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【未來城市】樣板房經過「九十多年的風吹雨打，依舊屹立不倒」 綠色草屋不是童話

經歷過三次石油危機的歐美國家重新尋找可持續發展之路，被遺忘的草屋也開始嶄露頭角，它被賦予節能減排等「美德」。

冬暖夏涼，隔音避火

一隻小豬蓋了一棟草屋，結果被大灰狼一口氣就吹垮了。草屋真的如童話故事《三隻小豬》裡描述的那樣不堪一擊？法國人可能不這麼認為。

至少卡羅琳·勒曼會不屑一顧。這名法國婦女是現代草屋的忠實粉絲。在奧爾良，她的家是一幢兩層小樓，外觀與周邊磚砌的別墅無異。走進大廳，只見北牆上安著「假窗」，透過玻璃能看到黃色的麥稈。

「這小窗名叫『真相窗』，粉刷牆壁時特意留下來的。如果有人懷疑房子的用材，這就是最好的證據。」卡羅琳說。

像這樣的草屋，在法國已超過3000幢，不惟私宅，還有辦公樓、學校校舍、企業廠房等。法國是西歐的草屋大國，近年來，這種非主流建築一躍成為年輕一代自建屋的新選擇。

歷經近一個世紀，這種人類最早的居所之一又開始復興。20世紀初，美國內布拉斯加州的農民將草稈、麥秸壓縮成草磚。這種技術傳入西歐時，曾引起工程界的注意。一戰後，法國建築師福耶特設計了一幢草木結構的樣板房，但在當時鋼筋混凝土強勢發展的時代，草屋難有立身之處。

經歷過三次石油危機的歐美國家重新尋找可持續發展之路，1980年中期，被遺忘的草屋重新在法國嶄露頭角，它被賦予節能減排等「美德」。

建造原理很簡單：在房屋地基上搭一個裡外雙層的木架，兩層間距控制在50－60釐米，將草磚填入中空區域，構成實心牆。牆面抹上混凝土（一種石灰、水泥、黃沙、木屑的混合物），將其和外界隔離起來。

400捆壓縮麥稈，兩年工期，卡羅琳和丈夫就建成了現在90平方米的小別墅。

「夏天住草屋很舒服。我家外牆用的是松木，內牆是粘土，和麥稈混成一種清新的味道，連蒼蠅都退避三舍。」卡羅琳說，「對於草屋的保暖性，我有些懷疑。寒流來之前，我給每個房間配了電暖器，安了溫度計。」

卡羅琳是個細心的實驗者，經過觀察後發現：無論嚴寒酷暑，室內外的溫差始終保持5℃左右。她不僅驗證了草屋的冬暖夏涼，還做了隔音測試：「我老公喜歡唱歌，每次他引吭高歌，我馬上叫停，怕吵到鄰居。不過我悄悄溜到屋外，發現離開房子3米，聲音基本沒了。」

人們想像中的草屋往往是矮小的，而當另一個市民安東尼·唐布里耶造起135平方米地基、7米高的草木結構房時，立即引來媒體關注。安東尼對草屋的安全性深信不疑：「不少人認為草屋的火災風險很高，其實是誤解。草稈經過高度壓縮後，含氧量很少，可燃性已降低，真的燒起來不會爆炸，也不會產生有毒氣體。反而混凝土磚屋更危險，因為磚塊一旦受熱容易斷裂，引起房屋坍塌。」

口口相傳，粉絲抱團

經過口口相傳，草屋隊伍在城郊逐漸壯大。草屋主人們建立網絡論壇，交流心得，為自建房網友提供技術支持。80後的亞歷山德羅·貝羅第和未婚妻看到報導後，隨即加入網上的草屋論壇。在閱讀了幾本專業書籍之後，兩人就買地蓋屋了。「我想讓將來的孩子生活在無毒、無污染的環境裡。」亞歷山大說。

「這是一個典型的群體，可以說是自發的草屋使者。他們的特徵比較明顯，一般是中青年夫婦，受教育程度相對較高，思想比較新潮，也樂意分享，關注綠色經濟，是環保的身體力行者。」「親近草屋」（草屋建築地方協會）成員弗朗科·勒布朗說。

