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踏入○八年，港股驚濤駭浪，投資 者轉為追捧「磚頭」，地產股及樓市成為市場焦點，新地股價衝破一百七十五元；紅磡的居屋化妝盤海濱南岸，七千元呎價仍吸引到買家搶貨；山頂豪宅倚巒的成交 呎價，創出五萬五千元，刷新亞洲區洋房紀錄。而在美元持續疲弱及減息在望等有利環境下，樓市又再進入繁榮期。 今年八十四歲的協成行主席方潤 華，自六十年代已活躍於本港地產界，與霍英東、鄭裕彤、李嘉誠等地產界老行尊平起平坐，見盡本港地產風浪的他，手持物業逾八十億元，在樓市低迷的○一至○ 四年，大舉在市場掃貨，方潤華穩坐釣魚船的投資策略，令家族的資產穩陣地增長。眼見樓市又再升溫，這位自命為平凡商人的撈底王接受本刊訪問，暢談地產市 道。 上週四早上十時，方潤華如常坐着一部Audi房車上班，下車時記者上前打招呼，還未遞上咭片，他已經笑盈盈說：「早晨、早晨。」得悉記者要求做專訪，這位與中方關係友好的老人家，多次叮囑只談經濟、樓市，不談政治，作風十分謹慎。 當天早上，恒指開市下滑近二百點，滙豐更跌至一百二十三元水平，緊貼市況的方潤華要「睇完市」才與記者傾談。 方潤華論樓市開門見山，認為今年再有兩成至三成的升幅，對豪宅及一線的寫字樓及商鋪極之樂觀，「我講嘅豪宅並非一般人住，都係山頂、淺水灣獨立洋房嗰啲，所謂物以罕為貴，豪宅貨源少，而且上市公司或內地老闆喺股票搵到錢，都會選擇買高質素的屋自住或投資。」方潤華說。 山頂豪宅再創新高 豪宅的表表者要數剛於今年初成交的山頂施勳道倚巒十五號屋，乃由印尼投資者劉常仁控制的Demonsa基金購入，呎價達五萬五千元，創下亞洲區洋房新高紀錄。 即使是港島區的一千呎至二千呎的較大豪宅單位，方潤華認為需求亦十分大，「大摩、高盛大派花紅，啲高層搵到錢都想改善生活，所謂有財富效應。」他說。 安坐於中環寫字樓的方潤華，對附近寫字樓的動態瞭如指掌，認為港島區寫字樓同樣因為金融市場繼續活躍而有升無跌，「貴都無所謂，好似國金咁，呎租去到一百五十元，因為啲基金透過上市、配股咁；搵的是大錢，唔介意租貴啲。」 他 認為即使奧運過後，還有二○一○年的上海世博，外資對中國及香港依然注目，他以○三年中以八億四購入上環維德廣場的大摩為例，花一、兩億裝修後，○六年三 月以廿六億售予澳洲麥格理基金，不到三年間就大賺十五、六億，說時臉上不禁流露出欣賞的眼神，「大摩後來又以廿幾億（二十二點五億）買入恒生大廈，裝修吓 樓上，增加租金收入，價值又提高，又再可以骨水。啲基金好容易籌到錢，佢哋係Syndicated investors（銀團投資者），攞五十億話買就買，又或者係中東油佬，所以動力好大。」 物業化妝增值法 其實這招為物業 「增值」，方潤華家族最懂。最出名代表作要數位於佐敦的協成行九龍中心，○一年方氏以一億八向日資財團購入，後來把物業翻新，除租予Bossini服裝店 外，又引入咖啡店、美容及醫務所等等，現市值倍升至三億。而購於沙士時的中環心臟地帶的協成行總部，原屬金城銀行持有，因銀行須重組旗下投資物業而招標出 售，方氏以三億元投得，翻新增值後成為摩登智能商廈，除廿三至廿九樓作為協成行寫字樓外，其餘皆出租。 