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2012-12-13 上海實業控股 燕子 濟南

http://blog.sina.com.cn/s/blog_9eb77a950101faez.html

把上海實業控股的房地產收購過了一遍

2007年38.5億元人民幣收購上海城開集團59%的股權，產生了6.87億元的商譽，獲得了土地儲備200萬平方米

2008年以13.55億港元的代價向母公司購入上海四季酒店87%的權益

2009年8-12月以港元30億元收購青浦4幅地塊  169.85萬平方米

年內取得了上海閔行區一個大型保障房項目--上海晶城（剛剛看到新聞說上海市公積金中心利用增值收益收購上海晶城公共租賃房項目）

2010年以27.46億港元認購中新地產（上實城市開發）11.84億股股份，佔45.02%的股權

中新地產在11個城市擁有14個項目，總建築面積736萬平方米

向母公司收購了上市公司上實發展的控制性股權63.63%

土地儲備增加到2343萬平方米

2011年向周大福出售上海青浦區F、G地塊90%的權益和上海四季酒店77%的權益，價格分別為24.32億港元和11.64億港元

把上海開發集團的59%的股權以61.10億港元作價注入上海城市開發，對上海城市開發的持股比例達到70%

 

PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=41245

2012-12-12 上海實業控股 燕子 濟南

http://blog.sina.com.cn/s/blog_9eb77a950101f8lh.html

繼續整理上海實業控股的房地產項目

2007年上海實業控股斥資38.6億港元收購了上海城開集團59%的股權才涉入房地產項目

這次收購涉及一個非常重要的項目——佔地13.2公頃的徐家匯中心項目，離港匯很近哦

2012-12-12 <wbr>上海实业控股 <wbr>燕子

網上查了點這個項目信息：當然算是舊聞了
徐家匯中心沉寂13年後重啟

2008-12-25   http://www.ztjzzx.com/hyzx.asp?id=46762

核心提示：被稱為「上海市中心面積最大、最後一塊黃金地塊、浦西第一高樓」的「徐家匯中心」項目首個地塊拆遷工作近日正式開始，這個項目終於在沉寂13年後有了實質性啟動。根據計劃，明年年初所有地塊的動遷工程將全面啟動，並將在明年年內推向土地交易市場出讓。

明年完成土地出讓

「徐家匯中心」的項目公司—上海寰宇城市投資發展有限公司成立於2004年12月，由上海城開（集團）有限公司、徐匯土地發展有限公司和徐家匯商城（集團）有限公司共同投資組成。

 

記者從內部人士處瞭解到，目前3.5公頃的1號地塊上已全部動遷完畢，地塊權屬已歸寰宇公司所有。佔地面積3.72公頃的2、3號地塊今年年底前將啟動拆遷，並預計在明年6月前後掛牌出讓；最先啟動拆遷的6號地塊以及4號、5號地塊預計都將於明年下半年在土地交易市場掛牌出讓。

 

如果進展順利，明年年中所有地塊即可完成拆遷，爭取年底前進入建造施工階段。

業態配比再做修改

根據最新的項目規劃，徐家匯中心項目建築佈局以地塊綜合體的形式為主，1號、2號、3號地塊是項目的核心，將會建造三棟超高層建築，高度分別是380米、180米和130米。

各種業態的配比已經做了修改，其中商務辦公為33萬平方米；公寓式酒店約3萬平方米；酒店為8.3萬平方米；商業餐飲為12.4萬平方米；文化設施為2.4萬平方米。建築底部以商業和SOHO酒店式公寓為主，中部以辦公為主，建築上部主要以五星級酒店為主；地下主要以商業和停車為主，設置停車位2900個，並結合軌交9號線和11號線，打造交通樞紐中心。

 

上海徐家匯中心：2012-9-13    

http://www.ztjzzx.com/hyzx.asp?id=46762

上海：徐家匯中心 (工程信息網,中天建設網,www.zjzzx.com)


9月12日，記者從上實城市開發獲悉，項目總佔地面積13.2公頃的徐家匯中心項目最早2014年開工建設。

2007年就已立項的徐家匯中心項目因「政府拆遷問題」遲遲無法動工。
2011年10月21日《徐家匯中心修建性詳細規劃》獲正式批准。


「目前項目地塊建設計劃分為二期進行。」上實城開拒絕透露投資金額，此前消息稱150億元-300億元。

目前徐家匯中心項目的前期工作由上海城開(集團）下屬合資子公司上海寰宇城市投資發展有限公司進行操作，上海寰宇擁有項目的1號地塊，股權結構為上海城開集團佔60%、徐匯土發公司佔30%、徐家匯商城集團佔10%。上實城開擁有上海城開59%的股權。


