租金貴過東九龍商廈上水工廈淪「水貨倉」
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GS(14)@2016-06-12 03:01:332016-05-25 EW
與羅湖、落馬洲一站之隔的上水，簡直是全天候服務內地客的社區，大街小巷藥房，到處見內地客蹤迹；距離鬧市十分鐘步程，水貨客在「水貨倉」聚集取貨，以螞蟻搬家形式，絡繹不絕將港貨帶往內地。
「水貨倉」人流不斷，給人有商場的錯覺，然而，「水貨倉」是如假包換的工廈。儘管近期樓市不濟，然而在水貨倉強勁需求帶挈下，工廈租金逆市上升，各廈近日錄新高呎租二十一至二十二元，租金較過去一至兩年三級跳，更貴過東九龍真正商廈。
工廈租金勁升，非「水貨倉」用家惟有四散，有自用業主不惜遷往火炭區，將單位出租予水貨集團，爭取高回報，亦有貿易公司避走粉嶺，進駐租金只需半價的工廈。
近年，上水被內地客攻陷，昔日的民生區變身遊客區，大街小巷開滿藥房及金行，租金因而翻幾番。另一邊廂，水貨集團由火車站附近的街頭搬上樓，帶挈區內工廈受熱捧，有代理直言，水貨倉集中的上水貿易廣場、劍橋廣場租盤極渴市。「兩、三年前，租盤長租長有，現時『零』租盤提供！」
上水工廈集中於鐵路兩旁，成為水貨集團首選的取貨點。大批拖篋的水貨客熟悉地由火車站出發，不用看地圖，十餘分鐘即達工廈區，其中在上水貿易廣場現場所見，水貨倉散見於各樓層，部分中門大開，堆滿高高貨物，部分水貨倉門閘則緊緊鎖上，待相熟的水貨客拍門，確認身份後才讓他們內進，之後極速關門，外人難以察覺內裏情況。
「零」租盤提供
水貨倉遍地開花，工廈租金大升，舊租戶都付不起租金，被迫撤出。做貿易的陳先生，早於○六年購入上水貿易廣場高層戶自用，面積六百多方呎，作價約六十八萬元，六年後樓價急升，隨即以一百四十五萬元賣樓，售後租回至今。提起「太早」賣樓一事，他耿耿於懷。「而家升到三百二十萬元呀！沒想到越升越有！以前附近好靜，租客做辦公室甚至貨倉，今時不同往日，租金明顯升咗，一二年月租約六千八百元，現約八千元，八月到期，不知業主加幾多！太貴租，我都搬啦！」
陳先生未知業主如何向他「開刀」，惟其經營運輸公司的朋友，近日已遭殃。「朋友租開此廈低層約七百方呎單位做辦公室，最近大幅加租五千元，由萬一加到萬六，呎租由約十六元，加到二十二元呀！他沒法租下去啦，轉租粉嶺工廈，面積相若，呎租平一半，十一元租到。本身租開的單位，當然由水貨倉承租啦，他們付得起！我們這層單邊位，七個有四個做水貨㗎！看業主眼光啦，水貨倉租客話走就走，辦公室租客穩定得多。」
毗鄰的新運路劍橋廣場，情況比上水貿易廣場更壯觀，全廈逾半數是水貨倉，更有部分並排相連開四、五間，水貨客亦攻陷公共地方，一個接一個蹲在走廊執貨，行李箱或背包內盡是紅酒、沐浴露、零食及遊戲光碟等。
租客遷往火炭粉嶺
代理透露該廈兩、三年前始現水貨倉，初時只有幾間。「水貨集團看準地點就腳，故同廈單位漸被他們攻陷，租金節節上揚，甚至有自用業主索性遷住東鐵沿線火炭工廈，將單位租給水貨倉，火炭一般呎租約十二元，業主閒閒地賺四至六元差價！」
劍橋廣場呎租勁升，現已破二十元水平。「最近有面積四百多方呎單位，以二十一元呎租成交，雖未知租客是否做水貨，惟業主叫價早以區內水貨倉呎租為標準。一三年時，該廈成交呎租十二、十三元，一四年高見十六元啦，至今年更逾二十元，租金後勁強，兩年升三成呀！」
