大欖地皮估值跌兩成
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GS(14)@2016-06-06 03:00:24【本報訊】新界地皮近期屢見低價，日前青衣地平批之後，本月底截標的屯門青山公路大欖段住宅用地，市場估計僅值11億元，樓面呎價3,750元，比同區去年地價平最多接近兩成。項目地盤面積約為8.16萬方呎，最高樓面面積29.4萬方呎，估計供應量約500伙。參考同區去年中由萬科置業（香港）以逾38億元奪得的掃管笏住宅地（樓面呎價4,541元）、恒地（012）以逾36億元奪得的管翠路項目（樓面呎價4,621元），加上去年底永泰（369）以10.6億元（樓面呎價4,008元）投得的同區一幅掃管笏路住宅地，是次大欖段地皮估值低最多近兩成。
啟德兩地成焦點
另一方面，發展局將於月底公佈新一季（7至9月）的賣地計劃，市場估計焦點地皮將為兩幅啟德市區地，包括第1F區1號地盤及第1K區3號地盤，料兩地共提供約2,600伙住宅供應。以前者規模較大，提供約1,600伙，更設逾35萬方呎商場及會所樓面。市場估值最高超過80億元，樓面地價接近6,000元，勢成大型發展商必爭之地。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160602/19637514
3富豪伙永泰發展豪宅項目 涉大欖九肚3盤 料市值共逾百億
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GS(14)@2016-11-15 07:56:51【明報專訊】特首梁振英上場後，4年來先後多次出招打擊物業炒風，本報發現，部分擁有不少物業投資經驗的城中富豪，如前政務司司長唐英年胞妹唐英敏、莎莎（0178）主席郭少明、百老匯電器老闆李子良，近年先後低調伙拍發展商直接參與發展地皮興建豪宅項目，共涉逾75萬呎，市值料破百億。
明報記者 林尚民
近年政府屢推樓市辣招，包括2012年10月推出買家印花稅（BSD）及加強版額印（SSD）、翌年2月推出雙倍印花稅（DSD），至本月初劃一DSD稅率至15%等打擊投資者入市。
不過，本報追查多間投得官地的股權及董事名單變動，發現多位城中富豪，近年已低調聯同發展商合作直接發展地產項目，實行加入地產商行列，以避開支付高昂之辣稅。
其中永泰（0369）於今年6月份以Smart Tycoon Limited之名義，以9.8168億元投得屯門青山公路大欖一幅住宅地皮，以可建樓面超過29.36萬方呎計，每方呎樓面地價約3343元，較一年前由恒地（0012）以每方呎樓面地價4621元投得的同區管翠路地皮，低近三成。
唐英年妹參與大欖項目
至近月Smart Tycoon Limited加入數名董事，其中包括唐英敏（ Tang Ying Ming Mai），即唐英年胞妹，估計唐英敏亦有份參與上述項目之發展。
事實上，唐氏一家與永泰鄭氏家族亦有一定淵源，本報早前發現，曾於1997至2002年擔任非官守行會成員的全國政協常委唐英年，在1997年香港回歸前夕，與當時時任富聯國際主席的鄭維志開設離岸公司，並於2002年委任唐英敏任董事，又將其股份以象徵式1美元轉售其父唐翔千，惟當時唐英年回覆指有關離岸公司沒從事地產投資。
莎莎百老匯老闆參與九肚兩盤
除上述項目外，於2012年8月及2013年1月，永泰伙拍萬泰分別以30.38億元及14.67億元投得沙田九肚第56A區3、4號地盤及B1地盤，每方呎樓面地價分別為9551元及10,302元。
上述兩個項目以Mega Island （HK） Limited及Bravo Partner Limited名義投得，本報發現，於2013年3月及5月，加入了郭少明及李子良作董事，相信二人亦是有份參與相關項目之發展。
翻查過往資料，萬泰集團主席田北俊，與郭少明及李子良在生意上早有往來，如2010年三人以私募基金形式於中駿置業（1966）公開招股前認購，共涉1億美元。
[地產]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0539&issue=20161114
大欖郊野公園最高危
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GS(14)@2017-01-26 15:51:29【本報訊】前長策會成員、「梁粉」劉炳章，早於前年已就發展郊野公園放風，建議以大欖郊野公園東北面作為試點，將接近170公頃的郊野公園土地，以試點形式興建3萬個公私營單位。有環保團體指出，曾聽聞政府有意開發的高危郊區，尚包括北大嶼郊野公園及金山郊野公園。
