炒家羅璐峰：本港車位天價 轉戰大灣區
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GS(14)@2018-06-07 05:47:19https://www.mpfinance.com/fin/da ... 0609&issue=20180607
【明報專訊】近年因香港住宅樓價高企，不少港人將投資目標轉至海外物業，又或是投資金額較細項目如車位。不過，最近何文田豪宅天鑄一個車位的成交價也高達600萬元，那港外車位會否成為另類選擇？恒夏發展董事羅璐峰在本港工商舖及車位有多年實戰投資經驗，其中一項代表作是於2015年6月斥資120萬元購入上水奕翠園8個車位，過去3年分批出售，套現300多萬元，勁賺近兩倍。他認為，由於本港車位售價已動輒逾百萬元，門檻較高，建議在入場費較低的粵港澳大灣區尋找車位投資機會，例如目前佛山車位售價由22萬至34萬元人民幣，值得留意。
近年本港住宅樓價屢創新高，已經遠遠超越本港居民、尤其是年輕人的購買力，羅璐峰接受訪問時表示，港人應該面對現實，尋找港樓以外的投資機會，「大埔白石角200多方呎新盤，售價是500多萬元，這些單位是留給『港漂』、即來港讀大學的內地富二代買的，在香港土生土長的居民根本難以上車，因為門檻太高」。
2008年金融海嘯後本港住宅樓價由低位累升逾2倍，升幅固然可觀，其實一些車位的表現更佳，例如將軍澳廣場B1層單號車位今年初以235萬元賣出，原業主2008年以27萬元買入，持貨近10年轉手獲利208萬元，升值8倍。
炒奕翠園車位 3年賺近兩倍
羅璐峰本身亦有投資車位勁賺的經驗，他在2015年6月買入上水奕翠園8個車位，每個車位售價15萬元，總投資額僅120萬元；他上周以60多萬元沽出其中一個車位，而過去3年他已分批悉數減持上述車位，套現300多萬元。
他回憶道，上手業主於2012年以每個車位售價24萬元買入50個奕翠園車位，至2015年6月因為資產調配需要而急於套現蝕讓，自己便率先買入位置最佳的8個，「坦白說，有好的投資機會當然是自己先買，剩下來再與朋友分享」，跟着再組織一班投資者買入餘下42個車位，「圈貨」控制供應方便炒賣。
辣招遏抑住宅投資 轉戰車位
羅璐峰指出，奕翠園的車位與住宅單位的比例高達1.5:1，而且條款列明車位只可出租予該屋苑的租戶或業主，表面上屬供過於求。但他認為應該從更宏觀角度去看，才可把握投資機會，「當時著名炒家林子峰已買入上水多個停車場，可以說逐步控制整個市場，我覺得車位需求始終會往奕翠園走」。
根據羅璐峰的分析，過去數年車位炒風勁，原因之一是港府針對住宅樓市推出連串稅務辣招，藥石亂投，令市場出現扭曲所致。他解釋，目前港人購買第二套住宅作投資，需要繳付15%的從價印花稅，而3年內轉售亦需繳付10%至20%的額外印花稅（SSD），整體稅務成本頗高；作為比較，買入車位時只需繳付為數不多的印花稅，不設SSD，日後出售車位若被稅局界定為炒賣，才需要就利潤繳付16.5%的利得稅，整體稅務成本較低，令部分資金由住宅流向車位市場。
深井車位也逾百萬 門檻太高
羅璐峰指出，他的老闆羅珠雄今年4月拆售深井青龍頭豪景花園3期C停車場共81個私家車車位，定價由98萬至128萬元，不少接貨者的心態也是短炒圖利，「很多人希望賺10萬元就沽貨」。
豪景花園由華懋發展，共有28幢住宅，第一批單位於1986年落成，發展商一直囤積惜售，最後一批單位於2010年始入伙。但目前位於深井、逾30年舊樓屋苑的車位售價也逾百萬元，可見本港物業市場入市門檻愈來愈高，就此羅璐峰建議投資者北望神州，在粵港澳大灣區尋找投資機會。
