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店面篇《鎖定蘆洲、三重 「凡有站必留下痕跡」 蘆洲王秉持四大祕訣 獵好店成贏家

2012-5-21  TWM

「人潮帶來錢潮！」這是所有想買店面、想開店的人最奉行不悖的準繩，正因為如此，匯集人潮的捷運站口，成了 店家搶破頭的標的。但捷運店面金額高風險大，加上屬性特別，進場評估得更嚴謹，縱橫新北市蘆洲一帶店面多年 的張榮隆，累積豐厚經驗，分享不傳之祕，教你第一次在捷運周邊獵店就上手。
撰文•李建興 母親節過後第一個上班日，剛剛休完假的張榮隆，一早就被電話聲吵醒。電話那頭傳來殷切的請求，「『蘆洲王』，拜託啦！快來幫我看看這個店能不能買？」挨不過對方一再請託下，他睡眼惺忪地趕到捷運蘆洲線上的徐匯中學站。一到場，四、五位店面投資客其實早已恭候多時，而張榮隆則氣定神閒，時而觀察出入的通勤族穿著打扮，時而目測站前馬路人車的動線流向。

算準天時 卡位時機要準，三年買店、一年開店十分鐘後，這群投資客不約而同地將眼光投向張榮隆，像初出茅廬的小朋友，問了一句：「可以買嗎？」而在他投以肯定的眼神後，這行人精神立刻亢奮起來，開始計算著出資的比率，準備搶下捷運站旁的黃金店面。

這樣的場景，讓其中一位才剛加入這個投資團隊的新手納悶：「明明成員看來個個都是市場老將，怎麼全都聽一 個人發號施令？」只見其中一位買主堅定地說：「反正，買店面，跟著﹃蘆洲王﹄就對了！」其實，這群豪氣的獵 店族，對張榮隆的崇敬其來有自，畢竟這位不到五十歲的店面達人，二十多年來，一路在蘆洲、三重一帶看店、買 店以及開店，直至今日，其操作過的店面更是不知凡幾。正由於其精準的眼光，使得許多投資客都紛紛捧著錢請他 代操。據了解，曾讓張榮隆操作房地產而獲利的人，在三重、蘆洲就有上百位，難怪許多投資客都稱他為「蘆洲王」。

隨著捷運蘆洲線開通，秉持「人潮為獵店王道」的張榮隆，火力則集中在蘆洲一帶的捷運店面，目前在捷運行經 的徐匯中學、三民高中和蘆洲站，都各擁有一家店面，可說是「凡有站必留下痕跡」，讓許多粉絲都想挖掘他在捷 運周遭看店選店的「不傳之祕」。

一談起自己的「獨門看店術」，張榮隆總是語帶玄機地說：「店好不好，得看店和捷運的『八字』合不合！」細 究其私房之說，其實指的是「天時、地利、人情、軸線」，這也正是幫助他獵捷運好店的關鍵。

張榮隆看過太多捧著大把大把鈔，票要店東割愛的例子，但最後買到的，真的寥寥無幾，更遑論是眾人搶破頭的 捷運店。因此在他的眼中，「拿捏時機」絕對是成功的第一步。而多年的經驗告訴他，「三年搶店、一年開店」是 卡位的最佳天時。

掌握地利 出口屬性有別，近未必好、人氣是關鍵張榮隆表示，由於店面的價值、外觀和人潮息息相關，因此「搶店，就得在最糟的時期介入！」他認為，捷運的施工期通常五到六年，到了施工第三年，是工程最混亂的時期，層層圍籬、龐大的重型機具，總讓沿線的店家受不了蕭條而關店；但這反而是最好介入、撿便宜的時機。

但同樣是店，張榮隆認為，「開店和買店﹃眉角﹄不同！」他提醒，由於門市一開就得支付可觀的費用，因此他 建議要在捷運站附近開店的人，「開張不能太急！」得選在捷運通車前一年內。

以徐匯中學店為例，當初店家早在通車一年多前就確定承租，不過當時就察覺到，原本車水馬龍的蘆洲中山路，因為捷運施工蕭條至極，不少商家是開一天店賠一天錢。因此徐匯中學店則聰明地選擇按兵不動，直到政府確定了蘆洲線要在一○年的十一月通車，才在同年的三月開始裝潢，同時算準捷運通車前半年，會正式拆除圍籬，屆時捷運站浮出枱面，商圈將重新復活，才是開店好時機，一直忍到了五月才正式開幕。

而在蘆洲線通車後，張榮隆經友人介紹，看中幾間位於三民高中站的店面。由於該站緊鄰蘆洲區公所，又是蘆洲 生活圈的核心地帶，價錢早已水漲船高，其中一處位於捷運出口僅三十公尺的四層樓店面，更從捷運施工時的二千 八百萬元，叫價到近七千萬元。但當所有人搶破頭進場時，他站在三民高中站各大出口觀察幾天後發覺，這人人眼 中的黃金店面，雖然離出口很近，但中間卻隔了一座加油站，幾乎所有人避開加油站改道而行，因此人潮一出站就 散了。

