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攸關機場競爭力的新跑道仍在紙上作業階段，但桃園航空城一帶的土地行情，卻早已一飛沖天！

九月十八日，行政院長陳沖拍板，總統馬英九黃金十年政見中的「桃園航空城」核心計畫，將比照十大建設規模，官方與民間共同投資四千六百三十億元，並同步啟動廣達三千二百公頃，地政史上最大範圍的區段徵收案。

依規畫，桃園航空城計畫分為「蛋黃」和「蛋白」兩區，前者涵蓋機場第三航站、第三跑道與擴大自由貿易港區，由中央負責開發，須徵收民地的面積為一千四百餘 公頃；地方政府則負責周邊產業園區，及配套的都市計畫商業用地，徵收範圍逾一千七百公頃，約近十二個台北市信義計畫區面積。

農地價格狂飆》大戶到菜籃族，都搶進場

儘管整個航空城計畫，開發進度最快的，屬蛋黃區內無用地取得問題的第三航站，可望於二○一八年完工啟用，蛋黃區內其他區域以及所有蛋白區，尚停留紙上作業 階段，開發時程變數尚多，然而，等著被徵收的區域內上千公頃農地，過去兩年行情卻早已翻漲數倍，儼然成為投資客的炒地樂園。

實際走一趟航空城預定地的大園一帶，除主要幹道兩旁，房子沒幾棟，但各大房仲品牌卻都已到齊，店門口掛的出售物件十之八九是農地。

「這裡是投資客最愛的炒地樂園，」長期經營當地市場的台灣房屋青埔領航店范瑀芳說，過去兩年，當地農地成交行情從一坪一萬二千、一萬三千元，飆漲到目前約 四萬五千元價位，平均上漲近三倍，交易熱、轉手快，是投資客相中的原因。「一塊農地，一年交易、過戶五、六回的，很常見。」范瑀芳指出，跟緊航空城計畫議 題，轉手農地套利，已成為大桃園人盡皆知的投資活動。農地投資門檻低，除上億元資金的投資大戶，手頭上百來萬元的菜籃族，也一個拉一個進場，大炒農地占半 數的蛋白區。

按地方政府區段徵收的遊戲規則，未來農地一旦被畫入航空城用地，地主每一百坪「農地」，可換回五十五坪都市計畫內用地（市地）的「抵價地」，該「抵價地」依抽籤配發，若抽到臨近馬路或角地，如中樂透般幸運，這是鎖定農地的投資客，估算獲利的期望值基礎。

當地土地仲介業者彭成貴表示，以現在每坪不到五萬元的農地行情，換算日後換回市地，持有成本每坪不到十萬元，對照同樣也是農地變市地的桃園青埔高鐵特區， 目前至少約二十萬元的土地成交行情，只要放得夠久，還有很大的獲利空間，「過去兩、三年進場買農地的，幾乎都賺到！」他表示。

內線消息四竄》財團獵地，已遍及桃竹苗

看準農地變更市地賺取倍數差價的空間，一群由民代、地主和投資客組成的炒地高手，儘管過去兩年航空城計畫只聞樓梯響，一度還傳出地方政府財源不足，恐跳票破局，卻依舊敢進場重壓。

一位不願意具名的土地代書表示，和買股票一樣，一般進場買農地的投資散戶，看的是報紙上官方公告的政策利多，但真正的炒地高手，看到的都是關起門來密商的 內線消息，搭配財團大戶，有節奏的拉抬農地行情，賺的不只是航空城這波甜頭，凡桃、竹、苗有重劃議題的區域，都可看到這批人介入。

然而，這回航空城計畫最不一樣的，是不只聚集職業級炒手，更多是資金無處去的投資人。由於農地買賣不必繳土增稅、契稅，繼承和贈與享有免稅待遇，頻繁轉手 也沒有奢侈稅的問題，甚至閒置任其荒廢，還能領休耕補助金，加上有航空城議題加持，可說是兼具避稅、增值的完美投資標的。

范瑀芳說，因為農地交易有以上特點，且自二○○○年之後，農地開放自由交易，持有農地不須自耕農身分，因此，奢侈稅打房後，不動產投資客明顯偏好購買農地，「在桃園一帶，農地買賣十筆，有八筆是投資行為，買來種稻的不到兩筆，這個比例恰和十年前顛倒。」