2007年，倪建達籍「徐家匯中心」項目，一手促成了上實集團與上海城開的合併，使得上海城開由徐匯區屬企業變身為上市公司的子公司。收購後，上實控股有限公司持有上海城開59%的股份。倪建達也升任為上實控股行政副總裁。


2010年，上實控股再次變身，收購中新地產45.02%的股權，成為中新最大股東，並將上海城開59%的股權作價56.4億港元注入，中新地產更名為上實城開。上實城開為海外上市公司。2012年4月23日，倪建達調任上實城開主席、總裁兼執行董事。


與人們的厚望不同，倪建達上任後，不僅徐家匯中心遲遲無法動工，而且上實城開業績疲弱。2012年上半年營業額20.32億港元，同比減少46%，公司稱因上半年交付的總建築面積少，均價低。同期預售款98.6億港元，下半年可陸續轉為收入。上半年毛利率亦由去年同期的40.6%下降至21.5%。股東應佔溢利為虧損3億港元(去年同期為應佔溢利0.82億港元）。

關於徐家匯中心1號地塊，也有非常不一般的歷史：

市區地王回購一波三折

來源：http://sh.eastday.com/eastday/node545/node3954/userobject1ai56585.html 2006-1-21

　　弘基休閒廣場所在地塊（面積３．５３４３萬平方米）是徐家匯中心地塊中的一部分，稱徐家匯８８號地塊，或稱大宇地塊。因其位於徐家匯區核心地帶，又被稱為「上海市面積最大、最後一塊黃金地塊、地王」。這塊市區旺地的轉讓曾掀起軒然大波。

　　１９９５年１０月，韓國大宇與徐匯商城共同出資１億美元成立上海大宇，計劃在徐家匯８８號地塊開發建造辦公樓、公寓、酒店、購物中心及健身中心等項目，原計劃主樓高９２層，號稱浦西第一高樓。韓國大宇以９０００萬美元代價擁有項目９０％的股權，另需出資３０００萬美元，用於支付９５美元／平方米的出讓金、動遷以及市政配套設施建設。後因亞洲金融危機，大宇沒有能力繼續開發。

　　１９９９年６月，上海市房屋土地管理局與上海大宇就徐家匯８８號地塊問題籤訂了補充協議——將這一地塊改為臨時綠地；上海大宇如果重新復工，應提前６個月向房屋土地管理局提起申請，經批准後，向上海大宇重新發放《上海市房地產權證》。但此地塊至今沒有用於相關建設項目。在地塊閒置近１０年後，大宇決定出讓該地塊股權。

　　２００３年底，持有另１０％股份的徐匯商城曾發函希望收購大宇中心股權，當時報價為５１００萬美元，因價格差距過大，雙方未達成協議。

　　２００４年２月２０日，頂新國際與上海大宇簽署了９０％股權轉讓協議。以其下屬的頂新（開曼島）名義、９０００萬美元的價格受讓韓國大宇持有的上海大宇的９０％的股權，並承擔上海大宇約３０００萬美元債務（主要是大宇拖欠徐匯區政府的動遷、配套設施費以及滯納金）。按協議要求，頂新國際已將３０００萬美元的簽約定金匯入了境外共管賬戶中。頂新方面表示，購買此地塊的目的，是計劃把位於天津的總部遷往上海，預計投資２０億元人民幣。當時的規劃為：建立一座五星級酒店以及公寓、辦公樓和購物中心，２００６年竣工後，將其管理中心和財務中心移至上海，並將考慮在上海建立產品研發中心、人才培訓基地和跨國採購中心。

　　２００４年３月２２日，持有８８號地塊１０％股權的小股東徐匯商城書面通知韓國大宇，決定行使優先購買權。按照合資經營企業的規定，股東雙方在同第三方簽訂股權轉讓協議後，必須通知另一方股東，可以以同等條件行使優先購買權。

　　２００４年４月１５日，韓國大宇有關負責人到達上海。當日，大宇與徐匯商城簽訂了另一份相同標的物的類似「股權轉讓協議」。在新華社對此事件的報導中，徐匯區政府領導首次提出，收回這塊地是「為了整體規劃、整體開發」。

　　２００５年，徐匯區政府收回該地後，上海城開受讓地塊的部分股權，獲得了部分開發權。
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2012-12-10 工作記錄 燕子 濟南

http://blog.sina.com.cn/s/blog_9eb77a950101f4wn.html

上午補充了一點寧滬高速的東西、找了點母公司的資料，還沒整理

下午看了下上海實業控股的業務結構，房地產項目還真多啊

簡單瞭解了下公司三條高速公路的相關情況：滬寧高速上海段、滬昆高速上海段和滬渝高速上海段

昨天講過滬寧高速江蘇段，原來剩下的一點點的上海段在上海實業控股

2012-12-10 <wbr>工作记录 <wbr>燕子

看下單公里收入，非常好的哦，滬寧高速江蘇段單公里收入1670萬元

但是上海段的成本就要高了

沒有找到原始投資，但是2003年收購上海段花了20個億，這樣單公里收購價都有7700萬了，之後又花了20多億進行了擴建，上海實業只出了一半

 

