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景林資產蔣錦誌教材級演講：投資如何做到年復合收益率30%+？ 億利達

來源: http://xueqiu.com/2164183023/31326642


投資理念
前言：我很少在外面講課，但這是與五道口師弟師妹們的交流，義不容辭。今天我想給大家講的價值投資理念大家應該都聽說過，是最簡單的東西，但大道至簡，最簡單的理念往往是最正確實用，同時也是最難堅持的。

一、投資理念

1 首先不虧錢，然後掙錢

關於投資理念可借用投資界兩位大師的話來表述：

沃倫·巴菲特： — 投資法則一：永遠不要賠錢； 投資法則二：永遠不要忘記法則一. 喬治·索羅斯： — 先生存，再賺錢。

所有做投資的人都很清楚投資最重要的是要保本，首先不虧錢，然後再去掙錢。

2 投資中的概率論 — 追求確定性

散戶為什麽經常會虧錢，一個方面是不能堅持，另一個方面是不考慮上漲概率。因此我對研究員的態度是推薦最有把握、且確定性最高的幾個股票，而不是推薦一堆股票或是推薦潛在漲幅大但確定性不高的股票。我們首先要追求確定性，在此基礎上再追求盈利最大化。這又回到我剛才所講的，保本才是最重要的.

3 複利的威力 — 投資需要時間和耐心

投資是需要耐心和時間的。如果你想一夜暴富，你就會鋌而走險，那麽盈利的概率就會大大降低。相反如果能長期堅持，就算年回報率不高，最後也能取得非常可觀的收益。舉個例子：巴菲特40歲的時候有5000萬美元的資產，低於當時很多的同齡人，但是現在卻成為屈指可數的大富豪，原因是其能長期維持20%的複合增長率。再比如：伊麗莎白女皇給哥倫布環球探險的投資資本是30,000美元，若以年收益率4%複利至現在值2,000,000億美元，遠遠超過環球探險的收益。法國的法蘭西一世在1540年支付了4,000ecus（相當於20,000美元）購買了達芬奇的《蒙娜麗莎》，若以年收益率6%複利至現在將超過1,000,000億美元。 1626年美國土著僅以24美元將曼哈頓賣給白人，但若將其以10%的年收益率複利至今，其價值將遠超目前紐約所有房地產總值。因此複利是非常厲害的。我們再來看複利的計算例子： 1元的初始投資，按每年30%的回報率，經過40年，就有36,119元。如果是一萬元的初始投資，就有3.6億。

因此，投資心態非常重要，不要期望一夜暴富，每年能穩定掙一點錢，不虧錢，將來就會有很好的收益。你們年輕人相比我們就很有優勢，年紀相差20歲，如果每年能保持5%的收益率，最後的收益會很可觀。所以，健康長壽和長期投資是財富積累的必要條件。

二、投資原則

我們的投資原則有三點：

1.研究方法：按照投資實業一樣來研究個股，強調實地調研，追求確定性強的預期收益。

我們的投資邏輯很簡單，就是要像投資非上市公司一樣去投資股票。投資上市公司和非上市公司的最大差別就是流動性。我經常和很多人講，有些人買車和買房子會考察很多個方面，可是買上千萬的股票時考慮的因素反而比幾百萬的房子要少。去年，我們做了五六億的PE投資，有人說你們做二級市場的怎麽也做PE呢？那是因為我們認為兩種業務的根本原則和分析方法是相同的，區別在於PE的項目在暗處，你需要去找到它，並且讓企業家認識到你能給他們增值，讓企業家接受你，然後起草並簽署投資協議，做好投後管理。我們的投資方法就是用PE投資的理念去投資二級市場。

2 深入分析公司商業模式及在產業鏈上的競爭優勢；註重公司長期穩定的盈利能力和良好的成長性；密切關註公司管理團隊和公司治理結構。

當投資規模比較大的項目時，我們需要當面考察它的領導團隊、公司內部員工，考察它的競爭對手，多方面考察這個公司。我們覺得考察競爭對手和咨詢行業專家非常重要，從行業專家、公司的上下遊去了解信息，才能更全面的把握一個公司。

