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股王大立光、上銀科技和台中精機 在內的六百一十九家廠商，共計四百二十七公頃的土地總需求面積，竟都打算搶進一塊可供設廠用地只有十五．一四公頃的工業區！

這塊僅占需求面積四％，卻是眾人眼中一位難求的「發財寶地」，正是最快十月底公告銷售的台中市精密機械科技創新園區二期開發計畫。

原因一：工具機業大好上銀等業者積極擴建廠房

早在此開發案受各界關注前，近年來包括台中精密機械科技創新園區一期、台中神岡豐洲科技工業園區一期及嘉義大埔美智慧型工業園區後期一區（精密機械園區） 等工業區土地，同樣在短時間內銷售一空；大埔美工業區去年最熱賣時，當天不下訂，該筆土地就沒了；台中精密園區一期儘管遞件購地，仍要和其他上百家廠商一 家家按評選條件角逐，有錢也不見得買得到。

國科會統計，截至今年九月九日，全台科學園區平均土地出租率達八七．八八％（不含開發中與規畫中園區），其中中科虎尾園區的出租率五二．五七％為最低。

當全台科學園區因稅負等政策優惠不再而魅力漸失，三座向機械業招手的新興工業區土地卻要用「搶」的。冷熱兩樣情，工具機業大好、可享土地增值誘因，是兩大 關鍵因素。

工具機業的景氣，從今年九月全球規模最大的德國漢諾威工具機展台廠參與家數較上屆成長四七％，可窺一二。人在漢諾威現場的台灣區機器公會理事長徐秀滄對媒 體說，台灣工具機出口金額今年預期可成長三成，上看四十億美元（約合新台幣一千二百億元），有望超越義大利，居全球前三大工具機出口國。

景氣大好，讓方圓六十公里的機械業大本營台中，熱鬧起來。九月下旬，走進大肚山麓精密機械園區一期所在地，上銀在內的獲選進駐廠商正趕建廠房，工程車進進 出出，逾三十家廠商已陸續完工。

原因二：土地可以購買提早卡位能享受增值好處

除了受惠景氣拉抬工業區熱度，和竹科等全台科學園區土地只租不售不同，廠商進駐熱門工業區，可取得土地所有權，若取得價格相對合理，就能逐步布局未來擴產 等營運需求，且提早卡位享受土地增值好處，進可攻、退可守。

「台中擁有機械產業聚落，但工業用地少，精密機械園區土地價格又合理，何樂不為？」台灣土地開發協理鄭綺麗透露，台中精密機械園區一期每坪土地約四萬元出 頭，○六年招商時，對照當時每坪六萬元起跳的台中工業區土地至少便宜三分之一，公告三十天便銷售一空，超過五十家遞件廠商落選未取得土地。

鄭綺麗說，即將公告銷售的二期土地近三十七公頃，只有一期的三成，扣除公設用地，生產事業設廠用地約僅餘十五公頃，推估每坪土地售價約六萬五千元，較目前 台中工業區每坪土地動輒十二萬元起跳，更奇貨可居。

驅車來到台中神岡豐洲科技工業園區，站在服務中心四樓頂樓眺望，中科三期后里基地的友達廠只在約一．二公里距離外。在豐洲工業區去年九月陸續交地後，同樣 以機械業為主的七十二家進駐廠商，正加速蓋廠，一棟棟建造中的廠房鋼骨，在烈日下閃閃發亮。

總開發面積不到五十公頃的豐洲工業區同樣搶手，不只訴求工具機、機械零件加工等產業群聚，平均每坪四萬七千五百元的土地取得成本相對合理，還兼顧非法工廠 轉型需求。

「（豐洲工業區）創立目標最早是三到四成保留給違法工廠，現在進駐廠商六、七成原本是非法工廠，」順天建設協理王宇宏解釋，台中豐原、神岡、后里地區，約 有九千家因工廠設在非工業用地成為非法廠商，便規畫五百坪小坪數區塊，供中小企業轉型。

鏡頭再轉往嘉義大埔美精密機械園區，過去此園區受金融海嘯衝擊招商不順，○九年五月專業開發商德昌營造接手，去年底土地全預售完，區位與土地成本優勢也是 這個開發面積近三百坪工業區最大賣點。

德昌營造副總經理林輝武指出，大埔美工業區就在國道三號旁，包含供應商到大埔美交通時間與到台中工業區時間相近，車程差距最多不超過三十分鐘，但大埔美平 均每坪一萬六千元的購地成本，甚至能讓廠商把原有三千坪廠房改成六千坪，且廠蓋好還有週轉金。

可別小看眼前仍黃土一片，目前只有一家寶特瓶外膜包裝廠旭源廠房矗立其中的大埔美工業區。插旗台灣工業區土地，連世界最大不鏽鋼螺絲廠東徽集團也捧著現 金，買下僅次於上銀，大埔美第二大的四萬二千坪土地。

九月二十六日，台灣佳能等大廠陸續動土，依嘉義縣政府預估，當八十三家廠商全數進駐，將貢獻約三萬名就業人口，等同再造一個鄉鎮的規模。另一工業區的傳 奇，正隨一座座廠房興建拔地而起。

