彤叔智慧 教避泡沫
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GS(14)@2016-10-01 12:51:40【明報專訊】上星期恒隆地產（0101）主席陳啟宗在業績報告看淡中港的中短期經濟，日前另一名中國大業主、萬達集團主席王健林接受外媒訪問時也表示中國地產正在出現歷史上最大的泡沫。事實上，在全球各國不斷印銀紙下，又豈止中國有樓巿泡沫，瑞銀也發表報告指不計中國，全球有六大城巿包括香港出現地產泡沫風險。
王健林：限購限貸沒效果
王健林在周三接受 CNNMoney 訪問時表示，中國房地產最大的問題是，在上海等主要城市房地產價格持續上漲，但國內成千上萬存在房屋空置的小城市房價卻在下跌，「我沒有看到一個很好的解決這個問題的方案，政府想了各種各樣的措施，比如限購或者限貸，但都沒有效果」。
王表示﹕「問題是，中國經濟尚未觸底，如果槓桿太快降低，經濟會進一步受損。所以，我們不得不等到經濟走上反彈的軌道時，再逐漸減少槓桿和債務。」
從來，大部分資產泡沫的出現，都是由高槓桿造成，令到價格可遠遠升逾基礎因素可支撐水平。國際大鱷索羅斯曾著書立說指出，所謂泡沫，開先都有實質因素支持，只是當價格長期上升，反過來成為刺激人們對有關因素的利好作用產生心理反饋，形成自我推動上升動力，最後價格升至遠超原來的基本因素所能支撐水平，人們更漸漸覺得有關利好因素可永遠持續甚至只會不斷強化，且會進行加大槓桿操作，於是泡沫愈來愈大，只待黑天鵝出現來刺破泡沫!
王健林稱內地樓巿是歷史上最大的泡沫，雖然沒有提出實質數字來說明，但大家也可看到內地一些有趣的現象，實在有泡沫的味道，包括﹕內地一些城巿如上海因購房而掀起離婚潮，新盤開售出現迫爆玻璃門，以至深圳可出現僅65呎的新樓盤……
不說內地，瑞銀最新發表報告表示，不計內地城巿，加拿大溫哥華、英國倫敦、瑞典斯德哥爾摩、澳洲悉尼、德國慕尼黑和香港分別是全球首六大具有樓市泡沫風險的城市。
瑞銀的報告表示，投資者不應期望這6個城市樓價中長期還會上漲，當中溫哥華樓市產生泡沫的風險最大。事實上，早前研究機構Demographia的研究報告也稱，香港樓價是一般港人的19年收入，比例為全球最高，第二位為悉尼，樓價是當地人的年收入12.2倍，溫哥華則以10.8倍排第三，倫敦為8.5倍，排名第八。
內地人海外買樓 增當地泡沫風險
瑞銀表示，上述城市的共通點是利率過低，與其實體經濟的活躍表現不一致，加上供求問題以及中國源源不斷的需求影響，刺激樓價上漲，形成泡沫風險。筆者覺得，利率低和多國的樓價與經濟背馳，屬大家都知道的事實，但凡中國人有興趣投資的地方，樓巿也多充滿活力，容易形成泡沫，原因之一是內地人都驚有一天人民幣會大幅貶值，那不如先將資金盡量撤出中國，改為購置海外物業。
高成數按揭 為樓巿加槓桿
前述形成泡沫，往往和槓桿增加關係密切，香港政府數年前收緊銀行按揭，理論上令到香港樓價雖升，但因高槓桿而形成泡沫的風險減低，但最新數字顯示，近月香港樓價回升，但新做樓按的平均按揭樓價比例也由48.7%升至最近的53.3%（圖1），一來可能是發展商為求加快賣樓，自行提供高成數按揭，二來也可能是新入巿的部分經濟能力較差，要申做較高成數的按揭，最近有代理伙拍財務公司提供高達樓價九成的按揭，等同為樓巿加槓桿，或會增加香港樓巿的泡沫風險。
買細戶收租住豪宅 注意租金走勢
筆者最近主持樓巿講座，有講者提及樓價高企，買不起貴價豪宅，可否買入數個樓價較低而租金回報較高的細單位，以有關租金收入來支付入住豪宅。
筆者翻查差餉物業估價署數據，香港面積40平方米以下的A類細單位，其租金回報類確是長期高於面積160平方米以上的豪宅單位（圖2），不過，筆者也提醒大家若進行有關細單位和大單位的租金「對冲」，不能單單只看租金回報率，還要看看兩者長期的租金走勢（圖3），千萬不要在錯誤時間進行租金「對冲」，以免當豪宅租金升得快過細單位租金時，對冲失敗而失了預算。
鄭裕彤：低潮購入 總不會錯
昨天新世界（0017）宣布創辦人鄭裕彤離世，享年91歲。筆者記得彤叔說過，「不管是哪門生意，投資時必定有高潮和低潮，堅持低價買進高價賣出，是做生意人贏利的不變法寶……凡是投資，很難從最低點購入，從最高點放出，但所有行業的興衰，都是周而復始的。因此，低潮時購入，總不會錯到哪裏。」
其實，投資物業如也能採取彤叔的買低高賣原則，便不會在樓巿形成泡沫後才與別人搶高價入巿，就算樓巿泡沫最終爆破，也可全身而退。
[陸振球 樓市解碼]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6498&issue=20161001