草屋論壇初顯規模時，民間協會也同步發展。地方協會相互聯合後，全國性組織「法國草屋聯盟」誕生。他們定期開展技術培訓，組織參觀草屋人家，攜手其他環保組織舉辦論壇，吸引媒體和政府的注意。

協會的活動也促成了一個小產業的發展：農民成立作坊，加工草磚對外銷售；城郊工匠爭相學習草屋技術，擴展業務；創業者抓住商機成立加工廠，銷售可自行組裝的草木結構牆；對草屋設防的保險公司開始接受自建房主的投保。

「法國草屋聯盟」經過7年的發展，已是歐洲規模最大的草屋協會之一。現在，它成為草屋經濟的「研究中心」，撰寫草屋建築的行業標準。據報導，2012年，來自歐洲7國的16名草屋代表在法國集會。他們的交流活動引起了歐盟委員會的重視，草屋被納入「達·芬奇計劃（歐盟成員國職業技術教育交流項目）」。

如今，草屋的發展也碰到了一些現實障礙：專業的工程師屈指可數；施工隊伍水準參差不齊；草屋建築行業標準尚未獲得國家權威機構的完全認可；一些工程隊無法簽發10年質量保證書，耽誤屋主的投保事宜。

那麼，草屋經濟是否能順利融入到現代化工業呢？專家們各執一詞。「草屋經濟是一種新型模式，對可持續發展有著積極的意義。如果說磚屋建造過程中要釋放大量二氧化碳，那草屋就是把二氧化碳當牆壁用。另外，草屋用材單一，基本可以就地取材，能促進區域經濟。但草屋建築沒有多大的利潤空間，因此不會受到大工業集團的重視，注定它無法成為主流建築。」草屋研究專家特瓦爾認為。

當然，民間的使者依然樂此不疲地推廣草屋建築，他們找到了有力的代言：福耶特老先生的草屋。這棟「樣板房」經過九十多年的風吹雨打，依舊屹立不倒。

跑馬圈地，那些活躍在百億級VR樣板房的玩家們

蒲鴿 2016-05-17 10:23

黑馬說

2016年可以說是VR的元年，VR在媒體、房地產、遊戲、旅遊等很多行業的應用讓人們大開眼界，同時也激起了新一輪的聯合傳統行業的創業熱潮。

按全國房地產10萬億規模計，虛擬樣板房行業將達到100億規模。而如今，這個行業的開發程度還遠遠到不了1%。這個百億級的大蛋糕該如何開發？用什麽工具開發？怎樣進行技術、標準化、融資的比拼？VR看房行業與C2B的聯系是怎樣的？

文|蒲鴿

2014年10月 矽谷

戴上Oculus DK1虛擬現實頭盔的那一瞬間，李熠驚到了，眼前是一個從未有過的世界，前後、左右、上下，皆是景，人完全沈浸其中。

“這肯定是未來，但到底是十年後的未來，還是二十年後的未來，不知道。”那一次，他興奮得Wow了好一陣，開始嘗試將虛擬現實與房地產結合的可能性。彼時，李熠正忙著建立房產眾籌平臺，他也是無憂我房的創始人。

2015年5月 廈門

曾子轅拖著拉桿箱，帶著團隊，正去往建發集團。他要去見建發集團營銷部門總經理，約了快一個月，對方終於答應給他半個小時的展示時間。曾子轅要展示的正是一段虛擬現實房地產的樣片。到了現場，十分鐘裝機完成，還剩二十分鐘，足夠這位總經理完成體驗。

“這不就是4D電影嘛，我見得多了。”經理有些不屑。幾分鐘後，經理取下Oculus DK2虛擬現實頭盔，一臉興奮，像小孩一樣好奇拽著曾子轅問東問西。緊接著，經理把各個部門的人也張羅過來體驗。大家排著長隊，爭著體驗。等到最後一個人體驗完，天色已暗。曾子轅收拾完設備準備離開時，已是下午6點。彼時，曾子轅已經開始推廣標準化的VR看房體驗，他創立了指揮家VR。