【延伸閱讀】新興工業區一地難求 ——全台3大熱門工業區土地

台中精密機械科技創新園區一期開發面積（公頃）：125 平均土地成本（每坪╱元）：41,563 廠商類別：精密機械、光電、工具機等 進駐廠商數（家）：93 代表廠商：上銀、大立光、海德威、友嘉等 完銷時間：約30天

台中神岡豐洲科技工業園區一期開發面積（公頃）：48 平均土地成本（每坪╱元）：47,500 廠商類別：工具機、機械、零件、木材加工等進駐廠商數（家）：72 代表廠商：銀泰、如崴、如隆、元貝等 完銷時間：約9個月

嘉義大埔美智慧型工業園區後期一區（精密機械園區）開發面積（公頃）：1298平均土地成本（每坪╱元）：16,000廠商類別：精密機械、光電、金屬、 零件、包裝等進駐廠商數（家）：83代表廠商：上銀、台灣佳能、程泰、亞崴、東徽等完銷時間：約1年半

*相較工業區土地完銷，全台科學園區土地平均出租率僅87.88％註1.嘉義大埔美園區完銷期，僅計算開發商德昌營造2009年5月後接手招商時間註2. 科學園區平均土地出租率（不含開發、規畫中園區）統計至2011年9月9日資料來源：台灣土地開發、順天建設、德昌營造

嘉義縣大埔美案關鍵人物潘忠豪，是工業區開發教父，極盛時同時有六件開發案在手，總開發金額超過五百億元。他是什麼樣的人？為何大自總統候選人、小到村里長都收到他的捐款？

撰文‧張瀞文、林麗娟

由嘉義地檢署主導調查的嘉義縣「大埔美香草藥草生技園區」疑似官員收賄弊案，七月三十一日當天出動十三位檢察官及八位檢察事務官，大陣仗動員調查局台中市 調處、中機站、北機站、南投及彰化縣調站共約一百五十人，搜索嘉義縣政府並約談包括縣長張花冠、其女曾郁嵐、立委陳明文、經建會前副主委張景森以及春龍開 發公司負責人潘忠豪等嫌疑人、證人共六十人。

藍綠關係好 「有錢大家賺」其中最關鍵的潘忠豪在檢調訊問時，坦承曾拿約三千萬元給張花冠，約一千多萬元給陳明文等人，但指稱此為政治獻金及借款，絕非賄賂。

無獨有偶的是，潘忠豪所屬的春龍開發公司，也曾涉及台糖前董事長吳乃仁賤賣台糖台中土地案，潘忠豪今年三月還被台中地院依背信罪判刑四年，目前仍在法院二 審，現在又爆出香草藥草生技園區弊案。外界傳出，潘忠豪和嘉義縣府為了開發工程解約打官司，心生不滿轉「汙點證人」檢舉，才會讓案子爆發。

雖然潘忠豪否認自己是「汙點證人」，但他與多位綠營政治人物往來密切，格外引起矚目。

潘忠豪是什麼人？為何捲入如此多的弊案？根據與潘熟識的朋友表示，潘忠豪在朋友心目中，是個很豪爽的人，與藍、綠關係都很不錯，向來主張「有錢大家賺」。

如果有候選人或民意代表向他要求捐助「政治獻金」，他也從不吝嗇。據稱，他相當佩服清朝有名的紅頂商人胡雪巖，能夠建立如魚得水的政商關係。所以他的捐款幾乎是雨露均霑，大自總統候選人、小到村里長都有他的影子。

據了解，潘曾私下誇言中部絕大多數立委、縣市議員和村里長，都接受過他的政治獻金，可說是中部的現代胡雪巖。

早期潘忠豪與民進黨新潮流系關係匪淺，二○○四年陳水扁尋求總統連任時，潘忠豪就出馬擔任台中市競選總部的財務長，出錢又出力。而在綠營失去政權之後，他 也和藍營越走越近，出手相當大方，他的口頭禪就是「大家都是好朋友！」潘忠豪出手大方，廣交政治朋友，其實與他從事的事業有關。他的父親潘中龍是台中市早 期少數幾家的甲級營造商之一，一九七六年之前開始長期參與國內公共工程建設，搭上公共設施興建、房地產飆漲的順風車，投資獲利頗豐，留下可觀的財產。潘忠 豪的春龍公司成立於一九九七年三月，取父親及母親林春珠名字中的各一字為名，資本額三億元，潘的事業目標就是要超越父親的成就。

春龍開發目前由潘忠豪擔任總經理，母親林春珠擔任董事長，潘忠豪常與母親一起出入重要投資合作案的協商場合。潘常常對朋友說，他做生意就是奉行父母所說的「與人方便」哲學和「交朋友」的企業文化。

版圖擴張快 涉入官司也多二○○○年潘忠豪開始大舉投入工業區ＢＯＴ案，七年前春龍旗下主導的工業區或休閒農場開發案多達六件，包括台中霧峰工業區、台中經貿園區（原 環隆科技園區）、彰化鹿港打鐵厝工業區、台中后里聚興工業區、彼得潘休閒農場及大埔美香草藥草生技園區，總開發金額號稱逾五百億元，堪稱工業區開發教父。

