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YC兄系列 - 08年必賺的投資 止凡

來源: http://cpleung826.blogspot.hk/2015/09/yc-08.html

看到YC兄的舊blog文中，有不少文章只是記錄他所買入的物業的一些資料及相片，沒有談及財務知識的文字，所以止凡就不分享那些文章了，直接跳到有寫作內容的文章處。

YC兄的文章 - 08年必賺的投資（2008年4月3日）

 復活節在陽朔旅行期間，聽到香港最優惠利率再減半厘至5.25厘，而樓宇按揭息率則跌至2.5厘，我覺得現時是借銀行「平」錢黎投資的最好時機。於是，回香港後便忙於同銀行商討，用部份還剩七八年既樓加長按揭年期至15年，再re-mortgage多一筆錢出黎做investment。

 但做怎樣investment好呢？股票大上大落我唔多prefer。樓市現時交投放緩，今年樓價應該打橫行，但中長線來看樓價應該還會向上，這一個浪還未到頂，近地鐵站少過200萬租金回報around 6厘既樓，還可以考慮。

 現時我覺必賺的投資莫過於放人民幣定期收息，現時深圳恒生3個月定期有3.33厘加埋今年人民幣升值最保守估計都有7至8厘，total有十幾厘，而你re-mortgage層樓年息只是2.5厘， 賺息差已經好正。所以，我會將套出黎既錢轉曬人民幣放定期，然後等深圳樓價跌定之後買深圳樓出租保值。

 現時深圳樓價已比高峰時回落三四成，以我層深圳樓為例，最高時賣到150萬，現在已回落至110萬，當跌破100萬時，我打算入多間作為投資。

 離開政府已差不多3年，在這3年期間發覺錢搵錢的確比死做爛做搵得多和快。在這3年期間，我買了一些物業，這些物業的升幅，收益比我留在政府做好。把握到這一次樓宇升浪是其中原因之一，第二是多左時間去睇樓找筍盤，第三就是有時間同銀行商討，將自己既idea附諸實現。要錢搵錢，同銀行借錢係必需，你無可能儲一百萬來做投資。

 以今次套錢為例，我在一月份買了一層物業之後，本來以為已經用盡銀行信貸，再無能力多買一層，但因為減息和銀行肯同我商討將按揭年期加長至15年，我便成功再套多一筆錢出黎做investment，肯去試便有機會成功。

 我記得恒基四叔曾經advice過現時的年青人，笫一不要太早結婚，以免為家庭牽住。第二努力儲第一桶金，錢搵錢最容易。第三找一個適合自己的行業，把握機會向上。第四當然係努力工作。

 我覺得四叔講得好好，如果你將所有人工消費掉，或者剩係識得做，怕麻煩唔投資，到頭來你可能剩係得層樓和公積金！
後記：

 這一篇是YC兄當年加按套現的心路歷程，我當年可能也受他影響，吸收了他這些財務知識，所以作了不少加按套現投資的操作。這篇文章點出了加按投資的簡單考慮因素，利率低、投資項目的穩定性、賺取息差為大前提。

 另外一個很好的觀點，是YC兄講述了自己辭職之後，「全職退休」時在財務上的安排。原來時間也是值得考慮的一環。上班所佔去的時間的確不少，記得已經財務自由了的L兄也曾經在一篇文章的留言中提過這一點，而「全職退休」後不用上班所多出來的時間，可以做一些動作去大大增加自己的財富。

 好像YC兄所言，沒有上班，睇樓的時間多了，跟銀行商討的時間又多了。而且，投資物業成交後也有很多手續需要處理，「全職退休」的確在這方面有很大優勢。

 這很值得深思，如果有一定的財務知識，可能經常會有一些很好的投資理財點子，但就是實現不到。好像YC兄初以為不可以再加按套現，記得上一篇都有提到，但因為有時間與銀行討論，又會發現一些機會。

 尋找與選擇投資物業也需要時間，尤其物業不像股票，物業買賣可謂每間都不一樣，能以好價錢買下好價值的資產，這已經有優勢了。要達到這個動作，我在上班，哪有時間呢？YC兄則每天都有時間尋寶，誰較有機會得到好的投資機會呢？

 我可以理解為何YC兄「全職退休」後可能獲得更多收入，尤其是當時吃到樓市升浪，「全職退休」去「錢搵錢」，相當和味噢。
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=158778

趣BLOGBLOG：新地樓必賺　直覺是錯覺

1 : GS(14)@2016-09-01 06:10:03

新盤熱賣，新地（016）Grand Yoho挾逾萬六票成為97後新票王，首批308個單位上周六極速售罄。發展商挾餘威，新推價單即供折實平均呎價，由首張不足1.2萬元跳升至1.32萬元，升幅達一成。兩批景觀類近、面積相若的單位，加幅更加達到14%。無可否認，「新鴻基」三粒字是很多人心目中信譽兼信心的標誌，願意付較高溢價買樓的理由。樓價溢價有高與低，沒有合理不合理，只有接受不接受。但如果用以前經驗套用在現在身上，這會是很危險的事。
Grand Yoho第一批買家，我相信有部份，是Yoho Town及Yoho Midtown的原有及昔日住客，食髓知味，多年前買入已經供甩，甚至轉手大賺。在他們心目中，「新地+Yoho系列」，就是必賺的方程式。翻閱Grand Yoho首批308伙買家揀選付款方法，當中60%買家選用即供付款辦法（優惠大約是樓價的17.5%至18.25%），其餘40%買家選用靈活付款辦法，當中包括指定予58伙選用的「Yoho伸引力付款計劃」，相關優惠只是樓價的5.5%至11.5%。換言之，一個600萬元定價的單位，用即供可減價約110萬元，但用所謂「靈活付款方法」，隨時只減33萬元，差距達13%或77萬元。每個買家都想攞盡折扣，選用靈活付款的買家，並非供不起，只是在逆周期下，難以付出大額首期的折衷方法，願「蝕章一成」，但仍睇好樓盤長遠跑贏大市，只是賺多與少的問題。不過，如果只是因為品牌、而不理實際價值，深信樓價不跌，以下數個新地樓盤血的教訓，或者可供Yoho非買不可的買家一個參考。新地最經典蝕讓盤，包括2010年以座擁遊艇會海景為賣點、以高價開售的鴨脷洲南灣。六年間，很多樓盤升幅超過一倍，但過去兩年，南灣合共錄得83宗買賣個案，全部都由新地買入，然後易手。83宗裏面，有約三分一（25宗）賬面蝕讓，其中一宗勁蝕23%或471萬元。另一個盤，是2011年新地以定價貴絕同區姿態推出的筲箕灣單幢盤i．UniQ譽都，樓盤去年堪稱港島蝕讓王。入伙至今錄14宗成交，13宗蝕賣轉手，幅度介乎1.8%至29.2%。一個高層兩房戶，去年11月以600萬元售出，呎價僅12,848元，樓價四年跌三成，賬面勁蝕248萬元。尚餘一宗錄得賬面0.7%微利，惟扣使費，原業主均輸錢離場。新地樓質素有保證是事實，但質素唔等於可以合理化不合理的定價。盲目入飛搶購，以為賺硬，這種直覺，其實是錯覺。代《收市閒情》一周股榮
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