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富力施展“联合术”拿地超百亿元

http://epaper.nbd.com.cn/shtml/mrjjxw/20101124/2069672.shtml

 当前,房市融资渠道或将收紧的信号越来越明显。近期,负债率已上升的富力地产(02777,HK),在土地市场上依然高歌猛进,施展其“联合术”在上海、北京、天津等一线城市拿地,地价总额超过百亿。
有证券行业人士认为,在明年金融信贷收紧的预期政策环境下,房地产公司若没有好的现金流及销售回笼将会出现资金链的压力。富力地产与其他公司联合拿地,分摊了一定的市场预期风险。
联合拿地成新趋势
近期富力地产再度出击土地市场,联手北京极富房地产开发有限公司以13.6亿元的价格拿下了北京旧宫4号地,折合楼面地价达7126元/平方米。
而记者注意到,在今年的土地市场上,富力通过“联合”模式拿地已不是第一次。11月5日,富力地产就联手合景泰富(01813,HK)以23.5亿元的总价,通过股权收购的方式,拿下上海新江湾城地块。
据悉,该地块未开发的总建筑面积约27万平方米,依照其收购70%的权益来看,其楼面价格已达1.24万元/平方米。
此外,早在今年4月下旬,富力第一次出手土地市场,就以70.5亿元的天价拿下了天津一地块,总建筑面积达301万平方米。
在中央一系列楼市调控压力下,房企联合拿地成为一种趋势。11月20日,绿地集团力邀泰国正大集团参与绿地在大连的商业项目;11月21日,远洋地产联手南丰集团50亿元开发大连海景项目。
大型房企负债率上升
“明年房地产信贷投放必然不会像今年这么宽松,额度肯定会缩紧。”兴业证券一分析师指出,对于负债率较高的房地产企业,若没有多余资金开发项目的话,只有采取联合拿地的方式,来减小自己的资金压力。
据悉,富力地产施展“联合术”拿地,初步估算其地块总价值达107.6亿元。而近期有消息显示,富力位于广东惠州的超大型综合商业项目,投资高达400亿元,也引入了世茂房地产加盟,分摊风险。
而今年三季报中,记者注意到,就算销售超千亿的万科,以及保利、招商,其负债比在三季度也呈现持续上升的局面,前两家的负债比率均已超过了70%。
而戴德梁行董事彭蔭喧认为,现在不少房地产商是钱出去了,却没收入。从目前中国房地产市场来看,房子肯定不会卖不出去,只是开发速度放慢而已。但风险肯定是有的,也会出现一定的资金压力。

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凌華穩紮工業電腦領域 蘋果、谷歌全靠它 小廠施展購併術 六年變身國際大咖(066-067)

2014-12-01  TWM
 

六年前,凌華還是國內一家小小工業電腦廠,但五年後,經過多次國際購併及工廠改造,凌華已躍升為國內第二大廠,也打開國際知名度,成為各廠發展自動化的重要支柱,像是蘋果每年上億支iPhone生產的背後,就少不了它。

撰文‧何佩珊

生產線上,機器手臂看準位置,向下吸起電子零組件……,時下最夯的機器人正加速我們的工作效率,如果沒有自動化,Amazon每年上千萬台的平板電腦、蘋果每年上億支的iPhone,都無法如期送到消費者手中,而工業電腦大廠凌華就扮演促成這一切的幕後關鍵推手。

凌華一九九五年成立,蹲了十三年馬步打穩基本功,不論在視覺控制、運動控制的技術自主功力或整合能力都備受業界推崇,而二○○八年展開的經營團隊補強及國際化購併,更是凌華在二○一三年躍升為僅次於研華、台灣工業電腦二哥的關鍵。這六年來,凌華維持穩定成長步調,營收目標明年就要挑戰百億元大關。