抓緊軸線 出口屬性有別，逆不如順、陰不如陽反觀另一出口，受惠於地近蘆洲傳統市場，這座大市場早上是早市，晚上是夜市，加上市場內暗藏許多蘆洲在地名店，許多外地人都慕名而來，而成了人潮最多的出口。最重要的是，雖然夜市離出口三百多公尺，但這一路動線，人氣綿延，符合了店面投資術語中常講「陽面」︵路的兩側，人潮、店面較 多者︶哲學。後來他挑了一個雖然離捷運二百公尺之遙，卻在捷運通往夜市動線上的店，價格比眾人眼中的黃金店 少了三成多。

「好店不在近，而是有沒有在人潮動線上！」張榮隆另有一套「逆不如順、武不如文」的理論。張榮隆表示，由 於國內的捷運站口，多半採地下道模式立於人行道上，若店面設在出口的逆向面，就算緊鄰著是站口，人潮也未必 會折返光顧，因此「逆不如順」，選擇在出口順向比逆向還優。

順應人情 行業八字要合，武不如文、大不如小在店面投資客的江湖術語中，另有文市、武市之分。武市指的是位於「車多於人」的主幹道上，多以講究停車便利、店觀︵店的門面︶龐大的汽車展示中心、熱炒店、量販店為主；相對而言，文市則為位於「人多於車」，而道路寬度約莫在三十五公尺以內的中小道路上，由於路寬較小，容易「結市」，店面多半針對步行逛街的通勤族而設，如速食店、便利商店、簡餐店、文具店等。

「捷運店面就是典型的『文市』！」張榮隆斬釘截鐵地說，出入捷運的十之八九是通勤族而非開車族，在捷運開 店，切記「武不如文」！因此，縱然在人潮洶湧的捷運站開店，也得要順應人情，選擇「八字相合」的業種，也就 是要投通勤族之所好，選對行業。而投射到投資者身上，更切莫砸下巨資買坪數過大的大店，畢竟面積大的店，除 了資金壓力大，多半又屬武市店面，並不適合捷運站附近，「別賠了夫人又折兵！」搶店算天時、買店靠地利、選 店抓軸線，開店則要順人情，借鏡張榮隆的經驗，你也可能是捷運店面的大贏家。

張榮隆 出生：1965年 成就：買賣加代操的房地產數百間，店面數十間，有「蘆洲王」之稱。 擅長標的：捷運附近店面
最適合在捷運站開業的５大行業

◎速食餐廳、簡餐店 通勤族通常為外食的上班族，簡單輕便又價廉的速食店特別熱絡。
◎便利商店 趕時間的捷運族常須在便利店解決生活瑣事。
◎房仲公司 因應逐捷運而居現象，房仲最能在捷運附近撈到目標客群。
◎平價服飾店 通勤族通常為小資一族，價位合理的服飾店或精品店，大受歡迎。
◎咖啡廳 捷運亦是約會、洽公的相約之地，孕育了咖啡廳的潛在客層。 專家給店面投資客的３個提醒
1.避公園 部分捷運出口設於公園內，這對自住客好，但由於人潮易散，不易結市，反而不適開店。
2.搶共構 捷運店面多半無人轉讓，卡位極難，建議可找捷運共構的新案，在預售時期即可及早進場。
3.莫巨額
捷運店面通常為天價，但過高的價位不但造成龐大的資金負擔，也由於無人可承接，反而造成有行無市。
住商不動產 企研室主任 徐佳馨

