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上車換樓(31)：新樓實用率偏低並非無因 脫苦海

據說某新界區獨立屋住宅爆出實用率不足四成，該盤入伙多時，有傳媒訪問業主，表示收樓時十分驚訝，2700呎樓宇室內實用面積只有800多呎，與賣樓時講有千一呎大有距離。

大家可以看到整體規劃圖，清楚地看到，每一個單位均附有獨立花園，屋苑的格式是地下車房、兩層住宅、一層天台。常識告訴我們，如果「實用面積」只計算室內面積，未計花園，兩層住宅減去一層車房及一層天台後，理論上「實用率」是低於50%（因為還要計算樑柱）；再加上獨立單位，攤佔的實用率只有更加低。

如果只計算發展商聲稱的「建築面積」與業主覺得的實用面積，前者約1,100呎，後者約800多呎，粗略地計算一下，800/1,100=72.27%。這與多層式屋村的「實用率」接近，但與較舊的屋村如太古城、美孚，或沒有窗台及會所的居屋便有一段距離。主要原因是要每一個單位攤份公共面積(common area)，如果公共面積越大，要攤分的面積就越大，間接拖低了實用率。

順帶一提「實用率」的計算方法，「實用率＝出售面積／建築面積」。根據消費者委員會，「描述樓宇面積最常用的名詞有「建築面積」及「出售面積」（俗稱的「實用面積」）。住宅物業的「建築面積」，至今還沒有統一的定義，其涵蓋的範圍會因個別建築物而異，一般包括以牆壁圍繞，由個別單位所佔的樓面面積及獲攤分的公用地方面積，例如公用走廊及樓梯等。此外亦可能包括獲攤分的會所、電梯大堂及管理處的公用地方面積。現時大部份售樓書所載的「出售面積」數值，其實是包括了該所物業以牆壁圍繞，由個別單位所佔的樓面面積及連同單位一併出售的閣樓、窗台、平台、天台或花園（有些還包括冷氣機位）等地方的面積的總數值。較常見的現象是把窗台及冷氣機位所佔的面積計算入一個出售單位的總「出售面積」之內。因此，置業人士有意購入的樓宇單位，若是附有窗台、平台或冷氣機位等地方，就不應「照單全收」，把這樣的一個出售面積總數值當作該樓宇單位的「內籠樓面面積」或俗稱的「實用面積」看待。」

就算同一呎數單位，亦會因高低層單位而有別。多層大廈同一座向，低層的牆比高層厚，則高層理論上應比低層實用，但數字上卻是一樣。差距可以有幾大多呢？比筆者低十幾層的單位廚房少半塊磚，高十幾層多半塊，即是大約三十層就差一呎。整間屋的外牆厚度計算，其差異之大可想而知。因為建築時低層牆壁要承受更大壓力，所以較厚。但係呢個世界有時好公道的，低層單位較細，售價亦往往較平。

經常有人例如傳媒等引導觀眾這是「發水」，暗示發展商「騙」了小業主。當然，「發水」很多時是事實，一個幾百呎的單位吹到千一呎，但一個單位本身並不會因為報高或報低導致面積有任何改變，報上800呎每呎是$3,750，報上1100呎每呎是$2,727，但仍然是賣300萬。某些傳媒故意熱炒這類似是而非的質疑，除了同情地了解其「道德良心」之外，一些是貫徹「敵視李」作風，另一些作為另一發展商的屬下機構，難免瓜田李下之嫌，死唔信該發展商會贈送花園、車房、天台，甚至平台會所。

發展商雖然唔一定係騙徒，但肯定唔係開善堂。屋苑有平台、走廊、泳池、公園、私家路，甚至污水處理廠，最後必然是分攤給各個單位，而不是發展商送出來。何況獨立屋物業的獨立花園、車房、天台，業主聲稱這不是實用面積，難道他不會行自己的花園、不泊車、不在天台燒烤望天放狗或晒衫？強調「室內實用面積」，從而去計算出「超低」實用率，嘩眾取寵而矣！

另外一些例子是窗台及環保露台或工作台，並不計入地則比中，是典型的發水行為，但事實上小業主是可以使用的，窗台可視為樓底較低的部份（大約少三呎），露台及工作台只要不違反通風、採光等所謂環保原則，業主也是任意使用，是「利已不損人」。

貫穿本文的意旨是，既然買樓被視為人生一樣咁重要的事情，為甚麼只是聽信一方之言，而不去找資料及實地觀察？早前有遊戲節目發生「大朋友當眾流馬尿」事件，呢位好像未戒奶的哥哥，事後發現用370萬買了同一發展商的600呎單位，一年後市價跌到298萬，希望拿300萬去填數。用這種輕率的態度置業，才會經當發生「驚訝」事件。

莫講話樓書，網上亦大把詳細資料，筆者隨手就找到四間地產代理公司有資料。既然買樓係咁重要，點解唔去睇清楚自己用緊幾多錢買緊一間乜野屋。到簽約時，係有足夠的資料知道實際上個別單位的面積有幾多。如果有個人話收樓時感到驚訝，相信其他人亦會感到驚訝。實用率低是長久存在的社會現象，當我們無法改變，就要去適應，走去買實用率低的樓又要怨買家就責無旁貸。

某報在大多數報章沒有報導此事之下，為此而寫了一篇報導，以下是對買家的描述：

買家恨錯未細看價單

已接獲收樓通知，但因事務繁忙暫仍未收樓的小業主黎女士，得悉四季豪園實用率不足四成，反應錯愕，強調「唔知（實用率）咁低，知就唔買啦！」她憶述當日買樓時，只見現場墟，「手慢就冇」，心情好緊張，根本冇有時間留意價單所列的各項面積資料。

她補充，當日入市四季豪園，是貪屋苑空氣好，價錢2000多元一呎夠「抵」，在「羊群心態」下入市。黎女士指出，曾到現址睇樓，但只能在外面「望」，覺得用600多萬買入的洋房，「個600呎花園好細」。

──《蘋果日報》2006年12月23日

「又要住HOUSE，又要有前後花園，又要有車房，又要有獨立天台，又想高實用率」是繼「又要有會所，又要有高實用率」之後又一鉅獻。

附錄：「發水」與「實用率偏低」的關係

「發水」是發展商出售的樓宇，部份面積無需計算入「地則比率」，例如窗台、環保露台、工作台等。基本上八十年代發明「窗台」以後，所有私人住宅物業均有發水。會所係要計入地則比率，唔算係發水。

比如有一幅官地，面積十萬呎，地積比例係5倍。理論上，只可以建五十萬呎。
實際上，窗台、冷氣機平台、環保露台、工作台都可以唔計，最後建築左七十萬呎出來，咁呢二十萬呎，就係「發水」。

七十萬呎當中，預左十五萬呎係會所泳池走廊之類的「公共地方」，發展商唔會做善事，用得係五十五萬呎，賣就賣七十萬呎，一計之下實用率只有78.57%。

結果就係發水40%，實用率只有78.57%，原本五十萬呎，變成賣七十萬呎，住戶實際用到五十五萬呎。

仲有一樣野可以玩：如果一幅地有住宅有停車場有商場，仲可以將地積搬去自己果度，發水比小業主。