我們更看重的是財務報表背後的東西，財務報表只反映過去。要了解一個公司的管理水平和競爭優勢，就必須從行業和競爭對手處去獲取信息，並進行論證。因此行業研究員和基金經理不僅要智商高，情商也很重要，要能和各方面建立良好的溝通渠道。在投資上我們傾向於長期性的，但是也會做短期投資，比如我們發現我們看錯了，就會立即離開，這就是一筆短期的投資。而且長期投資並不代表幾十年不動，長期和短期是相對的。長期投資是一個公司從價格很便宜到很貴的過程，很貴的時候我們就會走。一般來說，一個公司從便宜到貴是個相對長期的過程。一個公司長期沒有競爭力，就算非常便宜也不行，如果碰到SARS等特殊情況，這個公司很可能就完蛋了。因此，一定要買一個有長期競爭力的公司，時間越長公司價值越大，也越有把握，比如茅臺、騰訊等，如果碰到SARS，短期股價可能會跌很多，但是從長期看公司依然有穩定的盈利能力和良好的成長性，估值一定會修複。巴菲特為什麽這麽強調時間和耐心，是因為他的投資規模、角度和視野也要求他必須著眼長期。

3 投資策略：堅持組合投資並適當集中投資。我們認為長期投資要做得好，必須要恰當的分散風險。

當投資一個很有潛力的公司時，如果發生了不可抗力事件，就可能會對你的投資造成非常嚴重的影響，因此必須恰當的分散風險，但是也不能太分散，投資太分散了會導致你無法深入了解每一個公司。一般情況下，有20~30支股票就能分散掉90%的風險。

三、投資方法

在對一個公司進行分析的時候，我們不僅要看公司本身，也要看宏觀政策等外部環境。比如我們預測人民幣會升值，如果人民幣升值會對這個公司造成不利影響，我們在投資的時候就要非常慎重。因為宏觀環境首先會對整個行業產生影響，進而影響目標企業，因此宏觀分析不可或缺。但是，對投資者而言，更重要的是行業和個股。比如一些個股，宏觀越不好它可能會越好，比如心理咨詢。因此，在進行投資組合時，需要考慮這些因素。

對投資者來說，怎麽看行業和公司是非常重要的，也是需要經驗的。我們是非常偏好輕資產的模式，輕資產本身對資本的消耗非常小，這就是為什麽大家喜歡投資消費品，因為它對資本的消耗非常低，比如茅臺，其產能擴張所需要的資本相對於其產出或利潤來說是非常小的。比如張裕，它實際上是一個品牌性的公司，產能的擴張不需要很大的投入，但公司仍能迅速發展，而且每年派息率很高，有幾年幾乎是100%。很多公司不可能在維持高分紅的同時還能維持高增長，但是張裕這類對資本消耗很少的公司就可以。再比如騰訊、淘寶等很多互聯網的公司，一旦燒錢期過了也是非常好的投資對象。很多公司，如某些制造業，也掙錢但是資本消耗非常大，股東總是拿不到現金回報，而且需要不斷的投入大規模的資金才能維持增長。

很多人喜歡消費品和品牌類的企業還有另一個因素，品牌能形成壁壘，提升產品的議價能力。比如蒙牛和伊利，對大部分的消費者來說是不可能去測量哪個營養含量高，哪個汙染少，主要是靠品牌來區分。但是對工業品公司來說，下遊是廠家，會檢測產品的技術含量，如果產品內在品質和含量能很容易被檢測出來或很容易被替換，那麽這個產品還沒有形成品牌，還需要不斷地更新技術，降低成本，這類企業會做得非常辛苦，而且一不小心就會被替代。像茅臺和可口可樂這樣的公司，成長和品牌建立是需要時間的，同樣品牌的衰退也需要時間，正常情況下不會一夜跨下來，而工業品公司如果出現了一個很強的競爭對手或產品被替代，很有可能一年內就消失。這就是怎麽樣看行業，這是我們的經驗理解。