在意氣風發那幾年，潘忠豪除了位在台中市西區忠明南路上的春龍開發公司，還有大埔美開發公司、兆沅開發公司、兆沅投資公司、彼得潘休閒事業公司、金龍工程顧問公司。

其中大埔美開發公司，當時就是潘為了要取得嘉義縣政府的開發案，而特別設立的。另外，為了大埔美案，他還特別向劍湖山「挖角」，聘請原王子飯店協理曾慶欑，擔任大埔美開發總經理，展現集團進軍休閒觀光產業的企圖心。

但由於潘忠豪的版圖擴張太快，加上大環境不景氣，由環隆科技帶頭，面積高達三十八公頃的台中經貿園區首先停擺。該園區最初計畫進駐的廠商有三十餘家，投資 金額逾四百億元；但因附近居民抗議與住宅區太接近，環評無法過關，廠商也陸續退出，最後草草收場，潘的銳氣及財力大受影響。

台中經貿園區失利後，春龍又投入位於台中沙鹿大度山上的彼得潘休閒農場開發案。沙鹿地方人士透露，○三年潘忠豪提出申請開發休閒農場，名為彼得潘休閒農 場，限期四年，因面積近二十公頃，得以申請展延兩次共四年；這案子也有台中縣官員因貪汙案遭起訴，且整個案子在去年一月到期，春龍並未如計畫開發，現已遭 取消資格。

屋漏偏逢連夜雨，連霧峰工業區也讓他捲入台糖購地弊案，一件件的開發案都與官司扯上邊，讓潘忠豪的處境雪上加霜。

潘忠豪原本想靠得標的大埔美香草藥草生技園區預定地ＢＯＴ案翻身，也因為不景氣，資金籌措困難，動工不到一年半就停工。最後嘉義縣政府甚至終止契約，還沒收春龍一．五億元的履約保證金。

表面上看來，過去幾年春龍事業版圖擴張猶如滾雪球，但是涉入的弊案也如同滾雪球，加上之後又遭遇金融海嘯，台中建築業界形容潘忠豪是在「苦撐」！連最近新開的一家泡沫紅茶店都結束營業，顯然身陷官司的潘忠豪，正面臨人生最大考驗！

當政府停止標售國有土地、都市更新停滯不前，大台北地區大面積住宅區與商業區土地取得愈來愈不易，頓時讓過去被視為票房毒藥的工業區土地成為養地大戶新樂園，其影響，是讓真正有需求的製造業者﹁無地自容﹂。

撰文‧梁任瑋

奢侈稅開徵即將滿兩年，當外界以為短線炒房投資客已銷聲匿跡之際，䒷面下，卻有一塊死角是奢侈稅課不到的禁地，這正是過去被視為房地產市場票房毒藥的工業區土地。

新北市一家工業電腦上市公司老闆，近日為了尋找擴廠土地，廣泛蒐集各處地價，這才發現，新北市工業區土地貴得嚇人，以五股工業區為例，每坪地價已漲至近一百萬元，較兩年前上漲了一倍。

原本想用時間換取空間的他，曾經向外圍往新北市邊緣林口華亞工業園區、土城頂埔找地，「沒想到那裡工業區土地也不便宜，一坪喊至三、四十萬元，土地愈找愈貴，真的是一肚子火！」「破銅爛鐵」悄悄漲二、三○％「那個價格吞不下去啦！」他拿出計算機按了按數字，以林口、土城工業區土地容積率二一○％換算，每坪三十萬元的土地，容積單價就要十五萬元，再加上每坪營建成本十萬元，等於每坪興建廠辦的單價高達二十五萬元。這個數字，對毛利率不超過五％的電子廠來說是不可承受之重。

這位電子廠老闆無奈表示，製造業很依賴資深技術人員，很多人建議他往桃園、中壢設廠，但他也要考慮員工上班通勤距離，深怕廠一遷走，員工連帶流失，「現在已經不好找人了，如果還要搬到中南部，解決土地問題，恐怕還要擔心缺工問題。」如今，北台灣工業區土地究竟有多夯？

今年初，新北市政府為了替回台設廠的台商媒合找地，特別成立了「工業用地供需服務資訊網」，網站開張沒多久，點擊次數已經超過一萬多次。

此外，三月七日，鋼鐵業者青鋼金屬以三．二億元處分五股工業區廠房，以土地面積三四八坪換算，每坪單價高達八十六萬元，寫下五股工業區土地新天價。

戴德梁行台灣分公司總經理顏炳立指出，最近這一年，北台灣工業區土地產生結構性變化。台北市內湖科技園區地段好的第三種工業區土地，一坪都開價二百六十萬元，五股也漲至八、九十萬元，連去年才十三、四萬元的中壢工業區，現在都站上二十萬元，這些土地以前是不被市場重視的「破銅爛鐵」，不過，今年已上漲二、三○％，他直接用「凶悍」兩字形容工業區土地的漲幅。