大灣區投資非住宅 須繳逾40%增值稅
羅璐峰指出，雖然本港是「9（個廣東省城市）+2（個特別行政區）」粵港澳大灣區的一部分，但本港居民在大灣區內的大部分內地城市置業，均面對限購限制，即未在這些城市繳納社保/個人所得稅滿5年便無購買當地住宅資格。近日有不少大灣區樓盤來港銷售，但他相信這些項目並非被界定為作自住用途的「住宅」，而是能夠產生經濟收入的「公寓」。兩者的差距頗大，住宅業主住滿5年後出售，買賣差價一般不需付資產增值稅；但公寓業主日後出售獲利，需要就買賣差價繳付40%至60%的資產增值稅，稅率累進計，獲利愈多稅率愈高。以60%稅率為例，假如業主在多年前100萬元（人民幣‧下同）買入某公寓，現以1100萬元出售，獲利1000萬元，便需繳付600萬元資產增值稅；另一情况則是按賣出價的13.5%繳稅，以賣價1100萬元計，須繳稅148.5萬元。
換言之，內地政府徵收資產增值稅，大大分薄了投資者買賣公寓所賺取的部分利潤。羅璐峰指出，其實不止公寓，投資內地寫字樓、商舖及停車場獲利後亦需要繳付資產增值稅。在此情况下，他認為，車位較有投資價值，因為其入場費較低，例如集團近日向大型內房代理在港銷售的佛山車位售價由22萬至34萬元，估計日後其價格有可能像他在2015年買入的上水奕翠園車位一樣倍升；若有1倍利潤在手，繳付高稅率的資產增值稅後，稅後利潤仍可觀。
2015年粵開放車位租管 價格水漲船高
羅璐峰指出，內地車位投資市場的轉捩點，是政府在2014年12月對已具競爭條件的7項服務開放價格，當中包括會計師服務、資產評估服務、稅務師服務、律師服務、房地產經紀服務、非保障性住房物業服務及住宅小區停車服務等。在廣東省2015年8月率先全面開放車位租管指引前，全省車位月租上限為150元，而隨着市場開放，個別車位月租至今已升數倍，車位價格亦水漲船高。另外，多個廣東省城市近年大幅增加違法泊車罰款，例如深圳及廣州有關罰款現分別達500及200元，對車位價格亦屬正面。
至於投資廣東省車位的竅門，羅璐峰教路，當然是優先選擇人口較多的城市，當中深圳及廣州是全省兩個人口規模逾1000萬的超大城市（見表），車位投資價值當然看高一線。不過，港人目前不能購買深圳車位，而即使購買廣州車位若非車場上蓋住宅物業的業主，亦不會獲發產權證，有一定投資風險。退而求其次的話，他認為可留意鄰近廣州的佛山，往返兩地車程僅20分鐘，有「佛廣同城」的說法，而且佛山2016年汽車數量高達200萬輛，對車位需求殷切，「我覺得佛山目前是投資大灣區車位最安全的地方」。
明報記者 葉創成
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GS(14)@2018-06-07 05:47:39https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1420&issue=20180607
港人買內地車位 難借按揭
文章日期：2018年6月7日 Share
【明報專訊】羅璐峰指出，內地居民購買當地車位（或其他投資物業），若能向銀行提供登記社保資料，便可申請最高達50萬元人民幣的無抵押貸款，息率約6厘，作為支付車位的費用，所需的首期其實有限。
要有百分百現金支付準備
作為比較，大部分港人並非在內地工作，難以提供社保資料，故無法申請有關貸款。故此，羅璐峰認為，港人購買內地車位，要有不借按揭貸款、百分百以現金支付（full pay）的心理準備；當然，若投資者本身持有本港住宅，加按低息套現資金以購買內地車位，亦可以考慮。
[名人樓市論壇]