晚上整理幾個公司的資料，又把山東高速好好看了下，山東高速的存貨也有20億元，我大概估算的權益未售可售收入也有100億多


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2012-12-30 會議記錄 燕子 濟南

http://blog.sina.com.cn/s/blog_9eb77a950101g3af.html

一、廣州控股

裝機容量318萬千瓦

有電力、煤炭、管道燃氣等業務種類

燃煤：

珠江電廠一期分兩次投入，2*30機組，含稅電價0.5092元，度電淨利潤0.014元

二期含稅電價0.5486？度電淨利潤0.1023？？？

沙角B和貴州盤南電廠的幾期微利

貴州都勻 2*60機組，預計明年投產

佛山恆益剛剛投產已經獲利，2*60裝機容量

風電剛剛開始搞

收入結構：電力49億、煤炭54億、管道燃氣去年只有1個億，今年已經11個億

 

明顯的對比：固定資產方面做手腳

珠江電力和東方電力由於折舊政策的不同導致兩者的度電淨利潤和ROE差別很大

 

二、合肥百貨

65億的總資產、35億的現金，幾乎沒有有息負債、21億的預收賬款

佔收入比重25%

鼓樓商廈 12.7億元的收入，只有5.3%的淨利潤率，平效137元/天/平方米

在合肥也還可以吧

周谷堆很賺錢，淨利潤30%多，土地面積18萬平方米

超市貌似經營的不錯，淨利潤率有5%了，或許與網上商城有關係

保留家電業務是因為它能貢獻現金流？？？

 

三、華夏銀行

權益超級高

貸款5942億元、存款8960億

淨資產639億

總資產1.2億

淨利潤從2005年的12億增加到2011年的92億

人均貸款3550萬

人均存款5353億

人均利潤55萬

人均工資41萬

控股股東：首鋼

第二大股東：國家電網

華東，華中、華南業績不錯

華北、東北很糟糕，為什麼？

巴菲特比率在研究研究

 

 

四、國投電力

1580萬千瓦裝機，業務分水電、煤電、風電和光伏

煤電：合同煤盈利情況好

用市場煤，情況都不太好

國投小三峽：度電淨利0.067元（長電記得是0.08）

裝機一直在擴大

二灘度電投資1.68元

錦屏一期和二期分別為2.24和1.68

早期電廠人員負擔重，這成為無法甩掉的包袱，可能會拖垮企業

 
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2013-1-4 茂業國際 燕子 濟南

http://blog.sina.com.cn/s/blog_9eb77a950101galt.html

第一家百貨挑了茂業這朵「奇葩」

38家店+18個在建、擬建的百貨

2005年收購了成商，2007年重組、2008年上市

上市之後就很忙

密集的拿地、收購物業、收購公司、開店

整理物業的時候覺得很多百貨店的地段都很不錯，但是放在茂業這裡就不賺錢，沒有競爭力，而且公司的心思從來就沒有放在經營管理上

開店時間7、8年以上的老店共7家的營業額加起來有45個億，前10大店營業額60個億，茂業2011年總的銷售額有100個億，剩下的28個店總的銷售額只有40個億

最好的百貨店在深圳，銷售額17個億，平效106元，已經開業10年了

新拿的很多項目都想建成綜合體賣掉

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2013-1-8 工作記錄 燕子 濟南

http://blog.sina.com.cn/s/blog_9eb77a950101ggil.html

沒有完成計劃

高速公路的檢查工作沒有完成

今天檢查了深高速的16條路和贛粵高速的8條路

剩下3條路

今天看了點大東方百貨換換腦子，業務種類挺多的，百貨、超市、家電、汽車銷售、餐飲等

兩個物業位置不錯，無錫商業大廈和大東方百貨，位於無錫恆隆廣場左右兩側

各大地產公司年度銷售數據陸續出來了，保利銷售額過千億

11和12月份數據如下：

2013-1-8 <wbr>工作记录 <wbr>燕子

萬科12月份新拿了20個項目，稍後整理

 

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2013-1-16 工作記錄 燕子

http://blog.sina.com.cn/s/blog_9eb77a950101gszr.html

繼續整理下無錫的經濟數據，想看下恆隆為什麼會選中無錫

無錫的GDP在江蘇排名第二，僅次於蘇州，和南京差不多的水平

商業競爭也沒有那麼激烈了，大東方、八佰伴算是最高檔次的，新世界關門了，百盛檔次也一般，新進的茂業在核心商圈的外圍

其他指標列出來，增長是挺快的，沒有比較，沒有概念

下午開始看華地國際控股

找了下八佰伴相關的信息：

八佰伴曾經是日本最為成功的超級市場，其發展歷史曲折艱辛，充滿傳奇，它的創始人阿信之子——和田一夫，將八佰伴從一個鄉村菜店開始，一步步發展為日本零售業的巨頭。

由於擴展過速，加上1997年亞洲金融風暴的影響，及日本泡沫經濟爆破後的調整等多項因素影響下，八佰伴於1997年9月18日在日本透過會社更生法申請破產，當時其負債高達1610億日圓，是當年日本最大的零售業破產事件。