實際走一趟新北市五股工業區，只見新五路兩側蓋滿了不起眼的鐵皮屋工廠，除了出租倉庫之外，甚至還有人在經營垃圾資源回收場，完全看不出來這個區域的地價已經站上每坪百萬元行情。

「別小看五股、泰山一些外觀不起眼的鐵皮屋，台商搶這些土地可是搶瘋了，三年前這裡不過一坪五十萬元，因為供需失衡，讓這些工業區土地價值翻倍。」專營五股廠辦買賣的仲介業者地王不動產業務員透露。

集資買進再切割 轉手獲利高「大家都是在養地！」當地一位土地代書說，在五股、泰山經營工廠的老闆都不是真正的地主，因為五股地理位置處於捷運環狀線西、北段銜接處，未來捷運機場線也將通車，成為大新莊重要的交通樞紐，「慶祝行情」早已提前上演一、兩年。

甚至有「職業級炒手」知道新北市的工業區物流土地極缺、廠商的需求強烈，以集團式手法收購工業區土地囤積，所以才會看到一坪百萬元的土地，卻拿來當資源回收場的浪費景象。

事實上，工業區養地的亂象新北市政府並非毫無所悉，連新北市經發局都清查出，目前新北市閒置的工業區土地有四五五筆、約十九公頃；廠房二四六筆，約八公頃。但也因為向民間徵收土地的困難度愈來愈高，此刻要新北市政府再開發新的工業園區，更加不易。

據了解，這群工業地職業級炒手鎖定新北市、桃園一帶的農地或工業地，因為背景多半是當地的不動產業者，對於區域行情、地主身分瞭若指掌，也比外地人敢投資。

最常見的手法就是以「集資」方式合夥，鎖定遭法拍的舊廠房，買進後先將建築物拆除，再切割成十數筆「素地」銷售，因為是「非都市計畫內的工業地」，所以在兩年內交易，一毛奢侈稅都不用繳。

更誇張的是，這類型案件如果是一年內交易，土地公告現值未調整，根本不用繳土地增值稅，再加上我國土地交易不用繳營業稅、所得稅，一年內轉手獲利率可高達五、六成。

仲量聯行投資部副總經理吳瑤華說，北台灣工業區土地飆漲的另一個原因，是建商看好土地變更的機會，只要是在都市計畫範圍內的大面積工業區土地都很搶手，這個現象，在原本就是傳產業大本營的桃園縣更明顯。

去年曾幫偉聯科技處分中壢廠土地給中壢客運的吳瑤華說，現在桃園超過萬坪以上的工業區土地，根本沒有地主拿出來賣，不只地主惜售，桃園本地的開發商也積極收購，甚至還有投資客專門買大面積工業地，再切割成小塊地出售，每坪單價都喊至十三至十八萬元。

桃園甚至有房仲業務員每年光靠服務幾位大咖投資客買賣農地，就連年拿下全公司業績第一名，「一塊土地一年內轉手五、六次，投資客完全不用繳稅。」場景轉到台中工業區，中部製造業者同樣面臨一地難求的困境，在看似工具機業景氣大好的強烈需求下，不為人知的卻是工業區廠商嚴重的養地問題。

放任搶地、養地、炒作地價台中工業區廠商協進會理事長張光瑤指出，很多台商向他抱怨，中部幾座新興工業區，每次招商就搶破頭，甚至有廠商抱持新股上市抽籤的心態進場搶地，只要搶到土地之後就轉手出售，讓真正急著建廠的廠商被排擠在外。

他說，中部三大新興工業園區招商兩年時間過去了，甚至還有得標廠商無任何建廠動作，至少有一半空地閒置在那裡，主管機關視而不見，不去抓養地的廠商，放任地價被炒作。

他甚至更直接地表示，目前只有中科沒有養地的情形，因為主管機關是國科會，不容許廠商炒地皮，但其他針對機械業招商的新興工業區，都有養地的問題，最好的作法是政府應該祭出公權力介入，「不開工，就收回。」事實上，台灣工業區土地浪費的問題，監察委員早已發現。

二○一二年監委周陽山、李炳南、馬以工就曾公布一項調查報告指出，全台已開發的九千五百餘公頃工業區土地，還有五○二．一二公頃在養蚊子，而尚未公告租售的設廠用地有一一五六．一五公頃，顯見工業區土地閒置的問題有多嚴重。

監察委員認為，造成台灣工業區土地閒置的原因在於政府開發工業用地缺乏整體規畫，又缺乏跨部會協調機制，造成各園區間相互競爭及供需失衡。如今，奢侈稅造成的「工業區養地」風潮日熾，恐怕會讓台灣工業區土地浪費的情況雪上加霜。

綜觀工業區用地閒置怪象，從房地產市場探討，政大地政系教授張金鶚批評，奢侈稅開徵以來只讓交易量下滑，但房價依舊在高檔，很明顯，就是有辦法的人還是不用繳稅，尤其非都市計畫內土地居然不用繳奢侈稅，更是稅制上的一大漏洞。這個破網如果不在奢侈稅滿兩年之際檢討，只會造成更大的居住不正義。

