為了買樓也結婚?
1 :
GS(14)@2011-01-09 11:48:03http://www.yicai.com/news/2011/01/647002.html
新年接到的第一个朋友打来的电话，先是问新年好，随后便是着急地问怎么跟地产中介砍价。原来友人正准备买套房子，她在电话里抱怨说，中介很强硬，丝毫不愿意“让利”；另外，卖家也很强硬，不愿意降价。
“这哪像是特区政府四次出手调控之后的结果？”她很郁闷。
笔者一边好言相劝，一边介绍自己当年买楼时的砍价经验——首先要声明的是，尽管每次看房时，都因内地口音被香港地产中介认为是“浙江人”，但本人不是炒房客，更准确地说，是换（租）房客。
现有的与中介打交道的经验都是第一次在香港置业时，花了近两年时间看楼，走访了数十家的中介公司，还认真请教了家中在香港做地产中介的老同学的关系，才慢慢积累下来的。当然，在多次租房过程中，不乏一些热心肠的香港中介自曝行内砍价经验，为我所用。
在友人眼中，本人积攒的与房地产中介打交道的“经验”对她简直像圣经。不过坦率地说，在房价暴涨的内在冲动之下，上帝亲自到场估计也帮不到她。特别是对于像友人这样的初次“上车客”（香港人管第一次置业叫“上车”），其看中的楼房在香港通常属于中小户型，即香港人常说的“细价楼”，这种房子最容易被人炒高，所以价格不但不会有太多下降，反而有可能不降反升。
香港楼市继续坚挺
有人可能会觉得奇怪，去年11月19日股市收盘后，香港特区政府财政司司长曾俊华先后宣布了多项调控房地产短炒的措施，建议对短炒征收额外印花税，并要求银行立刻提升首付比例。随后，在各大香港媒体上均出现了楼价暴跌的报道，还有照片为证，难道全是假象？
假象倒未必，但未必是全貌。
的确，香港特区政府以额外印花税作为打击楼宇炒家的利器后，楼市明显降温，一些地产代理私下说，市场上的成交量下跌超过50%，个别地区更高达 80%。有些地产公司上半年刚刚增聘了人手，下半年便要开始准备紧缩，搞得一些刚入行的中介特别不满，扬言要找行业代表组织游行向政府请愿。
生意难做，从那些年轻中介纷纷从办公室里跑出来“站街”，就可以看得出来。在港岛最有名的屋苑太古附近，笔者不止一次被穿着西装的中介拦下介绍他手中的楼盘。
如果只看中介的窘境，加上一些地产公司门口贴出的大降价甩卖的招牌，似乎感觉楼价应该要下跌了。
但事实上，在去年11月20日之后，大部分香港卖家仍然强硬。数字也会说话：反映二手楼价的香港“中原城市领先指数”，去年在11月的调控措施公布后，仍连升三个星期。由于中原城市领先指数是以实际成交为基础，而非媒体报道以个案来哄托主题，因此该指数反映了市场的实际成交价格走势。
一些中介透露，香港特区政府措施公布后头两周，交易下跌，但是买家仍然通过电话咨询，而中小楼盘的卖家根本没有降价的意愿，很多人转售为租了。
在笔者住所附近，在去年11月“新政”出台后，有地产中介公司的门窗上贴满了降价出售的宣传单，不少是直接在原价格上划上一道红线，另写一个较低的价格——但在新年后，这些宣传单已经悄然改变，重新张贴了价格，少去了中间的一道红线。