另外，再探討一下怎麽樣給股票定價的問題，我認為DCF貼現是最好的方法。當然貼現率方法有很多的局限性，所以才出現了市盈率，實際上，市盈率是DCF貼現的簡化方法。當然也還有其他方法如重置價值，市凈率等。

對於投資價值而言，很多散戶就看股價高低，專業一點的投資者看盈利和市值，更專業的看EV。EV就是企業價值，這在收購兼並里面經常用到，巴菲特曾說，如果你不想把整個公司買下來就不要去買一部分，但是EV的重要性卻很容易被很多相對比較專業的研究員忽略。EV和市值的概念非常簡單客觀。我們在比較兩個公司時就經常會比較其EV，而不僅僅是比較其市盈率或增長率等。舉個例子，有兩個房子，價值都是100萬，一個房子有貸款，另一個沒有貸款，買家支付的價格是不一樣的。這個道理也適用於股票的購買。另外，資產的重估價值也很有用，在地產和資源行業中尤為重要。從以上可以看出，不同的行業其估值方法是不同的。我們就曾投資過市盈率很高的企業，因為我們看中了其資產的價值和團隊，也就是說如果只看市盈率就會失去很多機會。07年，我們認為地產股的股價太貴了，因為我們覺得土地的重估價值沒有那麽高，但是很多人用市盈率和增長率去比較覺得不貴。

估算一個公司的價值，要看很多因素。比如騰訊，剛開始的增長很慢，04、05年是5元港幣左右，雖然其財務上的增長不高，但是用戶人數的增長卻很快。騰訊、百度、阿里巴巴都是平臺性的公司，而不是商品性的公司。看互聯網，就要看其同時在線的人數，因此EV的角度比PE的角度更全面。再比如有些公司，它們的賬上現金相對於市值很大，可以用來派息，也不能只看市盈率。還有些公司現在投入很大，但產出主要在未來，也不能簡單看短期市盈率。總之，研究的角度不同，得出的結論也不同。

我們怎麽樣看公司，前面已經說了一些因素，還有其他比較重要的因素。歸納起來是：對成長類公司就看成長，對於資產類的公司就要看資產價值，看資產價格是不是在不停的變大。光便宜沒用，如果這個公司管理層很糟糕，今天資產價值值十塊，明天可能會變成8塊錢，後天又會變成4塊錢，所以公司資產價值的成長非常重要，千萬不要投經常毀滅公司價值的團隊。

還有，我們也要看公司是否有壁壘，與其他公司相比是不是有競爭優勢，公司有沒有未來。另外，公司治理也非常重要，企業家也非常重要，中國的企業和企業家是非常緊密的結合在一起的。對於企業的長期發展，團隊十分重要。雖然我們很看重持續成長類的公司，我們也不排斥“turn around”的公司，也就是“烏雞變鳳凰”的公司。07年表面上看股價已經很貴，市盈率很高的時候，我們還是花了很多錢買了古井貢B 。該公司的原管理層較差，換了管理層後，我們經過接觸，覺得新管理層的水平不錯而且想做事，加上公司品牌本身基礎好，行業不錯。事實證明，雖然新管理層也犯了一些錯誤，但是整體來說公司成長的非常快。這就屬於個別公司的“turnaround”，這種公司如果抓對了會賺很多錢，但這種機會比較少。行業的“turnaround”的機會就相對比較多，行業的波動周期從低谷到上升期的時候就是行業的“turnaround”，這種機會抓好了也會有很好的盈利.

