財經CAREFREE - 順叔 合景三兄弟(上) (2012年10月08日)
1 :
GS(14)@2012-10-08 23:42:17http://www.am730.com.hk/article.php?article=124424&d=1858
今期開合景泰富(1813)，一隻相對冷門的中國地產股，主要講債券。
講到債務，就要先搵評級公司插吓。
投資銀行的股票研究報告，好多時得啖笑，不過，最少有啲參考數據睇睇，信貸評級公司的評級報告，順叔睇過冇一萬都有幾千份，可以好負責任咁講，絕大部分參考價值等如零。
投行分析員收錢寫研究報告，叫做受賄，要釘牌坐監，評級機構收錢俾信貸評級，叫做正當生意，甚至受法例及市場慣例保護；證券行冇一百間都有幾十，有競爭，分析員唔可以太過亂嚟，評級機構來來去去得幾間，做又卅六唔做又卅六，想搵個相反意見參考一吓都難。
由美國次按風暴，到歐洲債務危機，評級公司做緊預示風險的標誌桿，定係馬後大炮的攪屎棍，呢幾年大家都有眼睇，連歐美自己老巢都唔識睇，外國信貸評級公司睇中國的債務風險有幾叻，你話呢？
好似標準普爾同穆迪，在過去兩年，日日在唱淡內地房地產公司，世界末日咁，唱到班地產老闆發債融資成本愈嚟愈貴。
投資銀行及信貸評級機構賺到笑，暫時又唔多覺邊間爆咗煲；又好似早半年，香港新鴻基地產(016)郭氏兄弟被老廉請飲咖啡，股價插還插，標普和穆迪又學人行出嚟，將新地放入乜嘢「負面觀察名單」，結果變成股價明燈。
新地股價已經差唔多收復失地，樓下隻新意網(8008)，唔覺唔覺，股價更加由一年低位反彈超過一倍，成為少數市值對資產淨值出現溢價的「包租公」，Google及蘋果等香港數據中心落成搶生意之前，新意網有可能繼續硬淨。
香港股市的內地地產商，以數目計，應該係最龐大的上市公司物種之一，合景泰富市值120個億(港元，下同)左右，排名可能在廿名以後，當然，該集團就唔會咁起眼，不過，最近有單新聞，吸引咗順叔去望多呢隻嘢兩眼。
話說在上個星期，合景泰富出咗張通告，講緊同滙豐銀行及渣打銀行，分別簽咗兩份融資協議，前者借2.5億元，後者5個億，都係定期貸款，冇講年期，亦冇講息口。不過，其中一樣提及的條件，就係合景泰富主席孔健岷，同埋佢兩個兄弟，要繼續保持在合景泰富的大股東地位，否則視為違約事件。
內房股的債務風險被信貸評級公司日唱夜唱，如果有留意開內房債，不難發現，香港的銀行好少直接借錢俾內地地產商，要去到中國海外(688)的級數兼有國控股東背景，可能先在香港做到銀團貸款。
今次滙豐及渣打借錢俾合景泰富，雖然涉及借貸金額只係幾個億，濕濕碎，冇指標作用，不過，從公開條款嚟睇，香港銀行基本上因為信得過孔氏三兄弟，所以借錢俾合景泰富。
以該公司規模計，合景泰富同香港新地，最少差廿倍，不過，唔少嘢都幾似，最簡單嗰樣，就係公司控股股東及管理大權，都係串燒三兄弟包辦，孔健岷目前只有44歲，以內房老闆嚟講，可以話係非常後生，在三兄弟當中，佢排老二，老大孔健楠及細佬孔健濤，年紀相差亦只係5歲，可見合景泰富的管理層，處於創業的衝刺階段，同97年時期的新地相似。
可能合景泰富三兄弟，一直向新地偷師，新地最高口號，叫做「以心建家」，合景泰富差唔多，打住個「以心築家，創建未來」的招牌。
除咗管理層結構及口噏噏的公司理念，新地及合景泰富查實真係有合作，合景泰富於2007年7月初在香港上市，當時大牛市，幾乎冇人留意佢，不過，聽講新地聯席主席之一的郭炳江以機構投資者身份，入咗一手貨。
當年由摩根士丹利湊合景泰富上市，而郭炳江的公子郭基煇，當時正正在大摩打工，唔知道郭基煇有冇直接參與合景泰富的上市工作，不過，可以肯定的是，合景泰富孔氏三兄弟的名字，好早已經進入新地郭氏三兄弟的雷達當中。
下回再續。
http://caijingcarefree.blogspot.com/
2 :
GS(14)@2012-10-08 23:45:02http://www.zkiz.com/news.php?id=27608
