Brookfield，以3.46億英鎊成功收購倫敦金融區域的辦公大樓—ALDGATE Tower, 初始回報收益率達到4.9%。

第一太平戴維斯參與了本次收購過程，為中國人壽提供相關交易服務。

Aldgate Tower位於倫敦金融城東側的Aldgate East地鐵站上蓋，距離英國中央銀行不到一公里， 總面積達30,377平方米。 大樓建成於2014年第四季度，共計16層。 目前該大廈出租率為94%，入駐的企業包括Uber、Aecom、WeWork、Tag、Ince & Co、Maersk等諸多明星公司。

作為國內最大的商業保險集團，中國人壽的本次並購，為2014年以來海外地產投資布局的第三子。

除了中國人壽，中國平安、安邦、陽光保險等企業也紛紛去境外購買物業資產。

國內保險企業為何頻頻出海?他們青睞哪些標的資產?風險如何規避?近日，第一太平戴維斯北京公司投資部助理董事王堯和張航為我們解答了上述問題。

他們認為，雖然近年來包括保險資金在內的中國資金紛紛去海外購買地產，但在當地總投資量中占比並不大，不能簡單說是中國資金推高了當地房價。

問題：國內資金為什麽要去海外買物業?對中國有什麽影響?

王堯：海外不動產投資大概是從2011年開始，我們剛開始做這業務的時候主要客戶就是中投。到2012年、2013年發生了很大變化，我們發現客戶越來越多，從險資、銀行、開發商一直到這兩年開始慢慢增多的中小型民企，財富管理公司，高凈值個人等。

這有幾個方面因素，一個是宏觀經濟層面，中國當前GDP增速，包括房地產業在內的投資回報，已經不可能複制十年前的情況。

其實包括還有另外一個因素，人民幣進入緩慢貶值通道、國內缺乏具有永久產權並且收益穩定的可投物業，成為這一波國內險資出海的大背景。

再有第三個，也是挺重要的因素，就是政策層面鼓勵。2012年保監會出臺保險公司境外投資辦法，給大部分險資開出了通往國外的窗口，鼓勵更多的險資把它的資產配置在海外。

其實之前他們也有這種需求，只不過政策層面沒有給他們很明確的指引，從2012年底出來這個政策之後，大量的險資開始出海。

在險資配置不動產這塊來說，中國企業的發展還是相對比較慢，其實全球排名前幾名的保險公司，像AIA，這些公司的資產配比里頭，有將近10%到15%是合理配置在不動產上面的。

去年我們做的一個統計顯示，中國險企這方面只有2.3%，這個配置比率還是非常低。從保險業本身自身的需求，包括它資產的安全性，資產配置上需求來說的話，是有必要與國際對接的，從目前只有2.3%的占比提升到10%左右。

張航：本質上來說資金永遠是逐利而為的，哪里有錢賺，資本就流向到哪里。從國家層面上講，隨著中央一帶一路政策的推出，政府也是鼓勵中小型的民營企業投資海外，他們也紛紛走出國門進行一些物業並購和開發，盡管項目標的投資額遠沒有險資、政府主權基金那麽大，但畢竟也是踏出了第一步。

國內一個叫總部基地的民營企業在倫敦投資的項目就是一個很好的範例。總部基地集團2005年在北京豐臺科技園成功開發了獨棟總部企業園區，目前運營狀況良好，落戶園區的大型國企和上市公司多達40多家。

總部基地六年前在英國拍了一塊地，位於東倫敦皇家阿爾伯特碼頭，是當地政府重新振興經濟的重大項目。他們之所以選擇跟總部基地合作，是因為總部基地獨棟式的園區開發理念，是為中小企業量身定制的寫字樓。這可以為英國引入更多的中國企業投資英國。同時給當地帶來更多的就業機會並拉動經濟增長。

當然這個項目的規劃也是比較符合英國當地政府對於振興經濟的要求。項目一期規劃為22個獨立寫字樓，每個樓有1500平方米到2500平方米左右。之前這樣的寫字樓業態在英國是比較少見。英國傳統的金融區，像金絲雀碼頭基本都是高層甲級寫字樓，總部基地開發的位於城市新興區域的科技園式的寫字樓應該是第一次出現在東倫敦。