美聯商業營業董事羅仲英，專做市區商廈，他指，二十餘元呎租，屬東九商廈水平。「付得起二十三元呎租，在東九一定租到靚商廈盤！萬兆豐中心呎租約二十一至二十五元；億京中心呎租二十二至二十三元，南豐商業中心及企業廣場一期，更是十八至二十元有交易，所以話上水工廈做到逾二十元，令人驚訝！」
租金高企，意味物業回報上升，帶動樓價，去年九月樓市頂峰，劍橋廣場有單位以創新高價成交，該A座高層單位，面積四百多方呎，以二百四十萬元易手，呎價達五千二百五十二元。今年樓市下行成勢，惟劍橋逆市中仍有價有市，年初至今錄四宗成交，平均呎價約四千元，代理指該廈現有十餘個放盤，呎價介乎三千八百至五千五百元。「最高叫價單位，就是坐擁二十一元呎租水貨倉租約！租到畀水貨倉，一般有四、五厘回報，好有賣點！不過，市場估計劍橋成交量今年不會大增，畢竟收租回報好吸引，業主都惜售啦。」
水貨倉回報高
從劍橋跨過天橋，走到鐵路另一旁的彩發街晉科中心，亦是水貨倉的集中地。物業由新鴻基持有，市場未能準確紀錄租金資料。記者以租客身份，致電大廈租務熱線，職員指現時沒有租盤提供。「至少要等三、四個月！現時有八至十人排隊啦。」翻查資料，晉科中心已獲批改建作食肆及商舖等用途，將提供逾十四萬方呎樓面，當中十一萬多方呎為商舖樓面。
地政總署去年曾因工廈單位涉零售用途，採取行動，收回三個打開門做生意的單位，涉屯門美基工業大廈及上水貿易廣場，惟現時盛行的上水工廈水貨倉，據本刊觀察所見，並不涉及錢銀交易，水貨客只在單位內提貨而己，有別於一般零售。
熟悉走水貨過程的人士透露，水貨集團要求水貨客到達內地指定的交貨地點，完成走水貨過程後，才獲發薪水，故涉事單位，表面上只屬一般貨倉，水貨客不用先付錢「買貨」。
地政：調查疑違契戶
地政總署回覆本刊指，劍橋廣場、上水貿易廣場及晉科中心的地契訂明有關大廈只許作「工業及╱或貨倉」用途，地契條款並無限制儲存貨物的一般類別和提存貨物的具體安排。如上述地方用作零售活動或其他商業用途，便違反相關地契條款。要證實活動或用途是否違契，政府會就每宗懷疑個案的運作情況先作深入調查，並在有需要時徵詢法律意見，不會單憑是否涉及即場金錢交易而作出判斷。
執業大律師陸偉雄認為，政府可以用行政方式阻止走水貨，只要在法例定明所有貨品限量過境，相信可改善情況，惟走水貨屬經濟活動，若以行政方式阻截，猶如推出「水貨辣招」，跟「樓市辣招」一樣，將影響各行業生計。「現時政府在打擊走水貨活動方面，只是隻眼開隻眼閉呢。」
工廈用家絕招趕水貨客
上水工廈變身水貨倉，暗藏着危機，雖然消防處回應本刊指，於去年一月至今年五月十五日期間，在上水區內涉及水貨活動的大廈共進行一千八百九十八次巡查，提出三十三宗檢控及發出六十三張「消除火警危險通知書」。惟記者在劍橋廣場內所見，紙皮箱依然到處堆得高高，通道被阻塞，潛在危險。
水貨客有老有嫩，甚至有婦人帶同剛學行的幼童到場，小孩旁邊有一箱箱貨物，現場有堆滿貨的即車經過。
在劍橋廣場辦公室單位上班的李小姐透露，每到長假期，小孩更多。「手抱的、上幼稚園的都見過，阿媽在裝貨，由得小朋友到處跑。」她最不滿水貨客在走廊吸煙，隨地是煙頭。「充斥煙味，我嗅得多，有嚴重鼻敏感！這裏衛生差，有清潔工告訴我，有人在電梯附近大小二便呀，多恐怖！還有，水貨客爭位爭電梯，有時打架，有女人在電梯門間拉扯。」
為免水貨客打擾，李小姐趨吉避凶。「安排送貨工人早上送貨，不然大半小時也入不到貨梯！下午最多人，盡量減少外出。他們拖大篋，撞到人連道歉都不說。水貨客無手尾，斗膽在我公司門口拆到一地紙皮！我隔日在門口倒了無稀釋漂白水，很難聞，結果沒人在此拆箱啦。走廊紙皮堆到上天花，消防巡查問是否我們的，我直說不是，還叫他不如幫手搬走啦！」