資產配置是構建風險最小化和收益最大化的資產組合。在目標收益下，把組合的風險系數降到最低。在不同行業之間配置，以避免行業過分集中。必須考慮投資組合是不是面臨一些共同的風險，一旦這些風險來臨就會造成很大的傷害，要盡量避免這種現象的出現。因此做投資組合時就要考慮組合面臨哪些共同的風險。例如投資企業都是出口企業，如果人民幣大幅升值，所有投資企業都會承受風險；再比如你投資的企業都是跟日本有密切業務往來的企業，如果中日關系一旦緊張，則會受到損失。因而把組合股票間相關系數降下來，是進行風控的原則。在港股方面，我們除了投資股票，有時候也投資可轉債，或是海外的私募配售，相當於國內的增發。

在香港我們也會做一些其他交易，比如套利，理論是長期無風險的，但是短期來看，也會存在風險。我們一直給投資者講，我們願意承受短期的虧損，換取長期的盈利。有時候市場短期非理性的事情是很多的。

我們也做多空配對，以後大家做對沖基金和融資融券時可以參考一下。比如我們做同行業的配對交易，舉個例子，買深發展，沽浦發，這樣基本上把宏觀，行業和系統風險都消除掉了。還有就是跨行業配對的。舉個例子，騰訊如果未來每年能增長50%, 百盛每年增長20%，但是他們的市盈率都一樣，這樣就可以買騰訊，來沽百盛。目前滬深300的市盈率跟標普是差不多的，比納斯達克指數高一點，從歷史上看差不多也是最低的。市凈率也比較低。所以無論是橫向比較還是縱向比較，都可以看出中國的藍籌股的估值是比較低的。
$平安銀行(SZ000001)$ $浦發銀行(SH600000)$ $騰訊控股(00700)$ $貴州茅臺(SH600519)$
@今日話題

景林投資 · 陳曉東：走對這三步，可以提高你在產業互聯網創業的成功率

來源: http://www.iheima.com/zixun/2016/1105/159624.shtml

本文由微信公號投資人說（ID:touzirenshuo）授權i黑馬發布。

1、產業互聯網的興起

就投資而言，我們一直有一個觀點，要投資於變化，尤其是轉型期結構性變化帶來的投資機會，這是大機會所在。創業亦然，如果你能抓住一些結構性變化，就有機會做成一個大公司，結構性的變化是由多個要素驅動產生的，具體來講，我們認為有以下幾點：

第一，合適的時機。如今國內經濟增速放緩，行業利潤率下降，這其實為創新和效率提升的業務/商業模式帶來了機會。中國經濟經過去幾十年都是超高速發展，現在乃至未來5-10年將進入到5%左右的中高速增長階段。驅動過往高速增長的紅利因素在衰減，新的動力在形成，新舊動力交織的過程意味著很大的機遇。

以前大家跑得快的時候都是粗放式增長、業務優先，不太考慮效益和精細化運作。在經濟下行、增速放緩、利潤下降的情況下，大家會把更多精力放在提升效率的這個層面上。

第二，技術的演化。2015年底中國互聯網用戶6.88億，滲透率超過50%，互聯網/移動互聯網已經成為一種基礎設施和服務，互聯網/移動互聯網的普及，打破企業之間的信息孤島，帶來信息流（大規模交易和訂單）、資金流（線上支付）、物流（在線協調調度）的快速實時流通。

在交易型B2B商業模式各關鍵環節的從業人員中，大量的終端老板、物流配送的司機通過手機進行下單、接單、服從調度，他們能夠在這里實現非常迅速的、不受時空限制的信息流通和交互，這是技術層面的。

第三，人才的成熟度。我們觀察到很多B2B平臺的創始人都是70後和80後，這個群體有非常顯著的特征。他們在產業里面有非常深的積累和沈澱，至少有10到20年的經驗。所謂的產業互聯網創業，如果沒有對產業、行業的深刻理解和認識，是幹不好這活的。另外70後和80後對互聯網技術和思維有比較開放的心態和足夠的認知。

其實產業互聯網的發展經歷了三個階段：

第一階段，就是資訊和信息的撮合，打通了信息流；

第二階段，隨著技術的普及，涉足線上交易服務，打通了資金流；

第三階段，就是圍繞交易的線下供應鏈的整合。

綜上，產業互聯網發展由淺入深，由輕到重，隨著移動互聯網成為像水電一樣的基礎設施，許多萬億級的傳統領域如快銷品、農產品、鋼鐵、塑料、化工等領域分別跑出了像中商惠民、易酒批，美菜、中農網，找鋼、鋼聯，找塑、快塑，摩貝等B2B平臺。