其實六年前的凌華正遭遇成長轉型瓶頸,剛大膽購併美國工業電腦廠Ampro,作為跨足國際的第一步,卻意外多了個虧損持續擴大的黑洞。

首次購併打下國際化基礎

「我剛進凌華的前半年都在美國工作。」現任凌華總經理楊正義說,○九年到美國後發現,最大的挑戰是文化差異,「在我去之前,Ampro員工都覺得自己好像是被一家不知名亞洲公司購併的小媳婦,不知道哪些事情自己可以決定,更不知道總部聽不聽得到他們的聲音。」另一方面,台北總部也懷疑業績往下掉的Ampro,「到底有沒有當初賣時說得這麼好、這麼厲害?」為了做好Ampro與總部之間的橋樑,楊正義立即著手展開細部責任分工與IT系統整合等基礎工作,同時賦予Ampro更明確的自主權。終於,經過半年努力,Ampro營運回穩,原本的賠錢貨,如今反倒成了凌華全球最賺錢的事業單位。而這樁購併案,也成了凌華日後幾次購併的範本。

後來在一二年德國嵌入式電腦廠LiPPERT的購併案中,凌華就告訴對方:「你原本的獲利率只有這樣,是在於沒有生產基地,若把生產交給凌華,獲利率馬上就可以增加,競爭力也會跟著提升。」而這次購併不只立即增加凌華市占率並豐富產品線,LiPPERT的智慧雲端管理平台SEMA,更成了未來在物聯網突圍的重要武器。

凌華這幾年之所以能夠成功進行多樁購併案,並接連拿下多家國際一線大廠訂單的另一關鍵是「上海張江廠」。

過去凌華雖在中和總部設有產線,但明顯缺乏規模,所以凌華董事長劉鈞在○六年提出了上海建廠計畫。○八年金融海嘯期間,張江廠一度胎死腹中,直到一○年才正式啟用。「當時若不是董事長堅持,後來市場需求反轉時,凌華恐怕就跟不上了。」凌華量測與自動化產品事業處總經理萬世豪說。

張江廠布局收服大客戶

工業電腦廠常要面對少量多樣的訂單,凌華全球營運長馮志華說,一○年他接手上海張江廠管理時,可擴充性與持續性就是他花費最多力氣的地方。同時,生產效率也是重點,現在從開始生產到出貨所需時間只要一○年的六分之一。換言之,在不增加產線的狀況下,凌華的產能已經比四年前提高了二至三倍。楊正義信心十足:「只要看過我們的台北總部和張江廠,拿下案子的勝率就可以高達八成!」就這樣,凌華憑著將近二十年在工業電腦產業打下的核心技術基礎,以及持續購併擴大版圖與國際能見度,再加上張江廠拉升整體競爭力,這幾年一線大廠訂單接連入袋,包括蘋果、Amazon自動化產線、諾基亞西門子的通訊設備、ABB的機器人等,近期凌華更拿下了Google的神祕訂單。

「五年多前,凌華還在打游擊戰,但這五年來我可以驕傲地說,我們已經比○九年強大很多。」楊正義說。現在凌華營運據點橫跨歐、美、亞洲,產品線更廣布自動化、軍工、醫療、通訊和娛樂五大領域。

里昂證券尤其對凌華在自動化的表現印象深刻,並看好更佳的產品組合和持續成長的營收,都將會為凌華帶來更好的獲利表現。楊正義甚至預告,凌華這些年打下的穩固基礎,加上自動化、物聯網和機器人的大趨勢,「我們看到未來五年還有更大的成長契機!」

凌華

成立時間:1995年

負責人:劉鈞;總經理楊正義(圖)

資本額:18.3億元

主要業務:高速量測╱自動化控制卡

、工業級專業電腦、寬頻

通訊網路平台

主要客戶:富士康、安捷倫、諾基亞

西門子、ABB

近3年EPS:2011年EPS 3.03元2012年EPS 1.23元2013年EPS 2.43元

藉購併轉型國際大廠

——凌華近年重大事件

時間 事件 金額 效益

2008/03 購併美國工業電腦廠Ampro 2000萬美元(約新台幣6.18億元) 擴大北美市占率,強化產品線;目前北美已是凌華營收獲利表現最佳的區域2010/06 凌華上海張江廠啟用 —— 提高生產規模與效益,吸引國際一線大廠下單2012/01 購併德國嵌入式電腦廠LiPPERT 700萬歐元(約新台幣2.7億元) 擴大歐洲市占率,豐富產品線;經購併取得SEMA技術,是未來在物聯網戰場的重要武器2012/12 量測自動化大廠安捷倫(Agilent)參與凌華私募 4.34億元(取得凌華7.39%股權) 提升技術實力,擴大市占率;協助凌華往國際大廠轉型2014/03 購併德國醫療設備廠PENTA 740萬美元(約新台幣2.22億元) 強化醫療領域布局