2015年8月 上海

HTC Vive第一批工程樣機出來了。

李熠在上海體驗了Vive。而這一次的體驗，比任何時候都更為震撼：無論畫面精細度，還是沈浸體驗感，都完爆此前的硬件設備。

“房地產大規模商業化的條件，終於成熟了。這一次，要全力進軍VR看房領域了。”李熠血往上湧。多年的商業敏感告訴他，這事能成，而且很快就能成。

如果說，李熠之前重心還在房產眾籌，VR僅是動VR的商業一種嘗試，那麽這次，他要火力全開推化。11月，無憂我房發布了基於Vive的第二代產品，交互式VR樣板間。

VR看房，百億級的大蛋糕

“按全國房地產10萬億規模計，虛擬樣板房行業將達到100億規模。而如今，這個行業的開發程度還遠遠到不了1%。”曾子轅告訴VR君。

這是一片未經開采的金礦。時值拓荒期，淘金者們紛紛擼開了袖子，跑馬圈地，搶占金礦。壟斷級的行業老大還沒有出現，現在比的就是誰更生猛，誰跑得更快。

嗎

據不完全統計，在新房樣板間這片新興的領域，除無憂我房和指揮家VR外，還有思為、美房雲客、美谷科技、華燕、樂居等玩家。

從開發工具來看，VR看房主要有兩種玩法：

采用遊戲引擎Unreal或Unity進行開發；基於全景拍攝的視頻采集；其中，視頻采集的成本較低，易於操作。由於視頻采集主要由全景設備拍攝完成，種種的限制直接導致缺點一籮筐：畫面分辨率低，畫面容易出現變形，暈眩感較強、缺少人與景之間的互動。從某種層面看，視頻采集的方式算不上真正意義的VR。真正的VR要求更高質量的畫面，更真實的效果，以及人與環境的互動。因此，基於遊戲引擎的開發團隊在技術上更具實力。

這樣的產品可以讓用戶真正沈浸於虛擬世界中：行走、打開冰箱門、拿起杯子、更換家具顏色、擰開水龍頭看水嘩嘩流動、打開窗戶看到光線的明暗變化、測量室內高度等等。

遊戲引擎Unity比較容易上手，但做出來的畫面偏卡通，缺少真實性。對於動輒幾百萬的房產交易來說，這樣的畫面，多多少少讓買房人對於未來的居家環境大打折扣。於是，Unreal成為更理想的開發工具。

它能做出與現實所差無幾的真實效果，且畫面更為精致，交互更為多元。但缺點也很明顯，難度大，上手慢，國內能熟練操作Unreal的團隊比較緊缺。

采用何種工具進行產品開發，成為VR看房團隊實力的一大分水嶺。

不過，百億的大市場，在行業巨頭們壟斷90%的市場前，誰都有得玩，正所謂遠近高低各不同。不同的地產開發商，根據自身的實力，也可以選擇技術和價位各不相同的夥伴。而將視頻采集的方式直接用於現成的二手房也不失為一條便宜且便捷的路子。此類差異化的競爭，這當然是後話。

現階段，新房市場這塊大肥肉才是各路英豪搶占的重點。要在這片市場上跑得更快更猛，殺出自己的天地，就得從多個緯度全線比拼。圈內人的共識，VR＋房產99%的市場還未經挖掘；那麽VR＋房產領域，創業團隊們比的到底是什麽呢？

技術的比拼：找平衡點就像踩鋼絲

如果說“真假VR”是技術比拼的1.0階段，那麽性能優化是其2.0階段。

“秒拍為什麽會火？同樣的視頻質量，在一般平臺上打開，需幾十上百兆的流量，而秒拍只要幾兆。打開迅速，又不耗流量，畫面還好，這就是優化做得好。”李熠說到，“同樣，VR也亟需優化。”

由於VR是基於上下、左右、前後的全方位展示，因此，對於顯卡的需求常大，即使是目前市場上性能最好的英偉達GTX 980 Ti顯卡，想要呈現更逼真的動態效果，加入更豐富的人景互動，也是捉襟見肘。

這個時候，優化的重要性便體現出來了，其好壞程度直接關系到團隊的核心競爭力。“這就需要不斷去嘗試，在畫面質量和資源損耗之間找到平衡點，像是踩鋼絲。”李熠告訴VR君。