而且基本上都是在行業供給過剩（至少是供給充分）、行業各環節專業分工較為成熟的大背景下，通過存量資源和供應鏈的整合，降低各個環節的重複建設，通過集合優化對原有供應鏈和流通體系進行重塑重構，從而提升效率，降低成本，創造價值，平臺應運而生。

以上就是我們觀察到的產業互聯網興起的大背景和大邏輯。

2、產業互聯網創業的三個步驟

投資人看很多的行業和模式，總會試圖從中抽象歸納出一些具有規律性的東西。

從創業者的角度來看也是這樣，如果你要取得一個較高的成功率，可以從這三個步驟來思考：首先，你需要選擇一個好的行業，並通過產業鏈價值分析尋找合適的切入點；其次，你需要選對品類，並選擇契合行業特性的打法和路徑，構建合理的模式；第三，基於前述兩點，你能盡早確立和不斷優化單位經濟模型，並通過管理團隊的執行力以及組織能力的複制，使得你的創業走向成功。下面具體分享一下我們對這三個步驟的理解。

第一個步驟，選對行業：通過價值鏈分析尋找合適的切入點；

幾乎所有交易型的B2B平臺都對應著一個「效率次優」的線下批發/交易市場原型，且幾乎每一個品類幾乎都具有重度垂直行業屬性。

當然對於很多服務型的B2B平臺，他們線下並不一定有這樣一個原型在，但是因為他的存量供應是過剩的，作為下遊B端的采購渠道是相對有限的，其尋找和匹配的效率低、成本高，需求沒有得到很好的滿足，在向效率要效益的大背景下也應運而生了一些服務型B2B平臺的機會。

選擇行業需要考量的因素：

1）、市場容量要大，因為它具備重度垂直的行業屬性，B2B是一個挺苦的活，不同於2C的商業模式，它面對的是B端的職業購買者，利潤微薄。所以如果市場容量不足夠大，天花板就非常明顯，交易量起不來，無論是核心品類的基礎服務還是基於大規模交易的衍生服務都賺不到錢。

2）、行業有足夠的利潤空間。現在一些基於流通環節改造的B2B的商業模式，因品類原因，其流通環節本身的利潤就非常微薄，想從蚊子腿上刮肉下來，這個難度是非常大的。

3）、選擇中間層級多的，這類被改造和被替代的可能性會高很多。當然也不是所有的中間環節都是有價值的，或者價值那麽大。

4）、選擇上下遊的集中度相對較低的。如果說在某一端「頭部效應」非常明顯，那麽平臺的議價能力和價值就會比較小。

5）、選擇價值鏈分布相對合理，業務具有可延伸性的。比如在酒這個品類當中，暢銷酒能占整個銷售額的40%到50%，剩下還有50%到60%在長尾商品上，而長尾商品代表著高毛利。

所以暢銷產品能夠支撐起流量和基礎設施建設，長尾產品能夠支撐起未來的規模化盈利。當平臺覆蓋大量的終端，形成一個很粗很短的管道後，就可以向上遊延伸和廠家一起開發高毛利的自有品牌在平臺上進行售賣。

我們觀察到，相當一部分交易型B2B平臺其核心品類或基礎服務是微利或不掙錢的，需要通過向上遊延伸或者通過橫向擴展增值服務盈利。很多人可能想當然以為只要我的平臺交易額足夠大就可以延伸，但現實場景里，相當一部分品類由於其本身的產業結構原因向上遊延伸的場景是不成立的，或者基於交易的增值服務場景是割裂的。

第二個步驟，選對品類：選擇契合行業特性的打法、路徑，構建模式品類，這當中需要考量的因素：

1）、最好是相對標品。如果是非常非標的品類或者非常重決策的購買品類，作為一個大的交易平臺很難定價或很難讓下遊客戶將交易放到平臺上來，會影響線上交易匹配的效率和成功率。