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許家印施展資本騰挪財技 恒大地產王國版圖瘋狂擴張

來源: http://www.yicai.com/news/2015/12/4732500.html

許家印施展資本騰挪財技 恒大地產王國版圖瘋狂擴張

一財網 張歆晨 2015-12-29 22:57:00

若幹交叉的買賣,使得看淡內地樓市或陷入經營困境的港資富豪得以從直接的地產運營業務中輕松抽身,通過持有恒大債券獲得固定回報;而恒大則借機跑馬圈地擴大旗下地產版圖,大有向行業老大逼宮之勢。

臨近歲末,恒大地產(03333.HK)董事局主席許家印今年以來“一手圈錢、一手圈地”的戰略思路已演繹到極致。

該集團29日接連發布的3條公告顯示,恒大從香港富豪鄭裕彤旗下的新世界發展和周大福兩家公司旗下子公司分別簽訂多筆轉讓協議,以總計高達204億元人民幣的代價,接盤位於北京、上海、青島、成都、貴陽的多個地產項目。

這是恒大今年第N次從香港富豪手中接盤內地資產,涉及在港上市公司包括信和置業(00083.HK)、華人置業(00127.HK)及中渝置地(01224.HK等,所動用資金粗略統計約高達600億元人民幣。

幾乎在同一時間,以鄭裕彤為代表的幾大富豪,又反過來認購恒大地產發行的15億美元永續債券。

若幹交叉的買賣,使得看淡內地樓市或陷入經營困境的港資富豪得以從直接的地產運營業務中輕松抽身,通過持有恒大債券獲得固定回報;而恒大則借機跑馬圈地擴大旗下地產版圖,大有向行業老大逼宮之勢。

千億並購跑馬圈地

恒大最近的一次並購,是從鄭裕彤旗下的新世界和周大福手中獲得。該集團29日接連發布兩則公告稱,恒大以總計高達204億元人民幣的代價,接盤位於北京、上海、青島、成都、貴陽的多個地產項目。

這是許家印近期第二度從鄭裕彤手中接手地產項目,前一次是以135億元收購新世界位於海南海口、湖北武漢、廣東惠州三大城市的4個超大型項目。

根據恒大地產披露的公告,此番向新世界發展收購了兩個子公司股權,兩個公司分別持有位於成都河畔項目60%股權,以及貴陽市金陽區金西北路以東,龍潭路以南、金陽北路以西及金朱路以北的房地產開發項目100%權益。目前兩個項目都處於在建狀態。

另一份公告則顯示,恒大從周大福旗下接盤了五個關聯公司股權,從而獲得了青島市黃島區羅浮山路的開發項目100%權益、上海青浦F、G兩個項目,以及北京麗來花園項目。

恒大今次收購的多個項目中,當數北京麗來花園代價最高,為76億。資料顯示,北京麗來花園項目位於北京市順義中央別墅區,南臨溫榆河。現時住宅、商業總計劃建築面積約40萬平方米。其中已竣工約20萬平方米;在建約8萬平方米;待開發約12萬平方米,未售約24萬平方米。

梳理恒大地產今年以來的多宗並購交易可發現,其收購多數項目來源於香港上市公司在內地的房地產資產,有土地儲備,有在建工程,也有經營成熟的項目。涉及的主要標的包括以70億港元代價向信和置業、華人置業及中渝置地收購重慶禦龍田峰,以65億港元從華人置業手中接盤成都三個項目,以及斥資125億港元收購華人置業位於香港的地標建築美國萬通大廈。

僅僅幾筆有公告信息可查的大宗收購,恒大動用的資金就高達約600億元。

除此之外,恒大所參與的小宗土地收購同樣讓人咋舌。有媒體披露,今年第二季度開始,許家印曾下令要求所有地產公司總裁專職買地,並開出了高昂的獎懲條款,使得一時之間,恒大各地區公司的負責人奔波於轄區城市四處找地。消息顯示,恒大在2015年用於土地收購的總資金已高達1000億元。