中環在線：炳江囝囝成摩之路
財經CAREFREE - 順叔 合景三兄弟(下) (2012年10月10日)
1 :
GS(14)@2012-10-10 23:02:35http://www.am730.com.hk/article.php?article=124815&d=1860
【am730專欄】照合景泰富(1813)所講，同廣州富力(2777)合作投得廣州獵德商住項目後，主動邀請新鴻基地產(016)加入合作發展。
到咗2010年初，新地開始在內地再有動作，3個月內，斥資近80億元(人民幣，下同)，投得佛山兩塊毗連大型商住地皮，今次掉番轉，新地搵合景泰富入股項目20%股權。
佛山項目規模唔細，加埋兩個太古城咁大，又係舊城改造，市政府交地時間長，有排都未有嘢睇。新地點解重注佛山，唔知，但內地玩磚頭係一個入廟拜神行業，新地在內地探路，出面多數只係見到主席辦公室經理錢炳輝，據佛山市政府網頁資料，新地搞佛山項目，竟出動到郭老太鄺肖卿，可見呢個項目有幾重要，而呢個省招牌項目又竟然預埋合景泰富一齊玩。
2007年底，新地入股廣州獵德項目，跟住公司管理層出現地震，原主席郭炳湘出局，新地內地業務亦沉寂咗兩三年，捲土重來都係搵合景泰富合作，可見在新地眼中，合景泰富最少屬於「信得過」的生意拍檔，郭氏三兄弟鬩牆之後，相中合景泰富孔氏三兄弟，呢份信任更加有意思。
除咗新地，合景泰富亦有同置地合作，2010年底，近40個億投得成都商業地皮，各佔50%股權，呢個「環球匯」項目，聽講已經差唔多可以出街，有興趣上開去可以望吓，傳統英資加新興民企搞出嚟的地產項目究竟係乜樣。
在廣州起家的地產公司大老闆，唔少香港散戶都好熟悉，因為曝光率高，例如恒大地產(3333)主席許家印，大家對呢位前度「中國首富」唔會陌生，恒大同富力，都搞咗隊中超球隊，搞得足球，自然有好多免費宣傳同埋曝光機會，相對恒大及富力，合景泰富孔氏三兄弟非常低調，冇留意內地地產的散戶，分分鐘將合景泰富同合富輝煌(733)撈亂。
合景泰富群得香港地產商多，好學唔學，學咗好多香港所謂豪宅的浮誇之風，例如個樓盤名中間要加一點，斷開兩截先開心，又例如天乜天物大門小門咁，不過咁講，即係話你知合景泰富定位做高端市場，所謂精品豪宅，都叫做同一個行業同一個市場位置，合景泰富樓盤名的浮誇之風，最少冇在管理層上出現，好似SOHO中國(410)老闆潘石屹咁，日吹夜吹魚蝦蟹，俾你做銀行大耳窿，你會放心借錢俾邊個管理層？
低調即係冇新聞，局外人冇乜公開資料去判斷孔氏三兄弟係咪「信得過」的債仔，不過新地及置地兩間相對謹慎的公司，在內地發展都搵咗合景泰富做盲公竹，可以合理推斷，合景泰富唔係一間亂衝亂撞的公司。
合景泰富同其他絕大部分內地地產商一樣，高負債，本帳簿唔慌靚仔得去邊，至6月底，坐住約460億元資產，資產淨值約140個億，市值約120億港元，股票唔算特別吸引，現金近60億銀，40億元短期銀行負債，除非突然冇賣樓收入，否則冇即時流動性壓力，132億元長期債項當中，近一半係美元優先票據，當中去年3月發行5年期美元債券，年息12.75厘，穆迪所謂評級係「B1」，標準普爾係「B+」，唔知佢哋講乜，大概係唔屬於投資級別咁，不過最新息率，根據彭博數據，已經炒到唔夠9厘，升咗成幾兩成，講緊2014年合景泰富有權贖回，現價買入可能要蝕少少價，即係話唔少投資者查實已經當信貸評級發噏瘋。
合景泰富有冇機會爆煲，當然有，問題係成個中國千千萬萬間地產公司都面對同一個問題，加埋一齊，外國評級機構可以話佢係一個大得不能倒的道德風險，不過倒咗就全地球攬住一鑊熟咁解，銀行爆煲可能渣都冇，地產公司爆咗，當磚頭秤至少仲有啲斤両，中國地產公司賣項目套現應急例子都唔係咁多，如果冇估錯，好似新地及置地等香港發展商，日日求神拜佛內地地產快啲爆煲，咁先有市場空間出現，可以執平貨，合景泰富爆煲，新地或分分鐘會食咗佢添。