提起這個投資，方潤華微笑說：「呢個係天賜俾我，投資又好，投機都好，時與機，timing好緊要，當時市道係席上揀菜，試問有二十味菜，得五個人食，點食得完。」說完又怕記者曲解他的意思，指沙士時有不少人不幸傷亡，他並非幸災樂禍。 縱 橫商界五十年，他充分利用價值投資法，平時保留實力，在人人對經濟缺乏信心時伺機低位入市，賺取厚利，但他不忘補充一句：「置地的策略就係 location、location、location，位置好的物業，賣咗就買唔番。」所以過去多年方氏家族甚少買賣物業，即使南灣道祖屋地皮有價，也 不為所動，保留作為子姪們的居所。而協成行近年亦在港島區重點出擊，與新世界合作收購舊樓天后新東方臺重建，又與恒地夾份把黃竹坑舊工廈改建為商廈。 住宅今年升一成 過 去兩、三年，方氏還沾手鋪位，先後購入旺角砵蘭街、銅鑼灣新城大廈及彌敦道多個鋪位，同樣以地點為首要條件。「揀鋪位首選係銅鑼灣，次選灣仔軒尼斯道一 帶；九龍就以旺角西洋菜街，尖沙咀金馬倫道最旺，人流旺係投資最重要的條件。這些地區有很大的消費力，地區越旺升幅潛力就越大，即使係高價都不易買到。」 講 完一線物業就到評論一千呎以下的住宅，他認為現在市道好，勞動市場已不再人求工，而是工求人，家庭收入上升了，自然會買較好的樓住。「現在和九七年有個很 大的差別，就是政府再無八萬五的政策，又無居屋出售，發展商用擠牙膏的方式賣樓，逐少逐少咁賣，谷高單位的平均呎價。」單位供應受控之餘，供樓開支亦相對 較以前低，「美國減息使到買樓人士的負擔減輕。」○七年十二月的按揭利率約為四釐，同期的通脹率維持在三點四釐，在減息周期下，預計春節期間，實質負利率 將會出現，市民供樓開支續下跌。他預測這類樓今年平均有一成左右的升幅，但新界樓，包括將軍澳區因供應大，所以會偏低一點。他還忠告準備置業人士，凡事要 量力而為，但總括來說，他認為現在才上車也未算太遲。 揸熱門地產股 寫字樓安裝了電視，方便收看即市NOW財經台的方潤華，雖然謙稱炒股應該問其老友四叔李兆基，但對股票亦有點經驗之談，他提到近來升勢凌厲的地產股十分雀躍。 「近 來新地、長實等所有本地大地產股飆升，新地由上年九月的九十蚊升到而家的百六蚊水平，升幅咁驚人，我推測係內地投資者選了香港高知名度（有Brand）的 企業來投資，QDII（合格境內機構投資者）係一個助力！」截至去年底，經外管局批出的QDII數目達四百二十多億美元，中銀國際研究部更預期，未來一年 QDII流入港股的資金會超過五百億美元。 今年他的選股策略皆以地產股為主，「我哋都係揸最熱嗰啲，新地、長實、恒基咁，好似跑馬咁梗係買 熱嗰隻，有幾何會爆冷？」他特別提到早三、四年積極投地的發展商，他以一個老行尊的口吻說：「市場以為地皮拍賣價貴，但隔幾年之後就知道唔貴喇，地產就係 咁。三、四年前買到地的發展商，由於今年係收成期，盈利會增長好多。」 據本刊統計，信和在○四年政府恢復賣地後，先後以獨資或財團方式，購入了十幅地皮，而且大多位於市區，成為買地最多的地產商。 長揸滙豐中行抵買 他認為投資股票的大前提係公司肯派息，對股東要公道，因此他亦鍾情地產股派息王恒地。「新地、長實和恒地我都有，地產股最緊要擇些最『熱』的，全部都揸咗十年八載，好似恒地咁，廿年前只係幾蚊，長遠回報好高。」 而長揸滙豐廿五年的他，對這間備受美國次按問題困擾的銀行，依然信心十足。 