多渠道大肆舉債

恒大地產在土地市場上能夠有恃無恐地並購,與其今年的多筆融資不無關系。在2014年全年未曾發債融資之後,進入2015年,該集團在國內和境外資本市場上幾乎用盡絕大多數可供其使用的融資手段。

今年2月,恒大率先發行了10億美元票面利率為12%的5年期海外優先票據,用於償還原有債務。

之後的5月下旬,該集團動用股權融資,以每股5.67港元的價格配售8.2億股,籌集資金約46億港元(約合36.8億元人民幣)。鑒於恒大配股時機不甚理想,香港資本市場波動較大,使得恒大此番配股並未達到該集團預期,以大幅折讓17.95%的代價得以完成配售。

上述兩筆境外融資,相較於恒大過往多年的正常資本運營而言,看不出特殊之處。真正讓資本市場側目的運作還在後頭。

2015年6月,恒大宣布完成發行50億境內人民幣債券,發行票面利率為5.38%;一個月之後,該集團再度宣布完成150億境內債券發行,票面利率同樣是5.38%。

這還僅僅是上半場。10月15日,恒大再度發布公告稱,公司以兩種利率發行了合計200億元人民幣的私募債券,分別為3+2年期合計175億利率為7.38%的債券,以及5年期合計25億利率為7.88%的固定利率債券。3+2年期的債券約定,前三年利率為7.38%,三年後債權人有權提出調整利率水平或者提前贖回債券。

這還不是全部,12月23日,恒大公告顯示,公司計劃發行規模為15億美元可轉股債券,債券利率為7%,換股價為8.06港元,較發行前一日收盤價溢價27%。

根據當時的市場消息,許家印的老朋友鄭裕彤,以及素有“重慶李嘉誠之稱”的中渝置地老板張松橋、新加坡商人黃鴻年參與了是次認購。

不過12月29日,恒大再度發行公告稱,已調整了一周前披露的15億美元可轉債發行相應條款,改為發行同等規模永續債券,債券票面利率也由原先的7%調整為9%。消息稱,新世界發展及子公司買入恒大地產發行的6億美元永久證券。

2015年的中國房地產市場並非火熱一團,相反,局部城市的喧囂難以掩飾全盤的蕭條,未來的樓市也難言樂觀。在此背景下,恒大地產2015年的種種運營,也許只是再一次證明行事作風大開大合的許家印逆勢而為的膽識,但同時也流露出他急於擴張的野心。

數據顯示,恒大地產截至11月底的合同簽約額已達到1724億元。日前,該集團旗下巨無霸項目海花島開盤銷售122億元,使得恒大全年銷售突破2000億幾無太大懸念。市場預期,萬科今年的全年銷售約在2500億元,這意味著,恒大與行業老大的相對差距已進一步縮小。

編輯:胡軍華

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A股施展「吸金大法」 台股能擋? 「註冊制」三月上路 對台衝擊下半年將浮現

2016-01-11  TWM

中國股市一旦實施註冊制,企業上市的速度將更快,也能有效遏止借殼盛行歪風,有助活絡股市。未來,A股將產生巨大的磁吸效應,台灣要提早審慎因應,以防更加邊緣化。

中國證券史上最大改革來了!二○一五年十二月二十七日,中國人大常委會通過「股票發行註冊制改革授權決定」,自一六年三月一日起,分兩年實施。經過股災,合計市值達五十三兆人民幣(約新台幣二六七兆元)的中國股市,將面臨前所未有的巨變。

何謂「註冊制」?這與過去有何差別?先前中國實施「審批制」,新股能不能IPO(首次公開發行),由證監會決定,任何產業、無論公司大小,以同一標準看 待。未來,新流程將由券商查核財報與相關資料,證監會只給予問題及意見,不做實質審查,只要文件齊備、證監會沒有進一步問題,即可申請註冊上市,運作模式 更接近美股、港股。

註冊制最大優點是快速,以往審查人力有限,中國經濟又處於高成長,企業資金需求熱切,導致上市申請大排長龍,迄今仍有逾七百家企業排隊。過去中國股市每年 平均有二百檔新股上市,改為註冊制後,一年可望增至三五○、甚至四百家。中國一方面開放滬港通、深港通,創造外資買股的「需求」;另一方面透過註冊制加速 企業上市,創造股票「供給」,雙管齊下,活絡股市企圖心可見一斑。