開站必看》如何把粉絲數變金流？ 四大電商專家 親授靠網路大賺心法

2016-06-27  TWM

臉書已成為最熱門的電子商務行銷管道，但為何用力貼文，得到的回應數，卻遠遠不如過去？ 很多人還停留在用粉絲數、按讚數評估網路行銷成效的時代，卻不知道臉書早已悄悄調整了遊戲規則。在新的規範下，所有人的貼文要通過更嚴格篩選，貼文才會被認定是粉絲關心的內容，出現在粉絲的專頁上。 同樣地，在跨境電商、手機電子商務領域，也都出現新的趨勢。四位出身電子商務公司的專家，告訴你現在的趨勢是什麼？怎麼做才會賺錢？ Facebook大中華區電子商務總經理 周雁冰：光衝臉書粉絲數 不會幫你賺最多錢第一步可以先經營臉書粉絲團，這是臉書行銷的基礎。如果想經營粉絲團內容，比起文字，多用圖片、影片更能創造吸睛的效果，除了創意，還要多利用數據分析，測試不同的貼文方法。 但是，臉書是靠內容和讀者的相關性，決定要不要把內容放上粉絲的頁面，建議他們閱讀。臉書上成立的社團越來越多，越來越競爭，光靠經營粉絲團，不見得就能把你的訊息傳遞給消費者。而且，你的粉絲數目，也不代表目標客戶的數目。 如果要用廣告把訊息傳給目標客戶，不要想把訊息傳給所有人，成功的網路行銷，要先釐清行銷目標，有時候是要增加購買量，有時候是衝APP下載量。不同目標，粉絲頁的執行方法也不同，你要先精準設定目標客戶群，臉書就能幫你找到誰曾經參加過相關活動，買過類似商品，再不斷地根據網友回應調整，提高廣告的ROI（投資報酬率）。 Yahoo台灣及香港電子商務事業群副總裁 王志仁：靈活搭配賣法 就能殺出紅海市場台灣傳統廠商想在網路上做生意，挑戰比原來在實體上更大，因為台灣廠商的觀念是，產品好就自然會賣出去，並不太重視行銷，結果搬到網路上，消費者碰不到產品，就要比誰會行銷，而這正是台灣廠商的弱項。 即使產品再好，仍然要消費者感覺得到，願意購買。反過來說，如果有行銷能力，即使在產品競爭的紅海裡，也能找到機會。 一位高雄的相機廠商，曾向我抱怨網路讓相機變得太薄利，他本來把銷售重心放在賣相機的機身上，我問他，在高雄，他有沒有獨家的產品。他說，有兩個品牌的相機腳架，在高雄只有他代理。於是我建議，可以擴大獨有商品的特色，把相機當成帶進客人的產品，獲利重點放在腳架上，將兩樣產品搭配銷售，就能提高毛利率。行銷手法，是傳統廠商轉型電商的關鍵能力。 優達斯總經理 黃文貴： 跨境做生意 先從免費平台試水溫做電子商務要靠產品的差異化賺錢，像鼎泰豐這樣的品牌，就很少看到它做廣告。就算是在網路上賣番茄，也可以從產品的CP值、包裝設計、營養成分等，經營出產品特色。 如果要投放廣告，先別急著買廣告，從內容和搜尋引擎最佳化（SEO）開始，因為你今天為產品寫的故事、拍的照片，以後會永遠留在網路上，變成找得到的資產；就算你決定買廣告，這些資訊也會強化你的廣告說服力。 如果想買廣告，關鍵字廣告是首選，因為不管在哪個國家，一般人想買東西的第一個動作，都是先搜尋關鍵字，這樣最能直接接觸到有購買需求的消費者。現在，網紅（網路紅人）經濟盛行，也是可以考慮的廣告模式，讓網紅替你創造內容，可大大提高產品詢問度，會讓投放的廣告在搜尋時更早跳出；再來才是考慮臉書、Instagram等其他平台。 如果想嘗試跨境電商，同樣可以從免費平台開始，先觀察所有商品上架後，不下廣告的銷售狀況，對照台灣的銷售狀況，找出潛力商品。 如果在台灣每月可賣一千個商品，搬到海外銷售，是不是能有相對更好的銷售成績？如果可以，便可觀察值不值得再投資，找到產品的銷售潛力。 91APP董事長 何英圻：從買廣告變買「人」 即時成交正夯以前電子商務下廣告的方法就是買版位，指定你的廣告在網站的哪個位置播放，但是現在技術進步了，廣告可以跟著人走。你點過一次的廣告，不管在平板、電腦上，你看不同的網站，廣告都會跟著你出現，花廣告費買的已經不是版位，而是買目標客戶的注意力。 既然廣告隨時隨地可包圍消費者的注意力，網路的下一步勢必將進入全通路時代。不管消費者用的是手機、平板，當廣告勾動他的購買欲時，就應該要有通路能即時幫他完成交易。我們發現，網站變成吸引新客戶上門的地方，當成為熟客後，交易卻多半在手機上進行，未來這種跨裝置、跨軟體平台的交易會越來越盛行。 進軍電商，5件事先搞定電商經營依產品、品項和目標客戶而有所不同，台灣電子商務創業聯誼會共同創辦人周振驊認為，大致經營通則如下：Q1平台選擇 該選擇網路商城平台，還是自建官網? 產品少、規模小的業者，可先用網路商城平台，降低切入市場的風險。 規模擴大後，可考慮投資建立網站或App，發展自己的跨平台系統。但大平台抽成高，難取得消費者的資料，是值得注意之處。 Q2產品選擇 該選擇市場大、競爭激烈的大眾商品，還是定位特殊、競爭者少的利基產品? 選擇銷售品項時，應先估計市場的規模，要找到市場夠大，但需求尚未被滿足的產品，同時想清楚，為什麼消費者要在網路上買這項產品，怎麼買？ Q3促銷活動 銷售下滑，要不要降價促銷，拉高產品銷售量? 網路上價格競爭激烈，降價促銷後，會讓產品價格長期難以拉升，建議可以先思考其他不影響價格的行銷手法，如抽獎活動、贈送試用品的方法拉抬人氣。 Q4付費流量 要不要付錢買網路廣告? 要仔細評估每次網路廣告曝光後，能夠換到的訂單數量，例如投資100元廣告費，能得到多少訂單，不斷調整，才能找到有效的網路廣告模式。 Q5免費流量 要不要投資經營粉絲團? 臉書修改演算法後，光靠寫內容做免費病毒式行銷越來越困難。 粉絲團是培養客戶關係的工具，短期未必能換到大量訂單，但長期可建立自有的發聲管道。 撰文 / 林宏達