當局屢放風盼發展北大嶼
劉炳章前年7月接受《星島日報》專訪時，透露曾與業內人士在各郊野公園覓地，提出先發展大欖郊野公園東北面共170公頃土地為試點。有關選址鄰近大欖隧道收費廣場轉車站及馬鞍崗村西面，包括大欖涌郊遊徑起步部份。長春社助理公共事務經理吳希文指，除大欖郊野公園發展計劃外，近年屢次聽聞當局放風，希望發展北大嶼郊野公園部份土地；而石籬邨附近的金山郊野公園，也有公屋發展計劃，屬高危範圍。立法會建築、測量、都市規劃及園境界議員姚松炎也指，近年政府不斷發展毗連郊野公園的綠化帶，如鄰近獅子山郊野公園的九龍大窩坪，及新納入發展房屋發展研究的馬鞍山郊野公園旁地皮。服務石籬邨的葵青區議員林紹輝指出，2013年曾接獲葵青民政事務處，就位處金山郊野公園界線地皮興建公屋計劃「摸底」。他表示，地區人士並非刻意反對政府建屋，但質疑政府開發郊野公園說法「呃人」；在金山郊野公園開山劈石建屋，欠缺交通及基建配套，發展難度肯定比收棕地或粉嶺高爾夫球會地皮高，「發展準則任佢講，仲有咁多棕地未用，冇辦法令人信服」。■記者鄭啟源
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20170125/19907916
測量師會倡拓大欖郊園
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GS(14)@2017-02-09 23:43:29【本報訊】特首梁振英在施政報告指，可開發生態價值低的郊野公園邊陲土地。香港測量師學會贊成可探討有關土地興建公營房屋的方案，認為大欖郊野公園個別邊陲地有條件成為選址之一。
與生態地皮交換
香港測量師學會會長何國鈞稱，現時大欖郊野公園個別地方生態保育價值不高，為「禿頭山」，可以考慮以其他有生態價值的地皮交換，用來興建公營房屋。不過該處有較多山墳，是否能夠建成住宅仍要深入研究。該會將成立小組，研究合適發展選址方案，料4個月內完成報告提交政府參考。而目前土地供應短缺，除覓地發展及市區重建外，亦可考慮活化現有舊樓物業。由於現時有個別舊樓已用盡地積比發展，重建價值不高，加上業權分散，活化或較重建容易。此外，何又指近年建築費升幅放緩，去年只按年升2%，為過去5至6年升幅最少的一年，主要因為人民幣貶值，建築原材料價格下跌。現時住宅每呎建築成本約3,500至4,500元，不過地價貴，所以樓價仍高企。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170209/19922558
【失敗設計】大欖動物通道又黑又窄 仲有石屎樓梯係咩玩法？
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GS(14)@2017-04-05 23:57:15陳濤說大欖隧道下的動物通道既狹窄，又與四周樹林環境相差太大，多數動物不會選擇走這條環境陌生的通道。
近日藝人曾偉權在返家途中，遇見慘被撞斃的流浪貓，其後在facebook上呼籲司機們小心駕駛，更為貓咪火化。其實動物路殺（Road Kill）在香港十分常見，外國有不少地方更因此興建不同類型的動物通道，以減少路殺情況。其實香港都有動物通道。這條位於三號幹線汀九段、大欖隧道入口底下山坡，長70米、直徑1.8米的圓形石屎管道，是全港首條動物通道。1998年興建大欖隧道時，環評報告指會令動物受到滋擾，遂建一條野生動物走廊作為補償，「大欖隧道直穿兩座山中間，當時炸開座山，將兩面山分隔開，形成生境片段化（Habitat Fragmentation），將原來居住於此的生物分隔開。」香港自然生態論壇成員陳濤表示，他曾駕車駛至大欖隧道前見過有蛇被撞斃在地上。所以在這兩處生境，接駁一條生態走廊讓動物通過，能避免路殺發生。
動物通道位於三號幹線汀九段、大欖隧道入口底下，鄰近兩邊山頭連接處，起不了接駁兩側阻隔生境的功用。
實地考察當日，只見壁虎蛋和壁虎藏在隙縫裏。
話雖如此，我們實地考察過，發現這條通道問題多多，不但又黑又窄，更建有一條石屎樓梯，是打算讓動物行的嗎？「對野生動物來說，這是一條沒意思的石屎樓梯。而這條通道較窄小，較膽小的動物，可能會選擇較闊的行車道路，也不會選這條狹窄地下通道。」陳濤指了指位於動物通道旁的廣闊行車隧道，說動物會傾向選擇一條較大、和四周環境較吻合的通道，多於突然要走樓梯，才去到一處陌生環境。「我頗肯定這條通道，會比設計出來的動物通道有更多動物行。」此外，通道位置鄰近兩邊山頭連接處，動物只需行過幾十米，就可從山邊通過另一面，似乎未必需要走通道，「如果選擇這樣邊緣的位置，效果非常低。」走進通道，發現通道內只有少量枯葉鋪在地上，陳濤說石屎造的通道與周圍樹林不同，動物未必會嘗試進入新環境。