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課囤房稅會使房價漲更高

2014-06-02 TCW

立法院調高非自住房屋稅率，這個「囤房稅」是想逼投資客釋出房屋以抑制房價，然而此舉只會使房價漲更高。

假設投資客除炒房外，另一選擇是炒股票。因為炒房，他就不能用同一筆資金炒股。而炒股的報酬，就是他炒房的機會成本。假如炒股報酬率是一○％，那麼他炒房的報酬率必會與此看齊。

假設兩者不相等，炒房的報酬率比炒股高，新的投資客就會加入炒房，降低炒房的報酬率，一直到炒房與炒股兩者報酬率相等為止。引申的含意是：排除風險等因素，競爭將使所有資產的報酬率趨於相等。課囤房稅後，炒股的報酬率不會因此改變，同樣是一○％，因此炒房的報酬率也會與此看齊。

假如沒課稅時，投資客買一千萬元的房子，要維持一○％報酬率，那麼房價只要一千一百萬元，他就願賣出。

課囤房稅後，投資客買一間一千萬元的房子來囤積，假如因此多付五萬元的囤房稅，他總共付出一千零五萬元。若要維持炒房的一○％報酬率，那麼房價須上漲到一千一百零五萬五千元，投資客才願賣房。

也就是說，囤房稅會使投資客等房價漲更高，才出售房子。沒有囤房稅時，投資客在房價一千一百萬元就願意賣。但課囤房稅，投資客卻要等到房價一千一百零五萬五千元才賣，和沒課這個稅時相比，買者要付更高價才能買到房。

有人會說，課稅讓投資客炒房少賺一些，他們仍會在房價一千一百萬元時賣房，其潛在含意是：投資客的房屋供應是沒有彈性的（不管價格多少，供應數量不變）。因此，雖然投資客要繳囤房稅，但他們會和沒課稅時一樣，會在原來房價時就賣房。

看看沒課稅時的情況：房價不到一千一百萬元，投資客不願賣房，因為這不足以彌補他炒房的機會成本。房價須漲到一千一百萬元，使炒房報酬率和炒股看齊，他們才願賣房。因此，投資客的房屋供應是有彈性的。

然而所謂「投資客繳囤房稅，他們仍會按原價賣房」，等於房屋供應沒有彈性。這是說，沒課囤房稅，房屋供應有彈性；課了囤房稅，房屋供應就沒彈性，這完全是矛盾的。

若是要前後邏輯一致，那就必須假設投資客的房屋供應，一開始就沒有彈性：房價一千一百萬元，他們賣房；房價一千萬元，他們也賣房。這樣他們就不會是投資客，而是慈善家，因為只有慈善家才會不計報酬而賣房。

然而政府課囤房稅，前提是這些人是投資客，而囤房稅要有效，也就是房價不會因此上漲，前提是這些人須是慈善家，會不計報酬而在原價賣房。「囤房稅」的本質如此矛盾，注定了它又是個無效的政策。