還有其他一些民營企業，他們聯合中國主要的民營企業，組成大的投資集團。譬如說中民投目前也成立了一個並購基金，也積極在英國，北美地區尋找大型的整棟辦公物業標的。

不論是從政府宏觀經濟層面的鼓勵和刺激，還是從投資標的國當地的稅務，法律的透明與完善程度來講。中國資本流入境外發達市場國家，從交易保障和資金安全性上還是比較令人踏實和放心的。

另外純粹從投資回報的角度來講，現在中國二三線城市最近幾年的甲級寫字樓，包括商用物業的供給量，是遠大於實際需求的。這就造成很多城市的大型辦公物業空置率增加，商場運營困難，現金流不好。可是土地拍賣價格卻不降反升，這都為更多投資資本流出創造了客觀條件。

一線城市包括北京、上海、深圳，這三個城市目前寫字樓的空置率還是可以接受的，但租金上升勢頭不再持續，也開始慢慢保持平穩。從租金回報的角度上來說，整個北京市場年回報率還不到4%，相比成熟市場回報率以及低利率的杠桿成本，這是相當低的回報。目前包括倫敦，紐約，投資核心區域運營穩定的辦公物業基本上可以拿到4.5%的回報，甚至於到5%，這是很正常的。其它一些新興區域，像日本，現在也有很多人在考慮投資日本房地產市場，因為它有銀行負利率的刺激，這也為資本套利創造了空間。

問題：保險公司在投資海外地產的時候，有什麽特點?

王堯：險資首先考慮的是安全性，第二是收益率，第三是這個國家的政治穩定度，第四是這個國家的法律法規、會計、稅務的透明度，第五就是地產市場流動性。

2012年底出臺的險資海外投資政策，涉及去國外投資房地產是有明確限制的，具體是多少個國家多少個城市為限，險資投不動產類只能去這幾個國家。保險資金是一個長期性的資金，要保證每年的固定收益，其實它對收益的要求並沒有像其他行業，比如開發商、私人企業那麽高，它只要保證每年一個租金收益就可以了，過去幾年可能是5.5，這幾年降到4.5左右。

簡單說一個例子，為什麽這麽多企業會選擇在英國這個市場。首先英國它是一個政治穩定度比較高，再一個就是說它的稅率、法律非常透明。

在倫敦來說，大部分險資為什麽投寫字樓?一般來說，寫字樓是15年的租約，租約是每年只漲不跌的，其實很好匹配了險資的需求。買來15年，每年有固定化的需求，每年利潤都在增長，這是很好的與險資匹配的產品。

此外，寫字樓相對於酒店、商業、以及住宅開發來說的話，它對管理的需求並不是那麽高。大部分險企不具備開發能力，一般來說它是不會介入到整個開發流程，也不希望有過多的人力、物力在蓋樓，或者是物業的維護上。

問題：如果還有險資想出海的話，對它們來說，還有哪些風險需要去規避?

王堯：我們拿倫敦做例子，2011年平安買的一個樓，當時它買的初始回報大概在5.75左右。到當前最新的人壽的成交案子，它的回報率是4.75，可以明顯看到當地資產價值已經慢慢炒起來了，收益比已經被壓縮到一定程度了。

很多保險公司對資產也是越來越挑剔。包括位置、安全性、市場環境，也都是在做重新的評估。尤其美國存在一個加息預期，我們跟某一家保險公司聊，對購買的不動產定期會做一個資產價值的評估，這個價值評估最主要的指標就是無風險利率。

問題：中國企業去倫敦買物業，這些來自中國的資金在當地總投資中占比是多少?是否出現了中國企業買得多了推高當地資產價格的情況?

王堯：我們先拿澳大利亞做一個簡單的例子，現在不少報道說，因為中國投資人過去了，把澳大利亞的整個房地產市場炒起來，搞得當地都沒人能買得起房子了。但我看了一個數據後很驚訝，其實中國買家在這里並不是第一名或者第二名，它是排在第四，前面是美國、歐洲、亞太其他地區。

我們拿澳大利亞的豪宅市場舉例，高端住宅里買得最多的人是加拿大和美國人，第二是歐洲人，第三是日本韓國這些人，第四才是中國人。從整個住宅市場來說，我並不認為是中國人把當地房地產炒起來的。

倫敦是一個對全球資本吸引都很大的一個地方，它首先吸引的是美洲、東歐、中東，其次俄羅斯、新加坡、中國香港的資金，然後才是中國內地的資金，是這麽一個排序。其實中國這兩年的投資量才占了當地寫字樓交易量的20%。