隨著各地方陸續對限購進行鬆綁,一度趨緊趨高的首套房貸的政策也出現轉向,部分銀行審批提速,部分首套房貸利率重回基準線,個別城市甚至出現9.5折左右的優惠。
據《廣州日報》消息,廣州地區的工行從本月起率先將普遍上浮8%的利率調整到上浮5%。這也是廣州首家宣佈利率下調的銀行。
《新聞晨報》消息,自8月1日起,上海的農行首套房貸利率最高可以打9.5折,但商業貸款必須在200萬以上。而工行、建行、民生、交通、招商、浦發銀行等首套房貸則均已回歸到基準利率。四大行中,只有中國銀行仍執行首套房貸利率上調10%。
《太原晚報》消息稱,太原當地工行、建行、中信等多家銀行首套房貸利率已經悄然回歸基準線。而就在6月底,銀行首套房貸利率仍然是上浮10%。
《山東商報》稱,相比於之前需要等上兩三個月才能放款,目前青島各家銀行基本上在一個月內就能夠實現放款。一些股份制銀行則表示,對於各行的優質客戶,20天左右就能夠放款。
相比上述城市,杭州房貸的調整幅度則顯得更加誘人,據《錢江晚報》消息,包括農行、民生、匯豐、花旗、大華銀行等在內的多家中外銀行均表示,可在滿足一定條件的情況下,向購房客戶提供9.5折左右優惠利率,並且房貸放款時間也將從之前的兩三個月縮短為15天至一個月。其中花旗銀行最低可實行9折優惠。
從去年下半年開始,較為緊張的資金局面和信貸額度令銀行不斷收緊房地產信貸政策,有銀行人士表示,一般小企業貸款利率上浮30%~40%很正常,而且房貸的年限很長,企業貸款一般2~3年就能收回,房貸業務並不划算。「在資源有限的情況下,銀行更願意把錢用在其他貸款類別。」
受此影響,購房貸款利率一度水漲船高,據南方週末網早前報導,《中國房貸市場4月度分析報告》顯示,在參與調查的23個代表性城市的400家銀行中,4月首套房9折以下利率優惠已絕跡,可提供利率優惠的銀行總佔比僅為5.91%,其他均為基準或上浮5%-40%不等。而對於首套房的房貸申請,11.55%的銀行表示已停貸,7.04%的銀行執行上浮20%及以上利率。
今年5月召開的住房金融服務專題座談會上,「央媽」出手力保首套房貸,要求各銀行應合理配置信貸資源,優先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求;合理確定首套房貸款利率水平,及時審批和發放符合條件的個人住房貸款。
在此之後,各銀行信貸業務出現鬆動的跡象。不過,也有業內人士人為,上述情況僅是商業銀行姿態性的配合。「在央行及銀監會喊話後,銀行審批房貸的速度的確有加快,但對貸款的資質審核卻在提高。」中原地產首席分析師張大偉告訴《京華時報》。
而CRIC研究中心所調研的101家銀行則顯示,除去6家銀行暫停房貸,43%的銀行首套房貸執行基準利率,37%的銀行首套房貸上浮5-10個百分點,12%的銀行首套房貸利率上浮15-20個百分點。另外,有8家銀行對首套房貸有5%-18%的利率優惠,且以國有銀行為主,分別是瀋陽中國銀行、北京農業銀行、青島交通銀行、寧波光大銀行、大連的大連銀行、天津的天津銀行和常州江南銀行。
從城市來看,17個城市首套房貸利率都在基準利率基礎上有一定比例上浮,且7個城市最低上浮在10%以上,鄭州甚至最低上浮20%,10個城市最低上浮5%,其餘16個城市則最低實行基準利率。
中國人民大學金融與證券研究所副所長趙錫軍在接受《21世紀經濟報導》採訪時表示,商業銀行不是政府政策執行的部門,而是追求自身利潤最大化、兼顧風險考量的公司。銀行「惜貸」首先受資金供求關係的影響,其次出於自身風險控制的考量。經濟放緩、不良率增加以及市場波動加大的情形下,商業銀行取消貸款優惠是最正常的選擇。房價下降有可能將會給商業銀行帶來風險。「個貸放鬆有助於解放開發商的庫存,但只代表了一小部分人的利益。」趙錫軍說。
以往到了10月份,有貸款購房需求的人往往會遇到兩個並行現象。一來,樓市進入“金九銀十”,房企推盤逐步進入高峰階段;二來,有些銀行進入第四季度,信貸額度就不夠寬裕了,對於利潤較薄的房貸的青睞程度隨之下降。正所謂“貸款放年頭,存款沖年尾”。今年的情況又是怎樣呢?