出现这种现象，绝非香港特区政府的新政无效，而是联系汇率制之下，港元不得不跟随美元保持低息而贬值。目前香港的银行资金泛滥，新年后已经有银行进一步推低了与同业拆息利率挂钩的按揭利率，引发投资者关注。
买房结婚比合租同居更省
另一个导致香港房价持续高温的原因是，香港的房地产作为投资工具相当稳健，具备保值与增值功能。因为香港租金昂贵，特别是在现有的低利率环境下，早已经是租不如买。
笔者上述朋友的经历便是很好的例子。她与男友已恋爱多年，但一直没有决定“拉埋天窗”（即结婚）。二人从五年前开始租房子在港岛区共住，这段时间租金不断上扬，粗略算来，两人仅租金一项，这五年已经花去57万港元（港岛区两居室每个月约9500港元）。
友人这次想买的房子其实也不大，约550英尺（约50平方米），与其目前租住的房屋大小差不多。目前市场叫价约为380万港元，印花税约需要8.55万港元，另需中介和律师费合约4.4万港元，全部成本约392.95万港元。
令友人郁闷的是，去年9月份看这套房子时，只要330万港元，相应的，印花税与中介费用也都大大减少，全部成本仅约341.325万港元。即短短三个月时间，她需要多支出51.625万港元，接近五年的租金价格。
早在三年多前的金融海啸期间，笔者便奉劝他们买房，免得白白“扔”了租金。当时这套房子更是只要250万港元，印花税仅3.75万港元，算上中介费与律师费，整个成本约256.85万港元，比现价省136.1万港元。
但两人一方面未决定是否成婚，另一方面，仍然觉得“太贵，买不起”。想不到，进入2009年，香港的房价步步高升，最终两人意识到，再这样耗下去，只会给业主打工。
到了今年，连给业主打工的机会都变得渺茫了。友人说，现在租住的房子房东要加租金，所以，他们迫不得已狠心买楼。对于他们这种狠一狠心还能买得起楼的人来说，至少目前已经算是“上车客”。
还有许多香港的年轻人，仍然希望楼价继续下跌，好让他们有机会买得起房子。在中环上班的一位金融分析师说，他已经不指望房价会有SARS期间或是当年东南亚金融危机时的暴跌了，只要比现价再跌10%，他就会冲进去买房子。
但谁又能说得准明天的价格是跌还是涨呢？作为我等非炒房一族的自住客来说，房价的涨跌其实意义不大，关键在于你自己的负担是否过重。
至于说到因为未结婚而不敢下决心买房，笔者只能遗憾地建议：在这个泡沫横行的年代，与其空等房价下跌，不如早点结婚吧！
2 :
abbychau(1)@2011-01-22 16:56:58移民吧!
3 :
passport(1491)@2011-01-22 19:02:062樓提及
移民吧!
我都想架
如果有千萬身家
台灣都係好選擇
4 :
GS(14)@2011-01-22 20:11:34台灣我怕言語上不太適應
5 :
亞力士(1473)@2011-01-24 22:32:39香港投資移民都要幾百個 唔知台灣點
6 :
GS(14)@2011-01-24 22:36:05台灣小住都OK，人工睇過報導，大學生得二萬二台幣
7 :
tom2288(5941)@2011-01-25 10:32:21為什麼買樓和結婚一定要同時考慮?