2）、品類的毛利率和貨值。高毛利高貨值的相對標品適用垂直型B2B平臺模式，高毛利非標品適用綜合型開放式B2B平臺模式，低毛利標品和低毛利非標品則不是好的切入品類選擇。

我們看一個行業和品類是否值得進行投資或創業，一定要通過價值鏈的分析和拆解，尋找突破口跟切入點。這背後實際上反映的是創始人和創始團隊對機會的辨識和把握能力，也反映了他對這個行業理解是否足夠深刻。

你必須對產業鏈的關鍵環節進行辨識，對每個環節的效率現狀進行評估，對價值鏈的分布進行拆解。去定義關鍵環節主要玩家以及其所承擔的角色和功能，識別哪些環節是效率低下的，存在重複建設、可被改造的空間，哪些玩家是可被替代的。

哪些環節具有改造的規模效應或網絡效應。如果這個環節具有可被改造的規模效應和網絡效應，覆蓋的體量起來的速度一定相比其它環節要快。基於此，去重塑鏈條，構建一個新的模式，縮短環節、提升效率、創造價值。

另外，產業互聯網並沒有改變商業的本質，而是價值鏈跟交易服務方式的重構、重塑和存量的整合優化，所以我們一定要從內心尊重行業的商業本質，而不是動輒提顛覆。

第三個步驟：確定和優化單位經濟模型，不斷提升運營效率和盈利能力

當選定行業和品類、構建完商業模式，你要確立單位經濟模型（Unit Economics，以下簡稱UE）。所謂單位經濟模型，就是在商業模式中，能體現收入跟成本關系的某個最小的運作單元，可能是一次交易、一個訂單或者一批訂單的履約交付的閉環。

首先需要判斷和選定商業模式中的最小運作單元，識別圍繞這個單元的收入和成本的構成，並在此基礎上思考理想中的單位經濟模型可能是什麽樣子的？在由現狀到達理想單位經濟模型的過程中，存在哪些邊際改善的空間和路徑？改善背後的驅動因素是什麽？

創始人非常重要的一個工作，就是在不停地尋找、確認和優化，最終找到一個理想的單位經濟模型。從最低限度上，改善後的單位經濟收入要能覆蓋單位履約交付的成本和費用。

隨著實際業務的發展和調整，單位經濟模型會逐漸豐滿，出現品類的橫向擴展（品類擴展亦然應遵循前述關於品類選擇的優先次序，並考慮新品類與現有基礎設施服務的複用性），或者衍生增值服務的不斷滲透。

與此同時，我們需要疊加城市或區域的運營成本和費用，構建城市或區域運營模型。最後，疊加總部運營成本和費用，確立公司層面的經濟模型。我們要確保，長遠來看，各個層面的模型存在邊際改善的空間，最終達到掙錢的目的。

3、對產業互聯網創業團隊的四點思考

前面講了這麽多方法、邏輯和模式，當然要把事情做成，最關鍵的還是團隊。衡量創始人或創始團隊的能量等級有一些共通的點，比如是否有正確的價值觀/初心，是否有極強的內在驅動力和追求成功的渴望，以及能否吸引/招募優秀的人才加入等。

但是對於產業互聯網的創始團隊，以下幾點更要著重強調。

第一、對行業的洞察跟深度思考，你在行業里幹了這麽多年，如果對行業沒有深刻的理解，往往走不長遠。另外，改造就要動人奶酪，成長過程中面臨很多舊勢力的阻礙跟抵抗，能否采取非常務實接地氣的方法調整和叠代你的模式是很關鍵的。

第二、有良好的戰略格局跟規劃能力，因為對傳統行業的改造滲透周期長，利益格局複雜，所以需要創始人想得非常明白。我們說高執行力，來自兩個層面：首先得想得透徹，打仗的時候堅決不猶豫；其次，你的組織能力跟得上，完成度高。