2000年3月，八佰伴被日本零售商永旺集團收購，並易名為東海株式會社（Maxvalu Tokai）。

至2005年國內現存八佰伴百貨主要分為3個體系，分別是澳門新八佰伴、上海第一八佰伴和無錫八佰伴，均與日本沒有關聯，其中無錫八佰伴前身隸屬於無錫國資委

江蘇華地國際控股集團有限公司於2005年12月耗資1億美元，從無錫國資委全資收購無錫八佰伴，並獲得「八佰伴」的品牌使用權，隨後投入大量財力物力進行改造，使之成為無錫地區最高端百貨商場之一

晚上和amanda一起看了下滬杭甬高速

PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=42962

2013-1-29 工作記錄 燕子 濟南

http://blog.sina.com.cn/s/blog_9eb77a950101hf2t.html

繼續扒華地國際控股的物業

華地國際除了大東方檔次高一些，其他都是小地方的小百貨

像宜興、常熟、溧陽、鎮江等，雖然定位中低端的小百貨，但是管理也還不錯了，宜興華地和江陰華地的平效都有105和80

同時在這些地方開超市，超市的經營模式也銀座有點像，先開城中店，然後在偏遠的地方開社區店，城中店都經營的不錯，社區店就一般了

晚上簡單過了一遍大東方

然後找了找無錫的地鐵規劃圖，在地圖上確認了下地鐵站點

 

2013年1月27日，備受市民關注的無錫地鐵1號線首輛列車在中國南車株洲電力機車有限公司順利下線，至此，無錫地鐵1號線車輛進入交付階段，無錫地鐵運營籌備邁向「快車道」。

根據計劃，無錫地鐵1號線首輛列車將落戶無錫地鐵西漳車輛段，隨後將開展動態及靜態試驗。目前，無錫地鐵西漳車輛段已經完成房建施工，正在進一步加快引入牽引機車、清潔設備等物資，同時開展各項專業人才培訓，確保地鐵列車到達無錫後第一時間啟動各項技術測試，為無錫地鐵通車運營奠定堅實基礎。

PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=43505

2013-1-30 工作記錄 燕子 濟南

http://blog.sina.com.cn/s/blog_9eb77a950101hgf5.html

上午聽歐陽講了4家百貨

中午去百盛轉了一圈，之前聽說不太好，去了才發現果真冷清的很哪

門口人來人往，對面就是恆隆廣場，百盛裡面卻沒有人，同樣的地段，不同的開發商真的可以做出截然相反的景象

出來剛好151遠去了，趁著等車空擋，去恆隆溜了一圈

2點多，恆隆的餐館還是有不少人的，滿記甜品、哈根達斯等店裡人是滿的，茉莉餐廳也不少

恆記甜品好像從6搬下來了，沒去6層看，不過在2層有一家恆記甜品了，原來商家是雅天妮珠寶，沒留意過

大家對恆記的評價不太好，在6樓很冷清，搬下來人氣也不旺啊

又有店舖關門，又有新店開業，抽空去好好瞧瞧

其餘時間補充大東方一些信息，把汽車業務彙總下

 

PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=43506

2013-1-28 華地國際控股 燕子 濟南

http://blog.sina.com.cn/s/blog_9eb77a950101hdjn.html

華地國際控股差不多了，今天仔細整理下各個物業，分析下各個店的經營數據

物業還沒弄完

目前華地國際控股有三個品牌：八佰伴、華地百貨和大統華（超市）

截至目前有14家百貨（7個八佰伴和7個華地百貨）和24家超市（10個城中店，剩下的是社區店）

百貨基本都是自有的，超市基本都是租賃的（租期15-20年）

第一家店是宜興華地百貨，2011年平效105元/天/平方米（按經營面積）

無錫八佰伴是貢獻收入最多的店，2011年總收入15億，2012年16億，面積5.5萬平，平效74元/天/平方米

經營的還可以，百貨的毛利一般維持著20%的水平，經營利潤率在10%多，佣金率從2010年的20%降到現在的17.5%左右，百貨業務2012年的銷售所得款項74個億，同店增長8.8%

超市直接銷售毛利維持在14-15%的水平，經營利潤率在8%-9%（挺高的，再確認下），超市業務2012年的銷售所得款項為24個億

明天接著整完剩下的物業，把無錫八佰伴和大東方對比下

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