粉嶺高爾夫‧御苑月底內地路演 加辣後發展商搶吸北水 恒地料內地客佔三成
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GS(14)@2016-12-09 07:55:47【明報專訊】雖然內地近期多番出招阻止資金外流，惟人民幣貶值效應下，內地客續來港購入豪宅。事實上，部分發展商為應對政府加辣，加上瞄準內地資金，旗下新盤均積極到內地路演，其中恒地（0012）28個月樓花粉嶺高爾夫‧御苑，計劃月底到珠三角推廣之際，近日獲內地客熱捧的長實地產（1113）紅磡維港．星岸，也於下周到深圳、廣州舉辦最少50場推介會。
明報記者 方可兒、林可為
恒地營業（二）部總經理韓家輝表示，高爾夫‧御苑仍待批預售，若獲批預售後最快月底上載樓書，明年初推售；集團計劃本月底至明年初期間到珠三角深圳、廣州等為樓盤路演，並舉辦推介會。他續稱，由於樓盤接近中港邊境，估計內地客比例會在三成或以上。
分層戶洋房兼備設19伙特色戶
高爾夫‧御苑屬分層戶與洋房兼備，當中特色戶及25幢洋房，計劃以招標形式推出。韓家輝補充，項目特色戶僅19伙，包括7伙連天台特色戶（全部連私家泳池），以及12伙連花園特色戶，佔單位總數590伙約3%，實用介乎約960方呎至1800方呎，大部分享高爾夫球場景。至於25幢洋房採5房間隔，實用約2600方呎至3000餘方呎。
維港‧星岸下周深穗推介
與此同時，連番錄得內地客入市的長實紅磡維港‧星岸，繼早前往內地路演之後，下周亦再到深圳、廣州路演，並至少辦50場推介會。樓盤昨日亦售出2座30樓實用1100方呎B室，成交價4941萬元、實呎4.49萬元，料買家為內地人，需付30%辣稅涉1482萬元。
此外，長實同系年初至今累售22幢洋房、套現4億元的元朗屏山娉廷，第26、27及30號洋屋提價3%，本月28日生效。長實高級營業經理封海倫表示，娉廷買家不乏頻繁往返中港兩地人士，加上近期人民幣幣值變動，令不少資金轉投樓市。封續稱，現時仍待批預售的荃灣西站上蓋海之戀，雖然估計買家以本地客為主，但亦有意稍後到珠三角作推廣。
會德豐明年先推唐俊街項目
其他新盤方面，恒隆地產（0101）奧運站浪澄灣明日再發售80伙，過去5日累獲3817張入票，超額47倍。
至於會德豐（0020）今年負責銷售的4個新盤售逾1300伙、套現逾200億元，打破2014年錄逾188億紀錄，為歷來新高。會德豐地產常務董事黃光耀表示，集團明年頭炮為將軍澳唐俊街項目，涉926伙，現正待批預售。另信置（0083）將軍澳帝景灣，已獲批入伙紙和滿意紙；據悉，單位總數536伙的帝景灣，只餘4伙特色戶待售，料稍後以現樓形式發售。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8792&issue=20161209
粉嶺高爾夫·御苑最快周六開價
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GS(14)@2017-02-16 10:11:21http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6282&issue=20170216
【明報專訊】新界區多個新盤正加緊部署。恒地（0012）今年頭炮、位於粉嶺高爾夫球會旁項目高爾夫·御苑，示範單位料周六起開放予公眾參觀，最快周六開價，預計月底至下月初開售。此外，長實地產（1113）馬鞍山新盤星漣海最快下周上載樓書，意味開售步伐進入直路。
首批118伙 主打大單位
恒地旗下單位總數涉590伙的高爾夫·御苑，樓花期約26個月，發展商昨率先開放示範單位予傳媒參觀。恒地營業（二）部總經理韓家輝表示，首張價單不少於118伙，主打分層大單位，佔首批逾八成，料包括實用面積1314方呎、屬4房連雙套房的樓王單位。韓續指，項目將考慮各種付款計劃，惟詳情將於價單公布後才落實，定價將參考新界區最貴豪宅。項目提供25幢洋房，命名為高爾夫‧皇殿別墅。對於今年樓市走勢，韓稱，近期新盤銷情理想，市場剛性需求強，不擔心承接力，料今年樓市將平穩發展，看好一線豪宅。此外，他透露同系北角維峯昨日售出項目最後一伙，全盤套現逾10億元。
至於樓花期約16個月，將提供454伙的馬鞍山星漣海，長實地產投資董事郭子威表示，星漣海最快下周上載樓書和開放示範單位。示範單位設於紅磡置富都會，包括3個交樓標準單位及1個連裝修單位，3、4房戶型均有提供。他續指，本周六將向3000名深圳代理介紹樓盤設計特色，希望可將內地客比例由5%增至最多15%。