但前提是你想得清楚，戰略上非常清晰。創始人對模式切入點、突破點選擇背後的邏輯，很能反映其機會辨識能力、戰略格局和規劃的能力。

第三、重執行，交易型B2B的創業是相當重運營的，大概率情形下會有大量的地推和複雜的考核及組織管理。如何將經驗證的局部區域單位經濟模型體系化、大規模地在組織內部進行複制，其實很考驗創始人的管理能力和團隊的執行力。

第四、因為交易型B2B平臺最終會是大規模的訂單和交易並發的，比較理想的狀態是高管團隊里面要有非常精於系統構建和數據挖掘分析的人。

一日兩誕公屋王景林邨呎價$15,359　老翁為仔還債鳳德邨呎價$15,476　四按爆煲放售

1 : GS(14)@2017-08-03 07:59:54

■鑽石山鳳德邨天價單位業主被指遭財務公司逼賣樓還債。陳善南攝



【本報訊】樓市重現瘋潮，一日內兩誕公屋王。昨早將軍澳景林邨先傳出易手，呎價15,359元破全港最貴公屋紀錄。惟景林邨只做了半日公屋王，隨即被鑽石山鳳德邨每呎賣貴117元再破紀錄，呎價15,476元。兩宗天價成交，各有賣樓故事。景林邨公屋王業主86歲老翁賣樓入住老人院，目的是為兒子還債。而鳳德邨單位天價成交，有指業主四度將公屋抵押予財務公司借貸，惟資不抵債，被財務公司逼賣樓套現還債。記者：朱連峰　黃嘉銘


■將軍澳景林邨昨做了半日公屋王，呎價紀錄隨即再被打破。黃耀興攝

政府公佈樓價指數連升15個月，新界更創下史上首宗呎價達1.5萬元的公屋王，為將軍澳景林邨景桃樓高層28室，屬開放式一人公屋。差餉物業估價署資料顯示，全屋實用面積14.2平方米，即153方呎。昨早傳出單位以天價易手消息，連地價以235萬元易手，每呎15,359元，打破藍田公屋德田邨今年5月創下的每呎15,030元紀錄，成全港史上呎價最貴公屋王。有「將軍澳樓王」之稱的天晉，近期個別二手成交呎價約1.6萬元，景林邨直逼「天晉價」。新買家為本地投資收租客，料每月收租8,000至9,000元。



■景林邨公屋王業主鮑伯昨受訪時稱「唔知個仔搞乜」。

■將軍澳景林邨公屋王屬開放式一人公屋，不設任何間隔。



86歲業主：搬去老人院

景林邨公屋王的賣方是一名86歲姓鮑的老翁，於2013年4月以租置身份向房委會以13.85萬元買入公屋，料扣除補地價後，賬面獲利逾100萬元。不過鮑伯並非看淡後市沽樓，而是賣樓幫兒子還債。記者昨黃昏到公屋王單位直擊，隔住鐵閘見到有一名長者在屋內，他稱姓鮑、86歲，行動自如，他剛正在睡覺，只願睡在床上受訪。鮑伯承認單位已賣出，表明不知單位是創新高價賣出，是兒子找代理賣的，10月9日交樓，住了此單位約4年，自己獨居；至於賣出單位套現的錢是給兒子還債，之後會搬去元朗老人院生活。他語帶不滿指「唔知個仔搞乜」，本身住在上水老人院，幾年前以10多萬元買入此單位，但現時又要住老人院。但他稱沒不開心或不捨，因住過老人院，不擔心適應問題。


記者昨同時直擊公屋王樓下低4層，單位面積164方呎的景桃樓高層27室，是市場目前僅有一伙劏房戶型放盤，而且屬鎖匙盤。單位「一眼睇晒」，亦沒裝修可言，由大門到窗戶13步走完。窗口旁空間可放置6呎長4呎闊的床。單位有獨立廚廁，好過不少私樓劏房盤，但浴室無淋浴間，洗澡時需站於馬桶旁。廚房亦只可容納一個人站在內。景觀方面，單位外望同區私樓新都城樓景及學校，感覺算開揚，而且廳、廚、廁都有窗，頗為通風。伯伯為仔賣樓，網民反應不一。有網民予以同情，「伯伯，我好欣賞你為仔仔無言的付出，無私的愛，希望你在老人院生活得開心」、「老人家真慘！」亦有網民則鬧爆兒子不孝。