從房企推盤情況來看,中原地產監測的9月末22個城市重點項目的推售套數環比增加104%,達到年內的第三高位。中原地產首席分析師張大偉在接受《第一財經日報》采訪時表示,房企目前的推盤已為後市提供了充足貨源,同時各地市場認購情況也表現良好,22城市最近整體認購率達到61%。他預計,“銀十”市場表現有望超過9月。
不過,銀行們並未隨之火熱起來,貸款政策仍然“冷靜”。本報記者從一家股份制銀行上海分行零售業務部門人士處獲悉,從首套房貸打折情況來看,該行此前提供的85、86折優惠已經悄然從嚴,一般情況下最低折扣升至9折。
對“豪宅”房貸趨於謹慎
“到了最後一個季度,會有部分銀行出於額度或利潤考慮,收縮房貸折扣力度,北京也有類似的情況。”張大偉在接受采訪時稱。在他看來,一線城市房地產價格近幾個月來連續走高,銀行出於風控考量,也會謹慎一些。
從搜房網統計的上海地區數據來看,首套房貸最低折扣仍以基準利率打9折為主流,工行、民生此前提供低於9折的折扣幅度已經縮小,目前也實行最低9折。
盡管有個別銀行調整了貸款定價,但整體來看,較之往年,今年年尾的信貸額度並不緊張。“2012年、2013年的時候,年尾我們支行基本上不放房貸了,有顧客申請,也會壓到下一年頭上再說,今年我們還是做的,額度都是有的。”
本報記者近期走訪上海多家銀行支行發現,大行中,諸如農行、建行仍表示,雖然一般情況下首套房貸利率給予9折,但如果貸款人個人征信紀錄良好、且純商業貸款額度達到兩百萬以上,支行仍然可以為客戶嘗試申請86折~88折的折扣。
從整體政策環境來看,2015年房地產市場政策在2014年逐步寬松的基礎上仍在進一步給予支持。9月30日,央行聯合銀監會發布通知稱,在不實施“限購”措施的城市,對居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款,最低首付款比例調整為不低於25%,同日公積金異地使用政策也發布,同時要求部分城市提高公積金額度。
這一政策是本著“分類指導,因地施策”的原則制定的,主要激活改善的是三四線城市的需求,北、上、廣、深這些房價上升的城市仍在“限購”之中,首套房貸首付比例仍是雷打不動的3成。不過,對於貸款利率定價相對較高的二套房貸,銀行政策卻出現了一些同向變動跡象,據搜房網最新統計,有少數銀行已經調低了限購城市的二套房首付比例,有銀行從原來的7成調至了6成。
對銀行來說,對於房貸,除了有政策面、額度、定價等考慮因素外,還有風險控制。據張大偉觀察,一些銀行開始關註一線城市高端商品房的貸款風險,態度趨於謹慎。他表示,近幾個月,北京、上海出現新建商品房“豪宅化”(單套總價高於1000萬或單價高於10萬/平米)趨勢,且成交量創了歷史記錄。本報記者從前述股份制銀行零售業務部門人士處也獲得相似觀點佐證。
“托底蓋帽”政策面
從政策面看,雙向調控、托底蓋帽的做法仍較明顯。一方面,是為最基本住房保障“托底”,並“蓋帽”抑制過度投機導致的房價過快上漲。此外,張大偉稱,也是避免一二線城市房價上漲失控,避免三四線城市樓市跌入深淵。
近日25%的首套房首付新策,就撇開了一線限購城市。“托底蓋帽”意向明顯。
從國家統計局最新統計到8月份的70個大中城市住宅銷售價格變動情況來看,整體市場的供需不均衡、價格漲跌不均衡仍在持續。以新建商品住宅數據為例,與去年8月份相比,70個城市中價格下降的有61個,丹東、湛江已下跌幅度已達8.7%;上漲的城市有9個,依次為深圳、上海、北京、廣州、南京、杭州、武漢、寧波、廈門,其中深圳漲幅為31.8%。同期二手住宅價格變動情況與之相似。
盤點2014年以來的五輪牽動樓市的政策變動,依次為:第一輪,部分地區逐漸松綁限購;第二輪,2014年“930”央行的限購政策調整及降息;第三輪,各地發布的購房補貼及央行的再次降準;第四論,2015年“330”前後開始鼓勵自住及改善需求的政策(主要在公積金政策);第五輪,2015年8月前後,松綁限外令、再次降準降息、全國針對二套公積金政策松綁等。
政策陸續出臺推動市場銷售加快,市場主體心態也在發生微妙變化。日前上海中原地產研究咨詢部高級經理盧文曦在接受采訪時稱,在當前市場環境較好的情況下,開發商抓緊時間去庫存的心情比較迫切,改善型項目彈性更大,開發商擔心一旦風向轉變將面臨困境。
中原監測的40個城市數據顯示,9月新建住宅成交面積較8月同期微升2%,其中三四線城市表現最好,較8月同期上升8%。
然而,從銀行放房貸的思路來看,本報記者從多家銀行采訪獲悉,恰恰是出於風控考量,目前為止銀行仍然更為支持一線限購城市的貸款,對於三四線城市要求嚴格。