除此，暈眩感也是需要優化的重要方面。比如，如何進行交互設計，讓人用得爽，還不暈眩？而要解決這個難題，別無二法，只能靠大量嘗試，把容易造成暈眩的方式全拎出來，從而避免。“這可是個苦活，用戶交互得越爽，背後的工作越多。”一直從事交互設計的馮星無奈地笑著說到。

性能優化還有一個基本功，那就是視覺標準，有多少幀、必須滿幀、不能掉幀、更不能卡幀。“這個基本功，能卡掉百分之七八十的團隊。”曾子轅說到。

而VR看房拼的還遠不止技術。

不同於VR影視和VR遊戲等娛樂，VR看房是一個傳統行業＋前沿技術的垂直領域，因此，除了呆在工作室搞研發，還涉及大量的線下與開發商、與渠道打交道的工作，千頭萬緒，紛繁複雜。要贏得這場戰爭，除了技術上要轉得轉，還得懂得如何以最快地方式進行標準化的協作。

標準化的比拼：效率的本質所在

標準化主要分為兩種情況：資料收集的標準化和線下服務的標準化。

資料收集是個耗時耗力的瑣碎活。VR技術提供商在向開發商收集各類資料圖紙時，會遇到不少問題，如：開發商很少一次性給到完整的資料；收集所缺的資料，需要輾轉營銷口、設計口等不同部門；收集者看不懂圖紙，導致後續出錯等一系列繁瑣事兒；來來回回，光資料收集就會耗費到大量時間。

因此，如何制定一套標準化的資料收集流程，如何讓資料收集者在短期內就能判斷圖紙的正確性，並熟練操作整個收集流程，對於VR 提供商來說，至關重要。

除此，後期設備的維護、體驗流程等也需要一套標準化來提升效率。如：如何在10-20分鐘內快速安裝整套體驗設備；日常設備出問題時從哪些地方進行調試；由於VR頭盔會與客戶皮膚直接接觸，如何保證設備的清潔；在大量客戶同時體驗時，如何提升效率等。

“當你不具備超級標準化的時候，往往來回很多次，又缺這個又缺那個。管理就是靠細節。標準化直接決定了效率，而效率則決定了成本。”李熠說到。

而在談到標準化的問題時，曾子轅也一再強調，“我們並非國內第一個做VR看房的團隊，但我們是第一個將所有流程標準化的團隊。而在此之前，打法則更偏零散。”

比拼融資：比拿誰的錢更重要的是不拿誰的錢

如果說技術的比拼是拼實力，標準化的比拼是拼效率，那麽融資的比拼，拼的就是未來的擴張速度。能不能拿到更多的融資，決定了整個團隊：能否以更快的速度將線下體驗模式複制到更多的二三線城市；能否在當今VR技術人才緊缺的市場上抱得牛人歸；能否招到更多具有強勁商業拓展能力的銷售團隊；能否拿到更多先進的技術和設備，為下一階段的研發做鋪墊。

盡管證監會日前叫停了非VR相關上市公司投資VR項目，但對於VR看房領域，這個在現階段就能實現現金流的領域來說，有完整產品形態的團隊，拿融資並不難。比拿融資更難的是，決定拿誰的融資，不拿誰的融資。

所選擇的投資機構，是否對虛擬現實這個行業的特點和發展階段有深刻洞見，是否對團隊現階段打法有較高認同，是否能幫助團隊在品牌建設上做更好的背書和營銷，

能否給團隊後續發展註入地產、裝修、家居等資源，能否在戰略關鍵期上幫助團隊進行清晰的把脈，是否會對團隊今後的經營造成打包、並購等幹擾，這才是團隊在融資比拼中關鍵所在。

行業未來會變成怎樣？C2B將成最大紅利

當選手們騎著快馬往前奔跑時， VR看房這個行業也開始了飛速演進。無論是橫向，還是縱向，新的模式正在不斷刷新。

從橫向來看，VR看房正從樣板間拓展至更寬泛的空間。從室內樣板間、到室外景物的搭建、再到整個小區的還原，直至周圍路段，VR看房開始突破室內的限制，從更大的空間為客戶帶來身臨其境的體驗。