過去,中國股市審查制的人治色彩濃厚,排隊申請上市的公司多,但放行速度全由審查機關決定,每每淪為當局調控股市的工具。行情過熱時,就快速准許一批新股 上市、分散炒作資金;要是行情太冷,證監會又宣布暫停審查,股市往往隨即應聲上漲。更嚴重的是,新股IPO人謀不臧、放水上市的傳聞不少,負責審查IPO 長達十三年、外號「發審皇帝」的證監會前主席姚剛,在去年十一月涉案下台。

門檻降低 借殼上市將不再此外,在舊制下,上市數量與速度由政府調控,大量游資追逐過少標的,使得既有的股票奇貨可居;即使獲利爛,「殼」卻值錢,許多有意上市卻不 得其門而入的企業往往相中這類公司,從市場收購股票,用借殼方式上市,也因此造成被借殼者股價飆漲怪象。

熟悉中國資本市場的金庫創投總經理丁學文分析:「證監會將追蹤業績真實性,藉註冊制簡化上市作業,消除買賣殼的現象,並引導投資人關注企業業績表現,而不 是只看批文(准許上市的文件)或殼的價值。」另外,丁學文認為,中國配合註冊制,正積極推廣多層次資本市場,包括上交所新增「戰略新興板」,及深圳創業 板、北京新三板等交易平台,將吸引更多海內外機構法人直接投資,降低散戶參與比例。

新股變地雷 承銷商要負責值得注意的是,以往有不少公司以假財報成功掛牌,造成股民慘重損失。而在註冊制下,萬一新上市公司成了地雷股,承銷券商與律師、會計師都要負連帶責任。

例如港股,○九年底,製鞋業台商洪良國際掛牌,但不到一百天,就被踢爆營收灌水,遭香港證監會勒令停牌,成為香港歷來最短命新股。事後,不但洪良被迫將募 集資金退回七千名散戶,承銷的兆豐資本也被撤銷牌照,保薦人黃騰忠被停業三年,另一保薦人康曉龍更遭終身禁止從事承銷。可見註冊制下,承銷券商須對推薦公 司負全責。

對台灣股市而言,中國這種廣納上市公司的「吸金大法」,是否也將衝擊台灣股市?「影響會很大!」不願具名的券商承銷部協理直言:「未上市的好公司越來越 少,這兩年,海外企業(F股)是台股上市櫃主力,註冊制會讓企業重新考量上市目的,未來台股對海外企業的吸引力恐將銳減。」

優質台企 恐到對岸掛牌

安永聯合會計師事務所審計服務部營運長張嵐菁也指出,證所稅停徵後,雖然將提高企業在台掛牌意願,但中國註冊制降低掛牌門檻,也勢必加速掛牌時程。加上陸資持股逾三成者,在台股權轉移較受限,除非台灣能進一步開放,才有助提升資本市場吸引力。

從數據看來,台股確實呈現弱化危機。雖然在一五年站上暌違已久的萬點,然而台股上市IPO件數卻較一一年銳減,籌資金額只有十一億美元左右。大中華區最大 贏家是上海證交所,無論掛牌二一九家、籌資金額二四四億美元,都是五年最高。展望一六年,上海、深圳交易所有註冊制加持,掛牌數量肯定創新高,這勢必成為 國際資金流動的先行指標。

丁學文就預警,陸股實施註冊制後,本益比將「高的更高,低的更低」,加上平均本益比仍將高於台股,更多優質台灣企業,很可能因此被吸引至對岸掛牌;他預估,這個磁吸效應最快在今年第三季就出現。無論下一任總統是誰,這將是新執政者無可迴避的挑戰。

撰文 / 周岐原

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上海電影出售4 家影城資產 影院公司施展“內部整合大法”

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2017-11-17/1162461.html

每經影視記者丁舟洋

每經編輯 杜蔚

11月15日,上海聯合產權交易所公布的產權轉讓項目顯示,上海電影股份有限公司(601595,以下簡稱“上海電影”)掛牌轉讓大連上影電影城有限公司100%股權及1540.47 萬元債權。而在今年9月和10月,上海電影陸續公告了擬轉讓全資子公司長沙上影影管公司、遼寧新瑪特永樂影城100%股權,以及重慶越界影業股份有限公司(以下簡稱“越界影業”)約17%股權。