工業區土地被投資客與養地大戶控制，讓真正有需求設廠的廠商無立足之處，政府卻視而不見，完全無法可管，背後所衍生的產業衝擊，恐怕已不是只單純設置一個供需服務資訊網站，就可以解決的問題！

漲很大！

——北台灣工業區土地行情在奢侈稅開徵前後變化區域 奢侈稅前（2011年） 目前（2013年） 漲幅（％）新北市五股工業區 48 8679.00 桃園縣平鎮工業區 6～7 10～13 40.90 新北市林口工業區 10～15 15～20 40.00 台北市南港經貿園區 6590 38.00 新北市土城工業區 27 37 37.04 桃園縣龍潭工業區 3～4 5～6 36.40 桃園縣中壢工業區 8～10 12～1635.70 台北市內湖科技園區 100 130 30.00 新北市樹林工業區 18～20 20～24 15.79 單位：萬元╱坪 資料來源：台灣房屋

北韓四月九日決定關閉境內的開城工業區，成為外界衡量南北韓戰情的風向球。為什麼開城在戰火中成為注目焦點？因為這個由北韓政府和韓國現代企業合作的工業區，占地六十平方公里，年產值雖只有約四億美元(一二○億新台幣)，卻對北韓格外重要。

「開城是六十年來南北韓首次合作，象徵了和平共存的希望。」開城工業區官網上的介紹詞，在廠區關閉後更顯諷刺。與宣傳詞相反，開城大概是唯一有「戰爭保險」的工業區。根據資料，在工業區的企業若受到戰爭等情況而損失時，北韓政府將補償損失額之五○％。

而從二○○四年成立以來，工業區從未和平過。○八到一○年，北韓發生扣壓人員、限制入出境或中斷往來，紛擾不斷，第一家在開城投資的外資──德國Prettl Group，老早在一○年撤出工業區。

其實北韓關閉工業區可能重傷經濟，因為工業區產值僅韓國ＧＤＰ的萬分之三，但相當北韓ＧＤＰ的一％、外匯收入的一半，也難怪韓國經濟分析研究所會說北韓關閉工業區是「自殘行為」。究竟北韓是破釜沉舟、還是另一個空包彈？開城會關多久，說明了一切。

（楊卓翰）

工業區，想像中應該廠房、商辦林立。但在台灣，許多工業區，冒出來的卻是氣派的高級豪宅。

近年來，政府以拚經濟為由，透過徵收農地與民間私有地，來發展新的科學園區或工業區，苗栗大埔案就是典型案例。

幌子！訴求「經濟發展」事實是三步驟豪奪民地賺暴利

只是，在經濟發展的大帽子底下，許多工業區的開發，經濟發展僅是表象，地方政府真正目的，檯面上是要讓土地增值，獲利進庫；檯面下，則有綁樁、分配利益等種種好處。

其做法，第一步，透過一般徵收或區段徵收，將民間私有地變成政府所有。若是一般徵收，民眾只能拿錢，不能分地，土地全數歸政府所有；若是區段徵收，民眾可拿補償費、或取得「抵價地」，但最高不會超過原持有土地的四成，亦即政府拿六成以上。

第二步，透過土地重劃或都市計畫變更地目後，進行標售。其中變更為住宅用地利潤最高、商業用地次之、工業用地最差。

但是不管變更為哪一種用地，土地只要賣得出去，對地方政府來說就像是「無本生意」，支付少少徵收費，成本固定住，往後賣價越高，獲利就越多。

第三步，如果建商、財團與地方政府交好，透過標售，取得變更後價格較便宜的工業用地，以蓋廠、設商辦為由，游走法律邊緣，先蓋住宅販售，之後再透過地目變更成為住宅用地，低買高賣，取得暴利。就算暫時無法變更地目，違法興建住宅出售，通常也只是被罰款，影響不大。

各縣市對工業用地蓋住宅的規範不同，某些縣市法規較嚴（如台北市），建商雖難以透過地目變更取得合法住宅資格，但「每次」最高不過罰三十萬元，相較於「每坪」動輒六、七十萬起跳的豪宅成交價，這罰款實在不符比例原則。

如果在某些法規較寬鬆的縣市（如新北市、高雄市），工業用地要變更地目為住宅用地，依照目前法令，建商只要繳怠金（公告現值加四成），或是透過捐地，就有機會從違法變合法。

「工業用地蓋住宅不管能不能合法，可說怎麼算都划算，」台大經濟系教授林建甫說。

怠惰！依法可強制拆除事實是連斷水斷電都沒執行

根據《都市計畫法》規定，都市計畫土地與建築物的使用，若違反內政部或所屬縣市所發布命令者，可處六萬元以上三十萬元以下罰款，並勒令拆除、改建、停止使用或恢復原狀，若不依，可按次處罰，並停止供水、供電、封閉、強制拆除等。

