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半徑七公里內 他每兩天賣一輛車

2012-9-17  TCW




被公認為舉世最偉大保險業務員, 一生賣出十億美元保單的班‧費德文(Ben Feldman),最為人樂道的,是他一輩子在方圓四十英里、人口不到兩萬人的小鎮從事業務活動。本屆《商業周刊》「王者大獎」汽車業金獎得主王堅志,同 樣是靠不跨出半徑七公里的彰化地區精耕業務,壓倒群雄致勝。

但和保險泰斗不一樣的是,王堅志並不是一開始就打算死守商圈,而是因為客觀環境惡劣,迫使他不得不把腳下的每一分地,都當良田耕耘。

二○○八年底,跨入汽車銷售第八個年頭的他遭遇困境。這一年,王堅志所屬的銷售團隊,遭同品牌競爭對手整併,擔任頂頭上司業務主管的父親被迫去職,一夕之 間被貼上降將標籤,新同事扯他後腿,前腳才簽好的訂單,後腳馬上就有同事以更優惠的條件砍價,半途攔截搶單,還沒踏出營業所大門,就得先面對內憂紛擾, 「我一度準備把客戶名單移交出去,準備投降了,」他回憶。

找顧客,先顧基本盤每三個月巡一遍責任村里

事實上,王堅志的處境,也是當時金融海嘯襲來,汽車市場景氣盪至谷底,規模較小的地區型經銷商寫照,論打資源戰、比價格優惠,敵不過都會型的大型經銷商;扎根服務,創造顧客價值,是唯一的出路。

正如上帝關上一道門,必定也會開一扇窗。王堅志想起小時候在鄉下看阿公種田,阿公的田,收成的量就是比別人多出五成,頂尖業務員應該要像厲害的農夫一樣,讓腳下的每一畝田,都變成良田,於是改變業務策略,回頭鞏固基本盤。

「這是我以銷售據點為圓心,半徑七公里責任區內的全部村里,我把它當作每一塊田來耕。」在「王者大獎」決審會場,他遠從彰化扛來一面大白板,上面貼著分層 標示出的七十個村里名牌,除少數太過貧瘠的地區之外,過去三年來,他每三個月一定拜訪完白板上的村里,看似不聰明的作業方式,讓評審團感到不可思議。

拚服務,賣車有三慢用不聰明的方式經營顧客

王堅志的不聰明,還有他自己發明的「三慢」賣車哲學——訂車慢、選車慢、交車慢。

「訂車慢」是不強迫客戶快速成交,道理在慢上桌的菜最可口。「選車慢」是配完色之後,一定先帶顧客看完實車再簽訂單,讓顧客感到踏實。「交車慢」是選車牌時他一定親自到監理處挑號,顧客證件不假他人之手,安心成交。

「現在的消費者太聰明,他(指王堅志)是用不聰明的方式經營顧客。」王堅志的主管,福彰汽車彰化營業所業務經理賴健全說,做汽車銷售十七年,他沒看過有業 務員如此龜毛:擔心客戶拴車牌的螺絲日後生鏽不美觀,王堅志自掏腰包換上不生鏽的白鐵螺絲,不僅如此,新車交車前監理處領來的兩面鐵牌,他還會用黑色麥克 筆,細心將車號上遭刮傷的掉漆處補色,「他簡直是個瘋子!」

「因為客戶都在半徑七公里範圍,一定會回原廠保養,公司才能再賺到錢。」不只做個人口碑,王堅志也幫團隊利益著想。

一片田要精耕出高產量,除靠用心還要先利其器。王堅志說,農夫犁田除雜草,用的是笨重的鋤頭,費勁又沒效率,阿公則是動手改良農具,設計有三面刮刀、竹竿當握柄的除草農具,別人半畝田雜草還除不完,阿公已完成好幾塊田了。

E行銷,臉書變利器 運用關鍵第三人拓展人脈

臉書(Facebook),就是王堅志開發業務的三面刮刀。

沒有臉書之前,一年成交一百一十七輛,是他銷售能量的天花板,三年前建立個人臉書網頁之後,銷售業績便以每年二○%跳躍性成長,締造了去年年銷售一百八十一輛,平均每兩天就賣出一輛車的王者級銷售實力。

深知小地方賣車,人面廣不如人緣好的道理,有近四十位臉書朋友,是王堅志鎖定的各社團領袖,甚至回母校找教過他的老師,當面邀對方加入,他說,這些在地方上有影響力的人,列他們為臉書朋友,是人際形象的強力背書。

「眉角(台語)在臉書提供了顯示『共同朋友』的這項功能,」他分享,運用關鍵第三人的影響力,是將看似虛擬的網路人際連結,變成手上一張張成交訂單的成功心法。

「你必須確認誰是臉書上買家最好的朋友,」王堅志指著iPad上的臉書頁面說,人際關係隨時在變動,列為朋友名單,並不等於雙方一定是好朋友,可能兩人昨天才剛吵過架,若沒查核,可能還會踩到地雷。為此,王堅志每天須花上一個半小時,在臉書上「巡田水」。