他向投資者教路目光要放遠啲，「做生意要講長遠，滙控有Goodwill（商譽），公司基本因素好，中東油元前排就買咗，今年佢可能繼續差落去，但它和交行有合作，內地經濟起飛，次按蝕掉的好快會在內地賺回。」雖然滙控股價繼續尋底，訪問當日跌至一百二十三元水平，但他相信一百二十元水平仍然可以守得住。 對 滙豐如斯長情，皆因他相信滙豐、中行及渣打這鐵三角銀行，在香港是鼎足而立，然而礙於持有渣打銀行大股的邱德拔家族把股份出售予淡馬錫後，認為銀行去向不 明，他並無沾手其股票，但仍持有招股時購入的中行，並謂：「中行跌到三個幾抵買，中行有北水南調，前景會唔錯，長揸好呀。」 投資股票，他也是以保守為原則，每年家族成員都會定下原則，就是選有增長及公司有Goodwill（商譽）的股票。 賣芝麻發達 今 天的方潤華懂得伺機入市，一切都來自坐失良機的經歷。來自東莞的方潤華父親方樹泉，在家鄉經營五金雜貨生意，一九二七年帶着長子方潤華到香港謀生，初時在 筲箕灣望隆街開設「義德芝麻廠」，四十年代義德芝麻廠逐步擴展，向政府租下百萬呎公地作曬芝麻用，並於四三年成立協成行，從大陸入口桂皮（即香料玉桂）及 芝麻出口往美國，作為漢堡包及蘋果批的主要材料。 義德生意愈做愈大，五十年代開始置業，相繼購入上環西安里貨倉、青山道地皮及香港仔工廈。 方潤華曾經悔恨沒有購入筲箕灣那一百萬呎的曬地，嘆氣自己不夠眼光。六十年代，協成行轉而經營地產業，方潤華亦活躍於地產界，並且繼霍英東和楊志雲後，成 為第三任地產建設商會會長。其後協成行於七二年與長實、新地等同時間上市。 但八三年中英前途談判，樓價急跌，長子文政遂到美國發展，尋找投資機會，方潤華後悔當時沒有大舉掃入每呎只賣幾蚊的新界農地。及至八九年，地產再步向低潮，協成行毅然公布私有化，以每股十五元收購市面流通的三成股份，共斥資一億八千萬元，「上市責任好大，而且捐錢的慈善亦有掣肘。」這一着令上市公司協成行資產收歸為方氏家族所有，現市值逾數十億元。 多次錯失良機，過去十年，方潤華從保守當中不忘尋找機會，因為保守不冒進，金融風暴時並無損傷，協成行持有的物業大部分毋須按揭，從租金收益上不斷累積現金，機會重臨時，現兜兜以數億元掃入一幢幢的商廈。保守，也可以是贏家。 追求心靈健康 方潤華家族的身家保守估計逾百億元，但他所求的是安安樂樂的生活，現時公司業 務由次子方文雄打理，長子方文政則在美國發展地產，間中亦有返港，女兒吳方笑薇是前「地球之友」總幹事，現時仍積極推行國內環保教育。對於女兒投身環保工 作，方潤華十分支持。談股論市之餘也不忘提及健康的重要，眼見數月前，全民皆股，有些甚至患上神經衰弱要求醫，他奉勸：「孖展、期指及窩輪好容易令人上 癮，這種以小博大的玩法好傷。」 喜歡閱讀兼寫書的他，送了兩本心靈健康書籍予記者，他說：「健康唔係話做幾多運動、食啲咩，而係心靈健康， 做多啲善事，凡事總是看開一點，Don't cry on split milk（英語諺言，意指不要為無可挽救的局面而難過），人就會健康長壽。我依家用三分一時間做基金，但我唔係炒股，我嘅就係捐錢嘅！」公司每年都會抽出百分之十五的利潤放入基金，主要作為教育用途。 |
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