“現在全國影院的單銀幕產出都在下降,我們手頭的項目也並非全都高枕無憂的。出於資產優化的考慮,我們賣掉虧損厲害的,既增加上市公司凈利潤又能用回款去投資更優的標的。”上海電影內部人士對每經影視記者表示,“不是不做這個行業了,我們新建影院比關掉的多得多。”

新老影城各有“難念的經”

位於遼寧省大連市西崗區香二坊134號百年港奧特萊斯的大連上影影城,從售票軟件格瓦拉上的情況來看,是一家大而新的影城,8個影廳的規模、IMAX 廳的配置,這樣的硬件在全國範圍內都算不錯的。

而據上海聯交所公示的情況,這家影城2016年虧損398萬元、2015年虧損62萬元,2017年的情況仍不理想。經過評估機構的評估,該影城資產總計2124萬元,總負債2312萬元。

“影城的人氣很大程度上是依托商業體的人氣。”一位資深院線從業者向每經影視記者分析道,“像大連百年港奧特萊斯,位於新港區,培育期比較長,現在奧特萊斯商城的總體人氣還沒起來,處在其中的影城自然也不會太好。”

大連上影影城的掛牌價是2190萬元,包括1540.47萬元債權和掛牌價為650萬元的100%股權。“如本項目采取競價轉讓方式完成的,則溢價部分為股權溢價。”查詢上海電影公告可以看出,1540 萬元債權的“債主”是上海電影,其實就是影城的建設款。這樣打包售出後,意味著上海電影不僅能止損還能將對這家影院此前的投資都收回來。

另一家擬出售的長沙上影影管公司和大連上影影城的情況相似。連續三年虧損,轉讓總價由1036.31萬元債權和掛牌價為680萬元的100%股權組成。這家影城的不景氣也與所在商城的人氣不旺有關。相比之下,沈陽的遼寧新瑪特永樂影城是一家開業十多年的“老店”了,該影城位於市中心商圈,有6個影廳,去年還進行了全面裝修升級,近三年來也不太賺錢。而且影院地租的租期也快到了,後續經營面臨不確定性。

“本次公司下屬兩家影院公司股權轉讓為公司進行影院資產‘動態優化調整’的計劃,將經營效益差、投資回報弱的項目出售,將減少虧損,並同時增加投資收益,對公司經營成果產生積極影響。出售所得資金,公司將用於投資回報更好的新建影院項目。”上海電影公告稱。

一邊繼續布局,一邊內部淘汰

此外,上海電影還將轉讓越界影業(871069.OC)約17.3% 股權,轉讓之後上海電影仍持有越界影業約12.6%的股權。

成立於2011年的越界影業在去年4月登陸了新三板,2015年上海電影入股該公司。越界影業半年報顯示,該公司擁有已開業影院16家,銀幕148塊,在重慶地區票房產出居第四位。但由於在短時間新增了5 家影院,新增影院帶來成本大幅增加,導致2017年上半年毛利率下降。“而影院投建的快速發展必然為公司整體經營業績帶來較大的壓力。”

上海電影轉讓越界影業17.3%也屬於動態優化調整計劃,轉讓後將給沙溝湖電影帶來4000~4500萬元凈利潤,出售所得資金將用於補充流動資金。

事實上,目前全國的影院公司日子都不好過。一方面受房租、人力、設備升級等因素的影響,影院經營成本普遍上升。而另一方面觀眾的上座率卻維持低迷。尤其在去年,全國電影的票房增速大幅縮水,全國單影院和單銀幕的票房產出雙雙大幅下滑。“電影院平均每一場放映電影獲得的票房,已下降到600元左右。”上述資深院線從業者說。

雖然去年全國票房的增速放緩已給市場帶來了冷靜的信號,但影院建設具有慣性沒辦法一腳剎車。近年來電影院仍保持了每年近1000家的增長,區域性競爭更加激烈,很多城市甚至出現了短短幾百米街道上多家影院近身肉搏的“巷戰”現象。

“所以那些已具規模效應的影院公司在繼續布局的同時,還得審視手上的資產,優勝劣汰。而且即便是新建影院,影院選址的科學性、專業性也更加重要,影院已經過了建起來就賺錢的階段了。”上述資深院線從業者認為。

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