結婚是組織一個家庭;
買樓, 以香港人計, 大多是一個投資的部份;
8 :
GS(14)@2011-01-25 22:24:43我同事就是因為這結婚，哈哈
陸振球：央行倘續收水 縱不加息股樓也受壓
1 :
GS(14)@2019-01-26 10:58:12https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1863&issue=20190126
【明報專訊】近年備受關注的美國研究機構Demographia公布一年一度的國際樓價負擔能力報告，最新（以去年第三季數據計算）報告指香港連續9年成為「冠軍」，一般住宅單位的樓價（716.9萬元）相對普通家庭年收入（34.3萬元）計算得出的樓價負擔比率高達20.9倍。換言之，一般家庭要不吃不喝近21年才可以現兜兜買入一個普通住宅單位，若只計算人口500萬或以上的城巿，有關比率比排名第二位的澳洲悉尼高出接近七成（圖1）。
Demographia的報告將樓價負擔比率達5.1或以上的地方列作「嚴重負擔不起（severely unaffordable）」。報告指去年共有79個城市納入該列，比前年的76個增3個，當中包含香港、另美國28個、加拿大有17個、澳洲佔26個、新西蘭的6個及11個英國城市。
美27城市「負資產」佔比高
續加息恐成災
美國有28個城巿的樓價屬「嚴重地不能負擔」，筆者剛看到另一項由Harry Dent所作研究，原來美國有27個城巿的underwater mortgages（即物業價值低於按揭額，類似香港曾出現的負資產）所佔比例高於10%，而最高比率更可以達到43%（圖2），可見美國近年雖然經濟看似表現強勁令到樓巿興旺，可能不少人是透過高成數按揭才可買樓，怪不得特朗普如此怕聯儲局繼續加息，只要美國經濟轉差，又或息口停不了升勢，其實會隨時將一些城巿的樓巿隱形炸彈引爆！
說回香港，不少分析說現在仍是低息環境，樓價雖高但攤長來供也不是十分困難，不過單是付首期，除非是有「父幹」幫助，又或採用發展商提供的高成數按揭來買溢價新盤，一般年輕人要儲首期也是極為困難。
同面積比較 港樓價收入比率或達40倍
還有，香港所謂的一般住宅單位，其實可能較其他國家面積隨時小一半，若以其他國家一般住宅單位相同面積計算，香港一般家庭的每年收入和住宅樓價的比率，隨時遠超20.9倍，可能會高達30倍甚至40倍！
固然，也會有人說香港樓價高已是持續多年，還不是新盤開售，仍經常出現排長龍的搶購局面？這一來是可能供應不足，但無可否認是可以輕鬆買樓的人愈來愈少，以致可以上車變成了少數人的經濟特權，便會容易做成社會分化，引起怨氣。
凡事總有極限和底線，樓價自去年第三季尾開始調整，現今普遍成交價格已下調了一成，一些新盤更要劈價兩三成才有理想銷情，又看看未來一年Demographia的調查結果會如何。
上文說香港現在樓價已脫離一般巿民的購買力，那樓價要下調多少，大家才覺得合理？公屋聯會與新論壇於於1月10日至16日期間，透過音頻電話訪問了1021名市民，整體有89.7%受訪者認為現今樓價「係太高」；有超過五成受訪者認為樓價要下跌四成或以上，才算合理；在年齡的交叉分析發現，年輕一代較整體更加認為樓市應下調至少四成，接近六成。
該調查又顯示，對於「在未來一年考慮置業」問題，整體超過七成受訪者表示「唔會」，但在交叉分析中，以25至34歲及35至44歲的受訪者中置業意欲較強，分別有29.8%及22%。大家認為，香港樓價有機會下調四成嗎，而就算真的跌了四成，是否大部分人都可以買樓，還是如一些意見領袖所言，政府如真的協助巿民置業，便要興建更多樓價與巿價脫鈎、而和巿民收入掛鈎的公營房屋？
IMF：港經濟風險已轉下行
一個星期前出席香港電台的新春派對暨投資講座，當晚其中一位講者提及，就算美國加息已近尾聲，也要留意聯儲局會否繼續「縮表」，因縮表代表收緊銀根，其實等同加息。事實上，全球央行除了日本加息遙遙無期和可能要繼續量寬，聯儲局仍在每月減少500億美元資產負債，中國已經較長時間去槓桿，歐洲遲早也會加入縮表。綜合四大央行，自去年中整體計已「收水」（圖3），之後全球股巿便也加速調整，如全球央行收水持續，不單不利股巿，樓巿也會受壓。
國際貨幣基金組織（IMF）最新一份有關香港的報告指出，香港的風險平衡已轉為下行。風險源自中美貿易摩擦進一步升溫、環球金融狀况收緊（縮表/收水）可能失序、中國內地經濟增長較預期慢，以及樓市急速調整。這些衝擊很可能互相關聯，一旦同時間發生，將會帶來更嚴重的影響。
[陸振球 樓市解碼]