雖執法有據，但依據本刊調查，目前尚未有任何縣市，針對工業區蓋住宅祭出鐵腕，實施拆除、斷水斷電的重罰。反倒是想讓其就地合法，睜一隻眼、閉一隻眼者比比皆是。

由於執法寬鬆，目前工業區違法蓋住宅，在台北、新北、桃園甚至高雄都已經是司空見慣。

以台北市內湖五期重劃區來看，驅車行經內湖五期行善路、石潭路一帶，一棟棟氣勢磅礡的豪宅林立眼前。最早，這批土地多數為民間私有農地，北市府透過市地重劃，在二○○七年七月進行標售，當初市政府規畫以明美公園為界，分隔住宅及工商、辦公服務用地，沒想到現在整區幾乎都成了豪宅建築。建商從二○○七年下半年取得土地到二○○九年推出建案銷售，短短兩、三年數億獲利輕鬆入袋。

「這附近的豪宅，交通方便、生活機能強，住宅區已經有每坪百萬成交的案例，其他建案因區位不同，每坪至少也都是六十五萬起跳，」一位當地的房仲業者說。但房仲業者沒說出口的是，部分豪宅華麗外觀的背後，隱藏著「違法」問題。

因為，在這片高樓林立的內湖五期重劃區，石潭路兩側明美公園以東都是工商混合區、辦公服務區、工商展售服務區，這些地區上的建物只能當作一般零售業及一般事務所，不能做住宅使用。

「但是現在這裡卻有多個建案，建商都是以較低價取得用地，然後悄悄把『辦公場所』違規改建為豪宅，再以高價出售賺取暴利，」台北市議員王鴻薇說。

豪宅的售價、賣相本來就比商辦好，加上建商當初是以工業區地目取得用地，單價也比一般住宅用地低（約三成），「這一來一回就成為暴利，」台灣房屋高資產中心執行長邱太煊說。而附近取得合法住宅建地的建商，認為有業者「用低價的工業用地推住宅破壞當地房價，相當不公平」，因此向北市府檢舉，北市府開始注意到內湖五期「商辦變豪宅」的問題。

其實北市內湖五期重劃區的違規豪宅僅是冰山一角。二○○二年，因經濟不景氣，內政部為活化工業用地，修法規定建商可「有條件」在乙種工業區建築一般商業設施，不過因法令配套未完善，讓部分建商有機可乘。許多建商將工業區一樓蓋成店面，二樓以上全數以住宅出售，甚至在工業區上蓋了大片集合式住宅，如今，違規的「工業住宅」在全台全面擴散。

目前台北市的南港、大直，新北市三重、中和、新莊、樹林、蘆洲、新店，以及即將成為第六都的桃園，工業區違規蓋住宅案例可說層出不窮，其中新北市共有一百零八件領得、未領得使用執照的工業住宅建案，共一萬二千多戶（居全台之冠），南台灣的高雄也有一百零四件、八百多戶違法工業住宅，甚至在高雄三民、左營一帶，早有建商直接將獨棟透天厝蓋在工業用地上面。

偷渡！建商就地合法監察院明確點名內政部失職

對於違規的工業或工商綜合住宅，台北市建管處在今年四月及九月，兩度針對內湖五期重劃區及南港共十處違規建商開罰，單次、每棟三十萬元，同時要求限期改善。但新北市、高雄市政府都曾針對工業區蓋住宅建案，向內政部提出申請，企圖讓建商透過「繳交怠金」，讓非法的工業住宅取得就地合法資格，但內政部並不同意。

由於工業區蓋住宅的問題實在過於氾濫，監察院在二○一一年十一月對主管機關內政部提出糾正。監委劉玉山表示，工業住宅本來就違法，內政部卻未有效管理、嚇阻及查處，放任都市計畫工業區土地變相規畫，興建做為住宅出售使用，實有怠失。

追根究柢，監察院認為，現今工業區住宅、豪宅氾濫的問題，來自當初內政部大幅鬆綁工業區土地活化，結果反而導致適法性及合理性的質疑，活化結果讓工業區的劃設有名無實，反而假借興建一般商業設施，變相開發及違規使用工業住宅，這有違公平正義原則。

現在地方政府運用「土地徵收」與「地目變更」兩大魔法，以低廉價格取得民間私有地，轉為工業、工商用地再招商、標售，而後讓建商在工業、工商用地上，違規蓋豪宅，賺取暴利，甚至只要付一點代價，便能就地合法。這一連串「把你家變我家」的操作手法，正在台灣各地進行。

如果政府以「拚經濟」為由，要民眾「犧牲小我」，所以拆民房、毀田地一切都是為了設立工業區、經濟發展，結果從民眾手中取得土地所設立的工業區、工商綜合區，最後蓋起來的卻是小老百姓再也買不起的豪宅，那我們不禁要問：

當政府以建造各類園區為由，徵收民間私有地的同時，為何不先處理工業用地上的豪宅，讓土地回歸原本用途？為何放著手邊土地不管，卻費盡心機另徵民地？

如果你以為：我的土地、房子既不會被徵收，也不買豪宅，苗栗大埔、工業區豪宅兩件事跟我有何關係？那就錯了。因為，政府徵收這些土地的錢，其實都是你繳的稅金。

當你、我辛苦賺來的血汗錢繳了稅，卻讓政府拿去徵收不必要的土地，最後這些土地還被炒高，對周邊地價產生漣漪效應，最後你、我想圖個安身立命之所，還要花大錢去向建商買房，「這不是劫弱濟強的資源掠奪戰，什麼才是資源掠奪戰？」律師詹順貴說。