地方政府帶頭炒作》為拚財政，把良田變荒地

對於攸關國家糧食自給率的農地，成為服務投資客和地方民代的禁臠，政大地政系教授徐世榮指出，不只桃園縣政府，從南到北地方政府，個個財政困難，都在打農 地變市地的主意，因為地價稅和土增稅是地方政府最重要的財源，但農地課不到稅金，只有農地變市地，才能把財政來源的餅做大。

再者，縣市首長透過土地利益分配，更能再次鞏固並掌握地方派系，這也可以從這回航空城計畫，地方政府比開出施政支票的中央政府還要心急，可以看出究竟。徐 世榮表示，開發論者認為航空城遲早要發展，農地變荒地是必然的，這更犯了只重經濟發展，把永續發展拋到腦後的謬誤。另外，苗栗大埔、新竹二重埔等地區段徵 收，造成社會激烈衝突殷鑑不遠，史上最大的航空城區段徵收，能否真能如官方預估五、六年內完成，顯然充滿問號。

當一片前途未定的農地裡，種的是白花花銀子，而不再是纍纍稻穗，這樣的風景，真是有為政府的亮麗成績嗎？

【延伸閱讀】「蛋白區」農地，每坪漲破4萬——桃園航空城興建大事紀

2009/1 立法院通過「國際機場園區發展條例」2010/3 桃園縣政府成立「桃園航空城公司」，公告航空城區域計畫（農地成交行情每坪約12,000元）2011/4 交通部核定「台灣桃園國際機場園區綱要計畫」2012/5 行政院通過一個都市計畫分蛋黃、蛋白兩區方式開發2012/9 行政院宣布桃園航空城計畫正式啟動（農地成交行情每坪約45,000元）

股王大立光執行長林恩平鮭魚返鄉，卻找不到土地設廠，最後只能向總統馬英九告御狀。

大立光找不到地、甚至成為工業區地主敲竹槓的對象，正是台灣房地產投資熱潮，在政府祭出「奢侈稅」後，台灣房地產熱錢正不斷從豪宅土地流竄到工業區土地的縮影。

怪象頻傳閒置地多，價格卻掉不下來

戴德梁行台灣分公司董事總經理顏炳立表示，近兩年來，新北、桃園等工業區用地，少則漲了一成到兩成，幅度大的漲幅五○％到一○○％都有，平均漲幅約有兩成，今年以來整個房市呈現「志玲（豪宅）休息、如花（工業用地）登場」局面，工業用地炒到瘋狂，簡直是群魔亂舞。

根據統計，北市內湖、南港地區地段較好的工業用地，今年每坪來到新台幣一百六十萬元到二百二十萬元，五股一坪達八十萬元（過去四十萬元）、林口、龜山每坪三十萬元（過去十五萬元），中壢去年每坪十三到十四萬元，現在也漲至十八到二十萬元。

現在「需要用地的業者找不到地，但工業用地又持續飆漲，」乍看之下會讓人以為「全台工業用地已經不敷使用」，但弔詭的是，從供給面來看，卻又不是這麼一回事。

根據台灣農村陣線統計，全台還有二千二百多公頃的閒置工業區，科學園區也還有兩百多頃閒置用地可供業者使用。去年監察院調查報告也指出，全台已開發的工業區，成為蚊子工業區的土地逾五百公頃，而尚未公告租售的工業區土地有一千一百五十六點一五公頃。

漏洞一：避稅又增值，養地一舉數得

最近新北市府為了讓鮭魚返鄉的台商可以找到棲身之地，根據經發局清查統計結果也發現，目前新北市汐止、五股、新莊等工業區閒置的土地還有二十多公頃。

明明工業區閒置土地還很多，那到底是什麼原因讓工業用地「供需失衡」？甚至現在會出現「破銅爛鐵變黃金」 的情況？

財政部於二○一一年六月祭出奢侈稅（特種貨物及勞務稅）打房，當時奢侈稅將不動產列入課稅範圍，但僅限於「持有兩年以內的房地或依法得核發建造執照的都市土地（都市計畫範圍內土地）」。