而從縱向來看，VR看房正朝C2B的方向演進，而這，將帶來未來最大的紅利。C2B又被稱作工業4.0，可簡單理解為定制化，即從需求端出發，指導生產。凱文凱利在《必然》一書中明確指出，未來所有的生產都將朝C2B的方向演進。

如果說在目前階段，鞋、服裝、日用品等輕資產，已經初步實現了C2B模式，那麽重資產房地產，則是下一輪實現C2B模式的行業。

要實現C2B，兩個條件必須滿足：

第一、將產品清晰展現給客戶；第二、客戶有表達意願的權利和能力。

VR的出現，較傳統樣板間最大的不同就在於，其降低了客戶表達意願的門檻。當客戶行走在虛擬房間時，他可以根據自己的偏好對房屋結構進行調整，也可以對於室內裝修、家居等進行偏好設定。而這些將從兩個方面大大顛覆現有的模式。

C2B對現有模式的顛覆會表現在哪些方面？

第一、更精準的房屋設計

在房地產的黃金時代，開發商是不用過多考慮買方的需求的。但隨著房地產市場的逐步走低，白銀時代的逐漸到來，地產商也不得不考慮到客戶的真實需求。而真實需求並不容易獲取。傳統的方式主要靠問卷調查，三、四十萬砸進去，效果卻差強人意。

“客戶通常很懶，不會認真對待，80%都是無效的；另一方面，客戶只有在真正看到產品時，才知道喜歡哪里，不喜歡哪里。憑空想象，往往是很難的。”在地產行業浸淫多年的李熠很清楚傳統調研方式的短板。

問卷調查，耗時耗力耗成本，對於開發商卻幫助不大。而房子一旦蓋出來了，有問題，也改不了了。而VR的出現，正好能彌補這個痛點。開發商在拿完地一個月後，VR樣板間就可以做出來。這個時候，通過客戶對於虛擬樣板間的體驗，開發商可以很容易收集到反饋，並及時更改室內設計。

第二、裝修的前置

現階段，一個明顯的趨勢是，精裝修房屋越來越多，毛坯房越來越少。而VR的出現，讓裝修比以往來得更早。

漫步虛擬樣板間，客戶可以在自己選定的房間中，隨意定制家裝風格：地中海式、田園式、美式、中式、複古式等等，不一而足；也可以據此為房間搭配沙發、衣櫃、廚具的顏色、形式、大小等；甚至還可以直接根據所選的家裝、家居，定制尺寸恰當的冰箱、電視等。任何的排列組合，任何個性化的定制，在VR里都可以輕易實現。而這在傳統樣板間，是完全不可想象的。

“現在已有一些開發商在嘗試了。盡管目前還是邊緣需求，但我們在逐步將開發商往這個方向引導。”李熠說到。幻視界科技從一開始就盯準了這塊市場，其從遊戲轉戰VR看房後，背靠的上市公司也正是裝修界的巨擘。

“樣板間的天花板就在那里，是能看到的；但裝修不一樣了，這是比整個樣板間大得多的市場”幻視界創始人許世昌告訴VR君。無論是開發商，還是VR技術提供商，都認準了未來C2B方向，那麽，要搶占未來的制高點，這片市場的玩家們又該如何應對？未來的比拼在哪里？

數據能力的比拼：數據越多，財富越多

C2B是個雙向的活兒。

客戶在享受越來越多定制化服務的同時，VR提供商也在坐收漁利。越來越多定制化的服務，意味著客戶將在虛擬樣板間進行更豐富的交互，停留更長的時間，更換更多的場景。而這，又將反向影響到VR提供商。針對客戶在虛擬樣板間里的行為，能否提取出更多有價值的信息，將成為VR提供商在未來的核心競爭力。

“正如逛淘寶，你的操作軌跡是可以被記錄的，由此便可以分析出你是一個什麽樣的人？到底對什麽感興趣？購買的可能性是多少？更偏重哪種方案等等。虛擬現實中同樣適用，且數據量更大。”曾子轅解釋到。如果說PC互聯網產生的數據是一個池塘，那麽VR世界產生的數據就是一片海洋。戴上VR頭盔，客戶所有的行為都能被數字化，成為後期數據分析的原材料。