搶救！阻擋不公不義挺身而出才能建立遊戲規則

我們支持經濟發展，但是反對不透明、不公平的遊戲規則，反對政府透過行政手段，讓某些人明顯得利，某些人卻深受其害。

因為經濟發展有其必要，我們並不反對徵收，但反對沒有必要性、需求不明、浮濫的徵收。

內政部以及旗下營建署、地政司所轄區域計畫委員會、都市計畫委員會、土地徵收審議委員會，應該擔任起嚴格把關、監督各地開發、徵收案的責任，而非動輒推給地方政府。否則，不公平的土地遊戲，削弱民眾對政府的信任，怠忽職守的執政者，終究會付出代價。

【延伸閱讀】一般徵收：只能領取補償費，2011年修法前，以土地公告現值加4成為徵收補償費。修法後，改以市價徵收，惟「市價」高低仍由地方政府決定。

區段徵收：可領取補償費（計算方式同上）或是選擇領取「抵價地」，通常被徵收者最高只能領回原面積4成的土地。

【延伸閱讀】工商辦用地轉手變豪宅，建商賺很大！—內湖五期重劃區與南港工業區違規10建案

地區：內湖五期 建案：維多利亞嘉醴 建設公司：維多利亞建設 土地分區類別：工商混合區 該建案目前售價行情：70～75萬元╱坪

地區：內湖五期 建案：新潤悅峰 建設公司：新潤建設 土地分區類別：工商混合區 該建案目前售價行情：65～70萬元╱坪

地區：內湖五期 建案：新潤峰哲 建設公司：新潤建設 土地分區類別：工商混合區 該建案目前售價行情：65～70萬元╱坪

地區：內湖五期 建案：合康捷境 建設公司：合康建設 土地分區類別：工商混合區 該建案目前售價行情：65萬元╱坪

地區：內湖五期 建案：興富發領袖 建設公司：興富發建設 土地分區類別：辦公服務區 該建案目前售價行情：70萬元╱坪

地區：內湖五期 建案：忠泰恆美 建設公司：忠泰建設 土地分區類別：辦公服務區 該建案目前售價行情：65～70萬元╱坪

地區：內湖五期 建案：忠泰至美 建設公司：忠泰建設 土地分區類別：辦公服務區 該建案目前售價行情：65～70萬元╱坪

地區：內湖五期 建案：遠雄藝朗 建設公司：遠雄建設 土地分區類別：辦公服務區 該建案目前售價行情：65～70萬元╱坪

地區：南港工業區 建案：世界心 建設公司：英德建設 土地分區類別：策略性工業區 該建案目前售價行情：50～55萬元╱坪

地區：南港工業區 建案：鼎峰 建設公司：兆鑫建設 土地分區類別：第三種工業區 該建案目前售價行情：—

註1：內湖五期工商綜合區，以附近業者2008年7月取得土地成本每坪約68萬元，根據宏大不動產估價估算，建商推出36～40萬元╱坪左右建案，就可以取得合理利潤。

註2：內湖五期辦公服務區，以當初得標土地每坪達97.2萬元，根據宏大不動產估價估算，建商推出45～50萬元╱坪左右建案，就可以取得合理利潤。 資料來源：台北市建管處、房仲業者

【延伸閱讀】兩度變更地目，京華城地價飆升十三倍！

地目變更的利潤有多大？看京華城案就知道。

位於北市八德路四段的京華城購物中心，原為唐榮鐵工廠土地、屬工業用地，一九九一年威京集團取得該地，並以促進經濟發展為由，向北市府申請專案變更地目為「第三種商業區（特）」，即限定只能做國際購物中心等六種商業用途、但不能蓋住宅。

不過京華城近年因生意不佳，向北市府申請擬拆掉改建豪宅，北市府也基於時空變化，目前正研議放行其基地面積中，有三成比率可興建住宅，目前全案尚未經都委會審議通過，京華城能否蓋豪宅仍有變數。

房仲業者認為，若此案最後經都委會通過，將創下「工業用地轉百貨、再轉蓋豪宅」首例，當初威京集團用十三億元取得近五千坪基地，該區現每地坪三百五十萬元，預估土地總值約達一百七十五億元。從地目由工業用地轉變為住宅用地，價格翻漲約十三倍之多，可見「地目變更」是地價飆漲的最佳潤滑劑。

大台北建地一地難求，建商已將觸角延伸至工業區土地，有別於同業，新大皇建設董事長賴瑞昌為了讓工業區土地合法蓋住宅，花費八年，將自己位於中和二八張工業區的土地完成變更，讓人見識到他的毅力與執著。

撰文‧梁任瑋

沿著新北市中和區中山路一路南行，兩側林立的工廠象徵早年主要生產電子零組件的產業樣貌；但隨著台灣近年工廠外移，這一大片工業區土地猶如一塊新大陸，成為建商眼中的新開發標的。