訪問當日唯一可見的動物足跡，是連接每段通道的隙縫裏的壁虎和壁虎蛋。翻查漁護署在2002至2003年間的調查資料，發現通道的使用率極低，半年間只有兩隻果子狸曾使用通道，「果子狸是一種食肉動物，生態地位比較高，相對膽較大，會有尋奇、探索通道的能力，可能好奇走進通道，找找食物。」不過通道附近卻錄得有野豬、豹貓、赤麂等出現紀錄，過門而不入，看來動物們已經用腳印投了票。不少外國研究發現，最理想的動物通道，應是架空而非在地底，而位置應設在阻隔的中間而非邊緣。陳濤舉例如金山行人天橋，雖然為人設計，但卻有很多馬騮使用，「馬騮好聰明，識得用天橋過馬路。」而通道應越闊越好，增加讓更多動物通過的機會；鋪墊物料亦是關鍵，可能在架空天橋上種樹林、草地或灌林叢，或有石有水，提供適合兩邊生境的環境，給動物通過。其實外國也有很多成功例子，像是台灣的通霄一號跨越橋，連接兩側森林，曾錄得有石虎、鼬獾、野兔和果子狸的出現，緩解生境片段化的影響以及路殺的情況。不過這種千億基建，政府可肯放在動物上呢？記者：封愷瑜攝影：張志孟2017果籽繼續認真知味。識買惜用。行以求知。好事多為。重修舊好。緊貼果籽報道，即like：
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來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/su ... t/20170405/19980078
沙田大欖研建屋 梁藉房協侵郊園 環團憂開壞先例 未來「渣都冇」
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GS(14)@2017-05-19 05:22:42■政府邀請房協研究在大欖隧道收費站以西，大欖郊野公園的邊陲地帶建屋。資料圖片
【本報訊】特首梁振英任期餘下不足五十日，終於出手徵用郊野公園土地起樓。政府昨突然宣佈，邀請房協在大欖及馬鞍山郊野公園的邊陲地帶研究興建公營房屋。兩個選址佔地達40公頃，環保團體狠批梁振英未有先發展棕地等閒置土地，就開發港人後花園，與民為敵，更擔心先例一開，郊野公園將變成政府的土地儲備。記者：袁楚雙 廖梓霖 譚靜雯特首梁振英上任後，多次提及開發郊野公園作建屋用途。今年是郊野公園成立40周年，政府卻在此時公佈邀請房協於大欖及馬鞍山郊野公園邊陲地帶興建公營房屋的可行性研究。兩個建屋試點分別位於大欖隧道收費站以西，及沙田水泉澳邨東南方旁邊，共涉及約40公頃土地，兩幅地初步計劃興建公營房屋及長者屋。房協稱，今年下半年將招標委託顧問公司就生態價值、建屋可行性進行研究，費用將全數由房協承擔，料涉及逾千萬元。房協盼18個月內完成研究報告，最快2019年向政府提交最終報告作考慮。社會上爭議應否發展郊野公園，房協行政總裁黃傑龍強調，今次只是先做試點研究，目前未有結論最終會否建屋。他又指知道現屆政府已通知候任特首，強調今次研究不涉及政治任務。
■房協選定在水泉澳邨東南方旁邊研究興建公營房屋。
稱已與林鄭月娥商量
房協主席鄔滿海指，房協曾與多個政府部門包括發展局、運房局等到多個郊野公園視察，最終選定大欖及馬鞍山作試點。他解釋，因該兩處有交通基建及配套等，指研究會分兩階段，首階段是初步勘探研究，第二步研究選址生態價值，包括候鳥、昆蟲等，「如果第一步做完發現唔可行就唔會做」。特首梁振英就強調研究仍屬初步階段，若發展一定會跟足有關法例和程序，又指已與候任特首林鄭月娥商量，強調用邊陲、低生態價值土地建屋只會用來建公營房屋或長者屋。候任特首林鄭月娥回應，上任後會按對房屋政策的理念，透過短、中、長期措施，解決市民置業難及居住環境差的問題。政府正式研究郊野公園建屋，引起極大迴響。環保觸覺斥港府未有先發展棕地等閒置土地，卻一意孤行開發郊野公園，是與民為敵。本土研究社成員陳劍青指，政府今次借房協踩入郊野公園邊界，「（之後）就可以長驅直進」，擔心日後整個郊野公園將變成政府的土地儲備，予取予攜。長春社高級公共事務經理李少文批評，梁振英任期快結束，染指郊野公園是政治任務及為未來建屋鋪路。他擔心若今次成功發展郊野公園，未來香港郊野定必「渣都冇」。郊野公園及海岸公園委員會委員文志森稱，政府完全無就相關研究呈上委員會討論，又指現時社會仍未就發展郊野公園有共識，研究變相浪費資源。他又認為，房協屬半個發展商，而發展商的目標一定是如何發展土地，「（今次研究）好明顯已經有前設」。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20170518/20025146
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