將采集後的數據，進行建模分析，便可以對客戶進行畫像，根據喜好，推送更精準的樓層、景觀房、南向房、或者田園式家裝、大屏幕電視等，實現更高效的盈利。不過，在數據地收集過程中，將多少細節囊括其中，如何做到低成本地收集，這是需要解決的第一個問題。此外，面對海量的數據，如何建立數學模型對其進行分析，根據實際收到的反饋如何對模型進行快速修正，這是第二個問題。

“原本以為今年4月份會做成形，現在看來還得晚一些，一方面數據量太大了，需要找到更好的數據工具；另一方面，數據的顆粒度實在太細了（編者註：即采集的細節過多），還得降一點。”曾子轅告訴VR君。

在曾子轅看來，誰擁有的數據量大，誰就在未來擁有更大的財富，跟互聯網大數據是一個概念。“再一個，你越個性化，損耗也就越少，整個社會效率也越高，同時滿意度越高。”曾子轅繼續解釋到。

整合能力的比拼：一場未來的博弈

未來，VR看房極有可能成為平臺級入口，不僅所有的VR樣板間可以集成在一個平臺，家裝、家居、家電也會集成在這個平臺，因此，對資源的把控能力將決定平臺的成與敗。

能否在前期通過鋪設足夠的量，將其納入平臺；能否繞過強勢的開發商，博得更多話語權；能否有強大的號召力帶著家裝、家居、家電一起玩；能否讓用戶對平臺產生足夠的粘性。只有等這些問題解決好了，平臺才能應運而生。 

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上海黃金地段2萬套租賃住房2020年交付，樣板房效果圖曝光

推進“租購並舉”的住房制度有了實質性進展！

地產集團今天說，按照區位擇優、產城融合、規模適度、近期可實施的原則，首批確定17幅租賃房地塊，總建築面積超過100萬平米，全部建成後可供應約2萬套。這些地塊主要位於古北、虹橋、大陸家嘴、張江、世博等中心城區中央活動區、黃金地段。

今年上半年計劃開工4000套，年底前全面開工，2020年實現交付。這些租賃住房位置在哪里？快來戳圖，還有樣板房效果圖！

1月20日下午，滬上首個國企租賃住房業務品牌——城方，由功能性國企上海地產集團正式發布。與臨港集團、建設銀行等20多家企業組成的租賃住房建設運營生態合作聯盟同時成立。

17幅租賃房地塊位置示意圖↑↑

按照區位擇優、產城融合、規模適度、近期可實施的選址原則，首批確定17幅租賃房地塊，總建築面積超過100萬平米，計劃投資約180億元，全部建成後可供應約2萬套。這些地塊主要位於古北、虹橋、大陸家嘴、張江、世博等中心城區中央活動區、黃金地段，周邊產業集聚、交通便利、生活配套齊全。按照“啟動一批、改建一批、儲備一批”原則，今年上半年計劃開工4000套，年底前全面開工，2020年實現交付。目前古北、耀華、世博等地區7個項目正在深化方案。規劃建設地塊還可提供約25萬平米開放街區、口袋花園和24萬平米社區配套服務設施，增加城市公共生活客廳，滿足商業、教育、藝術、健身、遊樂等需求。

樣板房效果圖↑↑

主力房型是一室一廳，兩室一廳，面積為40和60平米。

按照計劃，本月首套租賃住房樣板房將完成，年內面向社會、融合租賃住房運營服務管理功能的租賃住房代經租信息化平臺將正式上線。

此外，地產集團正謀劃在待轉型產業園區、地鐵站點周邊繼續選取合適地塊用於租賃住房後續供應，同時與各區合作改建、收儲和租賃社會存量房源，建立房屋銀行，積極投入租賃住房市場培育，不斷拓展租賃住房發展空間。這個平臺，既是租賃住房的房源平臺，也是運營、服務、管理平臺，重點將構建形成“3+8”綜合服務管理體系，即：租賃管理、智慧社區、智能生活三大服務客戶端，以及房屋資金、客戶信息、商戶消費、服務資源、合同認證、支付信息、能源消耗、物流配送等八大管理功能。

資料：上海地產集團

本文來源：微信公號“上海發布”