星漣海最快下周開放示位
另外，該集團亦擬伙銀行引入按揭存款掛鈎計劃。對於粉嶺將有新盤推出，郭認為，多盤推出有利帶旺樓市氣氛，而且星漣海全為3、4房大單位，針對換樓客，兩盤無直接競爭。
粉嶺高球場不合建基層住宅
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GS(14)@2019-02-24 10:02:54https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8683&issue=20190223
【明報專訊】范仲淹名句「先天下之憂而憂，後天下之樂而樂」，朋友說現代的版本是，中原樓價指數去年初跌時，代理解說只是高位徘徊，等待再向上突破，到了指數跌了一成，則說只是略為調整，難以確認已轉勢，近兩周只輕微反彈了0.5%，便又高調說樓價已完成調整，將再向歷史高位進發……
其實如果政府能提供足夠土地起樓，樓價只因經濟向好而跟隨向上，升升跌跌都不是大問題，但之前政府未能提供足夠土地起樓，只以辣招稅或限制按揭來遏樓價，只會令一般巿民更難上車，而要被迫幫襯能提供高成數按揭的一手樓，結果呢？
辣招打壓二手交投 益了發展商
根據美聯物業的統計，以2013年3月至2018年12月成交量（即以2013年4月至2019年1月的註冊個案反映）累計，近70個月平均每月二手住宅成交量只有約3570宗，較之前70個月（2007年5月至2013年2月）平均每月二手住宅成交量約7762宗大跌約54%。事實上，自DSD（雙倍印花稅）出台後，二手住宅交投明顯萎縮，近70個月宗數最高的月份亦只是5500多宗；相比起DSD出台前的70個月中，最高的月份曾超過13,500宗，明顯相形見絀（圖1）。
反觀新盤方面，一手交投表現明顯與二手市場有別。過去6年間發展商積極推盤，提供不同的優惠及按揭計劃，吸納不少市場上的購買力。在不包括一手公營房屋下，以3D辣招後2013年3月至2018年12月成交量（以2013年4月至2019年1月的註冊個案反映）累計，平均每月一手私樓成交量錄約1344宗，較之前的70個月平均每月約1055宗，上升約27%（圖2）。
往返市區工作 基層難負擔交通費
以上數據可見，辣招稅只益了發展商，卻未能幫助巿民買樓，直至去年中政府推出空置稅不久，發展商如囤樓不賣，將要支付愈來愈多的空置稅，唯有要加快賣樓，樓價指數也終回落了一成，不過，根據Demographia的研究，香港的樓價負擔比率仍是全球主要城巿最高（圖3），看來政府仍要努力搵地起樓，政府上星期便回應土地供應專責小組（土地組）提出的土地選項建議，包括指明局部收回粉嶺高爾夫球場32公頃土地作房屋用途，發展局長黃偉綸預計有關土地到2024年可變「熟地」建屋。高球場餘下的140公頃土地，政府表明無計劃改變用途，並稱高球場契約明年到期時再與球會續租至2027年，繼續收取「象徵式地價」及免行政費。
對此，有說是政府屈服民粹，也有說主流民意是希望政府盡快收回整個粉嶺高爾夫球場來建屋，尤其是基層的住屋，這裏不說誰對誰錯，但有朋友認為，就算政府可大建交通配套配合高球場起樓，只是居民如屬於低下階層，將來龐大的居民數目要往巿區上班，隨時要花1小時以上，當然下班也要花上相若時間，涉及的交通費也非小數目。
朋友認為，若如此，將又會製造所謂的「悲情城巿」，當然，悲情城巿是不少政客的票倉，對他們來說，悲情城巿愈大規模，愈多悲情城巿，便有愈多票源？
另朋友看到雷鼎鳴教授撰文，指美國民粹和排外主義興起，令到在美國的人才外流，這對內地及香港都是好消息，因為中港可趁機吸納，而雷授教過去20多年幾乎每年都要負起在海外招聘新同事的工作，因而也知說服別人舉家移民到港工作不是易事，當中有三大困難要解決：一是要給予他們建立事業的機會；二是能對他們的子女提供適當的學校與教育機會；三是能解決他們的房屋問題。
說到要解決有關的房屋問題，朋友說香港也在興起民粹和排外主義，如政府專門為海外專才提供土地建樓，一定又會被政客指為何不優先解決低下階層的住屋問題？
建高級住宅吸海外人才 政客勢反對
朋友又說，最近政府接納將粉嶺高爾夫球場部分改作興建大量住宅，如是收入較低人士在這裏居住，必然產生要長途跋涉往返巿區工作，要花上大量時間和交通費的煩惱，而若是建興高級住宅用來吸納海外專才，反可能更適合，因為如在大學任教或真的是高級專才，要養車不難，由粉嶺駕車往各大學或巿區工作也相對容易，當然如上述所說，若如此又必然惹來批評為何要照顧高級海外專才，雖然這會對香港的經濟展有利，最終也會令整體經濟受惠。
[陸振球 樓市解碼]