「素地」若是非都市土地，兩年內移轉也不會被課徵奢侈稅，由於工業用地幾乎都是非都市土地，因此也被排除在奢侈稅課徵範圍外。

淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰表示，奢侈稅上路兩年，近一年來不動產市場確實呈現「房地產冷卻，土地交易熱絡」的現象，尤其工業用地，因為短期買賣不受奢侈稅規範，又剛好搭配有「台灣鮭魚返鄉」的需求出現，近一年來原本在房地產市場大量的投機或投資的資金，都從炒房轉往炒地，造成工業用地價格飆漲。

因為工業用地不僅不在奢侈稅課徵的範圍，且短期內頻繁的轉手，因公告地價並沒有變化，所以也不會有土地增值稅產生，「土地轉來轉去，投機者大獲利，但政府卻一毛稅都課不到，可說是兼具避稅、增值的完美投資標的，」台信不動產專員吳志彬說。

漏洞二：空地稅虛設，炒家沒在怕

工業用地因為不在奢侈稅規定的範圍，短期的炒作買賣，不會有奢侈稅發生，但地方政府還是可以祭出空地稅來增加養地者的資金成本，但具有這項「撒手鐧」的地方政府卻始終「備而不用」。

空地稅曾一度停徵，不過在二○一一年一月二十六日，行政院就已經同意財政部建議，廢止了自一九八五年「暫時停徵空地稅或照價收買」的解釋令。

台大經濟系教授林建甫表示，廢止「暫時停徵空地稅或照價收買」的解釋令，就是財政部已經授權地方政府課徵空地稅及照價收買，也代表地方政府可課徵高於地價稅二至五倍的空地稅。

但恢復課徵空地稅的解釋令到現在已經頒布超過兩年，去年八月審計部也曾公開呼籲中央與地方要協調落實空地稅的課徵，但是到目前為止，全台灣沒有任何一個縣市地方政府有要開徵空地稅的打算或準備。

對於各地方政府時常為地方財政困窘喊窮，要求中央挹注稅收，但卻不願本於職權依法開徵空地稅，甚至以工業區不足，大舉徵收農地、開發「新工業區」的做法，審計部認為，不停的開發工業區，讓資金養地，土地仍然沒辦法落到真正需要的人身上，既然地方政府有「空地稅」這個政策工具可以使用，就應該趕緊恢復課徵「空地稅」，抑制工業區炒風。

除了奢侈稅、空地稅，林建甫認為另一個重要的配套措施，就是取消或提高工業區土地變更的回饋代金。

由於全台房價高漲，近年不斷有建商把只能用來蓋廠辦的工業用地拿來蓋住宅，去年八月北市建管處就查出內湖五期重劃區有八棟建物遭建商違法改建成豪宅，去年建管處決定開罰各建商六萬元，今年四月因情況不見改善，決定再罰建商三十萬元，但與豪宅一坪售價上百萬元相比，這樣的罰金顯得「小巫見大巫」，對建商不痛不癢。

林建甫認為，現行工業區土地變更為住宅，回饋的代金是依據公告現值加四成計算，現值通常遠低於市價，讓建商有暴利可賺。目前的辦法只有改變回饋方式，不能夠讓違法的業者延續往例「繳錢了事」，或是提高回饋金的計算基準，才能促使工業用地回歸正途，不再被浮濫使用。

【延伸閱讀】工業用地前10名漲幅，超越商業區—都市地價指數漲幅

地區：屏東縣住宅區（％）：4.45商業區（％）：2.05工業區（％）：8.49

地區：新竹市住宅區（％）：3.79商業區（％）：4.37工業區（％）：8.44

地區：苗栗縣住宅區（％）：4.79商業區（％）：2.14工業區（％）：6.51

地區：澎湖縣住宅區（％）：1.93商業區（％）：3.99工業區（％）：5.82

地區：台南市住宅區（％）：3.48商業區（％）：3.62工業區（％）：4.47

地區：南投縣住宅區（％）：2.69商業區（％）：3.22工業區（％）：3.22

地區：彰化縣住宅區（％）：1.22商業區（％）：0.89工業區（％）：3.10

地區：雲林縣住宅區（％）：0.27商業區（％）：-1.33工業區（％）：1.80

地區：新竹縣住宅區（％）：-4.25商業區（％）：-4.65工業區（％）：1.16

地區：嘉義縣住宅區（％）：0.32商業區（％）：-0.22工業區（％）：1.12

註：自2012年9月統計至2013年3月底資料來源：內政部地政司