在這塊稱為「二八張工業區」的範圍內，去年新北市政府通過第一件依都市計畫程序，獲准從乙種工業用地變更為住宅用地的合法案例「映像太和」，是新北市目前單一最大建案，也替區域內另兩個正在規畫推案的工業區地主 ── 大洋塑膠與取得華隆紡織土地的馥華建設，注入了一劑強心針。

推動「映像太和」這宗工業區土地變更為住宅用地的靈魂人物，正是有「中和土地公」之稱的新大皇建設董事長賴瑞昌。

初創業 槓桿過高失敗收場中永和不少建設公司是當地士紳組成的家族企業，沒有背景的賴瑞昌則是異類。他靠著與幾位好朋友合資，包括家麒建設董事長許良助、將捷建設董事長林長勳等，在中和地區推出不少建案，雖然後來大家各立門戶，卻仍維持良好互動關係，在業界傳為佳話。

八年前，日商汽車零件廠關廠，長期深耕中和的賴瑞昌得知後，積極爭取購買；有別於其他建商為了趕搭景氣列車，違法將工業區土地推出住宅案銷售，他反而花上比別人多五年的時間申請環評、交評等手續。

甚至為了讓這個花費八年心血規畫的土地創造更高附加價值，將五千六百餘坪基地捐出三七％的地作為回饋，加上基地內的中庭、步道綠化面積，換算有近三千六百坪綠地。

賴瑞昌說，合法還是值得的，不僅消費者買得安心，他也可以純住宅規畫給住戶更好的生活品質；因此他堅持去除店面空間，規畫多樣公設，達成「零店面」、「一二樓全公設」的目標。

在公務員家庭出生的賴瑞昌，大學念的是國貿系，退伍後原本在紡織公司擔任報關員，後來同學介紹他進入前國大議長陳金讓家族經營的建設公司，開啟他近四十年從事房地產的開端。

賴瑞昌在這家建設公司待了三年之後，就自立門戶，「當時經常與三重幫接觸，很嚮往他們做的規模，我以為自己可以獨當大局了，就向家人籌借三、四百萬元，到宜蘭羅東買了六千坪土地，準備蓋透天厝推案。」雖然賴瑞昌有初生之犢不畏虎的勇氣，但缺乏風險控管概念。原本以為羅東是宜蘭的首善之區，利潤應該比較好，但忽略了當地人口外流因素，房子蓋好後銷售不佳，銀行建築融資高額的利息成本讓他吃足苦頭；最後只好以一戶六十萬元賤價銷售，負債七百萬元鎩羽而歸。

「那次失敗讓我學到欲速則不達的教訓。」回想起二十九歲那年的跌跤經驗，賴瑞昌口氣裡反而充滿感激。「還好我很年輕就體會到挫折，還有從頭再來的本錢，所以讓我後來經營事業更謹慎小心。」他分析自己創業初期的問題就是野心太大，因為自有資金不多，導致財務槓桿過高，只要景氣稍有變化，光繳利息就壓得自己喘不過氣。

好人緣 朋友合資減輕壓力三十二歲回台北後，賴瑞昌並未放棄經營建築業，他回到自己最熟悉的中和，從零開始。資本額沒有大型建商多的他，專找地主合建分屋，才慢慢東山再起，「與地主合建，一開始不用投入大筆資金買土地，也不用建築保證金，讓我可以從一塊塊小工地累積實力。」賴瑞昌說，因為當年創業的慘痛經驗，讓他堅持有一塊錢就做一塊錢的事；另外他最自豪的是自己人緣好、朋友多，很多朋友願意與他合資，讓他資金壓力減輕不少，終於在三十七、八歲時事業步上軌道。

「賴瑞昌是用人緣取代人脈。」中華民國不動產開發商業同業公會祕書長於俊明說，賴瑞昌對人很客氣又很熱心，二○○二年當選台灣省建商公會理事長、新北市建商公會理事長，因為他廣結善緣，任內會員數呈倍數成長，目前更擔任中華民國不動產開發公會常務理事，為同業發聲。

今年六十二歲的賴瑞昌，在建築界打拚了四十年，儘管已有數十億元身價，但仍過著樸實的生活，出入沒有司機，住在中和秀山國小旁的普通大樓。平常喜歡爬山、練太極拳的賴瑞昌，身上看不到一般建設公司老闆有的大肚腩，黝黑的皮膚也不見贅肉。

「我習慣每天早上五點就出門爬山兩個小時，回家沖個澡後再到公司上班。」賴瑞昌說，透過這個休閒活動，認識更多一般民眾對住宅的需求，「我想瞭解大家的想法，蓋房子就是要給需要的人住。」目前也安排三名子女進入新大皇建設開始接班的賴瑞昌說，現在他已不再像當年不斷拚規模、追求財富，他更嚮往的是能夠做更有意義的事，蓋出來的房子能讓消費者滿意，所以他努力推出「安全、健康、低碳、永續」的優質建築。他也期望自己花費八年規畫的映像太和完工後，可以成為區域型的地標，這樣他的努力就值得了。

賴瑞昌

出生：1952年

現職：新大皇建設董事長

經歷：台北縣商業會常務理事、新北市建築開發公會名譽理事長

學歷：大學國貿系