鳳德邨業主借貸年息42厘

景林邨只是做了半日公屋王，紀錄同日被鑽石山鳳德邨打破。富誠地產陳錫金表示，銀鳳樓低層53室，實用面積126方呎，剛以195萬元連地價易手，呎價15,476元，打破景林邨造出的每呎15,359元紀錄，成全港最貴公屋王。鳳德邨的天價成交，業主被指因資不抵債，遭財務公司逼賣樓套現還債。土地註冊處資料顯示，業主1999年僅以9.69萬元買入單位，買樓首期僅4,845元。於2013年3月至2016年10月期間，業主四度將公屋抵押予財務公司借貸，每次借貸不斷提升，由5萬、7萬、12萬元，到最後一次的65萬元，年息介乎25.2%至42.08%，令單位淪為「四按」公屋王。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20170803/20110315

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景林邨迷你戶呎價1.5萬

1 : GS(14)@2017-10-09 03:38:15

【本報訊】公屋迷你戶頻錄成交。代理表示，將軍澳景林邨6座高層27室，實用164方呎，開放式間隔，剛以243萬元連地價易手，呎價14,817元，不但打入全港呎價第五位，呎價甚至貴過同區新盤，新地（016）日出康城晉海首批單位平均呎價不足1.3萬元。單位屬遺產貨，原業主2001年以6.65萬元向房委會以租置形式買入，今年1月已補地價，料補價最少80萬元。


長發邨誕青衣公屋王

消息指，青衣長發邨亮發樓中層26室，實用355方呎，剛於居屋第二市場以241萬元售出，呎價高達6,789元，創下青衣呎價最貴綠表公屋紀錄。原業主為租置人士，2007年向房委會以15.7萬元買入，持貨10年，賬面獲利225.3萬元。世紀21富山林偉雄表示，黃大仙竹園北邨11座高層21室，實用489方呎，3房間隔，放盤一個月以綠表價335萬元沽出，呎價6,851元。原業主2000年以27.6萬元買入，持貨17年，賬面賺307.4萬元。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170928/20166663

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景林邨誕新界公屋王70歲伯伯做業主

1 : GS(14)@2017-12-05 01:08:42

【本報訊】樓價升勢全年無休，資助房屋昨單日誕下四伙「居屋王」及「公屋王」。港置劉浩勤稱，將軍澳公屋景林邨6座高層24室，實用164方呎，開放式設計，剛以255萬元連地價售出，呎價15,548元貴絕新界公屋，全港則屬次高。據促成交易的代理透露，上址新買家是一位年約70歲的伯伯，由子女合資買樓給老父居住，並以現金全數支付樓價，伯伯子女本身亦是同區業主。原業主2003年8月買入價僅6.46萬元，2014年已補地價解除轉售限制。

康山兩房戶賣738萬

美聯林振聲表示，景林邨另一宗成交景楠樓中層12室，實用208方呎，開放式間隔，剛連地價298萬元沽出，呎價14,326元。原業主2014年9月以178萬元入市，持貨3年升值67%。大埔公屋太和邨新和樓高層24室，實用381方呎，連地價賣400萬元，是大埔區首宗樓價達400萬元的公屋成交。向有「居屋王」美譽的鰂魚涌康山花園，本月連錄5宗成交，其中5座低層A室，實用484方呎，剛以白表738萬元易手，創屋苑歷來最貴兩房紀錄，亦料貴絕全港兩房居屋。藍田居屋鯉安苑錄破頂成交，F座鯉庭閣低層4室三房戶，實用663方呎，居二市場以725萬元易手，呎價10,935元，貴絕觀塘綠表居屋王。



來源: https://hk.finance.appledaily.co ... e/20171201/20231576

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