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黃金變爛銅,股樓又點? by 盧志威

來源: http://www.hunghuk.com/2015/07/24/%e9%bb%83%e9%87%91%e8%ae%8a%e7%88%9b%e9%8a%85%ef%bc%8c%e8%82%a1%e6%a8%93%e5%8f%88%e9%bb%9e%ef%bc%9f/

黃金變爛銅,股樓又點?

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金價異動,最受傷害應該是一眾在1200至1300瘋狂買金的「中國大媽」,早前電視節目估計,大媽在搶金潮中買光金粒、龍鳳鐲等金器,金額應該達一千億港幣,如今金價已下跌超過一成,損失高達百億元。

坊間很多評論認為,金價下跌空間有限,就算是跌在1000水平應該有支持,故此可趁低吸納,叫人撈底等等。事實上黃金以往炒高的藉口,是美國量化寬鬆,狂印銀紙,令美元下跌,所以大家要買金保值和避險。

金價整個升浪始於2001年,當時金價於300下,當科網爆破後美國開始大型減息潮,最終要減到零息,甚至動用QE無限量買債壓底利率,經濟在這兩年才有起色,而黃金在2011年時己高見1921,早在QE未完之前已見頂。

金價在十年間升了六倍有多,現在因為美國加息,進入了熊市,如果從高位跌一半,即是會跌至950水平,才會有較大的支持,黃金在1980年的熊市,就從高位下跌65%,才有較大型的反彈,折合今次熊市,可能就在675水平附近。

對於息口和流動性的預測能力,似乎黃金比聯儲局更精準,萬一金價真的預示了未來利息會大升,貴金屬不會有運行的話,整個投資格局便會產生極大轉變,需要作出調整。

從2001年起出道的投資者,不知不覺間,都習慣了身處寬鬆的銀根中,每次危機的應對方法,就是等減息、放水,然後過一段時間,又會重新炒過,正如六月至七月才經過洗倉潮,很多人呼天搶地在低位止蝕,嘆息輸了幾多錢,但當大市一回升,貪念又起,紛紛重新入市,再次期待有國家牛,好像「老馮」會贏。

細心回想,所謂的逢低買必勝論,只存在於流動性寬鬆之時,這個持續十多年的大勢正在改變,往後事情將不再循以往的認知發生,是時候想清楚這位置,是不是長線投資之時?

我相信樓市也是一種商品,受到供求影響,當全球的實物資產也處於拋售潮,息口也在上升的過程中,香港樓市的投資價值為零,最多富豪、聰明錢參與的舖市已率先失守,只要有幾個消息衝擊小投資者的信心,住宅市場也會如舖市般下跌。

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爛銅爛鐵 鑽石價

周日在家看看有線的《樓盤傳真》,驚覺今天的樓市實在誇張,節目中談到新界古洞有新盤推出,入場費最平的單位為375呎賣近600萬,大約16000元一呎,比同區二手高出不少。




節目介紹,古洞這個新盤位於青山公路旁,車來車往,是泥頭車在窄路上行走的那種,令人不舒服。由於地點與周遭環境問題,發展商靠「圖則」補救,希望將價值最大化。其實,多年後誰會管你的設計呢?若以投資角度,物業投資還是三個重點,即「地點、地點、地點」。

單看地點,即使未來有鐵路,但也不會稱得上是優質盤,沒有優質盤的先天優勢,如今也開到這樣的呎價,今天的樓市可謂雞犬皆升,特意用這個成語來配合今年雞年,哈哈。

從電視節目中的畫面看到不少準買家排長龍,人頭湧湧,不知道當中有多少經紀?有多少香港人?有多少內地人?有多少人在造勢?但那畫面給人一種銷情不錯的感覺。這樣的樓盤、這樣的地點、這樣的開價,還能如此受歡迎,看得有點頭昏腦脹,心中亦有點寒意。

這時候,想起多年前一位前輩談論過西九龍,即高鐵站上蓋一帶的樓盤。前輩分享當年抽西九龍,新盤一推出,他收到經紀電話,立即入票。記得當年30萬元入一張票,他就動員一家,加入親戚上下,全都參與入票抽新盤,若沒有資金,借都要借回來。

當時,前輩覺得西九龍那地方太完美了,在一個貫穿全中國的高鐵站旁邊,認定這地點無得輸,因此絕不可能不買,若真的不買的話,唯一原因只是無錢。最後他入的票無一張抽中,他指若當年買了,今天早就「夠數」退休了。今天沒有機會了,唯有看著人家發達,無辦法。

前輩指香港是一個很有趣的地方,買樓的情景特別奇怪,每每拿著過千萬元的準業主,卻要「訓街排隊」,猶如做乞丐,相信全世界只有香港是這樣。他指若在深圳買樓,可能只是二三百萬元的物業,已經有茶有冷氣房有服務,不停被叫「老闆」了。

又憶起另一位前輩曾經提醒,買資產從來也不應該「將貨就價」,物以稀為貴,即使貴買,也要買最好的。其實這個理念也影響了我,使我不太喜歡買入折讓的低質資產,我知道有不少高手喜歡以超平價買「爛銅爛鐵」,亦獲利不少,但這並不是我杯茶,以合理價買入優質資產,更適合我性格。

最厲害的投資,大概是能以爛銅爛鐵價買到鑽石。次一點的話,或許以鑽石價買到鑽石。再次一點,應該是以以爛銅爛鐵價買了以爛銅爛鐵價,這也算等價交易。今天買古洞,感覺似以鑽石價買爛銅爛鐵,感覺奇怪。能付600萬元,為何要住進古洞的300多呎單位呢?

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