花小錢買白鐵螺絲贏得顧客好感,靠臉書管理人脈滾出業績,王者的業務技巧如同王堅志阿公的三面除草刮刀般,人人皆可就地取材,勝負關鍵在解決問題的關鍵思考力。

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點解每兩年買間樓? 樓市下的平均投資法 (答) Home Blogger

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偉哥: 
是的! 大部份人買股票都係輸錢為主。要獨有慧眼加上高心理質素先可在股海淘金。根據諗樣之前「身無分文,必須賭博」既道理,如果你必須在短時間搵舊大錢,放在股票或期指市場博一博是必須的! 否則以偉哥既portfolio,就好似三國故事中荀攸進言曹操一樣,曹操勢大人多,只要堅守及囤糧,假以時日,只會比吳蜀日益強大,同佢地距離只會越遠。所以偉哥只要做好工作,將錢放係有意義既地方,要上岸不難,當然要做老闆或成大富,又要一番拚博。 

股票或基金每月平均投資法差唔多大家都聽過,但係樓宇平均買入呢? 相信冇咩人提及。其一當然係香港多買賣完整業權既物業,二黎樓根本冇得拆開黎買。施老闆成立中原領先指數本可衍生更多樓房買賣工具(如散買),但樓宇買賣透明度不高令指數認受性被質疑。偉哥要平均咁買樓房,實在要手頭有番咁上下實力先掂。 

沙士升到而家既威力 
細心睇偉哥問題就知廿倍回報點黎。一間係沙士值1.1mil既樓而家升到3.0mil。如果你當時用十萬本金做九成上會,你而家賬面賺二百萬,真係好和味。所以投資最緊要睇時機,但係時機確實冇人肯定捕捉到,不如keep住投資係樓市,升同跌都有租收。 

大陸公幹人仕股票不宜 
其實樓絕不是唯一投資選擇,金、股、匯(外幣)皆可。但諗樣觀乎一眾至少星期一至五都係大陸工作既人,由於接收資料始終冇香港咁頻密,生活習慣令佢地trade港股都係輸錢收場。試下諗樣既方法幫唔幫到手。 

外國確實有公司成立投資項目(通常係爛地做起),做到真係買一呎樓都得! 香港未有此工具。以下假設每年用二百萬買入屯門市廣場,買入呎數就係用當年年尾呎價去計(2012年除外)

年份屯門市廣場呎價$買入呎數
19975000400
19984600434
19993400588
20003200625
20012700740
20022500800
20032200909
20042500800
20053000666
20063200625
20073200625
20083900512
20093500571
20103900512
20115500363
20126200322
  總買入呎數:9492
 十六年平均價:$3656買入平均呎價:$3371

如果用平均成本法買樓,十六年總投入36million,現值58million,增長83%。當然咁使係香港冇可能。但係證明左樓此一投資物,用平均成本法配合一樣奏效。當然你會諗三千六百萬我成世都冇,睇呢篇野做咩? 但用此一原則,套落偉哥個case又如何呢?? 

偉哥年收入RMB12*(8+5)=HKD1.87mil,減去家用,同假設偉哥出既糧可以完整咁帶到香港(好驚! 教人不法咁帶錢出境可能要打耙),偉哥減去5萬每月支出一年可儲1.15mil。建議偉哥每兩年係屯門區買入樓宇,以2.30mil樓價以下為主,照做按揭上會,但係大陸出糧既佢要留意: 要提供大陸出既證明如糧單加稅單。做按揭未必間間銀行認受你的海外入息。提供聘書,大陸稅單都有幫助,不過入息要打八折。偉哥你既case係借得越多越好,因為你比少D首期,淨低人仔係大陸都有3-4%定期年息,而香港樓按只約2%。

 

點解係每兩年買間樓?

點解係每兩年買間樓? 因為要實行買樓既平均成平法,你要買得密先可以得出平均入貨價,及於比平均超高時出貨。至於買屯門係因為大家錢銀有限,屯門樓始終size細同埋有二百餘元既樓賣,買入收租印花稅貴極幾千蚊。試問買「天璽」點去平均成平法呢? 但屯門區內百餘至三百餘萬既樓大把,潛力極高,仲有偉哥你應該未結婚前住左唔少年屯門,應該合你口味。

 

買樓收租都有野煩,可以做既係搵個相熟agent大家長做長有,agent知你有米唔怕幫你應付埋租客既。如果真係唔想做咁長mortgage,你先用1.15mil比首期,做五成按揭買間2.3mil既屯門市廣場兩房開始學下做收租佬,名正言順租出去,淨低五成1.15mil分五年按揭(最短tenor)每月都係還約$20000蚊。你過兩年又買一間咁既銀碼又係咁做。再過多兩年你去睇第三間樓既時候,第一間已經還哂,如此循環不息,保有手上cash又唔使供得太辛苦,一定上到會。

 

每兩年買間樓夾五年按揭tenor,以偉哥月薪十幾萬計落就剛fit到。你冇偉哥咁強勁就唔好亂試….

 

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